农用地估价技术报告.doc

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1、农用地估价技术报告项目名称：开发投资有限公司位于地号宗地国有农用地使用权抵押价格评估受托估价单位：不产评估咨询有限公司委托估价方：开发投资有限公司估价日期：二三年一月二十至二三年一月三十一日编号：2003 （JS）安第号关键词：市；抵押；不动产评估咨询有限公司；2003年第一部分 总述一、估价项目名称开发投资有限公司位地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（市）二、委托估价（略）三、受托估价单位（略）四、估价目的开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（19

2、97年1月3日，原国家土地管理局1997国土籍字第2号）、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知（国土资发200163号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。五、估价期日二三年一月三十一日六、估价日期二三年

3、一月二十日至二三年一月三十一日七、地价定义1 地价内涵本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。2 土地实际开发程度在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开

4、发水平。3 土价定义依据（1） 设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。（2） 设定的用途、养殖制度与使用年期。经土地估价现场查验，待估宗地实际用途为养殖用地，与登记用途一致，养殖制度为一年养殖的养殖水面，土地使用权的终止日期为2052年7月17日。根据本次评估目的，遵循合法原则及估价期日的正常经营技术管理水平，设定用途为养殖用地，设定养殖制度为一年养殖期的养殖水面，设定农地使用权的使用年期为其剩余使用年期。八、估价依据（一） 法律、法规和政策

5、文件1中华人民共和国土地管理法（1998年8月29日第九届全国人民人表大会常务委员会第四次会议修订，1999年1月1日施行）2中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）3省土地管理条例（2000年10月17日省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自2001年1月1日起施行）4国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（2001年2月13日，国土资发200144号）5原国家土地管理局发布的关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（1997年1月3日，原国家土地管理局1997国土籍字第2号）6国土资源部关于印发试行

6、的通知（2001年8月21日，国土资发2001255号）7关于建立土地估价报告务案制度的通知（国土资发2001117号）8省人民政府和省国土资源厅、原省国土管理局颁发的有关文件9市人民政府和市国地资源局颁发的有关文件（二） 技术规程1 中华人民共和国国土资源行业标准（农用地估价规程）（TD/D1006-2003）2 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准（城镇土地估价规程）（GB/T18508-2001）（三） 其他1 委托方提供的有关资料（1） 国有土地使用证复印件（2） 委托方提供的保价对象内的道路、通沟渠泵站灌排水、通电、通讯等方面基础设施的资料（3） 委托方提供的近年财务

7、状况等基本情况资料（4） 委托方营业执照（5） 委托方提供的估价对象土地取得过程、土地利用与权属变更状况的资料2 受托估价方掌握的有关资料（1） 估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料（2） 估价对象所在地统计资料（3） 估价对象所在地土地利用总体规划（4） 估价对象所在地农用基本情况资料（5） 估价对象所在农地出租、承包等方面的交易实例及有关方件3 估价人员实际勘察、调查所获取的资料（1） 估价人员实施踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料（2） 估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象土地利用资料（3） 估价人员实地拍摄的有关估价对象

8、内的土地利用状况的照片以及区域景观照片（4） 估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地水利工程造价信息等方面的资料九、估价结果开发投资有限公司委托评估的市闸东南宗地，国有土地使用证书编叼为大土（38）国用（2002）字第1344号，土地登记用途为农用地（90），评估设定用途为农用地，在估价期日二三年一月三十一日，使用年期设定为49.48年。设定土地权利为农地使用权，设定耕作制度为一年养殖期的养殖水面，设定开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平下，单位面积国有农地使用

