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1、房地产开发课程设计xxx小区项目可行性研究报告学 部：城市建设工程学部专 业：工程管理班 级：一班指导教师：编制时间：华中科技大学文华学院房地产开发课程设计分组名单及任务分工一、课程设计题目丰璇小区项目可行性报告二、课程设计小组成员 第 组姓 名班 级学 号组长1090204011110小组成员林国凯1090204011110张兆方109020401112610902040111011090204011107三、成员任务分工姓名课程设计中所承担的主要工作备注成绩林国凯总体纲要，文字排版，总论及其其他撰写工作张兆方目录中七、八、九、十项图表计算工作陈正第十项图标计算工作，所有表格验算工作赖彦名第
2、二项资料查找及其填写、校核检验工作目录一、总论- 1 -(一)项目背景- 1 -1.项目名称- 1 -2.项目单位承办概况- 1 -3.项目提出的理由和目的- 1 -(二)项目概况- 2 -1.项目区位- 2 -2.项目现状与土地等级- 4 -3.项目开发规模与目标- 4 -4.项目建设主要条件- 4 -5.项目主要经济指标- 4 -(四)项目可行性研究报告编制依据- 5 -(五)项目可行性研究报告研究范围- 5 -(六)项目建设存在的问题与项目实施建议- 6 -1.项目建设存在的问题- 6 -2.项目实施建议- 6 -二、项目开发市场环境分析- 7 -(一)项目开发经营政策层面分析- 7 -
3、1.土地供给政策调整- 7 -2.房地产金融政策调整- 8 -3.物业管理政策- 8 -4.房地产业政策调整- 8 -(二)项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析- 9 -(三)项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析- 9 -1.上世纪90年代以来武汉市在全国的经济地位中的变化- 9 -2.2010年武汉市武汉市经济和社会发展状况- 9 -3.武汉市经济目前经济形势判断- 10 -4.武汉市近期及未来经济和社会发展趋势- 10 -(四)武汉市房地产市场分析- 11 -1.房地产开发投资保持平稳较快增长- 11 -2.房屋施工面积平稳增长，商业营业用房增速最快- 11 -3.房屋新开工面积小
4、幅增长，住宅类房屋新开工面积出现负增长- 12 -4.商品房销售面积增幅持续下降- 12 -5.房地产开发到位资金增幅逐月减缓- 12 -(五)项目供需圈区域房地产市场分析- 13 -1.南湖东片区（N片区）- 13 -2.关山片区（G片区）- 13 -3.光谷-鲁巷片区（GL片区）- 14 -4.分析与结论：- 14 -(六)项目开发经营机会- 14 -1.项目开发优势- 14 -2.项目开发劣势- 15 -3.开发经营机会- 15 -三、项目建设方案- 15 -(一)项目规划设计方案选择的总体原则- 15 -1.项目目标- 15 -2.项目要求- 15 -(二)项目规划设计方案选择- 16
5、 -(三)项目规划设计方案技术经济指标- 16 -四、项目定位- 17 -(一)项目目标顾客群定位- 17 -(二)项目产品定位- 17 -(三)项目价格定位- 17 -五、总体开发经营模式- 17 -(一)差异化模式- 17 -(二)分期滚动开发模式- 18 -(三)充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式- 18 -1.整合教育资源，为目标客户群提供优质教育服务- 18 -2.整合交通资源，借助光谷购物商圈的成熟配套- 18 -六、项目环境影响评价- 18 -(一)项目实施过程中的环境影响及对策- 18 -1.工程建设对环境的影响- 18 -2.建设中环境影响的缓解措施- 19 -(二)项目
6、完成后的环境影响及对策- 19 -七、项目建设指标及实施进度- 20 -(一)项目建设指标- 20 -(二)建设周期- 20 -(三)项目实施进度安排- 20 -(四)项目实施进度表- 21 -八、项目投资估算与资金安排- 21 -(一)建设投资估算- 21 -1.投资估算范围- 21 -2.投资估算编制依据- 21 -3.项目投资估算说明- 22 -(二)项目投入总资金及分年投入计划- 22 -九、项目融资方案- 22 -(一)项目融资主体- 22 -(二)项目资金来源- 23 -1.项目本金筹措- 23 -2.项目债券资金筹措- 23 -(三)融资方案分析- 23 -1.资本金来源可靠性分
