合肥市滨湖新区城市综合体项目建议书.doc

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1、皖北湖滨广场项目建议书安徽省皖北经合投资股份公司二一四年七月目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 项目编制依据和原则3第三节 主要技术经济指标5第四节 结论和建议6第二章 项目建设的必要性和重要性8第一节 项目建设的必要性8第二节 项目建设的重要性10第三章 项目选址和外部建设条件13第四章 建设规模及内容18第五章 用地方案19第六章 建设进度安排20第七章 投资匡算及资金筹措21第一节 投资匡算21第二节 资金筹措方案24第八章 效益分析25第一节 财务分析25第二节 社会效益27第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称、项目业主及负责人1、项目名称：皖北湖滨广场项目2、业主单

2、位：安徽省皖北经合投资股份公司法定代表人：张崎琼办公地址：合肥市包河区徽州大道与南一环交口富广大厦809室 联系电话：055165736577二、业主单位基本情况皖北经合投资股份公司成立于2014年3月17日，注册资金1.67亿元人民币，具有独立法人资格，是由皖北经济合作发展商会的12家大中型企业联合的、以房地产开发综合运营为主要业务且经济实力雄厚的多元化公司。公司主业涉及资本运营、房产地开发、商业投资、工程建设、商业管理、物业管理等多个领域。公司由综合部、项目部、财务部、招商部、工程部等部门组成。如今已经成功介入合肥的房地产市场，于2014年3月通过竞标取得合肥滨湖BH-2013-10-A的

3、综合商业用地。我公司奉行“树立一流形象，创造一流效益 ”的经营理念。三、工程概况1、工程名称： 皖北滨湖广场(暂定) 。2、工程地点：滨湖新区紫云路与华山路交口东南角。4、资金来源：自筹 。5、工程规模：本项目规划总用地面积28939.50平方米(折合43.41亩)，拟建地上建筑面积约13万（地下约3.2万），初步规划方案计划拟建地下二层、地上五层为裙房、三栋高层。6、本项目为商业、办公、购物、娱乐、休闲为一体的城市综合体，可售物业为开发计容面积的30%；自持地上建筑面积不得低于地上总建筑面积的70%，且自持部分10年内不得销售；项目投入运营后3年内，竞得人年均缴纳税收不得少于3000万元第二

4、节 项目编制依据和原则一、 编制依据1、 中华人民共和国城乡规划法；2、 中华人民共和国土地管理法；3、 城市规划编制办法；4、 城市道路交通规划设计规范（GB5022095）；5、 城市道路交通规划设计规范（GB5022095）；6、 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；7、 城市规划编制办法及城市规划编制办法实施细则；8、 建筑设计防火规范GB50016-2006 2006年版；9、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；10、 汽车库建筑设计规范 JGJ00-98；11、 民用建筑设计通则GB 50352-2005 2005年版；12、 民用建筑节能设

5、计标准JGJ 26-95；13、 合肥市城市规划管理技术规定（2008年8月1日施行）；14、 国有建设用地使用权出让合同合同号：合地滨湖经营 2014025号；15、合肥市规划（单体）设计条件通知书批准文号：合规设（2013）286号）；16、其它有关标准、技术规范等；二、 项目建议书研究范围本项目建议书的研究范围为：皖北滨湖广场建设的必要性、项目地址和建设条件、建设规模及内容，总平面布置、建设方案、建筑节能、环境保护、投资匡算和效益进行研究和分析，并提出相应的对策和建议。鉴于该项目属于城市综合体开发项目，随为赢利为目的，但是在经济分析时，以收回成本为宗旨。三、 编制原则1、 社会效益优先原

