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1、专家指导：怎样选套好户型？ 中国建筑设计研究院副总建筑师开彦认为，好住宅首先好在功能品质。好房子的标准，应强调符合人的居住行为。随着住房从生存型向舒适型及享受型的过渡，人们花钱买房已 不单纯是买面积，而是买功能，买品质，买享受。有人提出“设计住宅，首先要设计生活”，不无道理。而我们选择住宅，实际上也等于在选择一种生活方式。现在选房，“三大一小”(大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室)模式已经过时了，因为“三大一小”是针对当时住宅面积控制在七八十平方米左右时提出来的，目的是在有限的总面积里，把房子设计得更舒适、实用。随着人们居住水平的提高，普通住宅的面积有了稳定的扩大，一套两室一厅或三室一厅的住宅基
2、本已达到90至120平方米，从生存型发展到了舒适型。面积扩大了就要求住宅宽敞，空间功能关系合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区，功能要求越来越细化，比如一个客厅演变为一个客厅加一个餐厅，增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。卫生间也由洗盆、便器、浴盆这老三件儿，演变为多功能：化妆、淋浴间，各种设备还要实行分区使用。在总面积相同的前提下，这些功能配置科学合理的房子，才是好房子。当你确定了购买的楼盘后，挑选房子从哪里入手呢？开总建议您首先要看房子的方位，即在小区内所处的位置、朝向、层高，看视线是否开阔，自然景观、人造景观是否优美，采光日照是否充足。第二要看房子的功能空间配置，是否体现了“以人为本”
3、的精神，即以居住生活规律为原则，满足居住者的生活需求，实现居者舒适、安全、卫生和健康的生活目标。比如起居厅是否好用，面积、布局是否合理。按照健康住宅的面积标准，客厅最小不要小于14平方米，如能达到25平方米较为合适，大于40平方米则不能为工薪阶层所接受。起居厅过大不仅易失去温馨感、亲和感，还会自我感觉冷漠、孤独。由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要的生活空间，舒适性的要求提高了，面积也应适当加大。可进入式衣柜的出现，也使得主卧室的布局更为合理，房间进深应适当增加。一般认为，主卧室面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此
4、内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。然后要看厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。除此之外，还要考察房子门窗的密闭效果，上下楼板及相邻的分户墙是否隔音；施工质量如何，有无漏水等。本报记者陈美秋置业参谋：现代房屋是不是好户型的四大标准 标准一：实用安全灵活经济 现代房屋好的户型应该具备六个特性，分别是实用性
5、、安全性、灵活性与可变性、经济性和艺术性。 实用性是指住宅要实用、大小适宜、功能合理，舒适温馨，每个房间都间隔方正，少点“金边银角”，谨防多边角的“钻石”房，真正成为人们居住的港湾。而安全性是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的能力，还要具有一定的秘密性才会使你有安全感，因此社交、功能、私人空间应有效分隔。除此之外，住宅还要具有经济性，即面积要紧凑，实用率更高。当然住宅也应该美观大方，有一定的艺术性、个性、特色、文化品位。 标准二：空间有效分离 一般一个好的户型设计应包括6种分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。 生理分居是指8岁以上子女应该和父母分室居住，
