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1、华韵上城4#、16#、17#、18#楼户型修改建议结合区域市场整体销售情况，以及区域在售项目畅销户型特点，从户型居住舒适度角度出发，我司提出相关户型整改建议，具体如下：一、 市场分析（竞争项目剩余货量情况表）户型一房（51-55）两房（75-85）三房（94-100）三房（106-120四房（125-140）楼中楼四季花城无售罄售罄售罄21宏祥园1108020无20无魅力首座无售罄售罄2030无华韵上城20142583226余量合计13094451035427(注：以上数据截止8月24日)根据旧机场在售项目畅销货量分析，在售项目中，销售最快的产品以94100的小三房为主，其次是75-85的两房
2、，而55的一房和106120的三房销售较慢，剩余的货量也较多，具体分析如下：1、根据上表所示，在本区域中94100的三房的余量非常少，在售项目中仅本项目和宏祥园有此户型，四季花城和魅力首座已全部售罄。而剩余货量仅45套，且楼层偏高，可选择范围很小。可见区域客户对于此户型的需求量很大。2、75-85的两房剩余94套。宏祥园8月14日加推8号楼160套住宅，因成交均价达到5100元/，销售情况不太理想，只成交60套。剩余的100套以两房为主，余80套，91的三房余20套。通过该项目的开盘情况可以看到两个问题，其一：90的三房依然占主导户型，虽然价格突破5000元/以上，客户购买欲望依然不减；其二：
3、价格上涨的同时，客户购房逐渐理性，购房的目的性很强，不会因未能选择到90的三房，而去购买80的两房。宁愿持币观望，等待别的项目推出新货量，也不会浪费钱去购买其他的户型。3、106-120的三房，目前只有本项目和魅力首座项目在售，而本项目的余量最大，达到83套，占剩余量的80%。由于此面积段的户型，客户接受度不高，主要是价格逐步上涨，总价过高，客户购房压力加大。同样原因，125-140的四房和楼中楼，各个项目均有在售，特别是四季花城和本项目，销售周期达到1年，至今还未售完。4、51-55的一房是本区域剩余量最大的产品，因区域客户购房需求主要考虑居住的舒适性和实用性，而一房并不能满足这个需求。通过
4、上表看出，四季花城和魅力首座两个项目，今年都未有一房在售，只有宏祥园和本项目在售，而宏祥园一房余量达到110套，占84%，足以说明一房的需求很小。 综上所诉，在旧机场区域中，客户的购房目的非常强，也更加理性。由于销售价格逐步上涨，突破5000元/的价格关口，客户不会再盲目的选择，只会购买自己所需。从目前的市场需求来看，预计94-100的三房是未来1-2年的主导产品，其次是80左右的两房，而一房和106-120的三房，因居住实用性和价格等问题，客户接受度不高。因此，对于本项目下期的户型，尽量按市场的需求趋势进行设计，避免滞销户型。二、户型建议：根据以上各个项目畅销户型的分析，结合本项目的实际情况
5、，针对4号、16号、17号、18号四栋楼提出建议，具体如下：1、4#楼户型修改建议：A户型：取消厨房旁的卫生间，将主卫变公卫，三房两厅两卫变成三房两厅一卫；整改原因：增大厨房和餐厅的使用空间，增加房型的实用率。卫生间建议取消B户型：三间卧室成一排状的设计难以让市场客户接受，并且厕所在厨房旁，建议重新修改；整改原因：厨房无采光，又与厕所太近，通风采光较差，另外餐厅设计不够人性化。卧室实用率低厨房采光差，与卫生间连在一起使用不方便2、16#楼、17#楼户型修改建议：取消原16#D户型、17#C户型的两房设计，变更为小三房的户型设计。整改原因：多层产品虽然稀缺，但后期的多层价格上涨，总价过高给购房者
6、的压力加大，会出现滞销情况，从目前41号楼预约情况看，足以反映出这个问题，所以户型面积不宜做太大。建议紧凑型三房控制在100-110以内，户型比例控制80%，而舒适型三房控制120-130以内，户型比例控制20%以内。两房整改为小三房两房整改为小三房面积调整为成80的两房3、18#楼户型修改建议：、A户型改为115左右的三房。、B户型：其中2个单元的B户型改为98左右的紧凑型三房，另外1个单元的B户型改为80左右的两房。整改原因：1、A户型较多，把总面积适当压缩，有利于该面积的成交。2、B户型原为两房，从目前的市场销售数据分析，两房与三房的需求比例为1：31：4，同时从购房趋势分析，两房的需求没有紧凑型三房的需求大，另外市场对两房的面积需求在80左右，建议把部分两房调成紧凑型三房，同时把剩余两房的面积调整至80内。卫生间建议取消A户型的123三房修改成115三房面积调整为成80的两房修改成98的小三房卧室实用率低 辉煌地产华韵上城项目组 2013年8月22日
