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1、目 录北京A地块项目建筑规划设计及产品定位策略建议3一、项目建筑规划设计的目标及设计理念3（一）设计目标3（二）设计理念5二、项目规划环境布局建议7（一）项目环境设计观念提示7（二）项目规划布局建议8三、项目建筑风格分析建议11（一）北京住宅建筑风格的审视11（二）项目建筑风格建议13四、项目与城市规划关系分析定位14五、项目与城市风格关系分析定位15六、项目开发产品定位16（一）项目建筑单体外立面结构设计建议16（二）产品档次品质定位18（三）产品外立面色彩组合设定19（四）项目院落特色及差异性分析定位20（五）项目建筑单体层高配比定位22（六）项目规划院落过渡设计建议25（七）项目首期开发
2、区位论证设定26北京A地块项目建筑规划设计及产品定位策略建议一、项目建筑规划设计的目标及设计理念（一）设计目标1、目标设计基本依据（1）北京区域市场竞争特征（2）北京区域市场现存及潜在竞争对手设计目标（3）北京区域市场有效需求特征（4）项目设计目标的可操作性（5）项目发展商的实力与信念（6）项目地块固有特征（区位、自然景观、地态、规模等）2、目标锁定（1）北京高尚住宅市场的“后起之秀”（2）北京最具文化特色的高尚住宅小区（3）具创新风格的京城现代四合院（4）北京21世纪住宅样板小区3、目标设计检验标准（1）符合21世纪社区住宅发展潮流（2）注意建筑成本与市场接受能力（3）注意北京居住文脉背景与
3、文化背景（4）符合目标客户的审美品味（5）具新闻价值意义而非哗众取宠（二）设计理念设计理念即设计的纲领与基本原则。就该项目而言，其要旨如下：1、北京胡同，北京墙；北京院子，北京房。以地域特色为设计原点，发酵创新出京城现代四合院的特色产品，这一产品并非刻意苛求类同北京传统四合院的严格比例尺寸和固有的传统功能配比，但必须有传统四合院的空间层次感和祥和的居家氛围，即它不是单一追袭传统四合院的“形”，而是求其“神”，求其实在的居家感受，延续四合院情愫，让居住其中的人同时感受到居家的祥和及生活的现代与舒适。2、以明快、现代、亮丽的建筑语言为主体，融入地域特色的建筑语言及文化符号；3、引领21世纪住宅潮流
4、，并将北京优秀的民族居住宅文化特色与国际都市化形象有机融合；4、以功能为本，形式的节奏、韵律、比例、尺度与协调跟着功能走，在成本控制下，去创新建筑形式美；5、在与城市风格的相对统一中创造出特色，既能对应北京首都的开敞、宏伟、现代、气宇轩昂，又能品味其中古都居住文化的神韵、意境与情愫；6、与城市规划相协调，合理充分兑现其环境资源价值（区位资源、城景资源、工体景观资源、体育文化资源、使馆区资源、酒吧文化资源）7、为特定目标客户群“量身定做”，并让居者实实在在感悟到现代新生活方式的精髓所在。二、项目规划环境布局建议（一）项目环境设计观念提示环境设计是通过调动包括园林绿化、文化艺术、建筑空间美学及各种
5、休闲生活设施在内的各种综合元素，去为居者创造某种特定生活方式。环境设计丰富了建筑的生活品味及美学内涵。1、空间环境设计满足人的活动要求2、生态环境设计有益人的生活要求3、视觉环境设计满足人的心理要求4、文化环境设计陶冶素养5、智能环境设计满足人的信息、安全等要求6、管理环境设计符合人的方便要求，进而创造社区的特色文化（二）项目规划布局建议1、规划布局设计基本依据（1）北京住宅小区规划布局的基本特征北京住宅小区高层住宅，多以点式塔楼，或“点式塔楼+板楼”单体形式来错开布置（梅花桩式）或并列式布置，形成半开敞空间/似开似合空间。而这种千篇一律的“围而不实”，让人感觉有点散，犹如进入“巨柱林”，身处
6、其中“渺小感”油然而生。（2）项目地块的地貌特征及周边环境特征 项目地块与工体的景观绿化林隔工体东路互为呼应，具有市区其他住宅地块鲜为拥有的自然景观条件，合理引借与衔接是规划布局的重点参考因素之一。 项目地块东、南、北方位周边建筑物大多缺乏生气与特色，且显陈旧、破败，与项目的高尚居住的品质定位殊难协调，规划布局中考虑彼此的合理区隔，实属必要；略显年轻与气派的城市宾馆、某种意义上可说是周边建筑群中的“亮点”，如何与其呼应，盖其“光芒”，也是规划布局该考虑的一个方面。（3）项目地块的尺寸特征与采光、间距、通风之间的相互制约关系。2、规划布局的总体思路建议小区基本上设计为四面封闭围合（区别于北京住宅
