别墅项目物业方案.doc

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1、*别墅项目物业管理方案*物业管理有限服务公司2014年5月15日*别墅管理方案目 录前言.3第一章 公司综合阐述 4 一、公司简介.4二、服务理念.5三、业主需求分析.5 第二章 物业概况 .6 第三章 物业管理总体构想 .6 一、物业管理总体目标.6 二、服务承诺 .6 三、管理处组织架构和人员配置.8 四、前期物业费用预算9 第四章 物业管理内容及操作标准 一、物业交付前的承接查验组织计划 . 二、物业交付后的管理标准 . 三、客服服务标准 四、保安服务标准 五、保洁服务标准 六、绿化服务标准 七、设备维修和养护服务标准 第五章 物业管理策划书附件. 附件一：*项目管理处岗位职责. 附件二

2、：应急预案. 前 言首先，十分荣幸地参与“*”项目的物业管理选聘工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“*”的现状，对“*”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以*物业崭新的物业管理服务理念，结合国家政策法规和贵方的实际需要，凭借*物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“*”创造一个和谐而优美的居住环境，提升“*”的物业价值，鉴于别墅群落于*越来越被广大业主所接受，我们将十分珍视这一合作机会，并倾本公司的综合财力、人力及共享资源扩展全力打造使“*”成为*市一个知名的别墅物业管理品牌。本策划书是根据*开发商的要求，结合我公司的企业服务理

3、念及标准，经我公司现场踏勘和考察研究之后，编制了本物业管理策划书。最后，再次感谢*开发商给予我们这次合作的机会。希望合作愉快！第一章 公司综合阐述一、公司简介*物业服务有限公司成立于 年 月，注册资本300万元，为国家二级物业服务企业，是中国物业管理协会会员单位。目前公司已接管的住宅小区分布于*等16个项目，现有员工近四百多名，大专以上学历管理人员百余名。目前公司管理的物业面积达 余万平方米。*物业服务有限公司是河北省的优秀物业服务企业，自公司建立以来，始终把“以人为本、业主至上”的意识贯穿于整个物业管理工作中，把业主的满意度作为检查工作是否可行、是否有效的标准。在实际工作中，公司以“美化、亮

4、化、绿化、硬化”四位一体的高投入，给业主提供优雅、舒适、宁静的居住环境；以完善、细致的秩序维护、保洁、绿化服务，让业主充分享受安全、整洁、舒适的居住感觉。以24小时的维修服务，让业主体验公司“高效、热情”的服务承诺。通过举办业主卡拉OK大赛、业主运动会、小区儿童书画比赛、老年人踏青、乒乓球联谊赛、业主联欢会、中秋节猜灯谜等社区文化活动，协助社区居民委员会创建各类业主活动社团，拉近了物业公司与业主的距离，建立了良好的互动关系。公司始终把管理、服务质量当作头等大事来抓，确立了管理工作是公司做好一切工作的前提，以“用制度管人”为指导思想。建立健全了各项业务管理制度和规定，制定和完善了各项工作标准（如

5、各专业标准作业规程、BI行为规范、细节服务手册等），充分利用层级检查、绩效考核、实操考核等手段，监督员工的工作。同时，注重对员工的培训工作，将培训贯穿于整个管理过程中，从新员工入职培训到管理技能培训、专业服务水平培训等，不断提高员工的综合素质，把公司建设成为一个学习型的组织。公司为使服务实现标准化，管理实现专业化，自2003年初，制定出了一套*物业服务模式，实现对业主的服务质量承诺。*物业服务有限公司经过 年的艰苦探索，在追求精品服务方面结出了可喜的硕果。管理服务的小区中，*小区为“*市十佳物业服务管理小区”，*界小区、*小区为市级“物业管理优秀住宅小区”。公司获得的其他荣誉有，“安全文明小区