7、析- 23 -2.融资结构分析- 24 -3.融资成本分析- 24 -十、项目财务评价- 24 -(一)财务评价基础数据与参数选择- 24 -1.财务价格- 24 -2.利率- 24 -3.项目计算期选取- 24 -4.财务基准收益率（Ic）设定- 24 -(二)营业收入与成本费用估算- 25 -1.销售收入估算- 25 -2.成本费用估算- 25 -(三)项目利润估算与财务评价表- 25 -1.现金流量表- 25 -2.利润和利润分配- 25 -(四)盈利能力分析- 25 -1.财务内部收益率- 25 -2.财务净现值- 25 -3.投资回收期- 25 -4.投资利润率- 26 -(五)不确
8、定性分析- 26 -(六)项目财务评价结论- 26 -十一、项目风险分析- 26 -(一)风险因素的识别和评估- 26 -1.风险等级划分- 26 -2.风险因素的识别和评估- 27 -(二)风险防范的对策- 28 -1.风险回避- 28 -2.风险控制- 28 -3.风险转移- 28 -4.风险自担- 28 -十二、研究结论与建议- 29 -(一)结论- 29 -(二)建议- 29 -十三、附表- 30 -十四、参考文献及资料- 46 -(一)网站- 46 -(二)书籍- 46 -一、 总论(一) 项目背景1. 项目名称项目暂定名称：丰璇小区。根据市场策划拟定合适项目名称。2. 项目单位承办
9、概况开发商：武汉国凯房地产开发有限公司武汉乐源房地产开发有限公司，是532集团有限公司的全质子公司。532实业集团有限公司于2010年7月批准成立，注册资本金人民币1000亿元，其业务涉及房地产开发、公路桥梁建设、酒店娱乐、商业贸易、纺织品生产及销售、广告策划等多个领域，是文华省的大型民营企业集团公司，又是文华省房地产开发的龙头企业。武汉乐源房地产开发有限公司成立于2011年，注册资本金人民币200亿元，是532实业集团在武汉专业从事房地产开发的企业。3. 项目提出的理由和目的项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。“仁者乐山，智者乐水
10、”，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水而居的喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。湖北历有“千湖之省”的美誉，湖泊星罗棋布。武汉作为湖北省的省会，更是以其湖泊众多、风光优美、水系发达而享有“百湖之市”的盛名，水是武汉的灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多的湖泊则是武汉项颈上串联起来的一颗颗迷人的珍珠，湖泊给予我们的不仅仅是基本的蓄水、调节功能，伴湖而居，临湖而住更是一种生活品位的提升和对生活魅力的重新向往。伴随着城市人口的增加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多的人选择了湖泊旁边作为自己的休养生息的地方。项目位于有着武汉“最长街道”之称的雄楚大道之南，关山大道之西的交接处。
11、项目两面临街，雄楚大道贯通武昌区和洪山区大道上有十几所高校坐拥两旁，关山大道往北不到2公里可达华中科技大学，往南可直通三环线。可谓交通便利。周边生活娱乐设施齐全，有家乐福中百仓储等购物超市，距光谷广场和光谷国际广场等购物中心车程仅需8分钟。项目地块交通便利商业繁华，具有很强的升值潜力，事宜建造高层高档公寓住宅小区。在该宗地上规划开发精美高档、配套完善的居住区，对于武汉市、洪山区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。(二) 项目概况1. 项目区位该项目位于武汉市主城区西北，中环线与外环线之间的洪山区内，位于有着武汉“最长街道”之称的雄楚大道之南，关山大道之西的交接处。
12、项目两面临街，雄楚大道贯通武昌区和洪山区大道上有十几所高校坐拥两旁，关山大道往北不到2公里可达华中科技大学，往南可直通三环线，可谓交通便利。周边生活娱乐设施齐全，有家乐福中百仓储等购物超市，紧临“武汉市体艺特色高中”的关山中学，距光谷广场和光谷国际广场等商业购物中心车程仅需8分钟；项目东北边的光谷创业街所聚集的大量技术人员又为该项目的需求积攒大量人气，而毗邻在东南边约400m的在建东湖新区技术开发区，为未来项目升值提供极大地空间。洪山区位于长江之畔，东湖之滨，是武汉市以城带郊的中心城区。全区自西向东呈半圆形，东抵鄂州市，南与江夏区接壤，西与武昌、青山两区相邻，北与黄陂区、新洲区隔江相望，是武汉