7、市场诸多的似开似合的围合），制造出名副其实的院落，并将院落内特色文化氛围和景观与周边的破败、杂乱予以区隔。同时将工体景观资源、体育文化资源、工体东路街景等通过西面临街的低层建筑物巧妙地引借入内。3、主入口空间处理建议（1）主入口拟设于地块西界，考虑到工体东路行车出入的方便性，而次入口则安排于东界。（2）主入口空间设计注意控制高度与体量，同时做出类似北京胡同的感觉，即适度控制由大门进入院落的空间距离。这样做，一定程度上会影响外景的借引，但却可以反衬出庭院内景的魅力，同时给予外界适度的神秘感，保证小区居住空间的幽寂宁谧，和与众不同的高雅格调。（3）主入口空间建议于恰当位置设计出较为新颖、具特色的照
8、壁，展现出现代四合院的外观形象，触动对传统居住空间层次的怀旧感觉。（4）主入口空间设计建议运用高科技手法，突出小区的高尚品味与现代感，而材料运用及空间造型力争追袭北京传统居住文化的意象。同时主入口两侧建筑物层高必须合理控制。4、住宅单体布局处理建议（1）根据地块具体尺寸特征及采光、通风、间距的需要，因此，建议采用“南低北高”布局，以形成小区的立体空间层次感，并确保庭院中心拥有较佳的视觉感受（小于45度仰视角），减弱压抑感。（2）东西朝向的住宅单体设计为联体式、层递型，而南面、北面的单体则设计成错开联体式结构，以构成“院中套院”的空间层次，以罕有的围合院落来区隔市场，突出小区设计的差异化、个性化
9、形象。（3）东西朝向住宅单体的层递型设计，顺应了“南低北高”的设计思路，同时保证空间层次之间有一个合理的衔接过渡，符合审美取向。4、配套公建项目处理建议总体上，配套公建项目布局将接受“边角原则”的指导，尤其是配电房，垃圾处理站、煤调站、锅炉房等干扰居住品质的公建项目，而物业管理、文化、娱乐、商业配套公建则可适当考虑安排到裙楼或庭院的恰当位置。5、交通组织建议建议人车分流，车行道采取沿地界线环状布置，或直接从临街的车入口处进入地下停车场，不与人行道发生平面/立体交叉。三、项目建筑风格分析建议（一）北京住宅建筑风格的审视建筑风格是对某种特定的建筑语言使用的整体把握，是神韵与形式的兼顾。尽管建筑风格
10、较大程度体现于建筑外观，但它的把握仍是个由表及里的过程，是由最初适应建筑内部功能的需求而逐渐发展形成。计划经济时代北京造就了大量的火柴盒式单体，随着城区住宅用地供应日渐减少，高层住宅建筑则好比“见缝插针”，促使千篇一律的点式塔楼淹没了古都固有的“底色”与风貌，其庞大压抑的建筑体量与宽展宏阔的街道空间，又使游弋其间的人感到自身的渺小与微不足道。北京塔楼住宅建筑设计风格大致可以分为三类：A一是仿中国古典风格。即在方盒感建筑基础上加上大大小小的传统屋顶、披檐、或乱拼乱贴些传统建筑符号，以致造就了众多尺度失调、丑陋滑稽的建筑；B西洋仿古典风格。模仿古典西洋建筑风格，强调人与自然的抗争，强调向上升腾的动
11、感，有较强的表现力，但这些建筑在追求外观表现的同时，却忽略真正的欧陆古典风格讲求比例关系的精髓，结果只能是形似而神不似。C现代主义风格在特定历史阶段，现代主义建筑风格诞生，它较多地是强调建筑美是建立在功能与技术的基础上。渲染居住功能的合理性和新技术、新材料的运用，似乎成为北京住宅建筑的统一说词，似乎在极力将自己区隔于早些年那股“传统居住文化符号、历史符号”的提炼热潮。上述北京三种建筑风格在不同阶段时期均风行一时，它们虽各有弊益，但生命力似乎都不够长，这恰恰暴露北京在建筑文化建构中仍存在缺陷、脆弱、不成熟的一面。（二）项目建筑风格建议应该说，占据市场主流的仿古典西洋建筑风格与现代主义建筑风格，其