6、15岁以上异性子女应该分室居住；功能分区是指不同的生活功能就要有不同的活动空间，会客要有客厅，烹饪要有厨房，存物要有储藏室等；动静分开是指活动空间跟休息空间要严格区分开来，客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置。而卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入；公私分开是指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活一览无余；主次分开是指主人房要与其他成员房间有所区别；干湿分开是指厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。 标准三：面积恰当、尺度适宜 人们较理想的卧室面积应在12平方米至15平方米之间，较理想的客厅面积在21平方米至30
7、平方米之间，客厅的开间不应小于3.9平方米，否则会影响看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、储藏室各占4平方米至5平方米，阳台占5平方米至6平方米。 此外，各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口布置，避免买了蔬菜穿过客厅的不方便，卫生间则应该接近卧室以方便晚间使用，厕所门不应直接开向客厅和餐厅，这样既不卫生又不雅观。阳台应该设置在客厅前面，不应该设在卧室前面，因为卧室是私密性空间，而阳台是开放性空间，晒衣时要穿过卧室影响了卧室的私密性。如果是跃式户型则主卧室应该设在上层以满足卧室的私密性要求。 标准四：健康性因素的合理利用 呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求，尤其对
8、家庭生活来讲，这些要求是否能被充分满足，对人的健康有着至关重要的影响。而辨别一个户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要的标准。如：朝向合理、光线充足、通风良好、安静舒适等。 每套住宅的卧室和使用面积在10平方米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或者南偏西不可大于45度。住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对于单朝向的套型必须有通风措施。 按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外的采光、通风窗。而卫生间应设有通风
9、窗，无通风窗的卫生间也应该设置屋顶管道，合理安排进风和排风管道。阿超好户型该如何设计？ 真正的好户型，应该是满足个性需求的品质居住空间，这应该是消费者和开发商共同追求的目标。新的主流户型应围绕着“以人为本”的主线条，适应市场经济条件下消费者不断变化的物质生活需要。户型的变革在可预见的未来里，将更多的体现出“注重品质的住宅”特质。 好住宅的标准，应强调符合人的居住行为。随着住房从生存型向舒适型及享受型的过渡，人们花钱买房已不单纯是买面积，而是买功能，买品质，买享受。不管具体户型如何演变，户型的整体发展趋势将切合“从量变到质变”这一原则： 1户型设计应注重空间利用的合理性 一般说来，客厅、餐厅、厨
10、房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。目前在一些地区，为了实现功能分区，有单纯将住宅面积放大的问题，这其实并不可取，一是增加面积必然增加购房者的负担，二是浪费土地资源。理想的做法应是通过精心设计争取更高更多有用空间，如立体化，在墙体上为家具预留嵌入式空间等，从而在不增加每户建筑面积或容积量的前提下，通过精心构思，巧妙利用空间。 按照健康住宅的面积标准，客厅最小不要小于14平方米，如能达到25平方米较为合适，大于40平方米则不能为工薪阶层所接受。一般认为，主卧室面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。起居厅过大不仅易失去温馨感、亲和
11、感，还会自我感觉冷漠、孤独。由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要的生活空间，舒适性的要求提高了，面积也应适当加大。 2户型的均好性和个性化的协调 户型设计的品质化首先在于户型的均好性和个性化的协调。户型的均好性首先源于客户通过户型标准化间接选择邻居的要求。通过户型的标准化，尽量使一批素质比较整齐、经济地位比较接近的人住在一起；由于楼体位置、朝向、通风、采光、楼层等差异，在每一项目的后期都会有一些条件不太好的单元形成空置，直接影响到开发商利润的实现。降低空置率的较好办法是提高户型设计的均好性。 在满足户型设计的均好性这一前提的条件下，户型大小符合国家制定的居住标准发展要求，并能以多元化的户型适应消