9、权价格为5.84元/平方米，即伍元捌角肆分每平方米；土地登记面积为51，316，330.82平方米，总地价为29，968.74万元，即人民币贰亿玖仟玖佰陆后捌万柒仟肆佰元整。扣除出让金后的国有划拨农地使用权价格3.50元/平方米，国有划拨农地使用权最高可抵押地价为17，960.72万元，即人民币壹亿柒仟玖佰陆拾万柒仟贰佰元整。详见表1土地估价结果一览表。估价期日的土地使用者土地证书号（宗地号）宗地位置估价期日的实际用途估 价设 定的用途容积率估价期日的实际开发程度估价设定的开发程度土地使用年期面积m2单位面积地价元m-2总地价万元备注开发投资有限公司大土（38）国用（2002）字第1344号略

10、农用地农用地一年养殖期的养殖水面宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备养殖用地相应的土地平整的开发水平宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备养殖用地相应的土地平整的开发水平设定49.48年51316330.825.8429968.74国有出让土地使用权的价格表1土地估价结果一览表估价机构： 估价报告编号： 估价期日：二三年一月三十一日 估价期日的土地使用权性质：国有划拨一、述地估价结果的限定条件2 土地权利限制：未设定。3 宗地红线外基础设施条件：

11、 宗地红线外基础设施条件周围道路状况：一般； 供电状况：一般： 道路状况：一般； 供电状况：一般：通沟渠泵灌排水状况：一般；防护设施状况：具备海堤防护设施。 防护设施状况：具备海堤防护设施。地面平整状况：具备养殖用地相应的土地平整。3 规划限制条件：现状规划条件不变。4 影响土地价格的其他限定条件；无。一、 其他需要说明的事项评优点报告自评估基准日起半年内有效，评估价格仅为开发爱莫能投资有限公避开将国有划拨农地使用权进行抵押时，提供客观、公正的价格依据。国有划拨农地使用权抵押地价不超过17960.72万元。估价机构：不动产评估咨询有限公司2003年1月31日十、需要特殊说明的事项1 估价的假设

12、条件（1） 委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。（2） 估价对象作为农用地，得到相对应用途的最有效利用并产生相应的土地收益。（3） 优价对象与其他生产要素相结合，能满足目前生产的正常需要，保证企业的持续发展。（4） 在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。（5） 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。（6） 委托方提供的有关资料属实。（7） 评估设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。2 有关资料的来源及未经实际确认

13、或无法实际确认的资料和估价事项（1） 有关资料主要由委托方提供、受托方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象及所在地的资料。（2） 估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。估价对象的地质水文情况资料由于委托方未提供，估价人员无法实际确认视为一般，由此造成的估价结果失真，估价机构和估价人员不承担任何经济责任和法律责任。3 对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（1） 宗地内外基础设施的开发水平是根据估价人员收集的估价对象所在区域的基础设施投入的强度、时间与质量结合工程造价定额信息测算的

14、基础设施投入的平均水平。宗地内外基础设施的开发水平的变化，土地估价结果应作相应调整。（2） 本次估价设定的用途是根据评估目的和委托方要求，依据合法原则和最有效利用原则设定的，土地规划条件和土地利用条件的变化，土地估价结果应作相应调整。4 估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理（1） 由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。（2） 本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。（3） 采用收益还原法评估时，采用市场比较法和统计分析法确定估价对象的预期年总收益，其他参数是依据有关文件

15、和当地实际情况确定的，评估中忽略了土地还原率在未来年期的波动因素。（4） 采用成本逼近法评估时，农地取得费是依据所在区域同类土地按估价基准日的有关文件与实际操作情况测算的，开发周期是依据当地的正常开发周期确定的，开发费用是依据所在区域的基础设施平均水平结合工程造价信息测算确定的，其他参数是依据当地实际情况、有关文件、估价对象所在区位综合确定的，依据的基础资料准确翔实。采用成本逼近法评估时，根据市农用地的开发特点，调查确定开发投资有限公司土地评估项目的土地开发周期为1年，土地取得费与宗地红线外土地开发费的计算期均设定为1年，宗地红线内土地开发费用按均投入计息，计息期设定为0.5年。5 土地估价结

