长辉达大厦项目定位报告.doc

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1、绝对保密辉达大厦项目定位报告10-6-10目 录第一章 研究结论1第二章 研究方法2一、剩余法求项目2二、运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价2三、研究依据3第三章 项目属性分析4一、项目简介41.项目位置42.项目相关指标4二、项目外部因素研究61、卓越时空购物中心对项目的影响62、交通网络83、商业配套84、远景规划9三、项目自身属性研究101.产权关系102.楼宇外形113.楼宇平面分布124.楼宇主体情况155.水、电、暖、消防等隐蔽工程256.地下部分29四、项目综合条件研判（SWOT分析）301.优势（Strength）302.劣势（Weak）303.机会点（Opp

2、ortunity）304.威胁点（Threaten）30五、项目价值分析311.项目投建期项目价值312.现此地块在建项目价值323.综合分析项目现价33六、综合结论35第四章 项目最佳产品组合定位36一、项目整体定位挖掘361、项目定位属性362、项目定位原则36二、项目发展模式分析37三、项目市场形象定位40四、商业、办公、住宅及酒店式公寓发展空间研判411、商业定位412、酒店定位443、其他物业类型定位46五、功能组合及分项定位建议50六、项目整体功能分区的划分建议541、方案一：542、方案二：55七、产品定位及物业发展方向建议571、商业营造建议572、酒店营造建议603、公寓营造

3、建议63第五章 项目接手成本测算68一、项目增量成本测算681、项目功能组合方案设计682、静态投入分析69二、销售收入测算721、公寓价值测算722、酒店市值测算733、商业测算744、写字间市值测算75三、项目接手成本测算76第六章 项目财务评价77一、项目盈利能力分析771.税金计算772.大厦现金流量表与动态盈利分析78二、项目不确定性分析821.项目（公寓部分）盈亏平衡分析822.敏感性分析82第七章 项目综合经济评价与建议86一、项目综合经济评价86二、有关说明及建议86第八章 附件部分88一、长春市房地产市场形式分析88二、附表：项目价值测算表158第一章 研究结论结论汇总：辉达

4、大厦项目为机遇型项目，如能在项目接收成本方面上取得转让方的让步，则此项目有运作价值。经测算，本大厦的接收价格范围应在710312845万元人民币之间，其中按项目产品定位建议中的预期投入成本以及未来长春市公寓销售价格进行测算，其正常价位点应在9854万元。在成本测算中可售部分仅考虑公寓部分。考虑到酒店与商业部分短期内不予出售，以持有为主，在此仅按市值进行测算工，未考虑其租赁发生的相关费用。综上，当大厦的接收价格在710312845万元人民币之间时，属于投资安全区；当大厦的接收价格在1284516108万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过16108万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。接收

5、价格在7103万元、9854万元和12845万元时的项目整体投资回报指标项目接收价格在7103万元接收价格在9854万元接收价格在12845万元税后利润（万元）7429.056191.14845.15内部收益率（IRR）（%）8.596.724.93财务净现值（FNPV）（万元）639.25-1474.58-3772.81 项目静态回报率5年半（%）11.259.006.43投资回收期（动态）（年）6.186.676.75接收价格在7103万元、9854万元和12845万元时的公寓部分投资回报指标项目接收价格在7103万元接收价格在9854万元接收价格在12845万元税后利润（万元）42813

6、828.23335.9内部收益率（IRR）（%）40.9433.1826.29财务净现值（FNPV）（万元）4,70439723177项目静态回报率5年半（%）22.2918.9415.66投资回收期（动态）（年）2.43.002.89第二章 研究方法一、剩余法求项目运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：楼宇价格= 房地产建成价格（建筑费专业费租售费用税费）利润该方法的操作程序如下：估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润研究待估楼宇的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格求楼宇价格二、运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价

7、一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。 自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投

8、入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。三、研究依据 东方资产管理公司提供辉达大厦房地产项目简介 辉达大厦建筑图纸（平面图、立面图） 国务院发展研究中心数据库 长春市统计年鉴 易居中国2008年长春市房地产市场年报、2009年长春市房地产市场年报 CRIC2