12、相应的市场实际接受程度仍是相对较高的，我们在创新过程中不能一味只顾批判而忽略合理吸收，由此建议：北京项目应从上述建筑风格中提取那些已为市场积极认可的“营养”元素，极力创新，创新出现代、亮丽的个性化和高品味、雅格调的同时，又理性地挖掘出特色的地域居住文化意象符号，将其有机地融入到设计中去，而非乱拼乱贴，到头来又是形似神不似。北京项目的建筑风格应该是对现存各具建筑风格的“去粗取精”及实实在在的超越，它可能是一种未方能冠名的风格，但它又将是一张代表未来北京城市风貌的独特名片。四、项目与城市规划关系分析定位A地块项目，作为北京城区具极佳区位条件的一个中等规模住宅小区，是北京城市的重要“一点”或说“一面
13、”，是城市规划系统工程的子系统，其规划不能游离于城市之外。因此，一方面，项目规划必须总体服从于城市规划系统，必须与城市规划相协调，形成合理自然衔接，并且充分合理地兑现其环境资源价值（区位资源、城景资源、工体景观资源、体育文化资源、使馆区资源、酒吧文化资源）。另一方面，项目作为城市的点/面，必须创新出自我特色，成为真正“亮点”，给予城市规划以有力补充与丰富。当前北京城市住宅市场热点区域集中于中关村、亚运村、望京及南山环等。A地块虽称不上是热点住宅开发区域，但大区位角度来讲，A地块处中央商务区、使馆区的较佳区位，商住两用及投资型用房需求量大，于此背景下，A地块项目规划更是要与城市规划紧密配合与协调
14、，以特色的中国传统建筑文化来与使馆区内的西洋建筑风格形成个性化差异，并为特定目标客户量身定做出特色的居住环境与产品；而小区位角度看，A地块尚未有真正城市“亮点”，尤其是住宅建筑，于是，A地块设计必须着重突出单体造型外观的现代感与品味感，同时于围合庭院内更要塑造出一种脱俗“雅”境和浓厚的小区特色文化氛围，共同来提升小区的格调，于区域乃至整个京城范围内创新出真正的“亮点”。五、项目与城市风格关系分析定位作为古都，京城特别讲究对称均衡、体量对比、色彩比等。辉煌宏大的皇家建筑，青灰低矮的传统民居、巍峨的对称城门、宽厚高大的城墙等等，塑造了北京特有的横向天际线轮廓，给人以舒展宽阔、安定平静；作为现代国际
15、化大都市，北京并排的火柴盒式建筑单体，梅花桩式、尖刀式的点式塔楼拔地而起，与古都的主体建筑争高、争大、争辉，对固有的古都天际线施以切割、涂鸦手法，给古都市容市貌滋生出大量的“粉刺与雀斑”；而“巨柱林”般的高楼的庞大体量与宽展宏阔的街道共同构筑的空间，让游弋其间的人感到自身的渺小与微不足道，原本安定平静感受转变为压抑与自卑感。A地块项目作为新世纪北京的高尚住宅小区，应充分汲取城市的美丽健康营养素，兑现周边的环境资源，同时创新出特色，于局部区域创新出祥和、恬静、向心感、聚合力来冲抵城市变异带来的压抑与自卑，来重新塑造出古都浓郁的特色区域居住文化氛围，为居住其中的业主以一份闲逸、宁谧、亲和的好心境。
16、六、项目开发产品定位（一）项目建筑单体外立面结构设计建议1、北京墙的创意塑造外立面以高级灰（银灰色）为主基色调，某种意义上让人自然联想到北京特色的青灰四合院墙面，如果考虑于墙体上增添些脊饰、砖雕等从传统四合院中提炼出的易识别的简约化符号（注：必须自然巧妙的运用，切勿让人感到是某种造作，是乱贴乱拼），构成特色意象，去唤起居者更深一层的认同感、亲和力。2、住宅建筑单体入口处开设小型酒店式大堂（可考虑与电梯前厅结合起来设计），并实行IC卡管理（接触式/非接触式）管理，以提高产品档次和业主生活品味。3、部分恰当位置的住宅单体实行底层架空（如北面、西面单体采光相对较少的底层），开辟“楼中景观园”，内设假
17、山、土坡、溪流、观景护栏，并配以特色的夜间光效处理，以与中心景观庭院浑然于一体，构成“楼中有园，园中有楼”的特色意境。4、电梯运行空间与住宅单元之间增设转换隔离空间如储藏柜，以减弱电梯运行时对紧邻的卧室、卫生间等功能空间的干扰。5、景观窗窗框上方设计弧形挑檐，打破常规矩形窗框的呆板。6、不同建筑单体屋顶形式应结合整体空间层次来考虑，可设计出曲线、层递折线或抛物线曲面等异型顶部结构，以丰富立面视觉，使整体天际轮廓线达到和谐一致。7、空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不方便安装的铝格栅/百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。
