《吴忠市地税局建筑房地产行业财务与税收培训班资料汇编.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《吴忠市地税局建筑房地产行业财务与税收培训班资料汇编.doc（16页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、吴忠市地税局建筑房地产行业财务与税收培训班资料汇编吴忠市地方税务局二O一O年九月房地产开发企业涉税问题专题讲座白振城二O一O年九月十五日第一部分 房地产开发流程常见的十大税务问题房地产开发流程周期较长,主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发流程涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实
2、践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务发展制定战略性规划。一. 房地产开发流程立项环节涉税问题实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区不同类型的房产，有别墅、商业用房、普通住宅、物业用房等。它们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发流程项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、商业用房、普通住宅、物业用房来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值
3、率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。所以建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。二. 房地产开发流程规划设计环节问题实际中髭企业在委托境外设计公司提供设计服务时，由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范，境外设计公司代扣代缴一些额外的税负。境外设计公司提供设计服务时，可能会不涉及境内服务，也可能会涉及境内服务
4、。对于不涉及境内服务的，外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业，对外商从中国取得的全部设计业务收，暂免征收企业所得税，且不征收营业税。对于涉及境内服务的，外商除设计工作开始前派员平中国进行现场勘察、搜集资、了解情况外，设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行，设计完成后，又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导，已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此，对其所得的设计业务收，除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外，其余
5、收入应依照乘法规定按营利企业单位征收企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作（或联合）设计合同中，没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的，或者不能提供准确证明文件的，不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的，都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。所以建议，企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供颤抖境外和境内工作
6、的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣代缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。三. 房地产开发流程融资环节问题企业资金不足可以从其关联方融资，新近的税法也允许民间借贷的形式了。1.假如从关联方取得的贷款数额巨大。根据所得税法的规定，企业从其关联方接受的全权性投资的利息支出有限额，部分超出规定标准的利息不得税前扣除；土地增值税方面，对不能提供金融机构证明的利息支出在扣除项目金额的确定方面有限额控制，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。所以建议，企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除
7、。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。2.再如，企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据所得税法的规定，向非金融企业借款的利息支出，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除；根据土地增值税的规定，不能提供金融利息支出有限额规定，且对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。所以建议，为避免关联方过高的利息支出和利息收在税负方面的 不得影响，企业可考虑按同期金融安排集团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。所以建议，企业应
8、审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。3.还有一种情况就是民间借贷的问题。税法虽做了允许税前扣除的规定，但它是有一定的条件的。比如支付的利息不得超过同期贷款利率，有合同要件、支付利息的合法票据等。四.房地产开发流程土地取得环节问题（一）企业以国家出让方式取得土地1.在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的。根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发流程成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。所以建议，企业应对不属于预付账款性
9、质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算，并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。2.对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的所得税法允许作为开发产品的计税成本在税前扣除，而土地增值税清算时是不允许作为扣除项目的。所以建议，企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费。并与税务机关确认相关税务处理方法。3.企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一