9、009房地产咨询系统 吉林省省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存、贷款利率 搜房网相关数据 长春市建安工程定预、决算定额 2000年1月1日长春市基准地价与土地使用权出让最低限价表 2010年4月1日2010年长府发9号基准地价表第三章 项目属性分析一、 项目简介1. 项目位置辉达大厦位于长春市中心商业区重庆路10号。该区域是长春市最重要的商业核心区，金融中心、城市CBD集中区、重庆路商业街。2. 项目相关指标辉达大厦南临崇智路，西临重庆路，北至文化街，东侧紧邻卓越时空购物中心。其中西侧道路均为城市干道。项目主要为一区、二区双子楼体，地上26层、21层，地下停车场2层。占地面积为485

10、3平方米，其中4030平方米用途为商服用地。房屋规划建筑面积95300平方米，实际建筑面积93572.6平方米，扣除已出售和回迁面积6326.6平方米，实际建筑面积为87246平方米。该项目于1996年主体工程已经完工，目前仍为在建工程。辉达大厦为裙房-双塔结构，地下2层为停车场。其中一区地上26层（局部27层），楼高102.7米，二区22层（局部23层），楼高92米；其中1-6层为裙房，商业用途，商业裙房以上部分为酒店、写字楼，分为A、B两座，7层与顶层、次顶层为设备用房设计。具体数据指标如下：建筑形态:筏板式基础及现浇钢筋混凝土框架一筒体、裙房一双塔占地面积4853平总建筑面积93572.

11、6平实际出让面积87246平地下建筑面积2层，7986.3平地上建筑面积79259.7平地上建筑层数区27层，区23层商业裙房建筑面积楼层区区层高1F1065.51636.15.6米2F1065.51505.54.8米3F1065.51688.74.8米4F1065.52355.24.8米5F1065.52355.24.8米6F1065.52355.24.8米7F（设备层）1065.53210.33.3米标准层建筑面积8-25层/8-21层19208.232302.43.6米设备用房面积区26、27层/区22、23层1462.31336.63.6/3.9功能分布楼层区区1F大堂商服2F大堂、咖

12、啡厅商服3F酒店办公区商服4F会议室商服5F厨房、餐厅商服6F餐厅、商服标准层酒店客房办公/酒店式服务公寓形象入口文化街一侧扇形重庆路一侧交通设计重庆路自南向北，自西向东行驶，入文化街入口进地下停车场地下二层设置通道文化街设地下停车场入口，至地下二层由升降梯完成地下停车位约150二、 项目外部因素研究1、 卓越时空购物中心对项目的影响卓越时空购物中心所在为项目大楼的后身，因项目在建设初期资金链出现问题，因原产权单位国联集团将本项目大楼所在周边的剩余土地出售至东方集团公司以项目的后续资金。因此紧挨着项目的南侧东方集团建设了六层商业体建筑物。此建筑交工后，因处于后街，无主要街路的形象入口，因此收购

13、了辉达大厦二区临崇智路1-6层，做为其形象入口形象展示。卓越时空的历史：2001-2003年：商业最早开业时间为2002年，当时命名为“东方广场购物中心”，档次定位标准略低于卓展购物中心。其引入的业主多为本地业主，所经营品牌过于零乱，无标识性较强的品牌带动。在最后因经营状况不佳而停止营业。2004年-2007年：由长春王府井集团公司接手，命名为“长春王府井购物广场”，定位于中高端档次，最初经营状况相对较好，担主流品牌引入相对较少，因整体经营状况有所不佳，随后于2007年末引入了国美电器，并给予1-3层的经营面积。而在年末王府井商业广场开始没落。经营状况相对较差。后期整体商厦分割成三个部分：国美

14、电器于2007年末经营始终保持着较好的营业状态。沛客服饰：沛客长春分店是在2006年9月进驻长春的，但一直以来的经营状况就不是很好，后期受到了金融危机的影响。在2008年夏季房租到期后，沛客撤出长春，此后此部分一直闲置。食间隧道：为地下一层，原设计为地下停车场，并与辉达大厦的地下停车场相通。而后因其项目定位时未考虑其停车问题并将其调整为大排档的美食广场，其内部布置混乱，均为小档口，人均消费在8-10元左右，整体定位档次较低。2010年：王府井集团公司将除国美和食间隧道的其余地上1-2层重新包装并更名为“卓越时空购物广场”，并进行招商，主力以小商户为主，但整体的入住率一层在50%左右，2层在20