13、的东大门。全区版图面积570平方公里，户籍人口82.6万，常住人口超过100万，辖8个街道6个乡镇。洪山区人文特色浓郁，科教智力密集，交通发达便捷，山水资源丰富，发展空间广阔，是创业、居住的理想之地。近年来，洪山区以科学发展观为指导，充分发挥自身的区位优势，深入实施“依法治区、科教兴区、环境优区”战略，积极推进先进制造业、现代服务业和都市农业加快发展，经济社会保持了持续快速健康的发展态势。更重要的是，拟于2012年竣工工的武汉城市地铁2号线，届时将洪山区，武昌区与汉口中心城区连成一个整体。洪山区地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增
14、长。正在凭借顺畅的交通，优雅的自然环境，良好的生活氛围，完善的配套设施，形成一个大型的居住区，成为武汉中高产阶级的理想居住之所。项目所处的地理区位详见项目区位图（图1-1，1-2，1-3）。图1-1图1-2图1-32. 项目现状与土地等级项目占地范围内地面较为平坦。大部分用地为老旧住宅楼，但总的来说规模不大。土地等级为住宅用地、3. 项目开发规模与目标项目拟规划建成现代化的、具有前瞻性的高尚居住区，物业形态为高层住宅。根据项目所在地块特点和开发策略分三期实施（详见项目开发分期安排），各期实施后形成三个相对独立的居住区，各空间既分离又有联系。项目计划按照总体规划和布局分三期实施，项目开发销售期为
15、5年，其中建设期为4年， 建设期与销售期重叠共5年。4. 项目建设主要条件1) 已签订“项目开发协议书”（2010年12月）。2) 土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。3) 已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。4) 项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。5) 项目建设资金已经准备到位。6) 项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。5. 项目主要经济指标项目主要经济指标见下表（表11）。项目主要经济指标汇总表(三) 表1-1序号项 目单位数量备 注一主要经济结果和数据
16、1项目投入总资金万元326626.72建设投资（不含建设期利息）万元264856.0其中：自有资金万元1063423建设期利息万元16509.6994销售收入万元500126.95销售税金万元27507.06销售利润万元81547.57所得税万元51752.98税后利润万元61577.7二主要经济评价指标1项目财务内部收益率%41%2税后项目财务内部收益率%23%3财务净现值（税后）万元48163.514财务净现值（税前）万元84655.635动态投资回收期（税后）年4.196动态投资回收期（税前）年43.87投资利润率20%8投资利税率(四) 项目可行性研究报告编制依据1. 国家发改委、建设
17、部建设项目经济评价方法与参数(第三版)(2006年)；2. 建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号)；3. 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)；(五) 项目可行性研究报告研究范围1. 项目开发市场环境分析；2. 项目建设初步方案；3. 项目定位；4. 项目开发经营模式；5. 项目环境影响评价；6. 项目投资估算与资金安排；7. 项目融资方案；8. 项目财务评价；9. 项目风险分析。(六) 项目建设存在的问题与项目实施建议1. 项目建设存在的问题1) 项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不能最后确定。2) 该地部分原住居民拆
18、迁补偿未落定。3) 项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。4) 项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，此方面风险较大。5) 资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。6) 存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。2. 项目实施建议1) 宜迅速解决余下部分土地使用权问题。2) 尽快与居民协商一致。3) 及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、供电、通讯等工程。4) 尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。5) 集中力量
