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1、南京别墅市场分析一、南京别墅市场发展变迁南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳目一新，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为三个阶段： u 第一次浪潮：别墅的兴起与衰落 从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪宅发展历史已经有十多年的时间了。在钟山风景区自然风光的庇护下，紫金山东麓环陵路一线，南起马群，北到312国道北侧的聚宝山，一批重量级的高端物业相继落户：钟山高尔夫、阳光聚宝山庄、紫园、紫庐等项目，在紫金山腰画了个半圆，快速实现着东郊豪宅的延续，使得
2、紫金山麓地区形成了南京第一座首善居住区。 u 第二次浪潮：经济型别墅唤醒别墅梦 随着城市经济的发展，南京中产阶层大幅度的增长，经济型别墅的需求唤醒了别墅市场的第二次繁荣，先是江宁百家湖经济开发区别墅区的崛起，再到2003年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅一度成为了市场的主导。 u 第三次浪潮：各地别墅大战拉开序幕 随着南京市的跨江大发展政策的实施，二桥三桥相继落成、规划的过江通道等跨江交通系列利好，使得拥有老山、珍珠泉等优越自然资源条件的江北别墅项目纷纷跃起。南京城际交通状况的改变，属南京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地区等拥有天然景观资源的别墅项目也迅速冲击南京别墅市场。 至此，南京别墅市
3、场格局已经发生了重大变化，逐渐形成了以江宁、江北为主，市区及其他周边区域为辅的局面。二、大南京别墅板块构成及发展现状（一）大南京别墅板块构成溧水、高淳和县江北城东-仙林句容江宁来安大南京都市圈别墅历经多年发展，大南京别墅市场逐步形成了城区江宁、江北、城东-仙林三足鼎立，郊县板块的溧水-高淳、句容板块、皖南板块的巢湖和县、滁州来安县不断冲击市场的格局。板块属性产品形式交通配套未来供应江宁板块将军山、百家湖等资源，将军大道、机场高速等交通独栋、联排、双拼、叠加等多种物业形态配套成熟，交通便利，与主城距离感逐渐消失江宁未来主要供应将向九龙湖、方山转移江北板块老山、汤泉、珍珠泉、过江隧道、地铁、长江大
4、桥独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米配套滞后，过江难阻碍片区发展，未来将大为改善未来供应稳定，但供应总量较少。城东-仙林板块紫金山、明孝陵、大学城、地铁2号线等城东以独栋、双拼别墅为主；仙林联排、双拼、叠加等经济型别墅为主配套成熟，通勤便利，人文、环境资源优势明显城东供应逐渐减少；仙林为未来城市新区，未来供应充足都市圈板块各地山水资源，溧水卧龙湖、句容宝华山等独栋、双拼别墅为主，辅以部分联排、叠加等度假别墅配套较差，交通解决完全以自驾为主未来供应充足，但不确定性因素较大（二）南京别墅市场供应分析2010.1-2011.5南京别墅市场供应走势2010.1-2011.5南京别墅分物业类
5、型供应情况全市别墅产品供应走势图可以看出，南京别墅市场供应起伏较大，且供应量较小，月度供应最高330套，月均供应144套。分物业类型看，供应量占主导地位的还是总价较低的经济型叠加和联排别墅，而独栋及双拼别墅产品由于高总价原因，客户量较少，因此供应量较少。联排及叠加类型产品的供应占比占约7成，供应量分别为1074及611套，分别占全市供应比例的44%及25%。独立别墅的供应量为458套，占同期别墅产品供应的18%，双拼别墅的供应量为312套，占13%。（三）南京别墅市场去化分析2010.1-2011.5南京别墅市场成交走势2010.1-2011.5南京别墅分物业类型成交情况全市别墅产品成交走势图
6、分析，2010年至今南京别墅共成交2321套，月均去化137套。分物业类型看，成交主力为联排别墅，共成交1074套，占44%； 由于近年消费能力上升，以及别墅市场不断发展成熟，独栋、联排别墅成交占比开始上升，分别成交401及371套，分别占全市成交的17%和16%，叠加别墅成交289套，占同期别墅市场13%。（四）南京别墅分物业细化分析u 分物业户型面积分析2010.1-2011.5南京别墅分物业类型套均面积房型面积套数套均面积独栋177315.6401442联排342405.11260272双拼99870.4371269叠加61590.1289213总计681181.22321293从别墅套
7、均面积表可以看出，由于独栋、双拼别墅成交量的上升，别墅整体套均面积达293平米。叠加别墅成交主力面积210平米左右，双拼、联排别墅成交主力面积270平米左右，独栋别墅成交主力面积440平米以上。从别墅成交套均面积可以看出，别墅各类产品整体向更豪华、更舒适的层面发展。独栋别墅高达440平米以上套均面积，高端地位更加突出。u 分物业价格分析独栋双拼联排叠加套均总价（元/）17803113601107613229均价（万元）787306301282从别墅分物业价格来看，不论从总价还是均价，独栋别墅的高端化地位尤为突出，成交套均总价787万，成交均价17803元/；双拼、联排别墅成交总价300万左右，
8、成交均价11000-12000元/；叠加别墅因面积稍小的原因，成交均价较双拼、联排别墅稍高，13229元/，套均总价282万元。（五）南京别墅客群分析u 主要年龄及家庭结构 别墅消费客群以3550岁为购买集中的群体。3540岁的群体为购买数量增长最快的区域，别墅买家已呈现出年轻化的趋向；夫妻两人或者三口家庭结构的别墅购买者占到50%左右。 别墅买家已呈现出知识化、年轻化的趋向，一批拥有高等学历，年轻“富薪一族”已成为购买别墅的生力军。u 身份与职业南京地区别墅消费者80%以上是私营企业主，主要涉及的领域以贸易、房地产、基础建设为主。 u 居住经验目前250平米以上的别墅物业购买者基本都是用于自住，基本为二次置业，甚至第三、四次置业； 250平米以下的别墅物业购房者以投资目的居多，基本为二次置业。u 购买方式一次性付款占30%，按揭付款占70%。 u 认知渠道别墅类物业与普通商品房就总价和购房者的关注度有本质的区别。别墅物业由于总价高，基本需求集中在金字塔的顶端高端收入人群，这部分人群有自己的活动圈层，大部分通过朋友推荐、口碑传播的方式认知。