15、%。项目自2001年来，在经历了近10年的时间里，几起几落，虽然商场占据较好的地理位置，均在最后因经营不佳而导致关门。主要原因如下：（2） 定位不够明确，未与周边的商业市场形成错位经营（3） 在项目定位高端时，虽然有较好的经营管理，但因品牌引入不够明确，而导致商业的中高端主线无法确立；（4） 项目经营规模较大，但因其位置与交通限制了其发展，而其将原有的停车公交车为了短期收益另做他用，从而影响了其商场的发展。中高端定位无停车位的支持也是其商业败笔的之一。对本项目的影响： 几年间的商业经营已经在长春市民心目中形成了较差的形象，若本项目再次树立高端形象，将会需要较长的市场培育期。 卓越时空整体商业的

16、经营较差将会影响本项目的后期招商，对本项目的定位有一定影响。 其1-6层为国美经营，其中一层门市部分为赛特服饰，其位置为原入口大堂所在。1-6层在原有的签发协议中，其中一部电梯的使用权划为其所用。从而使本项目二区入口需占用较多的一层商业面积。2、交通网络项目位于城市中心区，附近周边公交线路众多，去往长春市各区各地均有公交车可直达，交通极其便利。车行方面：因位处市中心，属商业繁华路段，车流量较大，在早晚高峰期易堵车。 重庆路为自西向东行驶单行，若自人民大街方向来或绕行自西安大路一侧向重庆路行驶，或通过项目东、西两侧的文化街与崇智路进入，但因道路相对较窄，同时车行量较大，路况相对较差，且两侧均有停

17、车位的影响，因此其交通相对较为拥挤，对大厦的进车有一定影响。 3、商业配套项目所处重庆路（步行街）商圈核心区位，周边百货、服装、餐饮、运动等商业品类齐全，商业氛围非常浓厚，是长春市最佳的商业黄金地段。 项目周边500米内商业共计400余家，1公里范围内共900余家。 大型百货类：卓展时代百货、长百大楼、国贸百货、亚泰富苑、国美电器王府井店等。 超市类：沃尔玛超市、卓展超市、屈臣氏等。 私营百货类：卓越时空购物广场、东方时空购物中心、崇智商城、人防商场等。 临街门市：分布着爱迪尔联发珠宝(重庆路店)、 BULLUCCI 、富士华眼镜(重庆路店)、方位运动城、太子国际名店等珠宝、名表、眼镜、服饰、

18、小百、食品等门店。 餐饮类：东方饺子王、鼎丰真、食间隧道、肯德基、真功夫、东方火锅、食间牛排等。 酒店类：五星级：香格里拉大饭店，金安饭店；四星级：卓展天天酒店、中信国际大厦、吉隆坡大酒店、金都酒店、吉林省宾馆、长春宾馆等金融类：项目区域为长春市传统金融中心，各大银行吉林省分行均分布在此周边。4、远景规划重庆商圈：以重庆路为中心，包括人民大街、西安大路、永安街、崇智路、重庆路所围成的区域。功能定位为中高档消费区。按照时尚前卫、优雅豪华风格，打造成具有长春市现代都市风貌的经典商贸圈。 外部因素总结u 位处长春市核心地段，商业、金融核心区，交通发达，区域未来发展十分看好；u 地块周边高、中、低档商

19、业、办公楼、酒店均有分布，也为项目带来了较激烈的竞争； u 卓越时空购物中心对项目的后期定位及日常维护均有一定的不良影响。u 项目位处市中心，交通可达性非常好，投资价值较高； u 位处老行政中心，区域内仍有一定量的政府机关单位及企业，具备发展商务方面的基础条件；u 目前本区域人气较旺，生活配套齐全，商业、商务浓郁，为基础上的投资价值提供较高的支撑；u 目前因位处繁华区，交通将会成为未来快速发展的瓶颈。小结：地块具备良好的商业资源、交通通达性，现阶段商业、商务氛围仍然是长春市的核心，在未来一段时间内其地位仍不可撼动。 项目周边居住区众多，但整体形象相对落后，生活质量较体较差，以外来人口居多。 区

20、域未来发展前景较好，但受交通的限制，对项目未来的发展规划有一定的束缚。 与卓越时空购物中心近距离接触，其项目后期的定位与招商将会受到影响。地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但机会与风险并存。三、 项目自身属性研究1. 产权关系 项目整体产权为两方拥有，若出售至本公司后，为三方共同拥有。整体楼宇产权关系较为复杂，且产权分割零乱。项目于1996年开工建设，至年底时已完成主体封闭，后由于资金不足使项目搁浅。随后一年，为补足资金链继续建设，将项目南侧空地转让给东方集团，其在项目南侧建设6层附属楼，产权归东方集团所有。同时大楼内还有部分产权为原有回迁户所有，现已转租至东方资产公司。 编号 位置 层