16、果有效条件、结果对外提供的限制条件和其他需要特殊说明的问题（1） 土地使用权处置需要合理的周期，设定在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静目不变的。（2） 地价货币单位：人民币元。（3） 委托估价方在进行待估宗地土地使用权抵押时，抵押权人应在评估的抵押物市场价值基础上，考虑国有划拨农地使用权与国有出让农地使用权的差异及抵押实现时，处分时点与抵押权设定日不一致带来的年期减少、市场变化等风险因素及交易时点的政府税费与各项中介费，再根据抵押人的资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限给予相应比例的贷款。（4） 本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其他文字制作本报告，须经受托估价方和制

17、作本报告的土地估价师认可。（5） 本评估报告需到市国土资源管理局备案。（6） 评估结果有效期自估价期日起半年内有效。（7） 本报告由不动产评做咨询有限公司负责解释。十一、土地估价师签字（略）十二、审核人签字（略）十三、土地估价机构签章不动产评估咨询有限公司法人代表签字（略）二三年一月三十一日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析二、 估价对象描述1 土地利用状况（1） 宗地位置：略（2） 宗地用途：土地登记用途为农用地（90），实际用途为农用地。（3） 宗地四至：略。（4） 宗地面积：土地登记面积为51，316，330.82平方米。（5） 土地级别：未评定。（6） 地籍图号：15198（3）

18、（7） 地号：38211。（8） 土地使用证书号：011460303。（9） 国有土地使用证编号：大土（38）国用（2002）字第1344号。2 土地权利状况待估宗地土地所有权属于国家所有。开发投资有限公避开以划拨方式取得待估宗地国有土地使用权，并于2002年7月领取了待估宗地国有土地使用证，编号为大土（38）国用（2002）字第1344号，土地使用所限为50年，土地使用权的终止日期为2052年7月17日。据调查，待估宗地土地使用权在估价期日未进行抵押、出租、亦未设定其他他项权利。3 建筑物和地上附着物状况待估宗地内现有办公楼1幢，宿舍3幢，仓库1幢，均服务于养殖业生产。根据估价师的实地勘察，

19、待估宗地作为养殖水面，目前正处于有效使用状态。三、 地价影响因素分析1 围垦区位置沿海从河口到长江，近2万平方千米的南黄海域是由70多条沙脊组的以港为顶点的辐射沙洲，最大潮汐通道黄少洋位于中部，呈东西向；第二大潮汐通道西洋位于西侧，呈北偏西东偏南向；第三大潮汐通道小庙洪位于于南侧，大致呈东西向。海北围区工程们于江苏辐射沙洲西北角，靠近深水潮汐通道西洋出海口西侧，斗龙港外南侧，四卯酉闸外北侧。规划海堤北段与老海堤相接，从1958年筑的大丰闸至五卯酉河北段海堤向东4千米，后以13750夹角折向东南方向，长度7.2千米；以12420夹角折向东南方向，长度13千米；以165夹角折向正南方向，全长22千

20、米；以124角折向西南方向，与四卯酉闸相接。南段西部为海丰农场海堤，全长22千米。整个围垦区面积约10万亩。2 自然条件分析（1） 气候。海北围区处于北亚热带北缘，受海洋性大陆性气候的双重影响，具有明显的海洋性季风气候，气候温暖湿润，日照充足，雨量充沛，四季分明。（2） 气温。待估宗地位于市，平均气温14，极端最高气温为39，最低气温为12.7。不均最高气温发生在8月份，最低气温发生在1月份，全年无霜期217.1天。（3） 降雨量。年平均降水量1087.3毫米，其中春委占15.6%，夏委占41.8%，秋季占32.9%,冬季占9.7%。年平均相对湿度为81%,年平均日照为2267.5小时，年平均