18、8、部分建筑单体阳台与阳台之间隔墙，建议采用壁柱装饰予以区隔，丰富立面视觉。9、于东西朝向的住宅单体，虽已占据较佳的景观视线轴区位，但可考虑增设观光电梯，以进一步减弱朝向不佳产生的营销障碍。（二）产品档次品质定位1、产品档次品质定位参考依据主要包括：项目总体设计目标、目标客户群定位、区位地段价值、周边景观资源价值、建设成本、售价期望值及利润期望值之间的相关作用关系、市场购买承受力等。2、产品档次品质体现方式主要包括：材料类别与档次、建筑艺术造型与品味、公建配套档次与特色、景观设计水平及特色、物业管理水平及完善程度等。3、产品档次品质定位建议鉴于项目地块高品味京城现代四合院的设计目标定位及其拥有
19、较为理想、具特色的区位价值等，建议产品档次定位为既具浓厚的传统居住文化氛围，又具现代建筑艺术高品味的高尚住宅小区。（三）产品外立面色彩组合设定1、住宅建筑单体外墙主体使用高级灰（银灰色）为主基色调。银灰色，“酷”而沉稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效果。2、外立面装饰线（“腰带”），以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区的高雅、洁净和宽敞。3、外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩板材料，突出其安逸、祥和、沉稳。4、会所、商业配套等建筑单体，可考虑使用橙色、金色等暖色调，突出其健康、活泼、豪华、绚丽。5、景观庭院部分建筑物则可适当使用蓝色，突出其幽静、
20、宁静的庭院生活氛围。6、工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调高级灰保持一致，以唤起记忆识别与认同感。（四）项目院落特色及差异性分析定位1、组团院落特色与差异性设计思路与重要性待添加的隐藏文字内容3住宅小区作为一个完整空间体系，是由若干组团、院落子体系合理链接集合而成。组团、院落是由若干邻近相依的建筑单体半围合、围合创造形成的半开放、开放空间体系，它的设计不能游离于社区整体规划之外，必须服从于整个社区的规划布局要求，但同时又不是千篇一律，而是各具特色与差异，并共同为制造一个良好的居住社区环境而存在。组团、院落的差异性是由总体规划思路安排，建筑单体错落围合程度，局部区域地形地貌特征，居住其中的业主类
21、别、需求差异等因素共同促成，它是住宅社区邻里交往、居者户外行为体现、兑现具体景观需求的重要场所。创造出符合需求的组团院落特色，实现局部区域的良好居住环境，是整个项目成功运作的一个关键所在。2、定位建议（1）院落通道特色与差异性建议建筑单体单元门（酒店与大堂）与庭院（小院/大院），开辟特色院落通道，通道的差异可以各款篱笆、盆栽、花坛等来体现，以增强业主“自家院子，我的家”的归属感与认同感。（2）院落门特色差异性建议可将院落门与通道、围墙、周边单体墙面等结合起来设计，通过院落门及围墙等的色彩、材质、造型、风格的差异来增强院落的亲和力、可识别性，比如有些院落门可设置苇帘。（3）庭院交流平台介质特色与
22、差异建议可将（小）庭院/套院的交流平台介质与酒店式大堂、电梯前厅等结合起来设计，在尽量控制公摊面积及功能不产生雷同的前提下，将庭院交流平台介质分别设计成下沉式酒吧、大碗乡村茶厅、音乐茶座等，并通过硬质铺地及相关设施的色彩、材质、图案等差异来塑造各自特色。（4）中心庭院及套院空间设计特色与差异性建议通过景观组合的差异和绿地形式差异来创造出不同组团庭院的“各具特色”。具体可表现在户外家具桌、椅、凳的造型、材质、色彩的差异；架、廊的材质、色彩、附随植物的差异；景观小品的造型、选材的差异；水体环境造型的差异；地被植物、树种的选择差异；等等。（五）项目建筑单体层高配比定位1、项目建筑单体层高配比参考因素