10、规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。所以建议，企业应加强资金管理，按规定期限支付土地出让金，如果确实需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免滞纳金。（二）以资产收购方式取得土地实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据税收征收管理法规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。所以建议，企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证，以降低企业自身的税务风险。五.房地产开发流程拆迁安置环节问题在拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或
11、白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据发票管理办法规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，自然也就不能在所得税和增值税税前扣除了。所以建议，企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索取合法有效的凭证。六.房地产开发流程工程建设环节问题在工程建设环节与关联方签订的工程等价高于当地市场标准，根据所得税法的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者其应纳税收入或者所得额的，税务机关.根据国税发规定，房地产开发流程企业办理土清算所附送的房地产开发流程成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额
12、资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。所以建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。七.房地产开发流程预售环节问题企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报，根据规定，对预售收入，应按预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。根据规定，可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。所以建议，企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。八.房地产开发流程销售环节问题1.企业对于样板房的
13、装修费用常计入营业费用，而不计入开发成本，造成开发成本减少。根据规定，通常情况下，对增值税而言，对于单独建造的售楼部或样板房，建成后销售的，作为开发成本扣除，建成后作为配套设施的，可以作为公共设施费扣除；对于企业所得税而言，售房部接待处、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。所以建议，企业应准确进行财务核算，避免增加不必要的税负。2.企业为鼓励业主介绍房屋销售，以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬，但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证。根据规定，未按规定取得发票的费用，不能在企业所得税税前扣除。根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发流程成本、费用
14、及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准，企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。所以建议，企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。九.房地产开发流程出租环节问题实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用，并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费，确认为销售收入。无论销售收入或租金收入，企业都需要缴纳企业所得税，对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的实质为出租，若确认为租金收入，按租赁期限来分期确认租金收入，在合同签订当年，租金对应的企业所得税税负将相
15、对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外，若确认为销售收入，在计算土地增值税时，可能会被视作应税收入；而作为租金收入确认，则不需缴纳土地增值税。所以建议，企业应将买卖合同改为租赁合同，避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。十.房地产开发流程项目清算环节问题在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用，可能在该“期”进行清算时，仍未开始建造，企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时，按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。所以建议，企业在作项目开发时，应考虑土地增值
16、税的清算时点，安排相关工程。对后建的工程，企业可与主管税务机关协商在最终结算时，按项目（期）来重新计算土地增值税的税负，多退少补。总之，房地产开发流程所涉及的税务问题比较复杂，笔者在此我希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结，在座的为房地产企业规避税务风险，合理进行税收筹划提供一些参考。第二部分 房地产企业涉税两大主题收入和成本形变分析【课程收益】充分了解当前房地产开发方面的热点、难点、重点法规以及税务风险等方面的问题，从企业税收风险管控的角度，重点解读和分析涉税两大主题（收入和成本）最新政策，掌握开发流程各环节成本管控方法，做好稽查应对和税务策划准备，防范税务涉税风险。随着
17、税务部门对房地产行业控管力度的加大，常有一些房地产企业会计或税务人员询问一些问题。有的问题的确属政策不清难以处理，有的则是咱们有些企业的会计人员和税务干部确实还没有完全了解和掌握房地产开发企业的相关税收政策规定。总之，询问的问题五花八门，但主要集中在收入和成本如何确定这两大主题上。今天，我想借此机会和各位一起重点学习一下所得税法和最新土地增值税清算管理办法颁布以来，在收入和成本问题上，如何理解和贯彻执行财政部、国家税务总局出台的一系列的配套文件的；同时掌握汇算清缴的工作流程及需要注意的问题；掌握在实际工作中如何进行纳税审报，包括税务稽查、自查以及接受税务检查需要注意的问题。时间所限，我今天的课
18、件以企业所得税为主线【房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发2009)31号】，同时，对房地产开发企业所涉及的土地增值税、营业税、城镇土地使用税、房产税等相关税收规定，进行简要的归纳与对比分析。由于本人水平有限，对于课件中存在不足和错误之处，请多加批评指正！下面，我先以一个企业真实的例子来说明房地产开发企业在所得税问题上确认收入、成本的重要性。A房地产企业的小张询问，A房地产企业有多个项目，临到2010年底，有的项目完工入住了，有的项目还在建造阶段，还有的项目竣工了，出售的现房还没有入住，2010年汇算清缴时该怎么处理呢？完工的开发产品一定要结转收入吗？未完工的开发产品没有结转收入也要计