19、抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。6) 项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。7) 既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。8) 临街的一期、三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。9) 重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。二、 项目开发市场环境分析(一) 项目开发经营政策层面分析1. 土地供给政策调整2011年6月7日 关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知 通知要求：对房屋评估征收行为、流程、原
20、则等方面做出详细规定，明确拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的城市房屋拆迁估价指导意见同时废止。但国有土地上房屋征收与补偿条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。2011年6月23日 国土资源“十二五”规划纲要纲要指出：“十二五”期间土地、矿产、地质、海
21、洋、测绘等方面的重大指标包括：全国耕地保有量保持在18.18亿亩，基本农田不低于15.6亿亩，建设高标准基本农田4亿亩，补充耕地2400万亩。新增建设用地总量控制在3450万亩，单位国内生产总值建设用地面积降低30%。国土资源“十二五”期间的六项主要任务：一是提升国土资源保障和服务能力。二是强化国土资源保护。三是大力推进资源节约集约利用。四是加强地质灾害防治与国土综合整治。五是深化国土资源管理制度改革。六是加强国土资源科技创新与国际合作。大大规范了政府和开发企业在土地一级市场的行为；使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位；2. 房地产金融政策调整2011年2月9日，住房和城乡建设部发布关
22、于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点。2011年2月18日，中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。2011年4月6日，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。2011年12月5日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。自2010年初起，中国央行已连续12次上调存款
23、准备金率，并加息5次。本次全面下调金融机构存准率，为三年来的首次下调，意味着中国紧缩的货币政策正式转向。3. 物业管理政策武汉市物业管理条例经2010年6月23日武汉市十二届人大常委会第25次会议通过，2010年7月30日湖北省十一届人大常委会第17次会议批准。该条例分总则，新建物业与前期物业管理，业主、业主大会及业主委员会，物业管理服务，物业的使用与维护，法律责任，附则7章84条，自2011年1月1日起施行。强化开发商承担售后服务的责任；有力促进房地产市场全面健康的发展；使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部分。4. 房地产业政策调整2011年1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的房
24、地产经纪管理办法落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011年5月18日，住建部发布关于加强保障性安居工程质量管理的通知强调保障性安居工程质量的重要性，要求努力提高保障性安居工程建设管理能效，保证工程质量和品质，严肃查处保障性安居工程建设中得违法违规行为。(二) 项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析我国国民经济在经历了20年代初高速运行与房地产大范围“泡沫”期、1997年亚洲金融风暴冲击和国内经济低谷期以后，步入健康、稳定、持续发展期。国家实施以扩大内需为中心的积极的财政政策和稳健的货币政策对刺激国民
25、经济发展发挥了重大的、根本性的推动作用。进入21世纪后，我国国民经济较快增长，连续几年国内生产总值增长速度保持在8%左右。2011年上半年，宏观调控取得明显成效，国民经济保持平稳较快增长，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。经济增长保持了较快速度，GDP同比增长9.6%；固定资产投资增速逐步回落；市场价格上涨在可控范围，且涨势有所减弱；城乡居民收入增长加快。上述情况表明，当前经济运行的总体态势良好，为下一阶段国民经济持续平稳较快增长创造了有利的条件(
