上海同策某别墅项目策划方案.doc

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1、市场篇壹、宏观市场背景研究一、整体市场走势1、2005年宏观政策2005年1月以来，政府不断推出强力措施，控制房价上涨： 从05年1月1日起，各银行开始纷纷调整了个人房贷门槛，并普遍降低贷款成数。二手房能贷到7成已经很难，大多在6-6.5成，50平米以下的房子基本不贷，上世纪80年代房产将不提供贷款等。 2005年2月18日，上海二手房网上交易平台在全市范围内全面推出试运行。 上海市地方税务局出台关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知，规定自05年3月7日起，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按5%的税率征收营业税，并按规定征收

2、城建税、教育费附加和河道整治费。 05年3月8日，某些银行又针对高档房的贷款开出一“新门槛”：凡是申请的个人房贷金额与所购房屋面积之比大于1万元/平方米的高价房贷款受到严控除非贷款人愿意主动降低成数，否则不予放贷。 新购房屋1年内，商业银行不再提供个人住房贷款的“转按揭”服务 2005年3月16日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策：1、将现行的住房贷款优惠利率回归到同期利率水平，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍；2、个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20提高到30。 2005年3月28日，上海市银行同业公会颁布了关于进一步加强个人住房贷款管理的指引，其中：1、

3、购买第一套自住商品房，贷款成数和利率按照央行调整商业银行住房信贷的规定执行。2、对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高第二套贷款购房的首付款比例。3、对同一借款人申请第三套及以上贷款的，大幅度提高首付比例，并实行贷款利率上浮。 2005年4月27日，国务院联合几个相关部委共同出台了关于做好稳定住宅价格工作的建议，其中提出了规范市场的新八条，其中：1、自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。同策观点：严厉的金融政策将使炒房者资金链断裂，从而挤压泡沫；同时通过一系列监控措施，政府希望能够有效控制房价的非理性上涨态势。2、一手房市场

4、走势从2004年8月份至今的上海楼市的成交量走势可以分成以下几个特征区间和特征点。 2004年8月到2004年10月，延续了前期持续放量的走势。 经过2004年4月的一段时间的调整，国家开始放宽政策，楼市逐渐回复活力，投资者的热情开始被调动。 国际热钱的大量涌入 2004年10月到2004年12月，在10月到达了一个最高点后，开始在高位振荡。 市场在持续放量后，达到一个均衡点，交易量开始出现正常的上下波动 2005年2月，时逢春节假期，成交量下降。 去除掉2月份由于假期导致成交量减少的特殊情况，3月份和4月份连同1月份已经形成了下降通道。 1月份的下降是由于春节前，部分居民需要资金做其它用途。

5、 3、4月份则是由于一系列打压房产过热的宏观政策的出台，整个市场开始出现明显的观望态势，成交量开始大幅萎缩。从2004年8月份至今的上海楼市的成交量走势可以分成以下几个特征区间和特征点。 2004年8月到2004年11月 形成平稳的上升通道 延续了前期的上涨行情 随着交易量的放大和供求关系的变化，房产商不断抬高楼盘的价格。 2004年12月到2005年1月 房价陡然开始加快上涨 随着房价的不断抬高，购房者开始出现恐慌心理，而投机热钱大量涌入，共同刺激了房产商哄抬房价， 2005年2月 均价和成交量一样到达一个低点 春节前后的购房取向具有特殊性，市中心高价楼盘的比例在市场缩量的情况下所占的比重下

6、降了。 2005年3月到2005年4月 除去二月份的特殊性，3、4月份成交均价开始有较大幅度的下降。 受到政策面的影响，交易量开始萎缩。 市场观望气息浓重，后市走向不清晰，房产商信心不足。 为挽救弱市，提高去化，加快资金回笼，房产商不得已开始降价，或者以打折等形式来吸引顾客。3、二手房市场走势二手房指数调控政策效应有所体现，房价涨幅速度放缓，市场观望气氛较浓抛盘量l 3月下旬以来各大中介二手房源挂牌激增，“网上二手房”挂牌量更每天以24%的幅度增加l 挂牌量明显上升，有的大型中介公司甚至达到了400%的挂牌量l 市中心高档二手房大量入市,据每日经济新闻报道称，“温州的尤某前几天一下子抛出20多

