《兰溪房地产市场研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《兰溪房地产市场研究报告.doc（10页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、兰溪房地产市场研究报告序言本次研究主要目的是希望通过对兰溪市宏观经济状况研究、兰溪城区房地产市场发展状况和发展规律的研究，分析兰溪市经济发展规律、商品房市场供求情况，整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点，结合当地城市规划对项目进行整体定位，确定项目总体发展规模、分期开发进度，并对其进行经济测算，为以后项目的营销策划等提供客观依据。资料来源：本房地产市场研究之一手资料主要是通过我行对当地供应市场实地调查及对消费者需求的问卷调查取得，二手资料主要来源于当地建设局、统计局、国土局、经贸局等相关政府部门。第一章：城市概况与城市规划1 城市概况 地理位置兰溪市位于浙江中部，
2、地处钱塘江中游，金衢盆地北缘。东北领浦江、义乌，南界金华，西与龙游交界，北与建德接壤，市域总面积为1313.56平方公里。 兰溪市区位于市域中部，地处衢江、金华江、兰江三江汇合处。市区东北距省会城市杭州市132公里，东南距金华市23公里，整个市区由城东、城西和城南片组成，三片隔江对峙，呈鼎立之势。 交通运输兰溪自古以来便是浙中地区的交通要冲，素有“三江之汇，七省通衢”之誉，兰溪港是浙江五大内河港之一，是浙中唯一能停泊300吨级船泊的内河港。浙赣铁路支线金千铁路跨境而过，有当天往返兰溪上海的双层直快列车，杭金衢高速公路在兰溪设有二个互通口，规划中的杭新金高速公路也穿境而过，330国道横穿市区，4
3、5、46、47省道交会于此，21省道擦境而过，铁公水交通运输方式齐全，2002年实现公路货运周转量37410万吨公里，增长4.3%，铁路部门全年客运发送量达76万人次，年末境内有公路里程631.2公里，汽车客运线路89条，其中跨省线路5条，兰溪距上海3个半小时，杭州2小时，金华20分钟，义乌40分钟里程。 人口规模兰溪市有户籍人口65.82万人，其中男性人口为34.41万，女性人口为31.41，人口密度为501人/平方公里。人口自然增长率3.6。市区人口为22万人。2城市规划根据兰溪市20002020年城市规划，整个城市的性质拟定为浙江中部地区重要的工业和风景旅游城市。兰溪市将以三江为轴线，以
4、市区为依托，以西、南为主要发展方向，整个城市空间布局结构模式是“一城三片，一心多环，依山傍水，联动发展”。“一城三片”指由三江划分的城东片、城西片和城南片构成的市区。（1）城东片由老城、城东、黄湓三个区组成。 老城区：用地开发趋于饱和，规划拟对其进行旧城改造，形成兰溪城市的l传统商业文化中心和主要的生活居住区。 城东区：拥有许多大型骨干企业，规划在现状基础上进一步向北扩展，通l过调整改造形成以工业、居住为主的城市综合区。 黄湓区：规划将其建设成为一个规模适度的以居住、商业、旅游文化为主l的综合性城市生活区。（2）城西片主要由溪西区、横山区、西山区、长岗区、汪高区、登胜区、殿山区、华铝区、金角区
5、等组成。 溪西区：规划使之成为全市商务办公中心和现代生活居住区。l 横山区：规划使之成为文教、旅游、居住为主的综合区。l 西山区：形成以工业为主，集工业、商贸、居住为一体的现代化综合性开l发区。 长岗区：城市发展备用区。l 汪高区：以轻工业为主的专业园区。l 登胜区：为周边工业园区配套的综合性服务区。l 殿山区：综合性工业发展区。l 华铝区：规划成兰溪大型重化工业区，并配备相应的居住和生活服务设施，l形成相对独立的工业生产生活区。金角区：规划建设成为一个以居住和商业为主的生活居住区。（3）城南片分为东部马公滩区和西部扬子江区两个区 马公滩区：以文教、体育、商贸、居住为主。l 扬子江区：以居住、