6、”、“河北省园林式居住小区”、 “安静居住小区”、 “*市物业管理工作先进企业”等。公司不但得到了政府相关部门的认可，同样得到了广大业主的肯定和支持，业主曾多次赠送锦旗、感谢信等。*中物业服务有限公司已经发展成为在行业内具有一定知名度的企业，在当地树立了良好的企业形象。*物业管理人在今后的工作中将继续保持和发扬这种不骄不躁、脚踏实地的作风，为推动公司的发展和*物业服务行业水平的提高做出新的、更大的贡献！二、公司服务理念我们坚持“做的比说的好，给予的比承诺的多”的服务理念，全力打造*物业的服务品牌。三、业主需求分析：园区的服务要细致：对景观环境维护到位，使植物充满生机和活力。通过高素质的保洁服务

7、，使园区卫生整洁。客户服务体现以人为本的理念，充分为业主考虑，与业主之间建立和谐的人际关系。客户对于人身和隐私的安全要求比较高：既希望有多而全的设施来保障安全，也希望不给自己的生活造成太多困扰。偏好管理严格的管理方式，人性化的服务措施，但尽量减少物业服务人员在业主面前的“曝光率”，实现零干扰服务。第二章 物业概况项目基础信息l 物业名称：*。l 物业类型： l 物业地址： l 占地面积：别墅 平方米；洋房 平方米；高层 平方米 l 建筑面积： 平方米l 总户数： 户。l 区域出入口 个l 智能化设施：周界报警、监控系统第三章 物业管理总体构想一、 物业管理总体目标1、 合同目标在合同期内，全身

8、心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友；一年内达到“*市物业管理优秀别墅”的标准；2、 总体目标一流的物业需要一流的管理，一流的管理创造一流的质量。通过我们的服务，为“*”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、亲情”的生活环境，让业主住得安心、放心。二、 服务承诺1、 满意度指数82以上；2、 服务满意率达到98%以上；3、 档案归档率达到100%， 档案准确率达到100%， 档案完整率达到98%以上；4、公司投诉电话（03162085061）24小时受理投诉，投诉相关职能部门24小时内给予答复；5、 有效投诉处理率100；6、报修项目30分钟内到现场， 急修项目24小时内修复， 其他

9、项目48小时内修复； 6、 维修及时率达到95%以上；7、 维修质量合格率达到95%以上；8、 实行维修服务回访制度，回访率达到100%；9、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；10、 业户来访接待时间：365天8:00-18：3011、 业户来电接听时间：365天24小时接听12、 各类服务人员上岗培训率达到100%；13、 公共设备、设施完好率达到98以上；14、 房屋建筑完好率达到98%以上；15、 清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；16、 道路、停车场完好率达到98%以上；17

10、、 管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务；18、 本策划书中所涉及的服务内容均由本公司负责实施。（以上标准由双方交接验收确认后实施。）四、管理处组织架构和人员配置1、组织架构项目经理客服主管维修主管安防主管环境主管前台客服员收费员维修技工中控人员安防员保洁员绿化工2、人员配置岗位设置人员配备岗位设置人员配备项目经理1人前台接待及收费员4人客服部主管1人维修工5人（含电水电梯）维修部主管1人安防员20人安防部主管1人保洁绿化18人环境部主管1人合计52人岗位职责（见附件一）五、前期管理费用预算第四章 物业管理内容及操作标准一、 物业交接前的承接查验管理计划我公司将根据贵方物业施工进度

11、的实际情况，对“*”制订相应的科学、成熟的物业管理前期顾问工作计划，并按计划开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。（一）、物业进场前、预验收工作程序1、验收的准备我公司会成立专业的验收小组，根据开发商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。2、验收的实施(1)我验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4)楼宇的实物验收,

12、我验收小组人员会对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5)设备的实物验收,我们会做到符合以下几点：图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。（8）以上验收项目我公司会有专人与开发商及施工方跟踪对接，保证将存在