6、则：皖北滨湖广场的建设为滨湖新区政府办公、周边企事业办公、住宅小区居民、入住业主及合肥市人购物、休闲、娱乐等服务为主，因此应坚持社会效益优先原则，为政府大湖名城做好区区域性服务。2、 环境效益优先原则：皖北滨湖广场是未来滨湖新区省级行政政务中心城市综合体，在规划布局和总体布置上，以做到成为一座城市标志性建筑物，注重区域环境效益，为政府、市民提供一个布局合理、配套设施齐全、环境优美、生活安全舒适的生活、休闲、购物、娱乐的环境，做到功能齐全又具有地方特色的城市综合体。第三节 主要技术经济指标1、 规划用地面积：28939.50 m2(折合43.41亩)2、 总建筑面积:162000m23、 地上建

7、筑面积：130000m2 （包括公共管理用房及物业管理用房）4、 地下建筑面积（含人防面积）：负二层32000m25、 容积率：4.56、 建筑密度：45% 7、 绿地面积：20%8、 停车配置位(小型汽车)：商务办公：0.8车位/ 100m2；商业零售： 1车位/ 100m2，地面配置25%9、 总投资：64833万元。第四节 结论和建议依据本项目以商业为项目发展核心物业，遵照商业价值最大华、特色商业开发及商办价值适度创新的原则：1、商业为主导开发模式，商业体量设置在6万区间，同时需增加商业体量，建议开发地下商业空间；增加商业可售面积；其中自持约2.1万；项目需打平现金流。2、商业考虑到销售

8、，建议以特色街区商业和主力店商业为组合的形式，商业形象需突破创新；3、而商办市场压缩体量；开发量在6-7万；办公需适度突破；需关注后期商业运营和价值增长；业态定位要点：本项目在滨湖新区的城市应差异化产品及滨湖新区城市位是什么考虑：1、在满足规划条件车位配置数量的情况下，应增加停车位数量和车辆出入方便，基于商务、办公及未来要求。2、可以做中央空调系统，但也应留足各单体办公空调外机的安装位置，基于周六、周日或晚上加班时之使用。3、本项目考虑做内教育产业业态，基于滨湖新区，的兴起因产业布局就是初高部，但无良好学前及其它类型教育。4、本项目可考虑内医疗机构业态，基于滨湖新区，的兴起因因产业布局有高档的

9、医疗机构，但无民办的或股份制医疗机构。5、本项目未来发展是省政府行政服务中心，本项目业态可为政府机构外包做好服务工作。6、本项目从未来发展，进入国家老年化年代，可以考虑养老产业服务。第二章 项目建设的必要性和重要性第一节 项目建设的必要性1、 符合安徽省经济社会发展规划安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要部分内容（1） 指导思想：坚持“双轮驱动”。我省工业化城镇化正处于中期加速阶段，蕴含着巨大的发展空间和潜力。继续实施工业强省战略，着力增强中心城市带动能力，促进城市人口与产业同步扩张，推动工业化和城镇化协调共进、互动发展，为经济社会发展提供强大动力。坚持转型发展。加快新型工业化进程，把

10、经济增长转到以现代农业为基础、战略性新兴产业为先导、先进制造业和现代服务业为支撑的发展轨道上来；加快新型城镇化进程，把经济增长转到以中心城市和县域经济为支撑、统筹城乡区域协调发展的轨道上来；加快优化需求结构，促进经济增长由主要依靠投资拉动向三大需求协同拉动转变；加快推进自主创新，促进增长动力从物质资源消耗为主向创新驱动转变；加快发展社会事业和改善民生，推动发展重心从偏重经济增长向经济社会协调发展转变；加快生态文明建设，推动增长模式从粗放增长向资源节约型、环境友好型转变，努力实现速度与质量、内需与外需、发展与民生、增长与环境、经济与社会等方面有机统一，实现全面协调可持续发展。（2）积极开拓消费市