26、三) 项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析1. 上世纪90年代以来武汉市在全国的经济地位中的变化1992年到1998年，作为一个拥有近800万人口的大城市，武汉经济曾连续7年年均递增16%，一度被称为上世纪90年代中国经济的“武汉现象”。然而，在中国加入WTO和“西部大开发”的宏观背景下，以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海三大经济圈为主要支撑的东部沿海地区引领全国经济增长，西部地区、东北老工业基地也在相关政策的推动下，经济出现集中、连片发展振兴的势头，而作为中部地区惟一的特大城市，武汉拥有“得中独厚的区位优势、得天独厚的气象优势、得水独厚的生态优势、得土独厚的资源优势、得才独厚的创新优势”，
27、其担纲中国东、西部地区资源、信息、技术交流和交换的战略结点的功能却出现了日趋弱化的态势。2. 2010年武汉市武汉市经济和社会发展状况武汉市经济仍保持了较快发展，多项主要经济指标创近年新高。GDP为5515.76亿元，同比增长14.7%，位于全国城市12位。，比2009年的4620亿元增加近900亿元，同比增长14.7%，GDP总量在中部六省省会城市中继续保持第一，投资推动经济增长格局更加明显。武汉去年以投资保增长，全社会固定资产投资3001亿元，创历史新高，固定资产投资计划3750亿元，增长25%，奋斗目标3900亿元。3. 武汉市经济目前经济形势判断就武汉市经济形势而言，总体上基本正常，“
28、不热”也“不冷”。其理由是：武汉市经济发展的波动性减小，稳定性增强，经济运行实现了多年来期盼的速度和效益的协调统一，先行和滞后指标未明确显示经济“过热”信号。对当前经济运行的总体判断是：国民经济运行健康协调，武汉市经济正处在短周期波动的扩张期、中周期波动的复苏期和中长周期波动的谷底，处在一个温和上升、逐步提速的增长平台上，其发展潜力和空间较大，已开始新一轮扩张。4. 武汉市近期及未来经济和社会发展趋势受经济内在增长机制增强的影响，2011年中国经济仍将保持高速增长的良好态势。但2010年政府适度微调政策的作用将在2011年中显现，消费需求明显加速，投资和出口增势趋缓，需求结构更趋合理，物价涨幅
29、在合理范围之内，国民经济协调性和稳定性增强。从近期来看，武汉市经济和社会将发生如下变化：2011年，将加快结构调整和自主创新，不断扩大内需，深入推进改革开放，大力提升城市功能，不断加强民生和社会建设，确保“十二五”开好局、起好步。着力增强自主创新能力，加快推进产业结构调整2011 年，全市高新技术产业增加值增长25%，研究与试验发展经费支出占生产总值比例力争达到2.52%，比上年提高0.12个百分点。坚持把推进自主创新作为转变经济发展方式的中心环节，大力提升自主创新能力。大力优化投资结构，进一步扩大消费需求切实提升消费对经济发展的拉动力度。力争社会消费品零售总额增长16%以上，在优化结构的前提
30、下保持合理的投资规模，力争全年投资增长22%。实施市级重大项目230项，完成年度计划投资1300亿元。加强生态环境建设，打造生态宜居城市深入推进节能减排，大力发展循环经济。落实武汉市固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法，完善节能目标统计考核体系。尽快出台武汉市节能监察办法。加快实施区域能源循环利用、再制造、城市矿产综合利用、移动供热等十大重点示范工程。推动大循环经济示范区建设。提高居民生活水平，切实保障改善民生努力实现居民收入与经济增长保持同步。完善收入分配制度，增加低收入群体收入，建立健全工资正常增长机制。加大财政对公共服务的转移支付力度。将保障居民收入增长纳入政府绩效管理，努力实现城乡居
31、民收入与经济发展保持同步。确定武汉中部龙头地位，加快武汉区域金融中心建设武汉市城市总体规划通过国务院正式批复，我市在全国发展布局中的功能定位为“我国中部地区的中心城市”。这项批复与武汉获批“两型社会建设试验区”和建设“东湖国家自主创新示范区”共同构成了城市新坐标，标志着武汉的发展上升为国家战略。“十一五”期间，武汉着力打造全国重要的先进制造业中心、现代服务业中心和综合高新技术产业基地、综合交通枢纽基地，主要经济指标实现翻番：地区生产总值连续跨越3000亿元、4000亿元、5000亿元三个台阶；财政收入跃上1000亿元平台； 五年固定资产投资累计完成1.2万亿元。在迈向第十二个五年规划的征程上，