21、蒸发量1418.3毫米。（4） 灾害性气候。估价对象所在区域灾害性气候主要是台风和暴雨台风每一遇，寒潮年平均出现24次，其中强寒潮平均每年一次。夏秋季时有台风伴随暴雨过境。80%的台风出现在八九月份，最早出现在五月份，最迟出现在10份。八级以上（最大可达十一级）台风便会造成灾情。（5） 水源条件。估价对象所在区域主要水源为斗龙港，斗龙港上游起草堰正闸，与串场河相通，至斗龙港闸入涨，全长55.3千米，是里下河地区1.1万多平方千米排涝入海的主要干河之一，也是待优点宗地的主要水源。（6） 水质条件。估价对象所在区域水源主要是斗龙港，水质较好。（7） 保水能力。估价对象所在区域原为滩涂，经匡围后压实

22、，保水能力较好。（8） 环境条年。估价对象所在区域处于沿海地区，周围土地利用以农用地为主，无污染源；斗龙港上游有部分污染企业排放污水，经自流净化后，水体质量较好。环境条件较好。（9） 地质地貌。海北围区岸段属淤长型 淤泥质海岸。地质为第四纪和第三纪沉积物，第三纪地层埋于地下，第四纪地层覆于其上，沉积物质为灰黄色亚粘土、粘土、淤泥质亚粘土及细沙层，反映了海陆交互沉积的特征。第三部分 土地估价一、估价原本次估价过程中，遵循的主要原则有：1 预期收益原则对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而地未来。以估价正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据，奖斯折算到估价时点，而得到一个客观、公正、科学的

23、土地价格。2 报酬递增、递减原则在投入水平较低，第增加各生产要素的单位投入量，纯纠益均会随之增加，介增加到某一数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。3 献原则农用地的总收益是农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时应充分考虑农用地对总收益的实际贡献。4 多种评估方法相结合的原则土地估价方法通常有收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差。因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。5 公开

24、、公平、公正原则本次评估以公正、公平的原则，在公开市场条件进行土地价格评估。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。二、估价方法与估价过程（一） 估价方法1 土地估价方法的选择一般面言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、评分估价法等。评估时采用的估价方法应根据当地的土地市场状况和待估宗地的实际情况进行选择。市境内农用地市场不甚发育，交易量极少，无可供选择的交易案例，无法采用市场经较法和剩余法，市目前尚未完成农用地分待定级估价工作

25、，故亦无法采用基准地价系数修正法进行评估。由于待做宗地为收益性用地，可测算其客观收益及其成本费用，故可采用收益还原法评估，另外，围垦及土地开发费等成本费用可测算，故亦可采用成本逼近法评估。因引本次评估采用的方法为成本逼近法和收益还原法两种方法。2 土地估价的技术路线（1） 成本逼近法。采用成本逼近法评估地价的基本思路是以示利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项观费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定地价。即：农用地地价=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益）（1+区位修正系数）（2） 收益还原法。根据待估宗地同一

26、供地圈内农用地的平均年总收益，确定待估宗地的客观收益，从中扣除农用地基本配套设施的年平均维修费用、管理费以及有关的税款、利润等年总费用，即等于农地纯收益，根据土地纯收益和土地还原率，收益年限代人收益还原法公式测算土地价格。即：地价=（年总收益年总费用）土地还原率年期修正系数（二） 估价过程1 成本逼近法评估（1） 土地取得费及相关税费。待估宗地的土地取得费应考虑同一供需圈内类似条件土地的重置费用。待估宗地为沿海滩涂，因经应参照取得沿海滩涂等未利用土地进行农业开发的客观发生费用确定。据调查，没海滩涂等未利用土地进行农业开发的土地取得费一般包括海堤围垦费用、滩涂资源补偿费用、土地管理费用。1）海堤