6、商贸为主。l第二章：兰溪市宏观经济发展状况分析宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。1 兰溪市国民经济主要指标分析1 1国内生产总值及人均GDP 国内生产总值2010年，全市生产总值为178.62亿元，比上年增长12.7%。以下是历年兰溪国内生产总值增长情况：资料来源：兰溪市统计局从上图中我们可以看出，兰溪市自2006年以来一直保持着较高增长趋势，除受经济危机影响的2009年外，其他年份均出现了两位数的增长。这为整个房地产行业的稳定持续发展提
7、供了较好的经济基础。人均GDP2010年兰溪市地区生产总值(GDP)达178.62亿元，同比增长12.7%，增速高于全省平均水平0.9个百分点，高于金华平均水平0.2个百分点。人均GDP为27001元（按年平均汇率折算为3989美元），增长12.2%。这表明，兰溪市社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。1 2三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化经济增长的同时，兰溪市的产业结构调整也初见成效，2010年第一产业增加值17.66亿元，第二产业增加值107.17亿元，第三产业增加值53.79亿元，分别增长4.5%、14.2%和12%。三次产业增加值结构由2005年的11.257.231
8、.6调整为2010年的9.960.030.1。资料来源：兰溪市统计局从上图中我们可以发现自2005年以来最为明显的特征是兰溪市第二产业的比重始终处于上升的过程中，并且始终处于主导地位，而第三产业则处于一种比较平稳的状态中，而综观浙江省其他一些工业城市在近几年由于房地产业的快速发展大大带动了其第三产业的发展，第三产业的比重不断上升，反过来讲之所以兰溪市第三产业发展缓慢其中一个很重要的原因便是相对于周边的永康义乌等地，房地产业的发展相对缓慢。另一个方面根据兰溪市城市总体规划至2020年则达到50%，这对于第三产业重要组成部分房地产业来说无疑是一个很好的机遇。13全社会固定资产投资和房地产投资情况固
9、定资产投资额加大，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。2010年，全社会固定资产投资69.58亿元，比上年增长41.4%，其中限额以上投资64.13亿元，增长44.3%。在限额以上固定资产投资中，第二产业投资43.22亿元，增长43.2%，其中工业投资42.58亿元，增长41.1%；第三产业投资20.91亿元，增长47.7%。全年限额以上投资项目240个，比上年增长2.2%，其中，新开工项目152个，比上年下降12.1%。资料来源：兰溪市统计局纵观20062010年兰溪市固定资产投资情况，随着经济的好转，从08年以来兰溪固定资产投资持续增长，固定资产投资带动了房地产投资的快速
10、增长，2010年，兰溪市全年房地产开发投资9.33亿元，比上年增长6.9%。商品房销售额21.99亿元，增长39%。全年建筑业增加值8.95亿元，比上年增长43.4%。年末全市共有资质等级的建筑企业30家，年内完成建筑业总产值33.67亿元，增长20.6%，房屋竣工面积204.67万平方米，增长67.9%。1 4社会消费品零售总额2010年全市实现社会消费品零售总额68.25亿元，比上年增长17.7%，扣除价格因素，实际增长13%（见图6）。城市社会消费品零售总额44.01亿元，增长18.6%；农村社会消费品零售总额24.24亿元，增长16.2%。资料来源：兰溪市统计局2 兰溪市居民收入和消费
11、分析21城市居民可支配收入情况由于兰溪市近年来宏观经济发展较为稳定，2002年以来GDP年增长率一直保持在10%以上，所以城市居民的可支配收入也呈现出大幅增长的态势。2010年兰溪全市城镇居民人均可支配收入18409元，农村居民人均纯收入7554元，分别比上年增长10.9%和11.2%。城镇居民人均消费支出13154元，比上年增长14.9%；农村居民人均生活消费支出5842元，增长8.8%。收入的增加同时也刺激着消费的增加，人民生活水平将进一步提高,从长期来看有利于刺激当地住宅消费市场。同时在2010年兰溪城乡居民收入差距有所缩小，城乡收入差距比由2005年的2.48：1缩小到2010年的2.