11、场增加城乡居民收入，提高居民消费能力。以引导和培育消费热点为着力点，围绕我省优势产业和产品，巩固和发展消费规模大、带动性强、对地方经济贡献大的热点消费，扩大汽车、住房、旅游、通讯等重点领域消费，优化消费结构。大力发展文化娱乐、教育培训、体育健身、养老服务、家庭劳动社会化等成长性服务消费，挖掘消费潜能。贯彻落实国家各项促进消费政策，大力推进家电下乡、家电以旧换新等，全面开拓农村市场，提高农村和农民消费水平。拓展省外市场，提高皖货在全国的知名度、美誉度和市场占有率，提升省外消费对我省经济增长的拉动力。（3） 积极扩大有效投入打造战略性新兴产业、先进制造业、能源、原材料、优质农产品生产加工、文化、旅

12、游、现代物流八大产业，加快建设综合水利工程、交通网络工程、生态环保工程、金融支撑工程、人才工程、民生工程六大基础工程，力争2015年地区生产总值再翻一番。全方位构建多层次、多系统、开放式、动态性的“861”行动计划项目管理体系，形成梯次推进格局。建立项目审批、核准、备案、供地、环评、融资等“绿色通道”，强化项目跟踪服务和协调调度，提高投资效益，增强经济发展后劲。（4） 努力扩大消费需求增加城乡居民收入，提高居民消费能力。以引导和培育消费热点为着力点，围绕我省优势产业和产品，巩固和发展消费规模大、带动性强、对地方经济贡献大的热点消费，扩大汽车、住房、旅游、通讯等重点领域消费，优化消费结构。大力发

13、展文化娱乐、教育培训、体育健身、养老服务、家庭劳动社会化等成长性服务消费，挖掘消费潜能。贯彻落实国家各项促进消费政策，大力推进家电下乡、家电以旧换新等，全面开拓农村市场，提高农村和农民消费水平。拓展省外市场，提高皖货在全国的知名度、美誉度和市场占有率，提升省外消费对我省经济增长的拉动力。2、 符合合肥市的发展规划合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要部分内容(1) 战略定位全国有较大影响力的区域性特大城市。发挥省会城市的龙头作用，走新型城市化道路，努力拓展城市空间，提升城市建设、管理水平，全面加快现代化、国际化、一体化进程，经过“十二五”乃至更长时期的努力，形成中心城区、城市副中心和小城

14、镇共同发展的格局，把合肥建成在全国有较大影响力的区域性特大城市。全国重要的创新型城市。依托科教优势，完善创新体系，集聚创新要素，发展创新型产业，建设国内一流的科技创新中心、高层次人才聚集中心和产业创新示范区，率先建成国家创新型城市。(2) 发展目标综合实力显著增强。全市地区生产总值突破6000亿元，年均增长16%，占全省比重提高到25%以上，全市人均GDP达到15000美元；财政收入达到1000亿元，年均增长16%；全社会固定资产投资5年累计完成2.5万亿元，其中工业投资累计8500亿元；社会消费品零售总额达到2000亿元，年均增长19%。城市功能显著提升。城区常住人口突破400万人，建成区面

15、积扩大到410平方公里，城镇化率达到75%。水、电、气、热、公交等公用设施完善，综合交通枢纽基本建成，城市功能品位明显提升，综合承载力显著增强，形成布局合理、特色鲜明的城市空间发展格局。(3) 加快发展现代服务业坚持市场化、产业化、社会化、国际化方向，全面提升服务业发展质量和水平，增强服务业对经济增长的拉动作用。适应工业化、城镇化和居民消费结构升级的新形势，推动生产性服务业集聚化、生活性服务业便利化发展，形成全国区域性金融、物流、会展、商贸、旅游、信息服务等现代服务业中心。商贸服务业。优化调整商业布局，推进老城区商业网点升级换代和功能更新，加快滨湖新区中央商务区和县区特色商业街区建设，形成合理