7、套高档房源。”成交量l 二手房的成交量从三月开始的一个月内，已经明显下降l 中介门面店成交量则快速萎缩，下降五成以上的比比皆是l 某品牌中介门店经理透露，该公司3月份以来成交量大幅下挫，最高的跌去60%l 4月至今情况更为不妙，甚至出现多家门店零业务，是以往从未发生过的现象4、总结政府调控2005年，在上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见中指出了房地产调控的目标：“必须坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，区别对待、分类指导，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，增加面向工薪家庭的中低价普通商品住房的供应，满足消费，完善保障。同时

8、，进一步规范投资，抑制投机，依法整顿各种扰乱房地产市场秩序的行为。2005年，要继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求；扩大普通商品住房供应量，进一步优化供应结构；使商品住房价格涨幅进一步下降”。税收政策 3月政府出台“个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。”的规定。此规定目的在于限制投资行为，但是收效甚微，5%征收的仅是差价部分的税，这对于投资客的丰厚获利而言，还是起不到太大的作用的。 然而

9、5月，国务院就出台了更加严格的新八条，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 这条规定的出台，对投资者的投资收益有了很大的削弱，让投资者不敢轻易的进行新的投，如果房价上涨较慢，他们将会入不敷出。金融政策各大银行所新推出的政策才是对楼市产生了极大的影响。 利率提高、首付比例的提高，对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的首付比例提高到40%，第三套的首付比例提高到50%； 一年内限制转按揭等直接影响到了投资者，增加了投资客的资金压力，使投机者的利润率下降，获益时间延长。市场变化在政策调控的影响下，市场出现了一定的变化。近期，部分高档楼

10、盘的投资客已经开始出现退房现象，而大多数市民又回到2004年5月时的状态，开始持观望态度。从中介店反映出的二手房市场上看，抛盘量开始上升，成交量开始下降，市场观望气氛逐渐浓厚。市场走势预估政府出台一系列政策打击的是投资客，与此同时政府加大市场供应量，特别是中低价商品房的供应，由此可以预估，未来在限制投资的前提下，真正有购房自住需求的人群将成为未来购房的主力。这一系列的政策是为了挤干房产市场的泡沫，实现房地产价格的理性回归，让房价回复到正常的合理增长。特别以上海在全球的经济活动中所扮演的越来越重要的角色，其房地产的价格远远没有上升到与之向比配的水平，并随之相应的增长。所以上海的房地产市场的春天才

11、刚刚来到，现在只不过是一场令人头脑清新的倒春寒。贰、区域市场现状及前景分析一、区域规划作为上海市开发多年的工业配套基地，本案周边规划有5个工业园区及多所大学校区。1、吴泾工业区：1990年规划的吴泾工业区。规划指导思想：建设一个以化工、建材、电力、仓储为主的工业区。建设成为以化学工业和电力为主的市级工业区，区内化学工业向深加工、精细化工等下游产业发展，逐步发展成为以天然气、煤的全气化清洁工艺为主要原料的清洁能源和新材料化工基地。规划范围：东起黄浦江沿岸，西到景洪路，南自曲江路，北到双柏路。规划总用地1204公顷，其中工业用地1058公顷。规划新俞塘北至双柏路以化学工业为主，新俞塘南至吴冲泾以电

12、力、建材工业为主。仓储设施相对集中的吴泾北端设上海港务局关港装卸作业区。工业区内布置与市中心城、湾镇、吴泾新村生活区等处相邻的绿化隔离带，要求工业区发展与绿化隔离带建设同步施，工厂企业内绿化覆盖率达1520。2、闵行工业区：1991年规划的闵行工业区。规划范围：东起华宁路，西至姚安路、西畴路，南起黄浦江北岸，北至新闵铁路支线。区域面积1778公顷，其中工业、仓储用地760公顷。规划指导思想：根据上海市总体规划方案和闵行区总体规划，闵行工业区是疏散市中心城工业的方向之一。建成上海机电工业中心，并发展男女职工比例相对协调的综合性工业。规划结构分为东、西两部分。东部为生活区，并逐步向北发展。西部为工