27、围垦费用。要确定增加每滩涂资源的平均堤围垦费用，需要确定平均每千米海堤的造价及平均第千米海题增加的滩涂资源面积。因此我们对同一供需圈内类似区域的滩涂围垦情况进行了调查。调查结果见表2。待估宗地所在区域（B垦区）的淤涨情况与地质地貌和A垦区、D垦区情况类似，因此每亩滩涂资源的平均海堤围垦费用用A垦区、D垦区的平均值确定，即（796.87元/亩+772.92元/亩）/2=784.90元/亩。表2 滩涂围垦情况调查表垦区名称A垦区B垦区C垦区D垦区海堤长度/km7.4525.239.713.47围滩面积/万亩3.2248.87.2每千米海堤长度增加围滩面积/亩4295.309512.509072.1

28、75345.21总投资/万元2550待估37235565每千米海堤造价/万元342.28待估383.81413.14每亩滩涂资源的平均海堤围垦费用/元亩1796.87待估423.06772.922）滩涂资源补偿费用。根据当地政府的政策规定，在自垦滩涂资源的总面积中的38%的土地使用权归地方政府后，再交纳滩涂资源的平均海堤围垦费用进行返购，这部分费用相当于资源补偿费用，因此滩涂资源补偿费用为38%.90元/亩=298.26元/亩。3）土地管理费用。根据原省国土管理局、省物价局苏土计（1995）63号、价涉（1995）第155号文件规定，土地管理费用取上述费用3%，即（298.26元/亩+784.

29、90元/亩）3%+35.49%元/亩。3）土地取得费用及相关税费。土地取得费及相关税费为784.90元/亩+35.49元/亩+298.26元/亩=1118.65元/亩，即1.68元/平方米。（2） 农用地开发费。农用地开发费是使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如海堤、田间道路、田间防护林、引水闸等，包括宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的费用；根据委托方提供的滩涂资源开民费用资料，经咨询当地建设行政主管部门及市2001年度与2002年度的中低产田改造中农田设施配套

30、建设情况，宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施的开发费用按土地面积计平均在0.85元/平方米，其中道路费用分摊0.3元/平方米，供电系统费用分摊0.05元/平方米，通沟渠泵站灌排水费用分摊0.5元/平方米，海堤防扩设施费用已计入土地取得费中不再重复计算。宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地开发的费用按土地面积计平均在1.7元/平方米，其中道路费用发摊0.5元/平方米，供电系统费用分摊0.15元/平方米，通沟渠泵站灌排水费用分摊0.5元/平方米，部分具备砼堤护坡设施费用0.25元/平方米，具备养殖用地相应的土地平整费用为200元

31、/亩，即0.30元/平方米。（3） 利息1） 利息率、计息期的确定 利息率：投资利息率（贴现率）按2002年2月21日调整利率后中国人民银行公布的固定资产1年期贷款利息率5.31%计。 计息期：按照待估宗地的规模及项目用地的特点，调查确定农用地开发周期为1年，土地取得费和宗地红线外开发费用在开发前支付，其计息期1年，宗地红线内土地开发费用视作在开发期内均匀投入，其计息期为0.5年。2） 利息的计算 待估宗地土地取得费和其红线外土地开发费利息利息=（土地取得费+宗地红线外土地开发费）年利息率=(1.68元/平方米+0.85) 5.31%1=0.31元/平方米 待估宗地地块内土地开发费用利息利息=

32、地块内开发费年利息率0.5=1.7元/平方米5.31%0.5=0.05元/平方米 利息总额=土地取得费利息+宗地红线外土地开发费利息+宗地红线内土地开发费利息=0.13元/平方米+0.05元/平方米=0.18/平方米（4） 利润1） 利润率的确定。投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用而得到的回报，因引投资处润应与同行业投资回报相一致农业投资回报率根据市农业投资利润率近两年的水平在12%左右。故综合确定本土地评估的投资利润率为12%。2） 利润计算。根据待估宗地的土地取得费、宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地平整费用，则：利润=（土地取得费+宗地红线外土地开发费+守地