16、有序的商业网点布局。以“双百市场”、“新网工程”和“万村千乡”工程等为契机，改造和新建一批新型专业批发市场，建设一批年交易额超百亿元的专业批发市场，发展和完善农村标准化消费品“农家店”，实现城乡市场协调发展。大力推广大型购物中心、连锁经营、电子商务、社区商业等现代流通组织形式和经营方式。做大做强商贸流通企业，培育发展一批进入全国服务业企业500强的大型商贸集团。大力引进国内外知名商贸企业，提升商贸流通业的规模、档次和功能。旅游服务业。实施旅游精品工程，加快旅游大项目建设；加强旅游航空航线培育，新开、加密国际航线，引进一批航空企业设立基地航空公司；整合旅游资源，优化旅游产品结构，以历史文化旅游和

17、休闲度假旅游为主要突破口，加速旅游与三次产业的融合，积极发展名人文化旅游、科教旅游、工业旅游、乡村旅游、会展旅游、都市旅游。加强区域合作，实现与省内及长三角地区旅游客源、旅游活动、旅游宣传等联动发展，共同打造旅游精品线路，建设区域性旅游中心城市、长三角地区观光休闲度假基地。商务服务业。按照服务专业化、功能社会化的方向，积极发展法律、审计、会计、咨询、评估、广告策划等商务服务业。大力发展中介组织，积极吸引国际资本和跨国公司进入我市商务服务领域。建设中央商务区，集中布局商务服务机构，大力发展楼宇经济，引进国内外大型企业设立地区总部、研发机构和服务中心，发展总部经济。(4) 优化城市空间布局建设现代

18、化中心城区。由滨湖新区、老城区和政务文化新区构成中心城区，坚持分类指导，打造丰富多样的城市特质文化空间，提升城市品位，加快形成高端服务集聚、综合承载能力强的现代化城区。滨湖新区，坚持紧凑型开发，把握好项目布局和建设时序，高标准、快节奏地推进各项建设，着力提升服务业集聚功能，完善配套，逐步形成环境优美的行政办公、金融商务、会展旅游中心。老城区，实施城市更新，加强基础设施和城中村、危旧房、棚户区改造，深刻发掘、传承城市记忆，建设一批特色街区，打造国内知名的商贸、商务、金融、文化中心。政务文化新区，完善配套设施，提升区域特色，营造良好的人居环境，打造功能先进的行政商务、文化体育和休闲居住中心。各开发

19、园区按照混合功能的要求，科学布局、集中建设相关配套设施，推进各种业态集聚发展。3、符合合肥市滨湖新区的发展规划(1)滨湖新区规划目的合肥市滨湖新区是合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分（“一个主城区，四个副中心，一个滨湖新区”），是现代化滨湖大城市建设的前沿阵地。滨湖新区位于合肥主城区东南部，南依巢湖，北靠南二环路，西接沪蓉高速公路，东临南淝河，规划总用地面积约196平方公里，是合肥未来通过巢湖、走入长江、融入长三角的水上门户。滨湖新区的规划范围为合安高速公路以东、南淝河以西、二环路以南、派河及巢湖以北区域，含包河区、经济技术开发区5个乡镇(烟墩乡、义城镇、骆岗镇、义兴镇、大圩乡)，区

20、内人口约10万人。总用地面积约196平方公里，其中312国道以北规划面积约27平方公里，312国道以南至十五里河约80平方公里、十五里河至巢湖岸边约32平方公里。沿巢湖岸线约15公里。南淝河、派河、十五里河、塘西河等众多水系分布其间。(3) 滨湖新区规划意义合肥的滨湖通江之梦期盼已久，所以在历次城市规划修编时均保留合肥东南引风口这一格局，不仅保证合肥城市中心区“绿肺”功能，也为合肥未来临湖发展预留空间。合肥向巢湖方向发展，将真正实现“引湖入城，打造滨湖城市”的目标，有助于加强合肥与省内沿江城市的合作，更快地融入长三角，提升合肥中心城市地位的影响力。 树立旅游中心城市形象合肥目前的旅游产品主要集