21、数 面积 产权人 1 商业裙楼（崇智路侧） 1-6层 4327 东方集团 2 商业裙楼（中间区） 1-3层 1999 音乐厅（现已出租给东方集团做为卓越时空门脸） 利弊分析：产权的复杂性使项目不能成为一个整体，因其分割过于零乱，将会使收购后本项目的开发受到一定的限制，而同时会影响项目整体的定位形象。而本项目的商业就处于卓越购物中心与卓越购物（国美） 的二个入口的中间，其形像必然受到较大的冲击。而同时二区的入口也受其影响，若开辟出新的出入口，必须要占用一层黄金的商业面积，从而使大楼的一层商业面积缩小，降低了其使用价值。2. 楼宇外形大楼于1996年主体完工后，其外立面形象已有初步形成，1-6层：

22、外干挂石材及钢窗体，7-26层：涂料及窗体。但其外立面形象为早期设计，对现阶段的发展已完全落后，可采用性为零。而同时其窗体的已安装与后期项目的整体外形的设计会赞成影响，因此其窗体需全部拆除，因此外形象虽然有，但均不能使用，与此同时还需要一定的拆除成本，这将加大项目后期的外立面装饰成本。 利弊分析：外立面已完全失去原有的使用价值，而同时需要再次承受其改造的成本。3. 楼宇平面分布：3.1 1-6层原为三个分区，但受债务影响，其分区已划分成为五个部分，使用性相对较低。 区：原为银行培训中心设计，预留电梯六部。消防楼梯两组。1层：5.5米；2-6层：4.8米 区1-6层分别为接待大堂、会议室、培训中

23、心及餐饮区。其中一、二层为挑空大堂设计，约130平，层高10.3米；柱网：4.2*4.5、6.6*4.5，承重柱相对较密集，使其大堂不够大气。 区（中间区）：现1-3层为音乐厅回迁，已租用至东方公司做为卓越时空购物中心使用，现外部进行外装饰工程。消防楼梯一组。4层为A区空调机房，五层为酒店厨房设计，六层为办公室。 区（扇形区）：1-6层，原设计为银行对外工作区设计，设有预留电梯两部，扶梯至双行至六层。消防楼梯三组。7层设备用层 。 区（扇形区）1层：无明显大堂，层高5.5米；柱网：7.8*6.9，6.9*5.4（弧形）。 区-1：2-7-8轴至2-16轴1-6层已出售至东方资产公司，现一层为国

24、美电器经营，同时其为卓越时空购物广场及食间隧道餐饮的入口。 区-2：1-6层部分已出售至东方资产公司，7-21层的垂直通道预留客梯四部，货梯一部，消防楼梯两部均在此范畴。面积分布情况分区 楼层 面积 地下一层、二层7986.3 区 1-6层 6393 区（中间区）-1 1-3层 1999.28 区（中间区）-2 4-6层 4215.9 区（扇形区） 1-6层 7680.1 区-2 1-6层 区-1 1-6层 4327.32 设备层（7层） 3210.3 地上小计（产权拥有） 15106.3 合计 29485.6 3.2 7-26层为二个塔楼设计，二个分区，分别为酒店区与办公区 区（原酒店区）：

25、原为银行招待所设计，7-25层，总面积：20273.7。其中7-25层为酒店客房设计，每层标准间16，套房2间，会议室1间。标准层高3.3米。预留客梯五部，货梯一部，消防楼梯两组。26、27层为设备用层。分区 楼层 面积 7 1065.5 8-25 19208.2 26-27 1462.3 合计21736 8层-25层：标准客房区：360使用面积：26：252套； 28：72套； 45：36套； 卫生间使用面积：5.68会议室：45，18套。7层：设备A层，可考虑做客房使用合计：7-25层建筑面积：20244.5 26、27层：设备用房套数 开间*进深使用面积（） 建筑面积（） 总面积（） A