13、业区，昆阳路以东划分东西两个小区，昆阳路以西划分南北两个小区，每个小区分别以机电工业、出口加工工业、轮胎橡胶工业和电力工业为主体。现有两个仓储区，用地约177.4公顷，分别以铁路运输、内河航运、港口运输为主。工业区内规划三个公共服务设施中心。3、常青-北桥工业园区：上海常青-北桥工业园区位于上海市闵行区北桥镇南，放鹤路以南，沪闵路东侧，与中国首家工业开发区-闵行经济技术开发区紧密相连。园区南侧为闵行城区，近邻上海交通大学闵行校区。上海常青-北桥工业园区总面积为1.5平方公里，与1995年成立，以高新技术、高附加值、无污染的产业为导向，以电子、医药生物、机械、纺织、食品业为发展重点。4、上海闵行

14、经济技术开发区：上海闵行经济技术开发区创建于1983年，是1986年国务院批准的全国首批14个国家级开发区之一，位于上海市闵行区的西南部，总面积为3.5平方公里。至今闵行开发区已累计引进外资企业158家，累计吸引外资22.25亿美元，新增近3万个就业机会。全球500强企业中有29家进驻开发区。全区每年增资额均在一亿美元以上。 开发区在发展中已形成三大主导产业：以轨道交通、电站设备为代表的机电产业；以血制品、常用药物为代表的医药、医疗产业；以食品、饮料为代表的轻工产业。开发区项目引进的特点体现为“四高”：企业层次高世界著名跨国公司有40余家；投资金额高投资总额超过1000万美元的项目有52个；技

15、术含量高有外商投资先进技术企业29家，在国内市场同类产品中市场占有率位居前列的企业40家；出口比例高产品出口型企业占全部企业数的50%，出口金额占销售收入70%的企业有近30家。5、上海紫竹科学园区基础设施配套完备，环境 优美，商住功能齐全，集产、学、研为一体的高科技产业集聚的上海市现代高科技新兴综合城镇。以上海交通大学、华东师范大学等高校为依托，形成上海市高层次人才培育基地。使上海紫竹科学园区成为上海市新兴高科技产业和战略性产业孵化基地。以微电子技术、光电子技术、数字技术、软件技术、纳米科技、生命科学等六大类产业作为园区的主导产业，重点吸引高科技企业总部、研发中心、风险投资公司入驻园区。6、

16、大学校区：占地面积(万)师资数量学生数量首批进驻时间交通大学1302279239001987年华东师范大学12082186122004年11月紫竹科技园区内其它院校(清华大学上海微电子研究院、台湾新竹交大上海工业研究院等)0.14961004预计2005年年底上师大欧洲学院5.6999642000年6月上海市精华日语进修学院0.3202222002年5月东海学院1.73305001993年上海电机学院闵行校区11.512020002003年9月上海市建筑工程学校5.7519840001960年总计29.52396341202数据来源：同策研展部本案周边区域内有多所大专院校校区，总占地面积达到3

17、0万方。其中有全国重点院校交通大学、华东师范大学、上师大等。教师总数达到将近4000人，学生数量约41万人，如此大量的师生人数无论是过去还是未来都对区域内的房产市场构成了有力的支撑。二、区域市场供求分析根据本项目所处的位置，考虑到黄浦江所处位置，我司拟定本案临江两面外辐射5公里范围内为主要竞争区域。其所覆盖区域将包括整个吴泾镇及江川、颛桥镇的轨道交通线的周边区域。以下我们将对其竞争区域内的房产市场的现状及未来发展趋势进行分析：1、市场现状n 供应状况从供应量来看，轨道交通的建成，使得其周边地块的交通功能得到了大大的提升，导致了现有轨道周边地块组成了区域内的主要供应量。现有区域内的新盘有11个，

18、其主要供应情况如下：单位：万平方米数据来源：同策研展部从上表可以看出，由于夏朵小城、合生城邦及东苑米兰城三个相对较大盘的相继进入市场，整个市场现在正处于一个供应的高峰期。而在分布上，从表面上看江川、颛桥及吴泾的整体供应量相对比较平均，但由于吴泾镇上的供应量主要是以动迁房为主，因此现有区域内的主要供应量还是集中在地处轨道沿线的颛桥和江川区域。截止到05年5月为止，除去动迁房及已经消化的楼盘，现有区域市场内已知的供应量约135万平方左右，而其中别墅的供应量约占到45万。n 需求状况由于在本区域内，现有别墅市场的供应量已经占到了整个市场供应量的30%以上。考虑到别墅产品相对于普通住宅，无论在自身特性