12、费者日益增长的个性化住房选择条件，这样就可以凭借灵活性的户型，适应消费者家庭阶段性改变所引致的布局调整，保持住房较长的可持续使用期。 3户型空间的可变性和可改性 可变性实际上萌芽着一种崭新的住宅哲学，不是有什么样的住宅，让买主无可奈何地接受并凑合着住，而是让住宅适应人，尊重人的选择与决策的权利。可变性的原则是房屋价值可持续发展的具体化措施。开发商可以根据市场销售情况变化调整房型结构的适应性，住户可以根据生活的改变调整住宅的功能分区，降低房屋的功能性贬值。 4注重节能和环保 发展新一代环保节能住宅成为住宅产业化发展的必然趋势。这对户型内部的精细设计产生影响，包括管线综合、部品部件及其节点、楼宇配
13、套设施及布线等等都要精细化。比如厨卫的配置是否科学合理，管道的走向安排是否合理，房内有无公共管道等。 5户型的“时期消费”特点 不同的家庭结构、不同的年龄层次，有不同的住宅生活空间。年轻人组织家庭，这是小家庭的时期消费；当孩子长大，有分室要求了，又是一种时期消费；小孩子成家了，老夫妻需要适应老年生活的住宅，这又是一种时期消费。满足适时、实际的需求，设计出不同功能或互有兼顾的房型，这应是开发商努力的目标。见习记者熊华勇A级住宅标准 挑好户型四原则 编者按：由于房子是一个要件很多的房地产产品，一般的非专业购房人很难考虑周全，也就会有各种遗憾的事情发生。目前，建设部正在大力推广的商品住宅A级认定标准
14、（即商品住宅性能认定管理办法）中，对房子的性能认定有一个比较全面、系统的标准。为了减少购房人在购房中的一些遗憾，给购房人在选房时提个醒，本刊请建设部的有关专家根据商品住宅性能认定管理办法，对选房应注意的一些问题作了系统介绍。一、根据需求确定功能空间在短缺经济的环境之下，人们偏重于住房面积和家庭人口等方面的考虑，比如几代人、几个子女是住房需求的关键。伴随着住宅市场化的进程，住宅性能认定更注重建筑的人性化、细节设计等，比如空间的私密性、合理性和舒适性，而不仅仅是直观意义上的面积大和宽敞，相反，建设部A级住宅反对“大而不当”的空间布置，注重房屋空间的功能划分。购房首先根据经济实力和功能需要确定需要几
15、个房间。不同档次的住房，其功能空间的配置也不一样。比如，1A级住宅中可以将书房的功能浓缩于卧室之中，比较紧凑，没有独立的房间，也就不需要为这些功能支付专门的费用；而对于2A、3A级住宅来说，就要求设置书房（工作室）功能空间，2A和3A级住宅，三个及三个以上的居室，要求主卧室要有专用的卫生间，这是生活品质提高的标志，提高了起居和休息的私密性，另外，客卫的设置避免了主人和非家庭成员共用的尴尬。二、跳出平面图看户型在大体确定需要几个卧室、几个卫生间等功能空间之后，就需要跳出平面图看户型。第一，考察整个楼盘的户型设计特点，总体有哪些优点和缺点。比如，以塔楼为主的楼盘，可能大部分户型通风和采光的性能较差
16、；有的楼盘，即使是板楼的结构形式，也普遍存在着凹口开窗的现象。建设部A级住宅要求平面规整，无过分凹凸现象，为消费者享受日照创造较好的条件。第二，考察该套住房处于整个小区中的位置和整栋楼的位置，从而考察本套户型面临的风环境、日照环境和景观环境。普通消费者，往往忽视小区的风环境、日照环境，但建设部A级住宅的评定标准中，把这两项技术指标明确规定出来，并通过专家的全面审查，为消费者把关。三、仔细分析平面图中的轴线尺寸购房挑选户型，应当有个全方位和多层面的考虑。但现实中，常常是精美的楼书配以各种新潮的概念炒作，让购房人眼花缭乱，线条和色块构成的平面图更让普通的购房者难以体会住宅性能的优劣。参观样板间时，
17、要注意剔除那些“华而不实”的装饰件，从自己的日常生活出发，去考察设置的空间是否够用、实用。比如，有的户型，为了加大进深，拉得非常长，还放上了一些豪华的构件和大床，消费者就应该考虑，是否有必要为了这些交通面积而多支付一些钱。根据建设部A级住宅标准的要求，室内交通面积不宜超过二十分之一。四、好户型需要综合评定户型的设计和创新，不能千篇一律，但许多户型往往留下很多遗憾，比如建外SOHO样板间曾经展示的几套样板间，房子采用大块落地玻璃，厨房、卧室、卫生间皆分布在房间周围，中间一个很大的厅几乎超过房屋总面积的一半，在创新的同时，也留下了遗憾，业主虽然可以按意愿在大厅里随意布局，但因为四面是厨房、卧室、卫