12、44：1。城乡居然收入差距的缩小，也为更多的农民进入城乡奠定了基础，有利于兰溪城北区域的开发建设。22城镇居民消费支出与可支配收入比例分析2002年以前兰溪市城镇居民的实际消费支出占到可支配收入的比例较高，实际比例数都在80%左右，而自2005年开始其比例开始下降。另一方面我们从其可支配收入来看，这两年也正是其可支配收入增幅较大的两年，从这里也可反映出当地居民在消费观念上日趋理性化，已经逐步从盲目型消费向持币等待、理性投-Page资转变。23兰溪市居民消费价格变动情况我们在调查分析中发现，食品消费和娱乐方面的消费始终占据主要比例，特别是其食品类消费远远高于消费价格，从这点上来看兰溪市城镇居民比
13、较注重饮食和教育等方面，而居住消费在整个消费结构中比例较低，特别是2006年后其比例反而出现了下降的趋势，这很大的一部分原因是由于当地居民对住房投资理念较弱，其居住支出基本还是满足于自住需求。而不像义乌永康等地好多都用来投资。3、总结从总体上来说，兰溪市经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响： 兰溪市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。 兰溪市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场进行消费是一个有利的因素。第三章： 兰溪市
14、房地产市场分析1. 兰溪市房地产状况自2005年以来，兰溪的商品房供需基本处于一个比较平衡的状态，与整个浙江省相比，它还处于一个比较缓慢的发展阶段，直到2008年兰溪整个房地产行业才走出低迷状态，呈现出强劲的增长态势，尤其是2010年该市房地产开发投资总量继续扩大，增势强劲。各项指标如下表：2010年，兰溪市全年房地产开发投资9.33亿元，比上年增长6.9%。商品房销售额21.99亿元，增长39%。全年建筑业增加值8.95亿元，比上年增长43.4%。年末全市共有资质等级的建筑企业30家，年内完成建筑业总产值33.67亿元，增长20.6%，房屋竣工面积204.67万平方米，增长67.9%。但是值
15、得注意的是商品房空置面积也在上升，通过和价格的对比分析我们认为：当地商品房的需求量比较旺盛而导致价格的快速上涨，另一方面由于过去几年当地商品房档次较低从而限制了当地居民的购买欲望而导致空置面积的加大。而随着这两年兰溪市经济的进一步发展，政府在房地产的开发上进行有序规划，兰溪市的商品房开发档次将得到大幅的提高，整个房地产市场进一步变热，房价上涨空间持续看好。2、兰溪市商品住宅区域分布分析溪西是近几年来兴起的一个全新的区域，各个系统的衙门都集中于此，除了市政府外，工商、国土、城建、交通等机关单位也都在这儿。也正由于该区域是兰溪的行政中心，使得近两年的开发重点都集中在新城区，前几年兰溪楼盘主要都集中
16、于新城区丹溪大道沿线和府前路振兴路以南。同时城南作为一个规划新城，也将是政府发展重点，像城南的新湖香格里拉项目是现在兰溪规划最大的楼盘。而城北区块来讲，虽然也是未来兰溪的重要居住区之一，但目前楼盘稀少，人气不足。3 商品住宅市场分析31城区人口发展及预测随着兰溪市城镇经济的发展和城市建设进程的加快，这几年兰溪市市区人口一直保持着较高的增长幅度。2008年兰溪城区人口达到20万人，而根据兰溪市城市总体规划至2020年人口达到30万人，依此推算2008年后平均每年增加人口1万人。 城区家庭户数及新婚人口情况l从2001年以来兰溪市家庭户数呈现不断上升的趋势，到2010年城区共有家庭83324户，另
17、一方面我们从民政局了解到2010年兰溪市新婚人口为1893对，在这之前每年新婚人口都比较稳定，而到了2003年兰溪市新婚人口达到2324对，增长幅度较大，为了更有效的了解这些新婚人口购房情况，我们随机访问了30余年轻人（包含部分未婚人士），其中表示在婚前一年内购房的占50%左右，婚后一年内购房的达到30%左右，也就是说有80%左右的人在新婚前后1年内购房。32商品住宅潜在供给量估计由于兰溪城区地域条件的限制，老城区内可供大规模或成片开发的土地已几乎不存在，房地产的开发将主要以零星开发为主。据兰溪城市总体规划反映，兰溪市城区将主要由老城区、新区和城南三片构成。在现状的三片中老城区没有多大的发展空