21、中在观光、会议、商务等几个方面，产品结构不合理，需要补充度假旅游产品类型。合肥市应该充分利用靠近巢湖的滨水优势发展滨湖度假旅游。巢湖旅游开发将增强合肥旅游的吸引力和辐射力，扭转合肥旅游产品核心吸引力不足的局面，促进合肥向旅游目的地城市与旅游集散中心城市转变，树立特色鲜明的安徽省旅游中心城市形象，促进安徽旅游的全面提升。 合肥目前的旅游产品主要集中在观光、会议、商务等几个方面，产品结构不合理，需要补充度假旅游产品类型。合肥市应该充分利用靠近巢湖的滨水优势发展滨湖度假旅游。巢湖旅游开发将增强合肥旅游的吸引力和辐射力，扭转合肥旅游产品核心吸引力不足的局面，促进合肥向旅游目的地城市与旅游集散中心城市转

22、变，树立特色鲜明的安徽省旅游中心城市形象，促进安徽旅游的全面提升。 构建生态合肥滨湖发展战略要与环巢湖发展联系起来，这种新的城市空间系统应是更好地利用和发展现有自然条件的城市化空间系统。水是城市的灵魂，有水城市才有灵气，营造滨水、滨湖城市，构建生态合肥。新区的建设目标是构建六大环境，打造六大中心，承接现代服务业的转移，通过加强基础设施建设促进换巢湖区域的一个发展，同时突出生态环保，建设绿色新区，实现碧水环绕的，城市建设的目标。同时走可持续发展的道路，建设节约集约用地的示范区。 (4) 滨湖新区规划内容优化城市功能分区，加快构筑一个主城、四个副中心、一个滨湖新区的现代化大城市框架，实现城市形态由

23、单中心、高集聚向多中心、组团式转变；由环城时代向滨湖、临江城市的方向演变，打造独具魅力的现代化滨湖城市。滨湖新区在新区规划中共分为启动区、核心区、拓展区。按照建设计划，启动区的率先启动建设肩负着奏响整个滨湖新区建设号角以及引领、带动其它区域建设的重要使命。滨湖新区启动区规划以城市快速为交通主轴线，以城市生活性干道为连接纽带，形成“一心一街一廊三社区”加“中学片区”的规划结构。空间规划上采取规模化成片建设、高层底密度的模式，确保高速发展的同时形成优美的人居环境。(5)建设定位在合肥市滨湖新区概念性规划中确定了滨湖新区的功能定位：核心功能是行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地，主要功能

24、有居住综合新区等。形象定位：滨湖新区是合肥未来通过巢湖、走入长江、融入长三角地区的水上门户，是合肥未来新形象的集中展示区。因此，新区形象应充分体现城市礼仪界面的属性，反映地域风情和大城市风貌。以人为本是转变城市发展方式的核心。转变城市发展方式，需要城市建设理念和领导干部政绩观实现根本转变，走出“见物不见人”和搞“形象工程”的误区，将以人为本的理念融入城市建设全过程。一是坚持共建、共有、共享，把滨湖新区建设成为适合各阶层居民居住生活的和谐家园。二是宜居、宜商、宜学、宜游。新区建设把方便群众和群众满意作为城市规划建设的出发点和落脚点，充分考虑居民上学、就医、购物、休闲需要，着力营造环境优美、居住舒

25、适、出行便捷、生活方便的生活环境。第二节 项目建设的重要性皖北滨湖广场项目是滨湖新城办公、服务业震惊城市综合体项目，是周边城市已成熟业态不足部分和同业态品质不高的补充，依据滨湖新总体规划精神和土地让规划条件，本项目建设周期为两年，本项目投入运营后，三年内均税入收不少于3000万元。是滨湖新区城市规划建设的重要组成部分，为城市居民、政府服务、外来旅游人员及巢湖经济带的发展有着积极作用。党的十八届三中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。拉动内需，提高居人生活质量，为城市居人安居乐业，解决他们生活、休闲、娱乐