13、的问题在交付业主使用权之前消化，保证交房工作顺利开展。3、验收具体标准操作流程（1）、提前介入，分析原设计图纸，从业主使用的角度和物业后期管理的角度，提出物业结构布局功能方面的改进建议。物业服务公司在物业管理实践中最了解物业布局的结构合理性，以及物业的使用、维修和管理，如大门的位置、数量，管理用房的设置与标准，车位、道路分布，秩序维护与消防系统的落实，建筑物外面附属物预留位置、孔洞等等。我公司可组织对规划方案的评审、对单体设计图纸方案的评审、对市政各专业、公共配套用房设计图纸的评审、对园林景观、地下车库、智能化施工图纸的评审，提出评审建议和意见。我公司将综合考虑物业总体布局，如空地和绿地的分布

14、、开发与利用，公共活动场所与道路循环，房型功能及内外装修标准等，提升物业内在价值和整体效果。（2）、提供设备设施的设置和服务方面的改进意见与建议。我公司从业主使用、物业管理和维修的角度，为开发单位提供设备设施的设置等方面的改进意见。对建筑材料的选用，设备设施性能特点、使用效果，养护维修、更换成本费用等方面，提供信息与建议。如提供电梯数量、规格；通讯设施质量等方面的建议，以免日后使用不便或因增加、改进设备而影响其他设施设备的运作。对服务方面的建议包括：从现在的物业总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象，可提供服务设施的配置类别、

15、比例与选址布局等方面的建议。（3）、设立物业管理咨询台及礼仪秩序维护员。在项目销售期间，现场公示前期物业服务协议、临时管理规约等，明确物业服务收费标准、服务内容、服务标准，同时我公司将派工作人员到售楼部与消费者沟通，解答消费者物业管理方面的问题，衔接楼盘销售与物业管理两个环节的工作，也可以对售楼员进行物业知识方面的培训，避免在前期给消费者造成对物业方面的错误认识，为后期物业管理打好基础。我公司还可以配合售楼需要，派出经过严格训练的秩序维护员，提供售楼部的安全管理、车辆管理及销售指引服务，展示独特的礼仪秩序维护员形象，提供全新的秩序维护员礼仪服务。4、物业竣工验收期间物业服务（1）、参与竣工验收

16、我公司可派人参与政府组织的竣工验收工作，协助开发商督促施工单位完成验收资料的准备，组织技术人员现场勘察房屋及配套的设施设备是否具备验收条件，从业主使用的角度和物业后期管理的角度出发，向房地产开发商提出房屋安全及设备设施使用的合理化建议，要求施工单位按质按量完成房地产开发商交给的施工任务，协助开发商监督施工单位对竣工验收工作中提出问题的整改实施情况。（2）、组织接管验收由物业公司牵头，对小区工程的施工质量、设施设备的使用功能、技术资料、项目文件和业主资料等工作进行接管验收。(3)接管验收流程物业公司（物业服务中心）收到房地产工程部的接管验收邀请函，物业服务中心经理应制定新建房屋接管验收方案，并报

17、总经理审批。接管验收方案应包括：接管验收时间、标准、项目、人员组成、交接验收方法以及钥匙的交接等。物业服务中心经理指定专人负责组织接管验收工作，该责任人应组织对接管验收人员进行培训，培训内容包括接管验收标准，新建房屋接管验收方案、验收的模拟演练等。(4)新建房屋接管验收初验：物业服务中心接到房地产公司的接管验收初验申请，视具体情况由物业验收小组组长与房地产公司沟通初验具体细节，包括时间、验收进度、人员安排等，向房地产公司发出验收通知等工作。(5)新建房屋接管验收复验：物业公司（物业服务中心）接到复验申请，与房地产工程部、房地产客服部一同进行复验，复验应记录初验不合格项的整改情况，以及复验发现的

18、新不合格项，经房地产工程部、房地产客服部、物业公司(物业服务中心)三方签字确认，记入备注。新建房屋接管验收，物业公司(物业服务中心)以复验结果为准。(5)公共设备、设施的接管验收。公共设备、设施的接管验收结果记录在公共设备设施接管验收表上，经房地产工程部、房地产客服部、物业公司（物业服务中心）三方签字确认，由物业服务中心客服部存档。(5)接管验收资料物业产权资料、项目开发批准报告、规划许可证、土地使用合格证；建筑开工许可证；用地红线图；竣工验收资料；竣工验收合格证；单体楼宇政府验收竣工报告；建设局、房屋质量技术监督站检验合格证；规划局验收合格报告；环保局验收合格报告；消防验收合格报告供水合同；