18、生间，被隔断的一些功能空间必然没有直接采光和通风，室内大块落地玻璃，也使影响室内通风。建设部A级住宅评判标准中，一方面规定了定性、定量的指标，比如，3A级住宅要有3平方米以上的步入式储藏间，2A级住宅要有25平方米以上的步入式储藏间等等。另一方面，通过专家对整个楼盘户型的评定和调整，避免进深、面宽过大、过小，避免过分凹凸，避免有过多的交通面积，避免主要功能空间面积配置不合理等。建设部住宅产业化促进中心刘美霞 地产商看户型鸿基地产策划部经理高文升认为,经典户型确实存在,对楼盘的建设有具体的指导意义。“经典户型虽然没有完全明晰化、理论化,但经过长期的实践在某种程度上形成业内共识,其要素内容为“四大
19、一小原则,即客厅、厨房、洗手间、主卧室大、次卧室小,若周围景观好的话阳台应适当加大;功能分区合理;空间层次明确;自由间隔等内容。凤凰传说地产策划公司总经理黄小军称,一个好的户型,它的交通面积和布局应该合理,既不能造成太大的浪费,也不能出现十字交叉从而引发“交通事故。现在的住宅在户型设计上已逐渐趋向于功能完善、功能分区、动静分离、通透采光、景观打造、人性化细节化。建筑师看户型建筑师张先生认为,建筑住宅应具备均好性、前瞻性和适度超前性。由于各楼盘综合素质不同,所要解决的具体问题各异。比如,对于一梯四户、一梯八户适用的户型原则就不尽相同。至于有关部门在户型方面制定出的相关规定主要是照顾安居层次的城镇
20、居民的需求,标准相对而言并不高,谈不上会构成“经典户型的因素。不过,一个合理户型的构成确有一些原则性的东西,比如动静合理分区、公用房合理安置、采光通透等。他说,在现代住宅功能的设计中,一般把房间分为两类:一类是使用功能上比较单一,但受管道、设备等影响比较大的房间,如厨房、厕所。这些房间的布局和大小应该相对固定;另一类则是使用功能比较复杂,受管道、设备等影响较小的房间,如起居室、卧室,这些空间的设计应该灵活起来。因此,应在这两类空间找到一个平衡点,即在某些固定的位置上解决厨房、厕所,作为固定的支点,将其它大部分空间释放出来,使其在层高、标高上均具有相当的可变性和灵活性,给起居室、卧室的设计留下更
21、大余地,力求在户型设计中达到功能与经济的统一,解决好固定与灵活的矛盾。策划人看户型房产的选择购买,它是一个消费者自身购买能力和社会外部环境所提供的可以选择的产品的结合,它决定于消费者的内在条件和社会的外在条件。面对记者,深圳新基业地产策划公司总经理彭远才如是说。“量体裁衣和前瞻性”,是消费者在购买房产时首先要具备的条件。彭总说。在购买的时候首先要有一个大前提,一是自身需求意向的确立;二是个人消费能力的把握。你必须要选择适合自己的房子,但这个前提是以你的消费支付能力来决定的。不同的设计理念,会造成住房的风格有差异,在购买的时候你自己首先要有一种对住宅文化的判断能力。选择适合于你的住房消费习惯;住
22、房消费属于一个大件消费品,因此在购买的时候,要有前瞻性,你要对自己未来的生活进行一个整体的规划,你要预计到未来五年人口的增加数,首要解决的是功能上的需求。彭总强调,人的很多需求需要社会机构或业态来满足,比如交通、配套实施等等。因此在选择时要符合于整个城市的发展方向,这样对于以后的物业升值和居住的成熟性、便捷性无疑都会带来很多处;作为消费者要有判断,尽可能地选择在市场上有好口碑的开发商,要买质量房和放心房。这样会减少很多后期的纠纷;在购房过程中,还要具备一些相关的法律常识和房产知识。要有对购买过程所涉及的合同、保险、房贷、工程质量等方面的鉴别和判断能力。他坦言,尽管,好户型没有一个可以套用的固定
23、模式,对它的看法往往因人而异,但它却有一些可供参考的指标。经济性:道路组合、开间、使用结构和材料。这些方面有没有造成浪费;均好性:景观面前人人平等,一个好的住宅,在它的小区里边对于景观享受不应该有太大的差异;舒适度:在住宅内部不能有太多的交通距离,要使一些功能上的需求走最短的路就能解决;耐久性:现有房产基本上是70年的产权。人会常常因为需求的改变或者时代的影响,对自己的居住空间进行一些合理的改造,因此现有的建筑材料就就要具有能承受多次改造的能力;美学度:建筑它本身就是一种文化,它富含人们的很多思想表达和审美取向。现代住宅还应包含着用一些创新的手段、特殊材料的搭配、空间的安排等方式给人一种视觉上