23、主要包括： 目标市场需求特征 地块现状特征 规划建筑面积、容积率方面的要求 地块周边环境特征 建筑单体之间日照通风间距的需要 视觉审美感受的差异 业主生活私密性的需要 地块内部景观利益获取差异及视线通达差异 层数增减、层高变化与成本造价的相关度差异 “现代四合院”核心开发概念的要求2、项目建筑单体层高配比定位建议地块南面建筑单体设计为小高层（12层），因为南北间距（除却建筑单体本身进深）不是很大，窄处约只有30-40米，而北京位于东经11625北纬3954处，纬度太高，全年日照时间为2600-2700小时，日照时间最长日为15时1分，最短日只有9时20分，夏至正午阳光最大射入角为76，而冬至正
24、午阳光最大射入角只有27，如果南面建筑单体楼层太高，势必影响北面楼宇的日照采光通风，同时影响北面楼宇及中庭的视觉感受封闭而且压抑。地块北面建筑单体可设计为高层（24层），同时顺应北界界域特点，采取东北西南向布局，一可充分获取东南向采光通风，二可遮挡西北风沙尘暴（北京平均风速21.5m/秒，风沙较大，有“无风三尺土，有雨一街泥”之说），三可使地块内部分其它建筑单体减少西晒，四是为了提高整体地块的容积率，以致达到相应的规划指标。 地块东面建筑单体层高可由南向北递增（12-24层），根据适当线性比例逐渐递增，以协调整个地块南低北高的天际线轮廓，迎合审美取向，同时创造出较为和谐的立体空间层次感，以区别
25、于北京时下颇遭非议的“梅花桩式和尖刀式”塔楼外观形象。 西面地界既要配合“现代四合院”的开发理念，形成围合庭院，又要合理兑现周边环境资源（街景资源、工体景观资源等），故可考虑布置3-6层的裙楼。（也可作会所、商业配套之用） 围合而成的南低北高建筑轮廓线有点类似地球自转的椭圆形意象符号，及与具特色立体层次感的悉尼歌剧院有异曲同工之处，体现了地块项目建筑艺术美，同时符合小区“现代感”、“高品味”的开发理念，并在某种意义上能丰富京城现代四合院的设计内涵。（六）项目规划院落过渡设计建议1、组团过渡设计思路与手法单一组团创造了局部区域的居住环境，但只有彼此合理自然链接才能集合成一个完整的社区居住环境和空
26、间体系。组团序列的变化控制与有机组合构成居住社区规划的重要内容。组团之间的主要过渡介质包括：广场、铺地、草坪、桥、长廊、道路、隧道、色彩、符号、水体（溪流、湖泊、泳池等）等。组团之间的主要过渡形式包括：折、曲、拱、伸、跃、飞、拉、转、跨等。2、设计建议区别于以往过多利用道路、铺地、草坪等介质来延伸、沟通，建议广开思路，提高色彩、符号等介质的运用比例，同时采用特色的折、曲、转、跃、拱等过渡形式，来建构与丰富组团序列的变化。（七）项目首期开发区位论证设定1、项目开发模式选择的参考因素主要包括：发展商的财力及融资实力、项目规模、市场需求总量、市场供给总量、市场年均消化量及走势、竞争对手状况及政策态势
27、等等。2、项目建议采用分段滚动开发的模式A地块初步规划建筑面积为7万平方米，规模一般，但开发项目资金压力也不小，百年房产进入市场时间尚不长，经验相对有少许欠缺；而且，一次性的建筑规划设计定型，较难应付未来的市场变化，需根据市场走势，作出适度调整，以尽量制造出适销对路的产品。所以，分段滚动开发为上策，但建筑规划要从全局出发，规划时要考虑到：开发一处，销售一处，完工一处，受益一处，不要造成后期的建设施工影响前期销售或入住。3、建议采取部分景观先行的开发模式随着房地产市场优胜劣汰的深入，为了适应新需求，有实力的发展商越来越多地采取一次性到位开发和景观先行的做法，以信心、实力和真实优秀的作品来驱动、刺激消费购买。A地块项目开发，在财力允许和不妨碍整体工程安排的前提下，建议部分景观先行（如胡同、大门、景壁和中庭部分景观小品等），或说是与住宅单体工程同步施工，力争将四合院文化特色卖点尽早输出，真实地呈现给消费者，以此争取客源，稳定客源。4、项目首期开发区位认证根据有利市场推广的角度及建筑施工方便度、区位生活方便度的角度来考虑，建议首期开发南面、东面的小高层，同时完成裙楼及主入口空间的设计施工。