19、还是在目标客户上都存在较大的差异，在此将普通住宅市场和别墅市场划分出来看。 住宅市场本区域住宅市场走势作为上海的外围区域，价格仍然是本区域住宅市场的最大吸引力。虽然不断完善的轨道交通给本区域带来的不少的客源，但随着不少大盘的推出及本区域新建楼盘价格的不断提高，使得轨道交通带来的需求已变的不再明显。 数据来源：同策研展部从上图可看出，随着04年8月夏朵小城开盘所带来的较大供应量，使得市场里由于轨道交通因素所累计的需求已被大大的稀释，其后几个月所出现的以轨道交通为卖点的楼盘，由于价格的不断上涨已明显缺少市场需求的支持。而05年2月份开始供应方为了在确保价格的基础上保证市场需求，已经开始将市场需求点

20、不仅仅放在轨道交通这一点上（如“好第坊”将市场需求定位在交大的师生；“金铭福邸”将市场需求定位在对配套需求较高的客户群；而像“枫桦景苑”这样的楼盘则直接把价格做为了市场切入点）。05年4月底，在国家的宏观政策出台后，使得本区域内的价格矛盾更加明显，相对年前旺盛的整个住宅市场的消化量出现的明显的萎缩，住宅的需求市场将很有可能进入一段冰封期。 别墅市场本区域别墅市场走势从别墅方面来看，本区域现有出售的楼盘主要为合生城邦，该楼盘由于其自身的品牌较好且性价比较高，使得其一期的整体市场接受度较高，年前的供应量已全部消化完毕。 数据来源：同策研展部05年4月开始新增的供应量，由于受到银行贷款政策的影响，使

21、得原先需求市场的购买力受到了一定的限制，导致了其整体需求量的下降。从图上可以看出，与普通住宅市场不同，由于别墅购买者自身身家较多且别墅购买者中投资者较少，因此别墅市场受国家宏观调空的影响相对较小，其需求基本可由产品自身因素决定。而现有状况下，本区域的别墅市场中对独栋及双拼产品的需求相对较旺盛，而对联排产品的需求则明显较弱。2、未来市场供需预测n 未来供应预测通过对过去一年已批未建地块来看，截止05年5月为止，未来本区域将建住宅的供应将主要集中在颛桥及吴泾镇内。从下表可看出，未来待建住宅供应量中，吴泾镇的供应量将在60万平方米左右（不包括本案），而颛桥的供应量将在30万左右。结合现有剩余供应量，

22、整个区域未来两年内的供应量将不少于225万平方米，其中别墅不少于45万平方米。而颛桥、江川及吴泾区域的供应量将分别在80万、80万、65万平方米左右。04.105.5本区域土地释放情况区域地块名称地块地址用途占地面积 (米2)容积率开发商名称吴泾颛桥颛桥吴泾颛桥吴泾数据来源：同策研展部n 未来需求预测从现在的发展趋势来看，本区域的未来需求将主要来自下面几个方面：1）本地居民随着区域内部拆迁力度的加大及区域内整体经济水平的提高，本地居民已经构成了本区域购房群体的一部分，但由于购买力相对偏低，这部分的需求目标将大多会集中在区域内部的低价房。而从需求分布来看，吴泾和江川镇上的客源将会成为本地居民的主

23、要组成部分，颛桥镇的客源将要相对少的多。2）外来群体随着本区域内规划中的紫竹科技园及大学园区的建成，区域内将增加大量的中高收入群体，他们的出现将形成未来几年内本区域购买群体中的另一部分，这部分人群的需求目标将会集中在中高档房。从需求分布来看，外来群体将以在吴泾镇中的紫竹科技园区及大学园区、闵行经济开发区这两块为主。3）外部群体随着城市化进程的发展，城市中心的居住功能将必然减弱，而外围区域的居住功能将不断的得到提升。而本区域在未来也将更多的受到外部群体的关注，随着配套和城市化程度的提高，本区域将会吸引到更多的区域“移民”来这里居住，而根据购买能力来看，这部分人群的需求目标将会集中在交通情况较为便

