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1、长沙地区房地产市场主要指标监测分析（四月）提要4月新房市场回暖，去化速度有较大提升，价格开始企稳。而二手房市场经过新政的发酵，成交已经快速上升。从目前的情况看，货币宽松的效果对新房市场而言刺激力度较大，长沙楼市整体渐趋稳定，改善型需求在多重利好的刺激下也开始释放。受高库存的影响，新房市场价格不会有大幅度上涨，比较可能的是随着成交量的持续好转温和提升，开发商仍处在低价格跑量的形势之下。基于此，我们建议开发企业创新营销手段和加强推广力度，在5月传统的销售旺季迅速走量，完成资金回笼为下一个开发周期蓄力；而对于购房者而言，5-6月应是抓住各楼盘促销冲量活动，择机购房的较好时机。4月长沙地区房地产市场主
2、要指标监测分析报告一、土地市场1.住宅土地市场情况2.商业土地市场情况3.工业土地市场情况二、新房住宅1.供应情况2.成交情况3.价格走势4.供销比走势5.待销分析6.各区县情况三、商品非住宅（内六区）1.写字楼2.商业用房市场四、二手房市场1.成交情况2.交易税费成本五、本院观点：1.土地市场2.新房住宅3.非住宅市场4.二手房市场一、土地市场注：土地市场报告仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据，无成交价格的土地，未参与统计。2015年4月长沙土地供应26宗（1167.79亩），土地成交22宗（1353.82亩），其中公布成交金额土地18宗，总金额72011.5万元，未成交0宗。4月宁乡市供
3、应土地264.1亩在各区县供应量中排名第一，宁乡市土地成交393.58亩在各区域土地成交面积中排名第一。4月长沙各区域土地供销情况1.住宅土地市场情况2015年4月长沙住宅及住宅兼容商业土地供应8宗（542.58亩），成交1宗（106.01亩）。近一年长沙土地供销走势图（住宅及住宅兼容商业土地）2.商业土地市场情况2015年4月长沙商业及商业兼容住宅土地供应8宗（214.07亩），成交7宗（238.68亩），其中公布成交金额土地6宗，总金额28099.0万元。近一年长沙土地供销走势图（商业及商业兼容住宅土地）3.工业土地市场情况2015年4月长沙工业土地供应10宗（411.14亩），成交12宗
4、（989.16亩），其中公布成交金额土地10宗，总金额42957.5万元。近一年长沙土地供销走势图（工业土地）二、新房住宅1.供应情况2015年1-4月长沙市内五区商品住宅累计批准预售266.19万平米，其中4月新建商品住宅批准预售77.20万平米。3月供应环比上升125.07%，同比下跌31.07%。2015年1-4月四县市商品住宅累计批准预售149.97万平米，其中4月新建商品住宅批准预售43.49万平米。4月供应环比暴增305.31%，同比下跌36.19%。近一年长沙商品住宅供应情况（内五区与四县市）2.成交情况2015年1-4月长沙内五区商品住宅累计网签351.06万平，其中4月网签1
5、01.67万平，环比提升49.07%，同比上涨87.72%。进入四月，内五区住宅环比成交量迎来爆发性增长，同环比提升非常显著。2015年长沙四县市住宅累计网签成交207.59万平米，其中4月网签45.55万平米，环比下跌28.61%，同比上涨11.77%，成交较上月有所回落。近一年长沙商品住宅成交情况（内五区与四县市）3.价格走势2015年4月，长沙内五区住宅成交均价为6488元/平米，环比上升2.21%，同比下降6.45%。4月长沙主城区住宅成交量回升，同时价格也应声上涨。这显示出在政策组合拳的刺激下，市场信心开始增强。同期，长沙四县市住宅成交均价为4108元/平方米，环比上升2.30% 同
6、比下降8.95%。整体来说，四县市与主城区的价格走势基本保持一致，均价开始上升。近一年长沙商品住宅成交价格趋势（内五区与四县市）4.供销比走势2015年4月，长沙市（含五区四县市）新建商品住宅供销比为0.89，由于供应量环比提升明显，同时新建商品住宅网签量继续增长，因而供销比有所回升，但仍然低于1。近一年长沙全市新建商品住宅供求比走势（含五区四县市）5.待销分析截至2015年4月，长沙内六区已取得批准预售且未销售的商品住宅面积为1606.33万平米，其中，岳麓区商品住宅待售量最高，达495.30万平米，芙蓉区待售量最低，为62.16万平米。近三年来长沙内六区各区域商品住宅待售面积（单位：万平）
7、根据目前的去化速度，长沙市内六区商品住宅的去化周期约为15个月。近一年来长沙市内六区商品住宅去化周期趋势图（注：去化周期=库存/月均销售量，当月均销售=前三月平均销售量）6.各区县情况从全市各行政区供应和成交量来看，4月住宅供应面积最多的是岳麓区，新增批准预售34.25万平米，浏阳市新增批准预售最少，为0.66万平米；成交方面，4月同样是岳麓区成交最多，网签28.96万平米，芙蓉区、浏阳市、宁乡县并列成交面积最小，均为4.74万平米。4月长沙市各区县住宅供应与成交情况示意图从区域成交价格来看，2015年1-4月，长沙市开福区成交均价最高，为7306元/平米，宁乡县成交价格最低，为3308元/平