26、、健身等的后顾之忧，政府随为关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求，而企业（不论民企、国企）均政府税收财力的保障，故本项目资产投入和运营也地方政府财力有力支持。综上所述，该项目的建设是十分必要和重要的。本项目拟按照城市商业服务综体规模进行建设的，在符合滨湖新区总体城市规划要求的前提下，尽可能为地主居民、外来旅游人员提供更加舒适、优雅的购物、休闲、娱乐等生活环境。 第三章 项目选址和外部建设条件第一节 项目选址皖北滨湖广场项目地处新区紫云路与华山路交口东南角地块，现状为农田非种植区。拟建项目的场地现在均为城市建设

27、用地，经现场踏堪，场地内地势平坦，沿途地表无不良地质现象。根据区域地质调查资料及场地周边的水文、工程地质勘察结果表明，场地内无活动的断裂带通过等不良地质现象，场地稳定性较好，适宜进行工程建设。为保证项目的工程质量，应进行工程环境、抗震、城市交通接入等评估，在结构设计之前，应进行工程地质详细勘察，为设计提供科学、可靠的基础数据。 第二节 外部建设条件一、工程地质条件、本项目位沿途地表没有不良物理地质现象，适宜进行工程建设。为保证项目的工程质量，在建筑结构设计之前，应进行工程地质详细勘察，确有其事认基础类型及施工时的基础支护方案,为设计院提供可靠的、科学的基础数据。根据中国地震烈度区划图（1990

28、）及使用规定，本工程所处地区地震烈度为7度区。二、项目的社会经济概况合肥市2013年国民经济和社会发展统计公报初步核算，全年生产总值(GDP)4164.34亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值229.05亿元，增长5.4%;第二产业增加值2303.91亿元，增长15.4%;第三产业增加值1631.38亿元，增长12.3%。三次产业结构调整为5.5：55.3：39.2，其中工业增加值占GDP的比重为43.6%，比上年提高0.7个百分点。人均生产总值达到55186元(折合8742美元)。全年居民消费价格上涨2.2%，涨幅比上年回落3.5个百分点。工业生产者出厂价格下降0

29、.1%，工业生产者购进价格下降2.3%。三、自然地理概况（1）地理区位道路名称：紫云路 道路等级：主干道起止位置：沪蓉高速-巢湖南路中心线条件：X=13425绿线宽度：8 红线宽度： 60道路名称：华山路 道路等级 次起止位置：紫云路-云谷路 中心线条件：Y=28870红线宽度：36道路名称：规划支路中心线条件：Y=29023.000（2）自然地理条件合肥市滨湖新区地形较为平坦，总体上是西北高、东南低，最高位西北角糟坊郢，海拔35.2米，最低巢湖岸边海拔不到6米。地面坳沟密布岗地发育，坳沟深达十余米，气候属热带湿润季风气候。合肥市滨湖新区地貌系统按成分为自然地貌的人工地貌.自然地貌依据形态-成

30、因分类原则,划分为波状平原和平坦平原;人工地貌依据生态-形态分类原则,从地面透水性,建筑活动和地貌形态三方面对滨湖新区人工地貌进行划分.通过对滨湖新区人工地貌的地面透水性、建筑活动和地貌形态三方面调查表明，人类活动对滨湖新区地貌改造较小，城市人工地貌对滨湖新区生态环境影响较弱。本项目建设场地濒临巢湖，圩坝较多。根据现场踏勘，土壤以黄棕壤为主，表面为耕植土，分布均匀，地基承载力良好。（3）水文气象滨湖新区具有独特的区位优势，襟三河带一湖：南淝河、派河、塘西河。南临全国五大淡水湖之一的巢湖，湖光山色似仙境，碧水蓝天最怡人。滨湖区处于合肥市城市上风口，是发展商业地产、观光旅游等服务业最佳选择。未来新