24、利的中等偏上价位的房产。从现有发展状况来看，外来的群体将主要来自闵行莘庄地区、徐汇区的外围居民及市中心的少量拆迁群体。3、小结综合整体状况来看，本区域内最近一两年内普通公寓的供应量相对偏大，未来整个供应量将有一个回落的过程。而随着国家宏观政策的影响，整体区域内的需求也将受到一定程度的压制，如何在价格和市场需求上重新找到一个平衡点将成为未来区域发展中首先需要解决的问题。从别墅市场来看，整个区域内的别墅市场还是以一个相对平稳的态势在发展，除个别的产品之间存在着相对的不平衡关系外，现有整体市场的供需趋势仍然处于一个比较良性阶段。三、区域市场产品特征分析1、 社区规划特征分析名称社区风格定位建筑面积主

25、要内在特色现有本区域市场里出现的基本为较大型楼盘，而各个社区在整体规划上差距明显，除了紫晶南园、枫桦景苑两个低价楼盘没有明确的风格定位外，剩余的楼盘基本以欧洲风格来定位自己的楼盘，而其风格在社区上的主要体现则集中在“楼盘名”、“建筑风格”或“景观规划”三个方面。但由于市场定位的限制，现有的楼盘中除了“合生城邦”外的其余楼盘都基本只做到了其中的一到两个方面，因此整个区域内的大多数产品都以景观作为其社区规划的主要竞争面。数据来源：同策研展部小结：根据现有的市场反应，由于大盘所能创造的外部环境明显优于较小的楼盘且在价格上又没有太大的差距，因此现有市场的需求更倾向于有完善配套的大型社区。这种现象也使得

26、大型社区在现有市场在受到政府宏观调空影响的情况下相对其他较小的社区具有更强的生存空间。2、 房型面积特征n 区域整体特征虽然本区域地处上海城区外围，但其现有的房价却使得各楼盘在房型面积设计上变的更为谨慎，合理的面积设计将直接决定未来的客户群，因此各楼盘在房型面积设计上变地更为谨慎。名称房型配比一房比例（面积）二房三房四房复式 从现有的市场状况来看，整个市场的供应重点集中在两房和三房之间，而各个楼盘中每个房型的面积设定直接体现了这个楼盘的定位（如“枫桦景苑”就是用低价位、低面积、低总价打造一个实用性社区；“夏朵小城”则是用低价位、大面积打造了一个高性价比社区；而“合生城邦”则是用高价位、大面积打

27、造了一个本区域内的豪华社区。）。 现有市场中三房和两房的产品基本各占总体产品的50%，而现有两房的主要面积段集中在90-100平方米，三房的主要面积段集中在110-130。 区域内各镇细分特征由于在本区域内各镇镇范围内所面对的市场有较大的差异，所以在房型配比及面积段上都存在着明显的差异，通过对这两个特性的分析，我们将对各个地块的现有特性有进一步的了解。1）房型配比各区域房型配比状况 从右图可以看出，吴泾镇上的现有楼盘主要以大房型为主，加上其相对较低的价格，很明显的反映出在吴泾镇上的供应还是主要面对那些拆迁或有扩大居住面积意向的本区域购房者的。 从颛桥镇来看，很明显是区域内二房比重最大的地区，通

28、过现有的房型供应情况结合本区域的地理位置可以发现，整个区域很明确的把市场需求定位在对轨道交通依赖较多且经济能力相对较弱的年轻的中层收入者。 从江川镇的情况来看，整个区域是周边范围内房行配比最为齐全的区域，明显的反映出区域内部的成熟，整个区域的供应很好的考虑到各个方面的需求（是本区域内唯一拥有一房及四房产品的区域），可以说是周边范围内发展最为完善的区域。2）面积段分布一房二房三房四房复式各区域房型面积段分布 吴泾镇在整个区域市场中，本区域的房型面积在同等房型中明显骗小，这点也直接的反映出在该区域购买房屋的群体，对房屋面积的要求相对较弱而更多的注重整个产品的实用性。 江川镇 颛桥镇3、小结：综合来

29、看，各个区域的现有供应在面积设计上都较好的考虑到了自身区域的特性，而整个区域的房行及面积配比基本能较好的反映出市场的要求，比较准确的抓住了市场的需求点。而从现有市场反映来看，90-100平方的两房及110-120平方的三房已经成为现有市场下的需求重点。四、区域市场价格分析1、 单价分析本案所处的位置为闵行区的最南端，虽然闵行区的房产开发启动的比较早，但都是集中在莘庄、春申板块等距离市中心较近的区域，而本案所处的区域还没有形成有规模的区块，大多集中在区内的几个集镇上，以下将分别以吴泾镇，江川街道和颛桥镇为区划做出一些研究。1）吴泾镇近期楼盘价格走势吴泾镇上现有两个楼盘在售，分别是紫晶南园和枫桦景

