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1、富盈御墅莲峰11-12月阶段性营销方案目 录一、项目阶段性营销总策略及总纲1、阶段性营销策略核心2、阶段性营销总策略的制定3、阶段性营销总纲二、项目营销阶段计划与推广策略1、营销阶段与销售进度安排2、营销计划三、项目各阶段销售目标安排1、 各营销阶段具体划分2、 阶段性销售进度总纲3、 各营销阶段工程节点配合4、 各阶段销售目标、计划安排一、项目阶段性营销总策略及总纲1、项目阶段性营销总策略以高端产品的形象冲击市场，8天引起市场轰动，短波多频繁，强势推广 前期认筹阶段以形象推广为主，诚意客以交纳诚意金的形式达到认筹目的，同时辅以有效的宣传推广手段，逐步树立产品形象，推出产品主题。 解筹阶段，以
2、高端形象，高低产品组合形式上市，树立市场高度带动楼盘的合理销售。 进行短波多频推货，促动市场，在第一批货量快速去化的情况下，速迅推出剩余单位，制造旺销势态，在年底抢占市场。2、项目阶段性营销策略的制定 力求第一批单位入市引起市场共鸣，达到7成以上的解筹率； 从产品高度和资源稀缺入手，拔高形象，支撑后期推货价格提升； 利用产品差异化制胜，充分挖掘产品自身细微品质和资源价值。3、项目阶段性营销总纲 营销总原则：一个核心，两条线索，多个节点 一个核心：一个核心主题（两个方面：产品核心与客户核心） 两条线索：产品主题与客户主题（明线），与主题相应的社会焦点事件（暗线） 多个节点：认筹、解筹、工程进度节
3、点、各种营销活动二、项目营销阶段计划与推广策略1、营销阶段与销售进度安排1）、内部认筹阶段n 营销时段：2008年11月1日至11月7日n 阶段营销思路认筹阶段收取意向客户交纳诚意金，申请优先选房的形式达到认购目的。 -全面认筹，积累客户，蓄势造洪n 营销目标：认筹率达50个以上n 必备条件：1) 前期所需的销售物料（VIP卡、VIP申请卡、认筹须知、诚意客户登记表、销售百问等）到位2) 宣传物料（楼书、户型手册、折页、手提袋）到位3) 前广场包装到位n 广告策略与推广主题富盈御墅莲峰VIP优惠登记n 媒介组合户外广告、楼体条幅、网络、杂志、电视、短信n 营销活动产品发布会即VIP诚意客户登记
4、酒会2）、解筹期阶段n 营销时段：2008年11月8日至11月31日n 阶段营销思路高调入市，第一批单位解筹达八成以上。 -高低产品搭配组合，快速度占领豪宅市场制高点n 销售目标：解筹率达80%以上n 必备条件：1) 看楼通道包装（前广场、商业街、大门入口、园林展示部分等）到位;2) 样板房完工（别墅样板房、多层洋房样板房）；3) 价格方案、房号表、销售表等确定；4) 按揭银行、成数、年限确定；5) 物业管理公司及费用确定。n 广告策略与推广主题树立高度 引爆市场千万豪门盛宴开启名门生活n 媒介组合户外广告、报纸、楼体条幅、网络、杂志、电视、短信n 营销活动豪华轿车展示及西班牙狂欢酒会3）、热
5、销阶段n 推货时段：2008年12月1日至12月31日n 阶段营销思路在第一批单位旺销的形式下，迅速进行二次推货。 -场景营销、实景展示n 销售目标：达到销售80%以上n 必备条件：1) 园林基本完工2) 多层洋房、联排别墅外立面落成n 媒介组合户外广告、报纸、楼体条幅、网络、杂志、电视专题采访、短信n 营销活动11月逢周未持续举行：周未嘉年华活动12月25日：业主答谢酒会4）、持续热销阶段n 推货时段：2009年1月1日至3月31日n 阶段营销策略在传统春节前后，加推一期最后一批单位剩余单位，达到快速资金回笼。 -优惠促销、豪礼重重n 销售目标：达到销售80%n 必备条件：1) 园林基本完工
