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1、土地估价方法实践中应注意的几点意见 【摘要】土地估价在现代市场运行中扮演越来越重的作用，本文主要分析了在土地估价工作中常用的几种方法即：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法应注意的几点意见和一些心得体会。 【关键词】土地估价方法 实践 意见 一、 运用市场比较法需注意的意见 市场比较法是根据经济学的替代原理，以土地的市场交易价格为导向，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。 运用此方法的关键是找到近期与估价对象在同区域类似地产的成交案例和对影响因素的进行准确全面的分析，否则，就不能很好
2、的进行估价，比如在同一区域类似的两个商住开发地块，若在开发规划中限定的商住面积比例不同、容积率不同，两个类似地块的价格会相差蛮大。 市场比较法一般用于商业用地、住宅用地，因为这两者的土地市场比较成熟、发达，而且市场竞争比较公开公平化。评估工业用地时，则视情况而定，如果工业用地位于开发园区、工业园区等成片的、工业类型相对统一的区域，也适宜选用此方法；比较单一零星的工业用地，则不适宜选用此方法。而且工业用地的有偿获得常常由于当地政府的招商引资优惠政策，因此不同案例的土地使用价格也会因为使用对象的不同、土地获取时间不同而差异较大，这也是工业用地估价需要注意的问题。 二、 运用收益还原法需注意的意见
3、收益还原法是利用经济学的预期收益原理，在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的资本化率（还原利率）将评估对象在未来每年的纯收益统一折算为评估时日收益总和的方法。 此方法适用于评估有收益的土地使用权或具有潜在收益的土地使用权，运用此方法时有二个难点，一是难以确定纯收益，二是难以确定还原利率。 确定纯收益亦有二个难点，方法中提到的纯收益是未来几十年的预期收益，具有很大不确定性，这是确定纯收益的难点之一。我们平实所要评估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同产生的总收益，要从总纯收益中准确的分割出由土地产生的纯收益比较困难，这是确定纯收益的难点之二。 目前，通常确定还原利率有三种方法：安全利率
4、+风险调整值法；纯收益与价格比率法；内插法。三种方法看似简单，但在实际运用中，如果确定一个合理的合适的还原利率是比较困难的，但确定还原利率还须慎重，因为在作业评估时，仅还原利率取值不同，估价结果就会不同，有时会相差几倍甚至几十倍。 三、 运用成本逼近法需注意的意见 成本逼近法是运用了经济学的生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理，以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。 运用此方法的关键就在于准确的确定土地开发费用和土地增值率，但在实际中土地的价格大部分取决于土地的效用或者说土地所能产生的收益，有时开发费用很多
5、，但因土地的用途单一、位置偏远等因素影响，土地价格并不高。相反，土地开发费用少，但因土地区位好、区域发展前景好等因素的影响，土地价格也许会很高。 因此，由于此方法的局限性，在实践中，仅在土地市场不发育、土地成交案例不多、无法采用其他方法时才选用。比较适用于土地资产清查、土地资产处置、土地资产抵押等方面的评估。 四、 运用剩余法需注意的意见 剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 此方法主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，也可以运用于以下情形：待开发成房地产或待拆
6、迁改造后再开发成房地产的土地估价；仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；现有房地产中地价的单独评估。它适宜有交易地区、且地产有开发或再开发价值的宗地评估。 运用此方法的难点是在房地产总价中剥离房产的价格，通常的做法是以房屋建安开发成本或房屋重置价房屋成新度计算房屋的价值。个人觉得，这样计算房屋的价格没有体现房屋所带来的未来收益，与运用收益法遇到的尴尬如出一辙。 五、 运用基准地价系数修正法需注意的意见 基准地价系数修正法也是运用了经济学的替代原理，以利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准
7、地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 现在，大多数城镇都已普遍推行基准地价系数修正法进行土地估价。基准地价是一个特定时点的价格，是一个区域某个用途的土地平均价格，具有很强的时效性。在实践中本人感觉到，有的现行的基准地价体系不能较好地反映现有的地价水平。因为随着社会经济的发展，特别是一个区域有重点规划出台或重大工程实施后，影响土地级别高低、价格高低的因素也随之发生变化，而制定出台新的基准地价体系又需要一个相当长的过程。 六、在土地估价工作中几点体会 1.在实践中，因为估价目的的不同，估价对象的不同，所要考虑的影响因素不同，对估价结果的要求也不同，但在估价作业中，都应该遵循以下估价
8、原则：合法原则； 最高最佳使用原则； 替代原则； 预期收益原则； 供需原则； 报酬递增、递减原则；估价时点原则；多方法相比较原则。 2.土地估价是一个理论与实践结合相当紧密的工作，不仅要求估价师有全面的理论知识，还要求估价师有丰富的估价实践经验。而且土地估价是个区域性的工作，比如上海的资深估价师因对天津土地市场不熟悉，他在短时间内就不会很好的从事天津的土地估价业务，因此一个优秀的估价师应该对当地的市场行情十分熟悉，同时还要不断获取房地产市场信息、积累土地估价经验。 3.土地估价是一份科学严谨的工作，又是一种中介服务工作，估价师必须具有较高的职业道德水平，才能客观、公正、独立的从事估价工作。在实
9、际工作中，由于估价作业方是被委托方，合同的乙方，时常处于被动地位；又因为从土地估价的方法体系、原则来看，具体的执业过程中评估方法的选择有较大空间，造成了有的评估机构为了迎合委托方要求而故意选择有利于评估对象的评估方法达到操纵评估结果的目的。希望我们的行业能够健康稳定的发展，大家应该抵制并杜绝此类现象。 4.因房地产转让、抵押等出具的土地估价报告经常会被应用在主管部门的登记资料中，因不同部门，甚至同市不同区的同一部门，对资料存档的要求都不同。因此，在工作实践中为了提高工作效率，满足客户需求，出具的土地估价报告除了满足土地估价规程的规范格式外，还应考虑不同部门对的土地估价报告的格式要求和特点。 5
10、.中国的土地估价事业经过近二十年的发展，已经有了很大的进步，拥有了一大批估价队伍，颁布了一系列的法律法规和技术规范，取得了可喜的成绩。但是随着社会经济的不断发展，土地估价的理论和实践要求也同样在与时俱进，因此，土地估价师应该不断的加强理论学习、实践探索，才能满足社会经济发展的需要、行业发展的要求。 参考文献： 1.中华人民共和国国家标准，城镇土地估价规程，2002年4月第一版，中国标准出版社，GB/T18508-2001； 2.广东省土地估价师协会 估价师资讯网，全国土地估价师资格考试法律法规新编，ISBN7-80728-418-8/D.112； 3.胡存智，土地估价理论与方法，地质出版社 作者简介： 祁翠翠，湖北新盛勘测设计有限公司。 郑国瑞，湖北省农垦事业管理局土地整理中心。