19、供电协议书、许可证；供气协议书、许可证；竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、电、气、各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）。所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。5、协助开发商处理工程遗留问题常见的非结构性工程质量问题包括：屋面渗漏水；有防水要求的地面渗水；外墙面渗水；室内地面空鼓、开裂、起砂、面层松动；抹灰层、面砖、油漆、墙纸脱落残缺；门窗开关不灵、缝隙过大、缺件等。（二）物业工程验收移交项目物业工程移交项目表(一)项 目评价存在问题整改建议电气系统高、低压配电室主要机电配电箱楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱防地接地系统其 它空调系统中

20、央空调机组冷冻机组水泵、换热器等设备地热系统暖通管路系统公共区域暖通用管井燃气设施管井公共区域燃气设施管井楼宇排气设施其 它给排水系统公共区域生活用水管井蓄水箱（池）、管路草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施公共区域排水管井化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路其 它物业工程移交项目表(二)专 案评 价存在问题整改建议电梯系统电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备曳引及其它设备井道照明等井道门等电气控制设备系统其 它消防系统车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备监控中心设备其 它物业工程移交项目表(三)项 目评 价存在问题整改建议通信网

21、络系 统电话系统设备楼宇电话插座等有线电视设备楼宇有线电视插座等公共广播/应急广播设备音响设备楼 宇监 控系 统楼宇监控设备系统楼宇监控用的各种传感器等办 公 自 动 化 系 统办工自动化系统设备物业管理营运信息系统办公和服务系统信息服务系统智能卡管理体制系统工程计算机网络管理系统安 全防 范系 统入侵报警系统电视监控系统出入口控制系统电子巡更系统车库管理系统综 合布 线系 统建筑群主干线建筑物主干线水平布线物业工程移交项目表(四)项 目评 价存在问题整改建议楼宇土建工程1.主体结构：地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性能防水性能排水设施面层4.楼宇地面

22、5.公共楼梯6.门窗玻璃7.卫生间防水8.其它物业设施交接书（五）序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认123456789101112131415161718管理公司经办人签名：管理公司盖章：发展商经办人签名：发展商盖章：消防系统验收及表格火灾自动报警系统调试报告 年 月 日 编号：工程名称工程地址使用单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位施工单位工程主要设备设备名称编号数量编号出厂日期生产厂家备注施工有无遗留问题施工单位联系人电话调试情况调试人员（签字）使用单位人员（签字）施工单位负责人（签字）设计单位负责人（签字）验收表序号主要项目分项内容主要技术要求分项验收意见综合验收意见合格不

23、合格合格基本合格不合格1技术资料文件图纸、文件设计任务书、有关批件、地质资料齐全隐蔽工程验收资料埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全调试及验收技术资料安装调试记录，测试验收单元、人员等全套资料齐全 2水源电源等水源、水量符合设计规范要求系统压力系统最不利点水压不小于0.05Mpa泵房功能消防水泵的数量、流量、压力、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求电源有备用电源其它水质要求、地基沉降资料、气温、气象等符合规范要求3管网报警阀以后的管网不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头管网管径对照管径估算表合理管网布置坡度、排水口、末端试水装置符合要求管网设支架吊架、防晃支架按

24、规范要求设置合理管网上安装的节流管、减压孔板、减压阀、水流指示器、信号阀、泄压阀、排气阀安装位置合理、型号、功能符合设计要求与报警系统充气系统配套联动试验符合设计要求（三）入住管理：入住是指地产公司在物业具备入住条件以后，向业主发放入住通知书，要求业主按要求进行验房、付款、签约、办理装修手续、搬迁入住的整个过程。1、办理入住手续的前提条件(1)小区已经通过接管验收，达到入住条件。(2)已经通过接管验收，标志着通过政府质量技术部门检测，通过并获取检测合格报告；房屋无重大质量问题；工程遗留问题基本得到解决；工程资料已经齐备；业主档案资料已经移交完毕，产权确认工作已经结束。(3)达到入住的条件，这里