33、红线内地开发费）利润率=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米）12%=0.51元/平方米（5） 土地增值1） 土地增值率的确定。本次采用成本逼近法平估地价是以估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定地价。农用地地价=土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益上述公式中的农用地增值收益是待估农用地因增加投资进行农用地开发或中低产田改高，使农用地生产能力得到提高而引起的农用地价格的增值。本报告中采用成本逼近法确定土地增值收益是以有限年期的土地市场价格与成本价格的差额确定。公式中的土地增值收益是有限使用年

34、期的土地增值收益，上述公式中计算的地价即为有限年期的出让土地使用权价格。市人民政府及市各级政府近些年来不断加大中低产田改造与新农地的建设。考虑到待估宗地所在区域养殖水面用地的现状，经过分析多宗案例农用地的50年期的成本地价与农地市场价格的差额在20%左右，综合确定特估宗地所在区域农用地50年期的市场价格与成本价格的差额一般为成本价格的20%。2） 土地增值计算土地增值=（土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地平整费+宗地红线内三通开发费+利息+利润）土地增值率=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18元/平方米+0.15元/平方米）20%=0.98元/平方

35、米（6） 50年地价计算待估宗地设定土地使用年期50年的农用地地价为：50年期地价=土地取得费+宗地线线外土地开费+宗地红线内土地平整费+利息+利润+土地增值=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18元/平方米+0.15元/平方米+0.98元/平方米）=5.9元/平方米。（7）49.48年地价计算。土地还原利率的确定，我们采用了安全利率加风险调整值法。即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率选用一年期定期存款年利率。取目前执行的2002年2月21日公布的一年期定期存款年利率1.98%。农业投资风险主要有两方面风险，一方面自然灾害风险，主要是台风、低温灾害等，另一

36、方面是市场风险。目前农业产品价格己完全市场化，农产品市场风险较大，风险系数一般在2%左右，故在选取土地还原率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利率测算土地还原率为4.0%。年期修正系数的计算。忽略自估价期日起算未来49.48年内土地还原率的波动因素，年期修正系数则为：年期修正系数=11/（1+土地还原率）49.48/11/（1+土地还原率）50=0.85640.8593=0.9966年期修正后的地价=5.9元/平方米0.9966=5.88元/平方米2 收益还原法收益还原法是将待估农用地未来各期年正常纯收益，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。（1）年总收益的分

37、析计算。待估宗地76974.5亩，为整体租赁经营方式，类似用途的农用地的租金案例很少。我们调查分析了待估宗地所在区域的海滩的租金情况，待估宗地无论是养殖还是种植，其土地收益相当。待估宗地为海滩，用于养殖需89年调整周期，每年总收益或发包租金比上一年均有稳定的递增率。在不考虑农副产品价格和养殖业、种植业成本波动因素，第9年其总收益或发包租金趋于稳定。我们调查分析了待估宗地所在区域的养殖水面的租金情况，确定一般大型养殖水面的租金在估价期日后的第一年为55元/亩，第二年至第九年为在第一年基础上递增25元/亩，预计第九年起租金保持在255元/亩，出租率95%。承租方在承包期内依法自主纳税、负责工程管护

38、与维修、承担工程和养殖风险。（2）年总费用的分析计算。总费用是指待估宗地的使用者在进行租赁经营活动中所支付的年平均客观总费用。1） 管理费。管理费是指对摊涂租赁经营活动进行必要管理所需的费用，分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资支出。根据调查，管理费一般为年租金收入的8%。2） 土地维护费用。由于土地维护费用由出租方承担，土地维护费用一般为承包租金收入的2%。3） 税费。税金是指出租人按有关规定向税务机关缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加及防洪保安资金。 营业税：营业税取年租金的5%。 城市维护建设税：据税务部门提供的资料，城市维护建设税农村为营业税的