31、合肥大步向南趋向巢湖发展的核心区域。合肥居皖中，江淮分水岭横亘其间，是典型的平缓丘陵地区，属北亚执带湿润季风气候区，四季分明，气候温和，雨量适中，光照充足，无霜期较长。合肥全年平均日照时数为2218小时。，年平均温度为15.7度，历史极端最高气温41度，历史极端高低气温-20.60度，一月份平均气温1.90度,七月份平均气温28.5度,无霜期约245天,年平均降水量696.5,降水主要集中在三个时期,即春雨期(3月下旬至5月下旬)、梅雨期（6月中旬至7月上旬）、秋雨期（8月中旬及9月下旬）。按平均气温低于10度为冬季，高于22度为夏季，1022度间为春、秋的划分，合肥四季时间春秋短，冬夏季长，

32、按春夏秋冬时序分别为71天、118天、61天、115天。合肥主导风向风，全年为东北偏东风，夏季盛行东南风和东风，冬季多东北风和西北风，历年最在风速21.3m/s。历年土地冻结深度6-8，最大冻结深度为11。地下潜水位埋深1.52m。（4） 地震合肥地区历史上未曾发生大地震（但受过波及），贪庐断裂带走向北、东北，从肥东、巢湖之间经过，距合肥约30公里，肥中断裂东起肥东梁园、经合肥北部到河南固始，走向东西。国家地震部局1997颁布的合肥地震烈度区区划图，划定合肥市地震基本烈度为7度。合肥市被列为全国38个重点护墙抗震城市之一。本工程抗震设计烈度按7度控制。四、材料供应合肥市是建材基地，合马钢厂生钢

33、材、巢湖牌水泥产量居全省首位，质量好，运输距离短，价格便宜，所需砂石、钢材均能在本市解决，且材料、设备进场可利用已通的紫云路、华山路。五、市政设施条件本项目所需供水、供电、有线电视和通讯线路均可向相关部门申请解决，按规划要求就近与已建紫云路、华山路市政管网合理衔接。生活污水经化粪池处理后排入城市污水管，雨水经收集后排入城市雨水管。在交通出入口方面，城市主次干道路紫云路、华山路已实施完成，能非常方便地进入城市道路网络。六、征地及拆迁拟建的皖北滨湖项目征地面积28939.50平方米(折合43.41亩)，在湖合肥市国土资源局的大力支持下，本项目仅地面部分青苗没有完成。本项目措施前注意以下事项：一是在

34、规划用地红线核定时，要仔细审核征地范围能否确保项目的实施要求。由上可知，该项目的建设外部条件较为良好，有利于项目建设的顺利实施。第四章 建设规模及内容根据建设本项目的规划要求，本项目规划用地面积28937.11平方米，建筑物占地面积13021平方米，总建筑面积130217平方米，地下建筑面积32000平方米；停车位900个（地上225个，地下675个）。2个地下停车场出入口。主要建设内容及规模如下：1、商业面积：56000平方米；2、写字楼面积：36000平方米；3、公寓办公楼面积：30000平方米4、办公楼面积：8000平方米5、地下商业面积：10000平方6、地下车库面积：12000平方米

35、（包括人防建筑面积）7、绿地面积：5787平方米；第五章 用地方案皖北滨湖广场项目场地内现状为耕地。其建设用地方案为：一、建筑物用地本项目建筑物由二层地下室、五层裙房、三栋高层组成，建筑物根据地块特点，建筑物占地面积为13021平方米，占规划建设用地面积的45%。二、道路及硬地用地规划道路按6米宽设置，在规划上满足生活和消防疏散要求。道路及硬地规划用地面积为10128平方米，占规划建设用地面积的35%。三、绿化用地为提高本项目环境质量，应尽量提高小区的绿地率，在道路两旁和建筑物四周设置绿化带。根据场地条件和规划要求，本项目绿化规划面积为5787平方米，占规划建设用地面积的20%。项目建设用地平

36、衡表序号用地代码用地名称面积（m2）占建设用地（%）1C建筑用地13021452S道路、硬地用地10128353G绿化用地578720合计建设用地28936100第六章 建设进度安排该项目计划于2014年7月底完成项目项目建议书的编制及审批工作、勘察设计等前期准备工作，2014年8月开工建设，计划2016年1月底项目竣工，期间完成工程项目土建、设备安装及调试、绿化等工作，项目建设期共计12个月。项目具体实施进度见下表：项 目 进 度 表序 号项 目2014年2015年至2016年78910111212345678910111211立项、初步设计等前期工作2土建及初装饰工程3安装工程4道路、绿化