8、米。环比方面，本月主城区中，芙蓉区价格环比上涨0.53%，其余四区出现不同程度下跌；四县市中，宁乡县价格环比涨幅最高，为2.99%。与去年同期相比，除望城区外，其余区县住宅成交价格均出现下滑；其中岳麓区最为显著，价格同比下降23.33%。2015年1-4月长沙市各区县住宅网签均价一览三、商品非住宅（内六区）1.写字楼2015年1-4月长沙市内六区写字楼成交面积18.93万平米，同比增长12.66%。共成交1349套，同比增长12.07%。其中，2015年4月成交5.73万平米，环比上升94.89%。近一年来，除去年6月、12月和今年1、4月成交面积超过5万方之外，其余月份都小于5万方。截至目前
9、为止，今年写字楼办公成交面积的前三位分别为陆都小区、东科园和达美苑。从今年1-4月看，写字楼成交集中在内五区，望城区4个月共成交0.02万方。价格方面，2015年4月写字楼的成交均价为9056元/平方米，较上月有所回升，但仍在低位。由于陆都小区以较低价位大量成交，所以拉低了整体均价。近一年长沙写字楼成交情况（内六区）2.商业用房市场2015年1-4月长沙市内六区商业用房成交面积40.39万平方米，同比增长103.36%，成交5390套，同比增加116.38%。其中2015年4月成交面积8.51万平方米，环比增长55.29%。从近一年成交的情况来看，内六区商业地产发展势头强劲，去年10月至今年2
10、月月均成交近10万平方米。今年以来成交面积前三的项目为金桥市场集群、高岭国际商贸城一期4号、高星物流园，成交面积均超过3万平方米。价格方面，2015年4月，长沙市内六区新建商业网签均价为13945元/平方米。近一年来长沙市内六区新建商业用房成交均价都在12000元/平方米以上，其中均价峰值出现在2014年5月，均价为19215元/平米。近一年长沙商业用房成交情况（内六区）四、二手房市场1.成交情况2015年1-4月，全市二手住宅成交123.63万平米，成交套数为11512套，同比分别增长18.45%、22.00%。其中，4月份二手住宅成交46.89万平米，环比上升50.77%，同比上升36.5
11、8%。 4月全市二手房成交回升非常明显，成交达到近一年的最高值。近一年长沙（五区四县市）二手房成交情况2015年1-4月，内五区一、二级市场成交比值为4.20：1，其中岳麓区一、二手房交易量差距最大，比值为10.12:1，芙蓉区差距最小仅为1.25:1。内五区芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区4.20：11.25:12.82:110.12:13.77:13.08:12.交易税费成本注：个人购买90平米（含）以下唯一住房，按1%征收契税。个人购房时间以契税完税证明或房屋权证上时间为准，按“孰先”原则。个人购买或转让非住宅按0.05%征收印花税。俱通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直接亲属赠与方式取得房
12、产，不按“偶然所得”征收20%的个人所得税。车库、杂屋暂免征营业税。3月底，两部委正式发文政策刺激楼市，其中二手房营业税免征期限由5年改成2年。五、观点：1.土地市场4月长沙全市共成交土地22宗，环比上升较为明显，土地市场在新房市场向好、政策刺激不断加码的形势下，开始转暖。开发商拿地意愿增强，土地供应量也快速回升。当然目前的市场环境，土地成交还是以工业用地为主，但商住和商业用地的比例在逐步回升。相信随着市场的进一步好转，商住用地和商业用地的成交将会进一步增多。2.新房住宅4月住宅市场的供应持续降低的态势有了变化，无论主城区还是四县市，供应量都有了较为明显的回升。相应的供销比也有所提升，但目前所
13、有套型均供小于求，显示市场还处在自身结构调整的过程中，市场通过控制拿地和开发的节奏，对供应的抑制还在持续。但随着新房成交量的全面复苏，供求必定会回到较为均衡的位置。目前长沙定向房交易量仍然偏大，也导致了市场供求关系的调整，但纯商品房成交所占比例在4月提升比较明显。从价格上来看，4月住宅的价格开始企稳回升，但仍低于去年同期水平。开发企业在成交量有了回升的基础上，部分楼盘开始涨价，但由于巨量库存的限制，上半年仍很难看到房价大幅度反弹。4月底，货币政策的持续宽松，让人看到政府救市的决心，相信进入5月份住宅成交量还会继续回升。3.非住宅市场写字楼方面，4月份的成交面积和套数环比提升都非常显著，成交量为
14、今年以来的新高。这可以看做一直被压抑的办公市场再一季度过后需求开始大量进场，同时价格也有所回升。这种量价齐升的态势有望延续到5月。4月，商业用房成交面积也扭转了阴跌的趋势，市场成交量价环比回升。股市开始震荡，市面上股市不如楼市扎实的投资观念开始发酵，居民投资兴趣点在股市和楼市间来回摇摆。随着股市震荡的进一步加剧，5月的商业用房市场将会进一步的吸引投资者的关注。4.二手房市场全市二手房成交量在4月获得大幅回升，同比环比提升明显。这显示市场已经完全摆脱春节假日和新房市场低迷的影响，开始获得购房者的关注。接下来的5月二手房成交还会获得提升，新政的影响将进一步显现。一二手房成交比值在进一步缩小，二手房快速回暖可能导流部分新房刚需，一二级市场的联动将继续增强。总的来说，4月新房市场回暖，去化速度有较大提升，价格开始企稳。而二手房市场经过新政的发酵，成交已经快速上升。从目前的情况看，货币宽松的效果对新房市场而言刺激力度较大，长沙楼市整体渐趋稳定，改善型需求在多重利好的刺激下也开始释放。受高库存的影响，新房市场价格不会有大幅度上涨，比较可能的是随着成交量的持续好转温和提升，开发商仍处在低价格跑量的形势之下。基于此，我们建议开发企业创新营销手段和加强推广力度，在5月传统的销售旺季迅速走量，完成资金回笼为下一个开发周期蓄力；而对于购房者而言，5-6月应是抓住各楼盘促销冲量活动，择机购房的较好时机。