18、间，主要城市用地将集中在新区和城南片，特别是城南片，是一个全新的区域，政府对其的规划相对起点较高，加之环境较好，地势平坦，发展空间大，将是今后重点开发区域。33 商品住宅潜在需求量估计城区新增人口中既有因工作调动来到兰溪市、在兰溪投资经商、大学毕业生进入兰溪工作、附近农村因各种原因（例如为子女入学、进城务工等目的）进城购房等而将户口迁入兰溪市城区的人口，同时也包含了兰溪市城区扩大，而使得部分户籍为农村的转变为城市居民的人口，但是这部分农转居人口主要由政府进行安置，不会对商品住宅产生实际需求。34 商品住宅价格分析兰溪现在市区新开楼盘价格都在7000元/平方米以上，好的高层和别墅都突破每平方米万
19、元，城北区块由于人气不足，像幸福佳苑的二手房在市场上均价在5000元/平方米左右，因此本案价格预期值应略低于市区楼盘平均价。4 现阶段在售及将售楼盘情况溪西区块：1、世贸151公馆，规划用地约5.75万平方米，分南北两个区域。其中，北区为高档住宅用地，占地面积约3.42万平方米，由10幢近700户高档住宅区、会所及物管等用房组成；南区为星级酒店和商业用地，占地面积约2.33万平方米，酒店按五星级标准建造，计划于一年时间内结顶，三年内建成开业。最少面积要140平方米，估计价格在10000-12000元/平方米左右，2、鸿城铂兰湾，总建筑面积为8.1万平方米，10000平方米集中绿化和水户景。以江
20、景高层为主，户型面积90平方米到180平方米，还有10户别墅。价格8500元/平方米到10000元/平方米。3、锦绣天成：兰溪CLD大盘，310亩占据兰溪未来CLD核心区域，丹溪大道、振兴路南北呼应，中央大道、经三路东西相向；300000方美宅，2000余精英家庭，6000多社区人口，一期规划有多层、小高层、排屋。社区规划前沿，建筑魅丽，多重景观设计，领取未来。7000元/平方米起价，车库要10万。房源：4室3厅2卫183.6平米，2室2厅1卫81.6平米，3室2厅1卫99.6平米，3室2厅2卫113.1平米，3室2厅2卫122.9平米，4室2厅2卫133.8平米，3室2厅2卫135.7平米，
21、4室2厅2卫156.3平米，3室2厅2卫120.7平米，4室2厅2卫28.1平米，4室2厅3卫117.9平米。4、金报尊园三期：3幢6层高的住宅楼，一幢17层高的单身公寓，3幢约17层高的复式高层，位于溪西西山路和上园路交叉口，由兰溪金报置业有限公司开发。社区配套：一流室内健身会所、约400平方米社区游泳池。智能配套：楼宇自控系统、消防自动报警控制系统、门禁系统 、防盗报警及巡更系统、闭路电视监控系统、一卡通系统、车库管理系统、有线广播系统、可视对讲等家居智能化控制系统、电讯（电话）系统、宽带网络系统、共用天线及卫星电视接收系统。多层1楼价格接近8000元/平方米。户型面积：1室1厅1卫246
22、平米，1室1厅1卫249平米，3室2厅2卫135平米，7室7厅7卫188平米，7室7厅7卫233平米，3室2厅2卫140平米，7室7厅7卫271平米。第11/15页 5、华厦西山花园：西山花园地处横山路、西山路交汇处西侧，东临环境幽雅的兰花村，南临殿下应新农村及重点中学兰一中、兰荫中学，北临教师楼及振兴学校。西山花园 总用地面积5707.1平方米，建筑面积约7500平方米。预埋数字电视、电话、宽带、天然气管道、统一安装太阳能热水器。建筑户型由庭院式和多层住宅组成，庭院式住宅配有独户花园、屋顶平台、大空间客厅，面积90-105平方米，并配有辅房；多层住宅面积70-120平方米。楼盘户型：3室2厅
23、2卫170平米，2室2厅2卫162平米，3室2厅1卫90平米，3室2厅2卫118平米，3室2厅2卫100平米，4室2厅2卫116平米。6、嘉宝 金色家园位于兰溪市区中城 西城市副中心的园里董地块，总用地面积48020平方米，四周均为规划道路。地块北侧为西山路，西侧为经六路，东侧为殿下应新村，地块内地势东高西低、北高南低。小区规划设计地上总建筑面积76800平方米，地下建筑面积4566平方米，共有住户六百余户。北邻西山路和振兴学校，东依殿下应新村和蓝天幼儿园，南望兰花路和兰荫中学、兰一中，西邻经六路。楼盘户型：2室2厅2卫116平米，3室2厅2卫147平米，3室2厅2卫120平米，3室2厅2卫1