24、的愉悦感。审慎斟酌好“户型” 访高档住宅设计专家严涛楼市：在您看来如何评价一个好户型，即一个好的户型都要具备哪些要素？ 严涛：应该看到房子的价值包括房价（户型、建筑、环境、社区等）、地价（区域、地段）以及品牌等一系列因素，并不是简单由户型决定的。那么说到一个好的户型,它所具备的必要因素：第一是功能分区要明确、流线设计要合理；第二是具备良好的采光通风，比如南北通透、客厅和主卧朝南等；第三是视野，即人从户内向户外看到的景观要好。这些都是一些比较普遍的地方，在买房中当然也要结合自己家庭中实际的喜好、生活习惯。另外我们看户型的时候，一定要把它放在整栋楼的平面图里去看，甚至是放在整个小区规划范围内来看。
25、观察它的采光通风，要尽可能地身临其境，在条件允许的情况下，尽可能看实物。 采光 通风 楼市：在现代住宅设计中，板式楼房似乎成为了市场的一种主流，开发商也将此作为产品宣传中的一大卖点，但也有一些购房人反映目前市区的板楼进深比较大，内部格局和采光都受到一些影响。那么在您看来如何比较板楼与塔楼的优缺点？ 严涛：对于大多数中端住宅来说，首先要考虑到房子的使用率以及采光通风问题。从住宅本身的角度来讲，板楼南北通透，从户型格局上来说是比较合理的，舒适度会比塔楼更高一些，但是由于现在受规划的限制，很多板楼把进深做得很大，实际上其舒适度就大大降低了，因为这样的房子当中的黑色空间（没有自然采光通风条件的空间）会
26、加大。 至于塔楼，因为早期的塔楼户数比较多，便于采光通风的房间较少，但是近来建筑设计师及开发商也不断地对塔楼“瘦身”、“整容”，如品字形、井字形、风车形、蝶形、板式塔，目前市场上推出的一些塔楼多为一梯四户或六户，这样的塔楼在采光通风方面已经基本接近于板楼的水平，舒适度大为提高，而价格反而比板楼更有优势。对于经济上并不宽裕的工薪族来说，塔楼还是很实惠的。另外，因其是点状的布置，楼群中间有很多通风的通道，其小区整体通风性更好，视野更为开阔。所以说综合看来，单纯看是板楼还是塔楼并不是一个明确的评定居住品质的分界点，不能盲目地认为板楼一定就比塔楼好，只能是说各有优势，也各有不足。 进深 面宽 楼市：购
27、房人在买房时往往对户型的面宽和进深较为留意，而一些楼盘也在宣传上打出了大面宽的卖点，那么进深和面宽各到什么程度比较合适？两者的比例有没有比较完美的标准？ 严涛：对于采光和通风来说，一般面宽与进深的比例在1:1.5左右比较合适。户型的面宽应根据户型面积大小而定，尽量宽裕些，进深最好在12米左右。 户型面宽大，通常会增加采光通风面，但也并不是越大越好，因为面宽过大，要么造成户型总面积偏大，要么造成户内交通面积的增加，算下来综合性价比不一定好。比如一个100平方米的户型，若整个户型的面宽是8米，进深12米，这样是比较合理的，而以前很多的板楼进深都做到了15米或者16米，这就显得过大了，进深过大则采光
28、通风都会受到影响。至于室内房间比例，比如客厅的面宽进深比例也宜为1:1.5，面宽最好在45米。 空间 尺度 楼市：对于自用型的购房者来说，客厅多大比较合适，有一种观念是起居室越大越好，越能显出一个户型的档次，可以这样理解吗？ 严涛：我们经常看到一些户型由于进深做得比较大，其客厅面积都在50平方米左右（总面积是120 140平方米），这样相对说来过大的起居室，使整个房间表面上看起来很气派，但是实际上其他最主要的居住空间缩小了以后，也会相应降低整个户型的舒适度。因为户型里面有一个均衡的概念，即面积的均衡性，比如厅、卧室、厨房几者之间应该有一个适度的比例，而且房间是以摆放家具的尺度为参考的，比如电视
29、的大小与沙发的距离基本就确定了客厅的大小。所以在选房时，不能简单地说我选3.3米或3.6米的面宽，而是需要以空间的功能为基础。如果说我的客厅面宽3.3米，配一个29寸的电视，看起来就不太舒服了，25寸的还可以，这样沙发和电视的距离接近两米，人的感觉会比较舒服。如果客厅尺度过大，超过了室内家具的尺度，则必然会造成一定的浪费，不如将这部分面积调配到其他房间里去，增加更多的功能空间。 所以说看户型不仅要关注这个客厅是不是够大，更要考虑这个面积是不是都能为我所利用。 无论楼市发展到何年何月，“户型”在购房者心目中的地位也依然至关重要，那么什么是好户型、什么样的户型才 最适合自己呢？面对市场上特色各异、