25、指：小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需； 配套设施基本齐备，建成并能够使用；物业服务中心有固定的办公场所并开始办公。(4)物业服务公司已经同委托方签订完毕物业服务合同。 2、入住的准备工作 (1)入住资料的准备：根据小区的实际情况编写和印制临时管理规约、住户手册、入住通知书、前期物业服务协议；入住通知书的内容要求写明物业服务中心办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等； (2)设计办理入住手续流程图；(3)入住现场的布置准备；(4)办公用品、用具及其它的准备；(5)入住手续办理工作岗位的设置；

26、(6)突发事件预案的处理；(7)入住手续办理前相关工作的协调；(8)业主档案的建立。（四）业主、使用人装饰装修室内的服务 业主、使用人办理入住手续过程中，物业服务公司与业主、使用人签订小区装饰装修管理服务协议书，提示业主、使用人遵守相关规定，并到客服中心办理相关装饰装修手续。具体如下：1、装修申请获得批准后，客服部客服员应通知住户带领装修施工队一同到客服中心办理手续;2、施工期间的管理;3、违章装修的处理，装修施工期间，发现违章装修的，客服部应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取方式进行处理。（五）、规章制度制订 物业管理前期介入人员将制订相应的规章制度及编制有关文件，印制各种证件

27、，进行机构设置、人员聘用和人员培训前期工作。l 住宅使用公约；l 装修管理办法；l 装修管理协议；l 入伙手续书；l 代办服务委托书；l 保管钥匙委托书；l 保管钥匙承诺书；l 房屋验收表；l 钥匙签收表；l 业主信息表；l 施工人员登记表；l 安全责任书。二、 物业交接后的管理标准 为了使物业保值、增值，管理处工作人员会认真做好物业的接管验收工作，加强二次装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升。（一） 、业户服务1、基本要求l 实行周一至周日08:00-18:30的业户服务制度。l 业户服务人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄。l 在服务过程

28、中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业户提供服务。l 及时、认真做好工作日志、注记、帐册等记录工作，字迹清晰、数据准确。2、入伙服务l 提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。l 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。l 即时完成入伙注记。l 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。3、业户接待l 公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准（按物业管理行业规范执行）。l 根据业户的需求，及时提供延伸服务。l 业户接待的形式：a. 设立接待“窗口”，受理业户的报修、咨询等。b. 专线电话全天24小时开通受理报修，08

29、:00-18:30受理业务接待。c. 走访业户，征求与收集业户对管理与服务等方面的意见、建议。d. 受理业户的信访、书面意见、建议。l 公司服务质量投诉电话：03162085061，24小时开通，72小时内给予回复。l 实行维修服务回访制度，回访率100%。4、业主档案管理l 从业户入伙开始，应着手业主资料的收集工作。l 业主资料的收集、整理、归档，应做到条理清晰、完整齐全，便于查阅。l 管理和使用好业主资料，动态反映业户权籍状况，为业户需求提供服务。5、收费管理l 收费项目合理、合法、公开。l 每项收费都应开具正规的发票或收据，应字迹清晰、数据准确。l 每月15日将“付款请求书”送交业户，请

30、业户于当月20日前付费，逾期由业户服务员上门收款。l 收费项目：物业管理费、房屋设备运行费（出质保期后，有偿服务在提供服务后，请业户确认签字，按次结算）。l 准确、及时做好实收账册，统计应收费用、实收费用以及欠收费用，做好收费报表。l 管理服务费的收支账目每年公布一次，接受业户的监督和查询。6、装修管理（二次装修） 为保证玫瑰苑的高雅性和统一性及领先于同档次物业的特殊性，特制定严格的装修管理规定。（1）设立装修管理领导小组以管理处经理为总负责人，业户服务部主管、保安主管、保洁主管和设备主管为组员，负责协调装修过程中的有关事项。（2）装修管理流程l 业户向管理处装修管理小组提出装潢申请，携带装修