39、1%。 教育费附加：教育育附加为营业税的4%。 防洪保安资金：防洪保安资金取年租金的2。税金合计=营业税+城市维护建设税+教育费附加+防洪保安资金。税金合计为年租金的5%。4） 年总费用计算。年总费用为上述费用之和。即：年总费用=管理费+土地维护费用+税金年总费用为年租金的15.45%。（3）年总费用投资利润。年总费用投资利润是一种投资机会成本，我们调查了解农业行业的社会平均利润率12%15%左右，参考联合国调查测算的在中国的投资回报率在12%，综合确定本次土地评估的投资利润率为12%，即为年租金的15.45%12%=1.85%。（4）土地年纯收益的计算。土地年纯收益为土地年总收益与土地年总费

40、用、土地投资机会成本之差。即：土地年纯收益=土地年总收益-土地年总费用-土地投资机会成本=土地年租金（1-15.45%-1.85%）=土地年租金82.7%1- ai(1+r)ia9r(1+r)81(1+r)49.48-88i=1（5）土地还原率的确定。土地还原率的确定，我们采用了安全利率加风险调整值法。即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率选用一年期定期存款年利率。取目前执行的2002年2月21日公布的一年期定期存款年利率1.98%。农业投资风险主要有两方面风险，一方面自然灾害风险，主要是台风、低温灾害等，另一方面是市场风险。目前农业产品价格己完全市场化，农产品市场风险较大，风险系数一般

41、在2%左右，故在选取土地还原率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利率测算土地还原率为4.0%。（6）地价的计算。计算公式为P=公式中：P地价；ai 第i年的土地纯收益；a9 第9年的土地纯收益；r还原利率。P=3865.62元/亩=5.80元/平方米三、估价的确定1 地价确定的方法采用成本逼近法和收益还原法评估的结果相差不大，因成本逼近法适用于未利用土地开发为农用地价格评估，成本逼近法根据待估宗地同一供地圈内新围垦滩涂的实际发生费用，从中加上农用地增值收益等，得到农地发生的全部费用，根据土地使用年期和土地还原率测算有限年期的土地价格，因其费用来源可靠，故最终结果较为客观。收益还原法主

42、要用于产生稳定的收益的土地，而各项参数的确定来源于实际调查的结果，故最终结果客观可信，故以收益还原法和成本逼近法评估结果的简单算术平均值作为本次评估最终地价，即（5.80元/平方米+5.88元/平方米）/2= 5.84元/平方米。2 土地权利状况修正上述地价为国有出让土地使用权价格，估价对象为国有划拨土地使用权，未补办土地使用权出让手续，未缴纳土地出让金，须进行土地权利状况修正。因此，核定待估宗地国有划拨土地使用权土地资产量时，须在待估宗地总地价中扣除土地出让金。根据国家土地管理局令第1号划拨土地使用权管理暂行办法的规定，“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价

43、的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”。按上述规定，待估宗地国有划拨土地使用权地价款最高不得超过本次评估总地价的60%。根据土地估价师向市国土资源局咨询及调查，当地农用地土地使用权出让金一般为40%，因此国有划拨土地使用权价格不超过5.84元/平方米（1-40%）=3.50元/平方米。3 估价结果开发投资有限公司委托评估的市闸东南宗地，国有土地使用证书编号为大土（38）国有（2002）字第1344号，土地登记用途为农用地（90），评估设定用途为农用地，在估价期日2003年1月31日，使用年期设定为49.48年。设定土地权利为农用地使用权，设定耕地制度为一年养殖期的养殖水面，设定开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平下，单位面积国有农地使用权价格为5.84元/平方米，即伍元捌角肆分每 平方米；土地登记面积为51,316,330.82元/平方米，总地价为29,968.74万元，即人民币贰亿玖仟玖佰陆拾捌万柒仟肆佰元整。扣除出让后的国有划拨农地使用权价格3.50元/平方米，国有划拨农地使用权最高可抵押地价为17,960.72万元，即人民币壹亿柒仟玖佰陆拾万柒仟贰佰元整。详见表3土地估价结果一览表。表3 土地估价结果一览表估价期日的土地使用者土