30、苑，另有一个虹梅新苑为预告楼盘。吴泾镇在售楼盘2005年价格走势数据来源：同策研展部吴泾镇 近年来新推的楼盘较少，市场断档比较严重，除了以上这两个新推楼盘之外,都是房龄在10年以上的小区。目前新建商品房的价格在55006500元/m2；动迁房的成交价格在3500元/m2，而流入到市场上的二手新房的价格已经达到了5500-5700元/m2。 紫晶南园 一手房的走势相对较为平稳，因为这批房源为动迁房，而流入到市场上的二手房，以对面的枫桦景苑为参照，价格也攀升到5500-5700元/m2。 枫桦景苑 2005年3月份才推出新的房源，1月和2月都没有成交。3月开盘以后，一下子去化掉139套房源, 前期

31、积压的购买力一下子得到了充分的释放，在这批房源中，一部分为均价4800元/m2的多层，一部分为均价5400元/m2的小高层，多层和小高层的平均价差为600元/m2，本地区域的人群是比较接受这种新的居住产品，认同这对于生活品质是一种提升。而4月份的均价一下子冲高到5885元/m2的高位，是因为前期的均价较低的多层已经被消化得差不多，同时由于上月优异的销售表现，提高了新推出的小高层的价格，给人一种逆市上扬的感觉，实际上去化已经明显遇到了阻力，成交量下降了很多，只有47套，并且新推出的小高层只售出了一套。5月份以来，受大势的影响，成交量已经急剧萎缩，三个星期的时间只成交了3套，且其中一套为多层，因此

32、均价被拉低，实际上并不是发展商为挽救弱市而进行的降价行为。同策观点：市场的大环境同样影响到了这里，成交量萎缩明显；但发展商对于后市及吴泾市场仍然持乐观态度，依然提高了对后续房源价格的预期，预计后市均价会突破6000元/m2。2） 江川街道近期楼盘价格走势江川街道是新建在售楼盘比较集中的地段，目前在售的有：好第坊，金榜世家，夏朵小城，金铭福邸，合生城邦（别墅产品）等5个楼盘。江川镇在售楼盘2005年价格走势数据来源：同策研展部*夏朵小城到5月末才有新的房源推出，预告均价：5400元/m2江川镇 是闵行区规模比较大的镇，也是商业比较发达的居民聚集区，江川街道的价格以好第坊和金榜世家比较有代表性，全

33、镇的均价在50007000元/m2之间 合生城邦 是江川镇上唯一的以别墅为主的楼盘，前期先推出了均价较低的叠加和联排产品，然后逐渐推出了双拼产品，所以价格从开盘起，一直在稳定的上扬，到了今年三月份推出了14000元/m2的独栋产品，使均价达到了一个峰值。其后又开始推出二期的联排产品，价格又开始缓慢的呈对称型的回落了。 好第坊 好第坊三期，多层产品中，顶层复式的价格要比其它普通户型高出1000元/m2左右，因此随着去化的普通户型比重的减少，它的均价在提高，现在只剩这种6700元/m2的复式房源。 金榜世家 在好第坊的旁边，但是更加靠近A4高速公路，有一定的噪音污染，价格基本上保持稳定，剩下的20

34、0m2左右的复式，去化阻力较大。 金铭福邸 是一个比较早的楼盘，销售周期相当长，由于规划得较为一般， 因此价格一直处于4000元/m2的低位，近期有一定的涨幅，但成交量都是只有一、二套。同策观点：江川镇上的在售楼盘大部分都已经到了销售的末期，前期巨大体量的消化，已经让该地区进入成熟期，所以近期的价格走势是相对稳定的，受宏观面的影响很小，预计价格会长期徘徊于60006500元/m2左右。3） 颛桥镇近期楼盘价格走势颛桥镇上除了沪闵路以东有几个别墅项目，在镇上只有东苑米蓝城为在售的住宅楼盘。颛桥镇在售楼盘2005年价格走势数据来源：同策研展部颛桥镇 做为最近的一个开发热点，由莘庄、春申板块通过轨道