26、 143.9*6.625.7442.2 591.2 B 44.2*6.627.7245.5 181.9 C 44.5*9.944.6 73.1 292.4 适宜物业类型：酒店：房间布局较规整，但房间面积相对较小，需改造酒店式公寓：房间面积合理，可满足高单价，低总价的销售目标，做到快速销售。 区（原办公区）：8-21层扇形区域为办公区，可自由分割，8-20层南侧为服务式会议室设计7-23层。标准柱间距6.9米、7.8米。弧形区最小柱间距4.9，最大柱间距9.3米。 标准层高3.6米。预留电梯两部，扶梯双行至六层。消防楼梯三组。7、22、23为设备层。分区 楼层 面积 7层 3210.3 8-21

27、 34688 22-23（无窗） 1336.6 合计39234.9 8层-21层：扇形区：敞开式办公式，可自由分割，最小标准使用面积32，进深11.4米，8间；最大标准使用面积71.5，进深15.3米，10间；南侧：会议区，使用面积93，4间；8-21层：建筑面积34787.2，其他配套：公共卫生间：两个，消防楼梯：3组。7、22、23层：设备用房 标准房间最小面积情况统计表 套数 开间*进深使用面积（） 建筑面积（） 总面积（） A 8（4.8，7.2）*11.435.4 54.5 435.87 B 10（10.9，7.8）*15.3 71.5 110.0 1100.44 C 46.9*13

28、.593.2 143.4 573.77 其他65.5*4.8，3.6*4.8*2，7.8*4.8*2,7.8*13.817.1，26.4，37.1，107.6 26.8，41.3，58.1，168.5 374.73 适宜物业类型：酒店：标准间面积较大，可满足高星级酒店需求的标准酒店式公寓：最小可分割单套面积较大，对后期项目带来一定的去化压力。4. 楼宇主体情况内部全框架结构，主体施工已完成。但因为早期建筑，其设计相对较为落后，使其柱网相对较为密集。对后期的功能分区划分有一定的影响。4.1.1 一区：1-6层：现空置，主体承重墙施工完毕，一、二层无窗体，楼梯部分仅完成混凝土部分，无外抹灰面。1、

29、2层挑空部分 1、2层挑空部分（2层）楼梯 内部情况 墙体情况 伸缩缝 电梯井 管道预留井1-3层（中间区）：为音乐厅回迁，出租至东方公司，现为外立面装饰工程，内部装修期。其建设将会严重影响本大楼的外立面整体和协，建议中源物流与东方集团进入深入探讨此部分的产权问题及外立面形象的统一问题。8-25层（标准层）：标准层主体结构已完成，并为框架结构，未进行分割。消防管道已敷设（但需要拆除重建）。中间隔墙未砌，水管道井未预留孔洞，需后期施工增加。7、26、27设备用层：设备用层中，顶层防水层已经破坏，漏雨情况相对较为严重。原设计标准的风机已到位，但因时间过久，与现项目定位的发展需要其型号及功率已无法确

30、立其使用价值是否存在，需要其设备专业人士进行深入考究。在本次论证中设备部分不予考虑保留。8层屋面：部分按照灯已安装，外形良好，但时间过久，现大楼无供电，其使用价值暂无法考量。需专业人士进行测量。在本次论证中，其设备不予考虑。4.1.2 二区：1层（扇形区）：已出租至品牌专营店，部分已按各自风格进行装修，后期收购后需要拆除。1-7层（扇形区）：内部主体框架已完毕，存在少量施工垃圾。设备方面：1-7层已安装扶梯12部，仅为主力传输部分，尚未安装完成投入使用。无厂家标识。从安装时间来看，至今已10年有余，其能否正常运行，需电梯安装专业人士考虑。但从本项目的使用情况来看，在10年中有一定的折扣情况，而

31、其因安装时间过久，若使用其后期的成本必然加大，因此建议此部分的设备不予考虑使用。 8-21层（标准层）：8层内堆满施工垃圾，清理相对较为麻烦。9-21层：内部柱间墙已砌筑完成，窗为双层塑钢窗，但其无法与项目后期定的外立面保持统一，可利用性不大，在本项目后期预算中不予考虑。卫生间上、下水管道已敷设，但因其为15年前设计，已不能满足现建筑施工的标准，均需要全部拆除。其管道井预留均为孔洞，伸缩缝等处均未处理，需后期施工增加。22、23层：设备用房及层顶机房：5. 水、电、暖、消防等隐蔽工程5.1.1 给排水部分：部分上下水仅为预留孔洞，未安装。部分已安装下排水管道，但已无使用价值。需要并重新设计安装