32、武汉将巩固提升中部地区中心城市地位和作用，努力建设国家中心城市，为把武汉建成现代化国际性城市奠定坚实基础。(四) 武汉市房地产市场分析1. 房地产开发投资保持平稳较快增长上半年，武汉市房地产开发完成投资562.75亿元，比上年同期增长28.9%，增幅比上年同期回落22.7个百分点，比1-5月回落0.8个百分点。其中，住宅投资323.70亿元，比上年同期增长43.8%；办公楼投资23.24亿元，比上年同期增长88.5%；商业营业用房投资67.04亿元，比上年同期增长75.4%；其他投资148.78亿元，比上年同期下降7.5%。从今年上半年房地产投资走势来看，1-2月增幅较大，3月以后保持了较快的
33、发展，增幅趋稳。上半年，全市房地产开发投资中，建筑工程投资为334.31亿元，比上年同期增长52.1%；安装工程投资为30.73亿元，比上年同期增长5.2%；设备工器具购置为10.89亿元，比上年同期增长27.5%；其他费用186.82亿元，比上年同期增长4.4%，其中土地购置费93.42亿元，比上年同期增长24.2%。2. 房屋施工面积平稳增长，商业营业用房增速最快上半年，全市房屋施工面积为4467.64万平方米，比上年同期增长26.5%。其中，住宅施工面积3347.52万平方米，比上年同期增长19.7%；办公楼施工面积146.57万平方米，比上年同期增长10.5%；商业营业用房施工面积51
34、0.44万平方米，比上年同期增长65.3%。住宅中，90平米及以下住宅施工面积1187.20万平方米，比上年同期增长19.5%；140平米以上住宅施工面积433.74万平方米，比上年同期下降7.2%；别墅、高档公寓施工面积72.57万平方米，比上年同期下降57.4%。从今年上半年整体情况看，全市房屋施工面积增幅呈浅“V”字型走势。3. 房屋新开工面积小幅增长，住宅类房屋新开工面积出现负增长上半年，全市房屋新开工面积1045.92万平方米，比上年同期增长3.6%，增幅比上年同期回落89个百分点。其中，住宅新开工面积757.27万平方米，比上年同期下降9.3%；办公楼新开工面积43.19万平方米，
35、比上年同期增长78.5%；商业营业用房新开工面积182.59万平方米，比上年同期增长151.6%。从住宅的分类来看，90平米及以下住宅新开工面积为252.29万平方米，比上年同期下降13.9%；140平米以上住宅新开工面积为82.42万平方米，比上年同期下降31.8%；别墅、高档公寓新开工面积11.59万平方米，比上年同期下降55.5%。由此看来，限购令政策的实施，对武汉市住宅，特别是别墅、高档公寓投资的影响较大。从上半年运行情况来看，全市房地产新开工面积增速缓慢。1-2月新开工面积为122.94万平方米，比上年同期增长2.1%；1-3月新开工面积为256.58万平方米，比上年同期增长2.0%
36、；1-4月新开工面积为381.73万平方米，比上年同期增长12.8%；1-5月新开工面积为637.94万平方米，比上年同期增长11.2%；1-6月新开工面积为1045.92万平方米，比上年同期增长3.6%。与2010年上半年房地产新开工面积逐月走高大幅增长的走势形成明显反差。4. 商品房销售面积增幅持续下降上半年，武汉市商品房销售面积为453.50万平方米，比上年同期下降12.7%，增幅比上年同期下降21.3个百分点。其中，住宅销售面积421.82万平方米，比上年同期下降14.0%；办公楼销售面积6.04万平方米，比上年同期下降13.6%；商业营业用房销售面积17.92万平方米，比上年同期增长
37、79.4%。从住宅销售结构来看，全市90平米及以下商品房销售面积为148.67万平方米，比上年同期增长4.0%；140平米以上商品房销售面积为46.69万平方米，比上年同期下降45.7%；别墅、高档公寓销售面积11.66万平方米，比上年同期下降50.7%。从上半年整体情况来看，全市商品房销售面积增幅逐月下降。5. 房地产开发到位资金增幅逐月减缓上半年，武汉市房地产开发资金到位1063.97亿元，比上年同期增长18.7%。其中，上年末结余资金294.88亿元，比上年同期增长28.8%；本年资金来源769.09亿元，比上年同期增长15.3%。在本年资金来源中，国内贷款165.93亿元，比上年同期增
38、长0.6%；自筹资金307.44亿元，比上年同期增长35.7%；其他资金286.30亿元，比上年同期增长5.2%。其他资金来源中，定金及预收款156.17亿元，比上年同期增长3.9%；个人按揭贷款51.88亿元，比上年同期下降43.0%。今年前1-5月全市房地产资金来源合计增幅逐月下降，6月增幅有所回升。(五) 项目供需圈区域房地产市场分析该项目有竞争关系的供需区域主要位于洪山区的光谷-鲁巷片区，南湖东片区和关山片区1. 南湖东片区（N片区）序号名称开发商占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率1清江山水湖北清江置业有限责任公司40万80万1.8935%2卡迪亚公馆江夏区土地综合开发利用总