30、纷繁复杂的户型，对于尚缺乏实战经验的买家来说是否感到难以定夺呢？就此类问题，记者于近日特别采访了著名高档住宅设计专家严涛先生。 “投资类”户型 楼市：有一个购房者和我们联系说想投资一个一居室，现在找了几个楼盘，一居设计均较大，有的达到80平方米，这样的房子在您看来还有没有投资的价值？还有一些购房者咨询4050平方米的一居室目前的投资价值，不知专家如何看待？ 严涛：这个要根据不同的需要而论，一般投资分为两个概念，一种是自住型的，一种纯粹是出租型的。如果说是出租型的，如果能选到60多平方米的户型，可能会比80多平方米的更为合适一些，因为在租务市场上，有时候60多平方米和80多平方米在租金上相差不是
31、很大。但如果作为商务型的，即商住两用，它是作为公司办公，那可能对于空间的尺度要求就会大一些，过小的尺度，可能租务上也会受一些影响。在一居室的这种空间里，随着购房需求逐渐地理性化，要求客厅、厨、卫都有其单独的活动空间，而50平方米以下的小户型则可能在未来面临较大的市场竞争压力。 使用率 实用性 楼市：很多买家在选房中比较关心房子的使用率，以及户内面积的分配关系，比如有的房型使用率不低，但是户内浪费面积比较大，如何看待这个问题？使用率在多少以上才能确保居住品质？ 严涛：我的看法是这样的，一般来说使用率在7080%应该说是较为普遍的，一些楼盘在宣传中称其使用率高达80以上，但是这也不能简单地视同它的
32、品质就更高，因为实际上，这样的户型有很多空间是不好用的，虽然面积挺大，不好放置东西，比如说有的交通空间实际上占了很大一块，这样的房子，你买了，使用率高了，实际用起来却感觉不是很方便。所以大家在买房子的时候，除了考虑使用率以外，还要看看所有的居室面积能不能有效地利用。首先一个衡量标准，就是摆放各种家具，是不是很合适、很合理，并且家庭居住起来，交通过道会不会尽量缩短，如果可以肯定，住宅的实用性就会相应提高。 楼市：一些朋友在选房的时候，认为主卧室应该稍微大一点，但在买房的过程中，发现有一些户型往往把客厅做得比较大，主卧室比较小，究竟哪种户型更适合于居住呢？ 严涛：目前我们现在的设计，基本延续香港的
33、大厅小卧，随着生活方式不断改变，人们现在发现过于小的卧室并不见得实用，从目前来讲，最基本的尺度是12平方米，卧室中最少应该放置双人床、床头柜和衣柜。再大一些的话，就是15平方米，以现在居室基本的、适中的这种选择，可以把电视搁进来了，这是设计的一个潮流，再大一点的，可以放一个1.8米的大床。 我个人认为主卧室稍微大一点还是比较重要的，房间开间比较大，窗户就会相应大一点，这样拉开窗帘，阳光铺洒进来，人的心情会很好。 厨卫布局 楼市：一般来说选择一个户型首先会关注客厅、卧室等，那么在厨房、餐厅、卫生间的布局上更应该注意哪些问题？ 严涛：厨房、卫生间、餐厅这些空间是家庭生活的集中空间，使用上更为频繁。
34、厨房尽量要选择“L”型的，因其流线简洁，操作方便。而看卫生间则要考虑它是否是干湿分区（在国外，这一点会做得更好，更衣间可能会放在卫生间里，卫生设备采用后排水，马桶是挂在墙上的，这样做卫生间的地板上没有地漏，房间干燥、无异味、也便于打理，卫生间甚至还可以做成木地板），另外，对一些暗卫户型来说，考察其通风设施（如通风管道井是否到位）更是关键性的问题。 在我个人看来，当户型面积超过150平方米，功能空间更加细分以后，客厅面积会缩小，而厨房、餐厅面积相加大于客厅面积在未来应该说是一种趋势，餐厅和起居室应该连在一起，这其中包含一个家庭活动区的概念，即以厨房、餐厅为中心构成家庭活动区，而客厅则回归到接待、
35、会客的基本功能。 “精装修”户型 楼市：一些中高档楼盘会配有精装修，那么购买这类”精装修”户型应该注意哪些方面？ 严涛：应该说精装修是一个发展趋势，但是装修同时也在掩饰其建筑结构设计方面的一些问题，尤其是在国内监管措施目前还不成熟的情况下。所以作为购房者应该尽可能地向销售方索要装修前的建筑设计图纸和装修后各种管线布置图纸，以便获得更多的对房屋的知情权。 楼市：那么在选择户型时有没有一些需要提醒购房人的常识性的禁忌？ 严涛：按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着客厅，卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿越客厅。 另外，房间之间和公共活动区域的通风状况，也是衡量户型