32、。 管道井5.1.2 电气部分：主体预埋管附属在主体内，部分管路已完成穿线工程，但其穿线标准按照1996年的施工规范，已完全不能适合现阶段的施工标准，因此其使用价值相对较低。若此部分施工需要要拆改工程。若部分线路未进行施工穿线，其未管路是否能否完全使用，需施工其才能考证。因此其大厦的整体电气部分无使用价值，在后期重新设计后，前期已施工部分需要拆除并重新敷设，这在一定程度上增加土建及电气施工成本。墙线盒 预埋管预留盒位置 棚预留盒位置地面预留排线管5.1.3 供暖工程：原供暖设计为暖气片，管道为镀锌管，供暖管路已铺装完毕，部分暖气已安装。因其设计时间过于久远，其供暖线路已不能满足现阶段的发展需求

33、，其已无使用价值，因此需要全部拆除并重新铺设。5.1.4 消防喷淋工程：管道已铺设，部分消防箱已安装，但因时间较长，管道基本已被腐蚀，无可用价值，需拆除。并根据新设计进行施工。消防管道及预埋镀锌管 消防栓6. 地下部分地下部分施工仅完成主体部分，同时现可见地下基础部分仍有外露，仅少量有回填土。同时因位处地下，在施工前期未做好施工防水，经常受雨水侵蚀，每有大量雨水，地下部分就会形成大量积水，无法通行。地下一层食间隧道出口处四、 项目综合条件研判（SWOT分析）1. 优势（Strength） 项目位于长春市朝阳区重庆路商业核心区，金融中心、城市CBD集中区、重庆路商业街 交通优势明显，项目位于城市

34、中心区，附近周边公交线路众多，去往长春市各区各地均有公交车可直达，交通极其便利 项目所处商圈核心区位，周边百货、服装、餐饮、运动等商业品类齐全，商业氛围非常浓厚，是长春市最佳的商业黄金地段2. 劣势（Weak） 项目整体林楼闲置多年，产权较复杂，产权分割相对零乱 项目外立面形象已初步形成，整体外观陈旧，拆改费用大，耗时长。 项目为历史遗留下来的烂尾楼工程，建筑有一定年限，其设计已落后于现阶段的发展潮流，不利于后期项目的整体规划的产品定位 内部的水、电、消防等施工均无使用价值，均需要拆改，相对来说即耗时又费力及金钱。3. 机会点（Opportunity） 长春市商业地产市场保持较稳定的发展态势，

35、未来城市商业市场供应相对有所不足，商业地产缺口较大 朝阳区重庆路商圈改造规划区域发展 重庆路商圈为长春市商业核心区域，具有无法比拟的区位优势，给本项目开发带来契机4. 威胁点（Threaten） 项目周边商业市场潜在供应量较大，竞争威胁不可忽视 商业竞争日趋激烈，原有的一些商家已经被淘汰（百盛、东方广场），由于商业及百货中心的业种规划不合理，导致经营同质化严重，竞争激烈五、 项目价值分析1. 项目投建期项目价值1.1 土地成本：项目占地4853平，属长春市一级一类商业地段，按照2000年1月1日长春市基准地价与土地使用权出让最低限价表初步测算，商业用地基准地价：3957元/，最低限价2770元

36、/。（说明：项目建立日期为1996年，其长春市未正式规范土地市场，本次测算以2000年土地价格标准衡量）土地价格：48533957元/=1920万元1.2 前期配套费用因项目未完工，部分前期配套费用应该未如数缴纳，因此在此部分中仅考虑设计费用、行政事业型缴费，而施工期间的水电费用暂不计入。前期工程费500万元设计费100万元质检费70万元行政事业型缴费200万元其 它130万元1.3 建安成本根据其大楼建安成本约750元/，以整体大楼计算：93572.6750元/=7018万元按照可售面积计算：87246750元/=6543.5万元1996年建筑施工定额采用1995年版本的吉林省建筑安装工程费

37、用定额，根据其标准进行估算1.4 相关设备费用1.4.1. 电梯：仅安装电梯门，其它均未安装，不计入投入成本1.4.2. 扶梯：12部，主体框架已完成，其成本暂不计入。1.4.3. 风机：离心风机，无标牌参数，约12组，其成本暂不计入。1.5 前期项目总投入：土地费用+前期配套费用+建安成本：8964万元项目整体大楼情况去除回迁及已出售土地费用1920万元1920万元前期配套费用500万元500万元建安成本7018万元6543.5万元合计9438万元8964万元2. 现此地块在建项目价值2.1 土地成本参考2010年4月1日2010年长府发9号基准地价表项目年在长春市一级一类商业地段，其商业用