31、图纸、施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到管理处填写住宅装修申请表与施工人员登记表，签署安全责任书、装修协议书，经管理处审批合格后，并办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证方可施工。l 业户服务部主管协同保安主管向业户和施工队介绍小区管理规定。l 现场跟踪：保安部主管和领班必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请设备人员同往。l 装修完毕后，经保安主管或设备部主管验收后，在装修申请表上填写装修验收情况，并签名。l 跟踪时，如发现有违章和妨碍公共利益的行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写整改通知单，并现场拍照，以备留用与归档。l 对违反装修规定者将依照

32、有关条例采取如下措施：a.批评、规劝 b.责令停工整改 c.报发展商、或政府有关部门。l 对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理：业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到管理处办理出门证，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理处办理，其它人不得办理。l 管理处经理每月不定期抽查4次装修管理情况。装修管理流程图业主入伙签署装修施工责任书业主阅读装修管理规定填写住宅装修申请表递交装修资料管理处审验装修核准后施工单位到管理处办理施工管理手续按装修管理办法施工填写施工人员登记表管理处跟踪装修施工情况装修完管理处检查验收办理

33、施工人员出入证签署装修协议书办理退证手续与归档手续递交申请表（3）装修管理规定.装修申请程序：业主办完所有入伙手续并仔细阅读装修管理办法。业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写住宅装修申请表，签署装修协议书。施工单位填写施工人员登记表。管理处审验业主、施工单位装修资料时，如发现有不合理处，应立即 告知业主、施工单位对方案进行修改，直至修改合格后，方准予施单位办理施工管理手续，开始施工，发放施工许可证。施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手续，交纳管理工本费，领取施工人员出入证。为避免有损政府和邻居的利益，维护全体业主的共同利益促进物业的保值升值，在装修过程中，请

34、业主和施工单位在装修前仔细地阅读有关规定。.装修前 业户应明确只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修（户门之内的四壁、地面、顶面）,不能对室外公用部位进行任何的改、移、加、 拆类施工。装修禁止行为：拆改原房屋的承重墙； 随意改变或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。填写装修申请表、施工人员登记表 并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司管理处验审批准。签定装修协议书及办理其它有关管理手续。.装修施工中 随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核实是否严格按装修图纸要求施工，检查施工人员是否办理了临时滞留证手续。 业主应自行随时督查施工人员在装修时，是否将装修材料以次充

35、好， 工艺简单粗糙，质量能否保证可靠。 装修施工应于每天上午8:00时-12:00时之间进行，下午14:00- 19:00 不得进行有噪音的房屋施工。（双休日除外） 施工人员应佩证施工证，其活动仅限于装修户室内，不得到处游逛。 施工活动仅限于装修户室内进行，不得在公用部位拌浆、堆物。 不得使用超大、超重、高分贝、强震动的施工机械设备。 不得随意搭电拉线，不得超线载负荷使用大功率施工电器具。 如污染公用地面、墙面要及时清除。装修垃圾应用袋装好，由管理处 集中后统一清运。 不得在室内存放过量的易燃、易爆、挥发性强的材料物品。 不准将垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞。 抽烟应远离易燃物品。明火作业须遵守消防管理有关规定，做好防范 措施。发生事故（伤、亡、火灾）要积极自救，并及时报告有关部门和管理处。 安装空调室外机必须按预留位置或指定的位置安装。 污、废水立管检查口不要封死，以便蔬疏通。 建材进大门有装修巡逻员监管，建材搬运工要服从指挥。.装修完毕业主应与施工队签署质量保证书确定回访保修办法。公司维修专业人员对装修进行验收：是否符合图纸要求；是否质量问题；设备、设施安装是否良好；功能是否齐全、可靠。装修验收合格3个月后业主带装修保证金票据，到物业管理处办理退保证金手续，票据如有遗失，保证金不退。（4）装修资料管理办法l 业主室内装修资料整理、归