36、设计成功与否的一个重要标志之一。 户型挑选必备常识 好户型的数据标准挑选户型要考虑的基本元素包括采光、热、隔音、降噪和通风。热、隔音、降噪更多的与房屋的建筑质量及地理位置有关，而采光和通风则更主要取决于有限面积内如何做好各功能区的比例布局。做好采光和通风，房屋的面宽要合适。首先以100平方米以内的两居室为例：起居室的面宽最低在3.8-4米，厅要大于20平方米；主卧要大于12平方米，面宽在3米左右；客卧要大于10平方米，面宽也在3米左右；厨房要大于3平方米；设置一个2平方米左右的储藏间非常有必要。另外，110平方米以上的三居室的起居室一般面宽要大于4米，面积要大于24平方米。一般来说，客厅面宽与
37、进深比例在3.94.2就比较舒服，三居室可设双卫。不要盲目追求大厅在户型结构中，一味地追求大客厅是不合理的，客厅的面积要遵守“黄金分割”的原理。如果层高为2.7米的话，25-35平方米被认为是普通住宅的厅应有的合适面积，其中33平方米的客厅最为舒适，近似于“黄金分割”的计算原理。另外，此规模的客厅内阳光照射不到的地方必须少于7平方米（暗厅除外）。另外，在采光和通风方面，板楼比塔楼有优势。好户型的功能布局好的户型除了要保证大跨度的空间、能够多面采光、坐北朝南、南北通透这些基本要素外，一些细节对户型好坏的影响将更加明显。据了解，储藏空间不够或没有，换鞋处的门厅考虑不足，洗衣间少有考虑如何晾晒衣服，
38、厨房普遍狭长等问题,正在困扰着消费者。功能缺失反映出目前户型设计中的技术创新不足，因为有80的技术创新是在厨房、卫生间、洗衣间等地实现的。这些缺陷在沈阳的很多楼盘中也同样存在。而这些细节也是判断一个户型好坏的关键因素，购房者选房时不能不加以考虑。 学会看图纸选户型 区分住宅基本功能 购房挑选户型，应当有个全方位多层次的考虑地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。在对“硬件”设施的考察中，除了参观样板间，购房者还必须依靠图纸“纸上谈兵”。但常常是精美的售楼书配以各种新潮的理念，让人眼花缭乱，线条和色块构成的平面图更让普通的购房者难以体会住宅性能的优劣。 一般来说，购房者接触到的图纸大
39、多是简单直观的平面效果图，比施工图省略了大量的房屋构造信息，突出了房间面积、布局、设施几个基本要素，貌虽简单，但可以体现出住宅设计中的很多原则性问题。 挑选户型应看哪些图 挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。规划图反映了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具体位置，涉及到环境、交通、服务设施等多方面因素；住宅单元平面体现了一个住宅单元中几种不同户型的布局，它们之间的关系可能会影响到住宅的使用，比如窗户和阳台是否互相干扰，入口是否相邻太近等；户型平面描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数体现出住宅的基本功能和经济性能。 区分住宅的基本功
40、能 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。 这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然
41、保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。 厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性
42、能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于21米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于18米，可操作面不小于27米，1A级则分别是5平方米、18米和24米。 卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于16米，淋浴的净宽度不宜小于12米。 卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于36米，面积在14至17平方米左右，次卧的面