19、算所得税吗？还有入住的项目到现在工程也没有结算完毕，许多开发成本的发票还没有收回来怎么办？并且税务机关又通知要对近几年来的开发项目进行土地增值税清算。为此作为财务人员感到压力很大。其实，小张的疑问也是很多房地产企业会计人员目前面临的问题，这些问题不解决，一年一度的企业所得税汇算清缴和土地增值税清算工作就难保证。为了条理上的清晰，我分别将房地产开发业务企业所得税处理和土地增值税清算工作中所涉及的两大主题收入和成本作简要解读。为了节省篇幅，本讲义中所引用的文件只在第一次出现时注明原文标题和字规号，以后只简单以文号代替。第一章 收入的税务处理第一节. 认识财税差异，准确确认收入通常情况下，房地产开发
20、企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。会计处理上对于预售开发产品所收到的首付款、按揭款、定金等一般在“预收账款”科目核算，开发产品完工交付确认销售收入时由“预收账款”转入“主营业务收入”或“销售收入”；与此相对应的成本费用和缴纳的营业税金及附加在产品完工交付之前分别在“开发成本”“应交税费”借方归集；确认收入时再分别转入“主营业务成本”或“销售成本”、“营业税金及附加”等科目。所以，在项目完工交付之前，除期间费用外，利润表并不能真实体现开发产品的经营成果。也就是说，只有符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方结转收入，否则，不论是未完工
21、建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款”科目。针对开发产品完工前后所发生的销售行为，由于各税种设置理念和原则的不同，在收入确定问题上有不同的方法，由此就产生了财税间差异和税种间差异。所以说，不能把会计核算上的销售收入认同为税务处理上的销售收入，也不能将税务处理上的销售收入确认条件作为会计账务处理的核算规范。另外，由于房地产行业开发产品的特殊性，在对房地产开发企业应税收入的确认问题上，税法也做出了不同于其他一般行业的特别规定。下面以两个文件为主线进行解读。一.国税发【2009】31号、国税函【2008】875号以及会计核算方面的差异房地产开发经营业务企业所
22、得税处理办法（国税发【2009】31号）国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函【2008】875号）我们先来看看所得税在确认收入实现条件方面一般性和特殊性的税务处理差异1. 房地产开发企业特殊规定：（国税发【2009】31号）企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现（办法第6条）。也就是说，所得税上区分预售收入和销售收入两种不同情况进行税务处理。2.与所得税基本规定的差异：（国税函【2008】875号）除企业所得税法及实施条例另有规定外，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。并同时满足以下4个条件，确认收入实现：1） 商品销售合同
23、已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2） 企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3） 收入的金额能够可靠地计量； 4） 已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 3.与会计核算的差异：1）新会计准则规定，销售商品收入的确认与计量除包括以上4个条件外，还包括相关的经济利益很可能流入企业。相关的经济利益很可能流入企业，是指销售商品价款收回的可能性大于不能收回的可能性，即销售商品价款收回的可能性超过50%。2）对于采取预售方式，按照合同规定预收购房单位或个人的购房定金，会计上一般通过预收账款科目进行核算。对比以上可以看出，对房地
24、产开发企业所得税收入问题的确定，既不能站在会计的角度上理解税法，也不能将国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函【2008】875号）规定企业销售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。二.对房地产企业制定特殊收入条件确认的原因房地产开发具有项目开发建设周期较长的特点，一般会跨越多个会计年度；企业往往采取预售方式销售开发产品，由此形成开发产品交付与收款存在较大时间差异；开发产品成本计量相对滞后，使大量的销售收入悬在预售收入中，得不到调整，使预售收入和销售收入成为可选择的税收处理。因此，从税收及时组织收入的角度考虑，有必要针对房地产经营特点，对收入的确认作出不同于会计
25、制度和一般行业所得税不同的规定。从企业所得税的角度，不存在预收帐款的概念（新文件摒弃了原来的预售收入的概念），只要签订了销售合同、预售合同并收取款项，应全部确认为收入（与会计上的收入存在区别）。但是这样会造成“会计未确认收益，而企业需缴纳所得税；或会计已确认收益，但企业无需缴纳所得税”的时间性差异现象。三.不同税种对收入范围确认的规定不同税种对收入范围确认的规定都有所不同。房地产企业收入的范围：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。（办法第5条）主要包括普通标准住宅、普通住宅、别墅、高档公寓、办公楼、商业用房、地下室及地下车库、租赁收入、
26、固定资产出售、价外收入等。【链接】土地增值税对收入的确定开发企业转让房地产所取得的收入之转让房地产的全部价款及有关的经济利益。分为直接销售开发产品取得的收入和视同销售取得的收入两部分。【解读】房地产开发企业代收费用的纳税分析不少房地产企业开发企业会根据开发经营的需要，在销售开发产品时代有关部门和单位收取一些价外费用，如水、电、气初装费、各项基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，以后大多要按规定转交委托单位，有的也有结余。对于这些代收费用（或者说价外费用）是否征税，如何征税，各税种规定是不同的。下面就通过营业税、企业所得税、土地增值税三个方面，来对房地产开发企业代收费用的纳税问题进行探讨。一.
27、 代收费用要缴纳营业税对于房地产开发企业代收的价外收费等费用，营业税法规定是需要纳税的。暂行条例第5条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。实施细则第13条规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其各种性质的价外收费，（对同时符合条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费除外）：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。按照政策规定，即使开发企业代收的费用没有利差，也要缴纳营业税。为了避免全额纳税，有些开发企业设立或委托代理机构收取代收费用。因为代理业营业税计税依据是按实际收取的报酬（手续费收入）纳税。国家税务总局关于营业税若干问题的通知（国税发1995076号）第4条关于代理业营业额问题规定：代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。这样做，不失为一个不错的节税方法。【链接】住房专项维修基金免征营业税它是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位部位、