39、公司8.3万9.72万2.3725%3加州香山美树武汉市融盛房地产开发有限公司9万13万1.535%2. 关山片区（G片区）序号名称开发商占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率1光谷新世界新世界地产（武汉）13.3万52万335.3%2光谷时代广场武汉新城置业发展有限公司5万9万735%3洪福添美城市广场武汉市洪顺房地产开发有限公司2.6万11.3万3.4436.8%4丽岛漫城武汉学府房地产有限公司11.3万14.3万1.555%3. 光谷-鲁巷片区（GL片区）序号名称开发商占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率1世界城米兰映像武汉市利嘉置业有限公司2.73万15万4.5535%2
40、健龙尚谷杰座二期湖北佳辉置业有限公司2万6万4.3835%3龙安港汇城二期湖北广电房地产开发有限公司0.36万7.3万6.225%4新都汇武汉市洪荣物业发展有限公司1.7万9.9万6.737%4. 分析与结论：这三个片区的楼盘分别有如下特点1) N片区价格较低，G片区价格次之，GL片区价格最高2) N片区所处地区较为偏远，G片区次之，GL片区所处地段最为繁华3) N片区以住宅、小高层为主容积率较低，G片区次之，GL片区全部为高层，小户型较多，容积率较高4) N片区绿化率尚可，G片区绿化率比较高，GL片区绿化率较低通过以上分析，得出以下结论：1) 从该项目目标消费人群出发，G片区的户型和交通生活
41、条件都能满足。2) 注重提升楼盘的档次，吸引目标消费人群3) 广告宣传极为重要4) 要突出户型的优越(六) 项目开发经营机会1. 项目开发优势1) 地段优势：位于G片区中心，离光谷商圈较近，生活配套设施齐全，附近有各大高校，紧临关山中学，地铁2号线将贯穿该区。2) 环境优势：临近两大城中湖南湖和东湖，距南湖3公里，距东湖仅需4公里，距马鞍山森林公园4公里。周围高校林立，有很好的文化生活休闲氛围。2. 项目开发劣势1) 紧临的N片区的环境优势也明显，但该区楼盘价格相对较低，可能会吸引以环境需求为先的目标人群2) GL片区和G片区有许多成熟的楼盘，客户可选择范围大，竞争激烈。3. 开发经营机会项目
42、竞争中的机会点：本项目是G片区最后一批开发的楼盘，该批楼盘是想在该区置业人群的最后选择。三、 项目建设方案(一) 项目规划设计方案选择的总体原则1. 项目目标1) 本项目要建成“时尚娱乐生活”的都市休闲式居住区。良好的居住环境，便捷的服务设施是当今社会人人都渴求的， 高档舒适的服务是人人都渴求的。2) 本项目规划要跟上信息时代的潮流。项目定位高档，居住区的设计要和高收入阶层的地位相适应，一流的服务必不可少。2. 项目要求1) 规划超前化居住区要导入家居智能化设置，要确保510内不落后；建筑规划符合时代潮流；建筑材料要运用环保新型材料；服务意识要超前。2) 户型合理化高层住宅设计的户型要求是合理
43、、实用的。3) 建筑艺术化本项目定位为高收入阶层，学历大学以上，要求有浓厚的文化氛围，所以在进行项目规划时，要求建筑设计艺术化，包括建筑设计本身和整个居住区的环境设计。4) 质量优秀化项目建设要求要达到国家优质水平。5) 建材环保化迎合消费者环保的要求，同时，新型环保建材也可以降低成本，有效延长建筑的使用寿命。6) 配套完善化本项目配套完善与否，将影响到项目的成败。7) 服务酒店化良好的售后服务，将大大促进项目楼盘的销售。8) 环境园林化本项目可以充分运用周围湖景、林地优势，打造园林式居住区。9) 生活科技化项目要实现区内信息网络化、管理有效化、家居智能化等要求。10) 社区人性化营造区内温馨
44、、舒适的生活气氛。(二) 项目规划设计方案选择提示：空间组织和建筑布局，建筑风格特点 ，交通组织，公共设施，消防设计，环境设计，管理系统等方面进行描述 需要另附住宅平面图(三) 项目规划设计方案技术经济指标见下（表3-1）表3-1序号项 目单位数量一规划用地面积M2120000二总建筑面积M2384000其中： 1高层住宅M23535102公建面积M230490三道路及停车场22.00%四建筑密度24.00%五容积率3.2六绿化率56.00%四、 项目定位(一) 项目目标顾客群定位通过调研，目标顾客群体锁定在：武汉的“财智阶层”、新贵富裕阶层个人月收入大于10000见多识广，对楼盘的品质及品味十分在意(二) 项目产品定位在总体上该项目定位于高档，以适合供应项目供需圈内目标顾客群的有效需求。(三) 项目价格定位根据对武汉市周边楼盘的调查，结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认为：