38、地土地基准价格：9500元/。长春市市区国有商业用地区段路线价为11100元/。本项目现阶段土地成为：48539500元/=4610万元2.2 建安成本（框架主体工程）参考吉林省建筑安装工程费用定额（JLFD-2006）的相关参数和计算，其框架主体工程成本约为1450元/。根据其大楼建安成本约1450元/，以整体大楼计算：93572.61450元/=13568万元按照可售面积计算：872461450元/=12651万元2.3 前期配套费用为项目新接手，原有的费用可不考虑2.4 前期项目总投入：土地费用+建安成本：17261万元项目整体大楼情况去除回迁及已出售土地费用4610万元4610万元建安

39、成本13568万元12651万元合计18178万元17261万元3. 综合分析项目现价3.1 土地现出让价及土地增值税计算2009-2010年长春市商业一级地段土地成交价格情况地块位置土地用途项目名称土地面积()容积率规划建筑面积成交价格(万元)成交均价（元/）楼面地价（元/）成交时间使用年限用地级别红旗街以东、虎林路以西、信义路以南、长春市量具刃具厂以北居住商业（净地）万达广场112275.157257.7110009797.8 1921.1 2009-4-3050居住二级、商业二级一类丰顺街以东、以南、人民大街以西、中国人民银行以北商业（净地）凯悦酒店5734137454286001499

40、8.3 1153.7 2009-10-2340商业一级永安街以东、西安大路以南、中国建设银行以西、吉林省工商银行宿舍楼以北商业（净地）融侨地产（办公）33848.729440.81050531043.1 3568.2 2009-10-2340商业一级虎林路以东、富锦路以南、中医学院附属医院以西、工农大路以北商业（毛地）欧亚商业785986287239104975.2 621.92010-5-1450商业一级从近一年的土地成交价格来看，因土地性质略有差别，而导致价格浮动相对较大，最低土地单价不足5000元/，最高可达31043元/，因此本项目的土地价格按长春市基准地价考虑。考虑本项目为转让项目，

41、尚未进入至项目开发阶段，其所在区域的土地价值在15年间已发生了较大变化，因此仅单纯计算土地自然增值及建安成本的增值税。原总成本约为：8964万元现新建开发成本约为：17261万元土地增值税税率增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%增值额：17261-8964=8297应纳税额829730%=2489万元。实际土地出让价格应为：2121万元3.2 现楼折旧分析年限折旧：公式：V=CEt=C-(C-S)t/N=C1一(1一R)t/N式中C建筑物的重新购建价格。S建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。N建筑物的经济寿命。R建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新

42、购建价格的比率，即R=S/C100%C=建安成本12651万元，R=5%，t=15年，N=60年建筑物现值V= C1一(1一R)t/N=126511-（1-5%）15/60=9646.4万元成新折旧：建筑物估价时点价值-建筑物的重新建造成本*建筑物的成新率。建筑物在建设后虽然未投入使用，但因时间过久，同时其设计已不能满足现阶段的发展需求，其折旧率按六成可用考虑。建筑物现值=1265160%=7590.6万元混合计算：（9646.4+7590.6）/2=8618.5建筑物的有形损耗引起折旧的求取方法较多，一般可分为四种：一种耐用年限法，二是实际观察法，三是成新折扣法、四是混合法。成新折旧法是根据

43、建筑物的建成年代，新旧程序和维护状况来确定建筑物的成新折扣程序，直接求取建筑物在估价时点的价值。其计算公式为：建筑物估价时点价值-建筑物的重新建造成本*建筑物的成新率。成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查。混合法是指估价人员同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧，但不同的折旧方法求得的结果不尽相同，为此可以采用简单算术平均法或加权算术平均法等方法将算得的结果综合出来，得出一个统筹兼顾的结果。如估价实务中，先以耐用年限法为基础计算折旧，然后再依实际观察法进行修正的方法运用得较多。3.3 辉达大厦价值分析土地成本：4610-2489=2121万元现楼折旧后价格：8618.5万元价值：10740万元。六、 综合结论项目既定现状理解 项目