35、5号线辐射过来大量的购买力，房价随之快速抬高，东苑米蓝苑一期就已经突破了7000元/m2。二手房的平均价格也已经到了6000元/m2，房龄为一年的甚至达到了6500元/m2以上。 东苑米蓝城 自去年9月开盘以来，一直保持稳定的交易量，价格也是处于稳定的上升通道中，而四月份价格略有回落，是由于所剩房源有限，且多为房型、楼层不理想的房源。5月份后期将推出新一批的房源，预告均价为7800元/m2。同策观点：颛桥的住宅价格前期上涨比较迅猛，受到宏观调控的影响将会比较大，价格将会有小幅回落。4） 总结通过以上对区域内的三个镇的住宅市场的分析，可以看出： 价格比较上：颛桥江川吴泾最主要的因素是地理上的优劣

36、，颛桥距离市区最近，交通也是最方便，其次就是江川镇，最后为吴泾。 江川镇的住宅市场最为成熟，受到宏观调控的影响最小江川镇上近年来持续有数量可观的房源进入市场，也是现有在售楼盘最多的镇，产品的多样化更加表现了它的成熟性，不管是年初的强市，还是最近宏观调控下的弱市，都表现得相当平稳，价格波动不大。而其它两个镇则在这方面要敏感的多。 江川镇的生活机能最为完善江川镇作为最大的一个镇，人口最多，拥有大型的卖场和商业中心，完善的医疗教育系统，这是其它两个镇无法比较的，颛桥镇的价格之所以更高，一方面是地理位置更好，一方面也是因为它未来良好的规划以及做为重点发展的住宅基地的地位。2、 总价分析以下分别把以上列

37、举的住宅楼盘的总价范围列出来进行比较：区域内项目总价统计数据来源：同策研展部从以上的图表和统计数据可以看出：目前区域内的主力总价主要集中在50万到100万。1） 各楼盘总价分布分析： 位于颛桥镇的东苑米蓝城由于地理优势，距离莘庄和市中心城区最近，以及比邻轨道交通交通5号线的便捷，价格明显要高于其它几个楼盘。 夏朵小城虽然也属于江川街道，但是相对位置较偏，周边的生活机能较差，因此均价较低，因而也表现为总价较低。 金榜世家和好第坊由于是两个相邻的楼盘，价格相近，区别只在金榜世家的房型面积比较多样，面积段比较宽。 枫桦景苑地处吴泾镇，相对于其它两个镇，离交通5号线较远，因此，主要是面向本区域的居民的

38、，总价不会过高。2） 三个区块总价分布分析 以东苑米蓝苑为代表的颛桥镇，主力总价主要集中在70110万 江川镇上的三个楼盘的主力总价主要集中在50-90万 以枫桦景苑为代表的吴泾镇，主力总价主要集中 在50-70万对比分析: 这三个市镇的在售商品房的总价为：颛桥江川吴泾。 颛桥镇的总价范围相对于其它的两个镇处于高位 主要的原因是单价较高，房型也是比较大，它的客源是由轨道交通辐射而来的闵行区域客和市区的客源，这部分的客源相对有较强的购买力。 吴泾镇的主力总价范围较小 枫桦景苑的房型较小，复式最大也只有137m2， 有效的控制了总价，使价格能够被当地客源所接受。总结：三个镇的住宅总价的高低是基本和

39、均价的高低保持一致的, 综合而言该区域的住宅价格都可以被控制在100万以内，而最受市场欢迎的是总价在5080万的房型。四、区域市场客源分析1、客源区域构成数据来源：同策研展部本案周边可分为三个区域：本案所处的吴泾镇、闵行区人口最多的江川街道、相对最靠近市区的颛桥镇。三个区域内目前在售项目客源构成情况由于产业特质及地理交通不同，各区域的客源有所区别。待添加的隐藏文字内容1在上图中显而易见，两个院校特别是交通大学十多年的入驻为区域内带来了大量院校师生客户；而颛桥的交通及价格优势使区域内拥有大量外区域导入客户；本案所处的吴泾镇由于地处较远，地价房价相对较低，房产项目大量被用于动迁户。2、客源特征分析