24、14平米，3室2厅2卫137平米，4室3厅3卫168平米，3室2厅3卫222平米，5室2厅5卫321平米。7、万城金都，项目位于兰溪市丹溪大道与华铝路交界口，市交警大队对面，项目正门出入口在东面紧依华铝路，与华荣建材市场仅一街之隔，南临国际大酒店，西近丹溪花园。万城金都项目占地面积11936平方米，总建筑面积为27386.88平方米，规划设计一幢18层的小高层 和三幢多层楼房，以中小户型为主。第12/15页 2卫127.53平米，3室2厅2卫 123.03平米，3室2厅2卫 99.03平米。8、光大晶都花园，北坐丹溪大道，东为中央大道，南临振兴路，拥有小高层、排屋、商铺等业态，开发商为兰溪光大
25、房地产开发有限公司。楼盘户型：3室2厅2卫128.27平米，5室3厅3卫241.62平米，4室2厅3卫204.5平米，4室2厅2卫131.92平米。9、金圆名都，项目占地规模63余亩，总建筑面积5.6万平米，位于横山 路与金角路交叉口，雄踞横山立交北头，距丹溪大道，客运西站仅举步之遥。楼盘户型：3室2厅1卫86.7平米，3室2厅2卫115.2平米，3室2厅1卫105平米，3室2厅2卫113.6平米，3室2厅1卫100.8平米，2室2厅1卫88.1平米。10、金圆上都，项目占地约92亩，总建筑面积近10万平米。项目位于振兴路与横山路交叉口向西约200米处，距市政府和青湖公园仅500米左右；地块北
26、侧胃康恩贝集团，与丹溪大道互通；东侧与南侧均为成熟社区，与金信小区南北隔街相对。楼盘户型：5室2厅2卫286.3平米，3室2厅2卫122.1平米，2室2厅1卫72.1平米，3室2厅2卫118.4平米，3室2厅2卫116.1平米，3室2厅2卫119.5平米，3室2厅2卫115.3平米，2室2厅1卫86.9平米。11、华安罗兰城，于兰溪市华丰路以北，横山路以西，罗兰城是浙江兰溪华安房地产开发有限公司倾力打造的首个精品楼盘，首期由2幢沿街多层和4幢小高层 以及沿街商铺组成，提供90-130平米不等各类经典户型。第13/15页 2卫109.37平米，3室2厅2卫133.37平米。12、昌明时代花园，位
27、于浙江省兰溪市西山路以北，兰花村以南。西临兰花村，东靠兰一中宿舍。总用地面积 为24395平方米，建筑占地面积为5427平方米，总建筑面积为51227平方米。总户数为448户，建筑密度为22.0%，容积率 为2.10，绿地率 30%，停车位有332个。由三幢高层和七幢多层组成。楼盘户型：3室2厅2卫133平米,3室2厅2卫126.8平米,3室2厅2卫118.71平米,3室2厅1卫99平米,2室2厅1卫90平米,2室2厅1卫97.14平米,3室2厅1卫88.98平米,3室2厅2卫114.53平米,3室2厅2卫115.5平米,3室2厅2卫114.39平米,3室2厅2卫128.28平米,3室2厅2卫
28、123.97平米.老城区块：1、嘉泰盛世闲庭，嘉泰盛世闲庭位于永进路与凯旋路交叉口（原兰纺机地块），与花园式工厂天一堂药厂南北隔街相邻，东望石门槛景区，西面为枣树社区，过永进路就是工人路老街，向西与人民路相交，离市中心仅10余分钟步程。户型面积：4室2厅2卫138.85平米，3室2厅2卫123.83平米，3室2厅2卫116.28平米，3室2厅2卫114.72平米，3室2厅1卫95.85平米。2、新湖香格里拉位于横山大桥与南门大桥之间，总占地近36公顷，总建筑面积近50万方，规划由上海济景设计院担任，在基地北侧沿江处为江景高层住宅区；低层住宅则主要分布在基地南部，靠近新湖香格里拉公园和滨江绿化处
29、，布置有独立别墅，形成公园环岛的居住形态；基地中部为联体别墅区，私密宁静，强调高端物业独有的领域感。6月份推出45套排屋别墅，排层主力户型320平方第14/15页 米到360平方米。因为花园的面积不同，材料的运用不同，景观的配置标准也不同，所以每套的价格也不同，但每平方米均价在万元以上。江中区块：中意灵洋岛，灵羊岛又名雁屿洲，形似梭子，南北长2000余米，东西宽约500米，面积近千亩，仅植77栋纯西班牙风格的别墅，地上建筑两层、地下一层，高度分别为地下3.3m，地上两层为3.6m，空间设计以南北向布置建筑为主，全明设计，大开间客厅、优雅别致的大型私家庭院，多功能地下室。价格每平方米万元以上。城北区块：幸福佳苑，位于云山街道中徐村，永进路以东、赤松路以北，规模4万平方米，高层、多层。主力户型3室2厅2卫，面积145，现在在市场上5000元/平方米。现在二期规划建筑面积为21787平方米。