6、2) 洋房、联排别墅下外立面n 媒介组合户外广告、报纸、楼体条幅、网络、杂志、电视专题采访、短信2、营销具体计划阶段营销策略需开发商配合的条件媒介组合营销活动推广费用认筹期形象导入别墅5万抵10万洋房2万抵5万前期销售物料到位宣传物料到位前广场包装到位户外、网络、短信、楼体条幅产品发布会即VIP诚意客户登记100万解筹期高调入市，高低组合第一批单位解筹8成以上看楼通道包装包完成样板房完工价格方案、房号表、销售表等按揭银行、成数、年限确定物业管理公司及费用确定楼体条幅、网络、报广、短讯、户外豪华轿车展示及西班牙狂欢酒会80万热销期场景营销、实景展示第二批单位推售园林基本完工多层洋房、联排别墅外立
7、面落成网络、折页派发、报广、短讯、户外、周未嘉年华业主答谢酒会80万持续热销期优惠促销、豪礼重重第三批单位推售园林基本完工洋房、联排别墅下外立面网络、报广、短讯、户外80万三、项目各阶段销售目标安排1、项目营销阶段具体划分根据以上分析结合营销总策略建议及总纲的分析，认筹时间为2008年11月1日；解筹时间为2008年11月8日；第二批推货为2008年12月1日至12月31日；第三批推货为2009年1月1日至3月31日。2、销售进度总纲图12月11月09年1月4月持续热销阶段热销阶段解筹阶段认筹阶段12月1日3月31日09年1月1日11月8日11月1日工作重点：诚意客户登记；前期意向客户维护；工
8、作重点：加推出货量；最后推出一期剩余单位；工作重点：全面解筹（第一批推货）；双重产品组合；待添加的隐藏文字内容1产品优劣势组合；推货进度建议说明：1) 项目在2008年11月1日认筹之后，8天后进行解筹，随后进入热销阶段；2) 执销及持续热销阶段期间，继续消化一期剩余单位，计划销售目标达到80%以上；3) 第一批单位，第二批单位解筹之后，项目进入一期最后一批单位推售阶段，计划至2009年3月底，第一批、第二批单位销售达到100%，第三批单位销售达到80%以上。3、项目工程进度配合与营销总图工程进度：园林完工，联排别墅、洋房下外立面现场包装调整（看楼通道、条幅、园林施范、样板房）工程进度：看楼通
9、道、条幅、园林展示到位基本达到预售条件样板房完工工程进度：看楼通道包装到位前广场包装到位12月11月4月09年1月持续热销阶段热销阶段解筹阶段认筹阶段11月8日12月1日09年1月1日11月1日3月31日工作重点：加推出货量；最后推出一期剩余单位；工作重点：全面解筹（第一批推货）；双重产品组合；产品优劣势组合；工作重点：诚意客户登记前期意向客户维护说明：应配合相应推售计划，配合完成相应工程进度。4、各阶段销售目标安排（联排别墅40套）（多层洋房50套）第二批单位（联排别墅15套）第三批单位（联排别墅22套）（多层洋房20套）注：蓝色为第一批推售单位；红色为第二批推售单位；黄色为第三批推售单位1
10、）、认筹期阶段（VIP客户登记） 推售时间：2008年11月1日至11月8日 销售目标：认筹数量达50个以上2）、解筹期阶段（第一批单位推售） 推售时间：2008年11月8日至11月31日 推售产品：联排别墅2栋、5栋、7栋、9栋、11栋、沿路多层洋房5栋 推售总套数：40套联排别墅、50套多层洋房 销售目标：解筹率达80%以上3）、热销阶段（第二批单位推售） 推售时间：2008年12月1日至12月31日 推售产品：联排别墅6栋、12栋 推售总套数：15套联排别墅 销售目标：去化率达80%以上4）、持续热销阶段（第三批单位推售） 推售时间：2009年1月1日至3月31日 推售产品：联排别墅4栋、8栋、11栋；沿路多层洋房1栋 推售总套数：22套联排别墅、20套多层洋房 销售目标：去化率达80%以上营销阶段时间推售产品（销售内容）按套数计预计去化认筹阶段111至11.7交诚意金，签申请书/认筹50个解筹阶段11.8至11.31联排别墅2栋、5栋、7栋、9栋、11栋；沿路多层洋房2栋40套别墅50套洋房当天解筹80%以上执销阶段12.1至12.31联排别墅6栋、12栋15套别墅80%以上持续热销阶段2009年1.1至3.31联排别墅4栋、8栋、11栋；沿路多层洋房1栋22套别墅20套洋房80%以上中原地产富盈御墅莲峰项目组二零零八年十月