40、江川街道：江川街道位于本案的西面，常住人口达到14万，是闵行所有行政镇中人口第二多的镇区。区域内还拥有上海闵行经济技术开发区、上海闵行电气工业园区以及上海交通大学闵行校区，对区域内的住宅项目带来大量支撑。由于人口众多，区域内在售项目数量也较大，主要分布在主要干道东川路及轨道交通5号线的周边。特别是交通大学周边聚集了大量住宅项目。数据来源：同策研展部从上图可以发现：n 目前的在售的项目中本地客户占最大部分，占总数的35左右。在这35中包括区域自住客户及区域内各类私营业主的投资职业需求。可见区域内自住客户对住宅的需求量较大。n 值得注意的是，区域内院校客户比例占到30，仅次于份额最大的本地客户。交

41、大十多年的沉淀积累了大量客户需求。在院校客户的人群中，除了有较大一部分的教师客户外，还有一部分外地来沪就读的学生购买，这一部分人群已经从以往的租用周边住宅的形式演变成为购买住宅。n 由于江川街道被轨道交通5号线贯穿主要干道，交通优势明显，鉴于区域内住宅项目单价较低，有一部分客源是外区域客户特别是闵行地区的消费群体。n 区域内由于房产需求较旺盛，因此动迁户较少。颛桥镇：颛桥镇位于本案西北，沪闵路及轨道交通5号线贯穿全镇，总人口约4万。相对其他两个区域，颛桥镇的客源相对比较集中。数据来源：同策研展部从上图可以发现：n 颛桥镇住宅项目客源主要集中在本地、闵行、及上海西南区域客户中。n 由于颛桥镇目前

42、在售项目紧邻轻轨站点，区域内的价格相对闵行北部项目有较大吸引力，因此吸引了大量外区域的客户。n 由于颛桥当地居民相对比较缺乏购买力，因此当地市场大量被外来客户占领。吴泾镇：吴泾镇是本案所处的行政镇，总人口约5万，是闵行区最南端的行政镇。镇内有大量大型工厂企业，为本案的客源也带来了有力支撑。数据来源：同策研展部从上图可以发现：n 作为上海市配套商品房基地，区域内住宅项目的最大客源来自动迁户，占到了总数的一半左右，这使区域内居民的整体购买欲望有一定降低。n 由于区域内对市区交通状况相对不便，外区域客户较难导入，因此吴泾镇住宅消费客户主要以当地客户为主。n 由于有新建院校（华师大、东海学院等）的入驻

43、，各院校的住宅消费客户也逐渐成为该区域内重要客源之一。3、总结n 区域内目前在售项目客源构成情况由于产业特质及地理交通不同，各区域的客源有所区别。n 江川街道由于有轨道交通、大学校区、工业开发区等支撑，房地产行业相对发达，客源也比较分散。主要以本地客源及院校客源为主要支撑因素。n 颛桥镇由于有轨道交通的有力因素，吸引了了大量外区域特别是闵行及上海西南区域的客户购买。n 本案所处的吴泾镇，作为上海市配套商品房基地，镇区内在售住宅项目有50左右为动迁用房。由于缺乏便捷快速的交通方式，区域内其余大部分房源被本地客户购买。n 值得注意的是，区域内三个体量达到40万方以上的大盘，其客源的组成部分有较大成

44、分为外区域导入客源。可见，对超级大盘来说，本区域内住宅消费群体仅能提供一部分支撑。五、重点个案分析枫桦景苑项目简介：枫桦景苑是由上海闵行置业发展有限公司投资开发的，有包括多层和小高层产品的住宅小区，小区位于吴泾镇西面的剑川路198弄，小区的一部分是被用来安置动迁户。小区总体量达到22万方建筑面积，在区域内新建项目中属大型项目。基本经济参数：占地面积建筑面积容积率总户数价格范围17.7万22万1.24约1000户57006500产品分析：小区规划：该楼盘总建筑面积为22万平方米，在吴泾镇上属于最高档次的楼盘，建造了以热带植物为主体的绿化，并且建有会所，这在当地都是决无仅有的。房型配比：房型一房二房三房复式面积范围户数比例房型分析：通过上面的列表可以清楚看出，该搂盘所有的房型在上海市场同等房型里都属于偏小的，作为主力房型的三房也是只有110平方米左右，可见楼盘是以经济适用型为主导方向，而三房的设计也是为了突出性价比，从而吸引区域内希望改善生活质量的客层。从另一方面看，有几乎一半的房源是用于安置动迁户的状况也印证了这一规划理念。销售分析：企划推广：户