43、宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。 辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。 总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。 名词解释 跃层、错层和复式住宅 户型的变化不仅体现在三维平面布局上，还体现在竖向的维度。跃层、错层与复式就是近几年来的代表。这三种户型在概念上都是指户
44、型内层高的变化。根据变化的方式不同，跃层是一套住宅占有两个楼层，由内部楼梯联系上下楼层；错层强调一套住宅地面不处于同一标高，但房间的层高是相同的；而复式住宅指地面不仅仅不处于同一平面，而且房间的层高也有差异。 具体说来，高度的变化实际上是平面功能分区的延伸，尤其是公共与私密、动与静的分区。跃层户型大多位于多层住宅的顶层，结合顶层的北退台设计，因此大平台是很多跃层户型的特色之一；室内布局一般在一层布置起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等，属于家庭起居、聚会、会客、娱乐的场所，二层设置私密性较强的家庭室、卧室、书房等。错层一般是公共开放空间位于一个标高的平面上，如客厅、餐厅、厨房等；私密性较强的房间
45、处于同一个平面，如卧室、书房等，两个部分之间通过台阶联系。复式住宅不具备完整的两层空间，而是利用不同层高的两部分结合成一套住宅，不仅通过地面的高差进行了功能分区，还分别赋予不同空间不同的比例尺寸，比如加大起居室的层高形成“厅”的效果。 由此可见，跃层、错层与复式的户型比起普通的平面户型来空间形式更为丰富，变化多样，能融入更多的创意体现个性，可能这也是近年来受到欢迎的原因之一。不过，这些户型的交通面积都要比普通户型大，台阶与楼梯的设计为了紧凑而有些局促，对于普通工薪阶层以及有老人的家庭必须考虑其经济性与功能的无障碍。 户型里面的标准 在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分
46、的，“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不小于12平方米的房间称为一个“一室”，612平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室” 数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。面对发展商提供的各种户型，购房者常常难于做出正确选择。那么购房时，应重视什么因素呢？ 功能分区要合理：功能分区主要是指动静分区。一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。 空间尺度要舒适：起居厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野
47、，采光口和地面比例不应小于17。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于33米，深宽比不宜大于2。若入口为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。 卧室：主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。 餐厅：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于24米。 厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于15米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。 卫生间：带浴缸的卫生间净宽度不得小于16米，如为淋浴则净宽度不得小于12 米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型