37、5竣工、验收6交付使用第七章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算一、测算依据1、土建工程执行2000年全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表（上下册）及2003年安徽省建设工程补充定额估价表、安装工程执行2000年全国统一安装工程预算定额安徽省综合估价表。2、装饰工程执行1999年全国统一建筑工程基础定额安徽省装饰工程综合估价表。3费用定额套用依据：2000年安徽省建筑安装工程费用定额，1999年安徽省装饰工程费用定额4、材料价执行合肥市工程造价管理机构发布的同期材料信息价2014年最新发布的建筑材料预算价格。二、投资估算说明1、勘察、设计费依据计价格200210号工程勘察设计收费管理规定2

38、、工程监理费依据发改价格2007670号建设工程监理与相关服务收费管理规定3、环保环评费依据计价格2002125号国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知。4、可研编制费依据国家计委计价格19991283号关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知5、地灾评估费依据原地矿部地发199491号地灾勘查收费标准和计价格200210号工程勘察设计收费管理规定6、建设单位管理费依据国家财政部财建2002394号关于印发基本建设财务管理规定的通知7、委托方提供的有关文件和数据。8、工程费用中的各项目的匡算价格参照市区近期类似工程技术经济指标进行匡算。三、投资估算 本项目投资匡估算

39、内容包括：详见投资匡估算表。类别单价元/）面积（）总价（万元）备注一、土地费用17368土地费用16700 土地契税668 按地价4%计算二、前期费用180 130000 2340按地上建筑面积计算三、建安费用31760 商办2000 130000 26000包括内外装修到位地库1800 32000 5760100/0.8个车位，车位35计算四、配套费用400 130000 5200 按地上建筑面积计算五、其它费用6995财务费用4005 按成本65%计算，利率10%营销费用110 130000 1430 按150元/计算管理费用60 130000 780 按60元/计算不可预见费60 130

40、000 780 按60元/计算六、销售税金300 39000 1170 按300元/计算合计64833第二节 资金筹措方案项目总投资64833万元。资金来源：项目业主单位自筹25000万元。向银行申请贷款或融资35000万元，第一年全部贷入（或融入）。第八章 效益分析第一节 财务分析一、测算依据及说明 1、测算依据 (1)国家计委1993年颁布的建设项目经济评价方法； (2)国家发展改革委及建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)； (3)建设单位提供的有关数据。2、说明(1)本项目依据土地出让条件可售计容面积为规划总的面积的30%及3.9万平方米；故商业可售面积为：3.9万平方米;地

41、下可售面积为:1万平方米。余下建筑面积均可出让使用权性质出租。 (2)项目开发以回收成本为宗旨。 二、财务测算(一)项目成本 项目总成本=土地费用+前期费用+建安费用+配套费用+其它费用+销售税金等。 (二)收入商业可售价：2万元/平方米；地下可售价为：1万元/平方米；计销售收入额：8.8亿元。本项目自持物业经营面积：9.1万平方米；地下面积为：2.2万平方米。依据招商出租地上：60元/平方米，地下：30元/平方米；计年招商收总额为：0.7344亿元第二节 社会效益本项目的建设，符合国家及合肥产业政策，符合居民购物、娱乐、休闲、旅游等需求，不仅提升了城市形象、扩大了城市规模，而且改善了城市居民生活环境，解决了居民的大型配套工程服务问题，该项目规划起点高、功能配套齐全、设施完善、环境优美、建设条件优越。经测算，项目建成后能年不交国家及地方税金不少3000万元，符合合肥市固定资产投资有关产业政策要求。同时，该项目的建设社会效益、环境效益显著。因此，项目的建设是可行的。