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1、土地估价报告相关资料一、估价工作流程可能存在的问题1 每项估价业务必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理2 如果一次委托两项估价业务，则两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。3 应该先签订合同再进行实质性估价活动。4 不能由估价师在没有委托书的情况下代替代定代表人签订合同。5 估价事项及估价技术路线应该在实质性估价活动之前完成。6 缺乏对权属资料核实调查过程。7 由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。8 缺乏对报告的审核。二、确定土地估价事项的内容1确定估价对象（位置、面积、权利状况等）。2确定土地估价目的。3土地估
2、价期日（基准日）。4界定土地价格定义。5土地估价中特别事项的说明。6其他基本事项（包括有关批文、规划条件证明等）。三、估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地，为划拨方式取得，现根据政府安排整体迁出，搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼，涉及如下问题：（一）如果对城区一中学实施搬迁后重新规划为住宅用地，对原中学给予补偿、对重新规划的住宅用地进行拍卖，则如何进行价格定义？1住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定的容积率、70年期、出让土地使用权价格。2教育用地的价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格
3、。（二）对上述出让底价，主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估；对上述收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市价进行评估；该估价技术路线的确定不合理，原因？1出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。2收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法和收益还原法进行估
4、价不合理。（三）如何对上述土地设计估价技术路线？1收回补偿价格的评估技术路线：先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。2出让底价的评估技术路线：先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。四、如果国土局认为某评估机构的评估结果无效，可能有哪些？1该评估机构不具备土地评估资质。2该评估机构的从业范围不够。3该评估机构的注册证书超出有效时限。4估价报告有效期限超出时限。5估价报告未按规范格式书写。6估价结果严重失实，不符合当地地价水平。五、某国有企业甲获准于1995年12月
5、31日在所使用的国有划拨土地上建成一座综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。（一）企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证。试问应按何种程序办理？在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理？简述理由。1办理土地登记手续的程序如下：（1）土地登记申请。（2）地籍调查。（3）权属审核。（4）注册登记。（5）发放证书。2企业甲
6、按综合用途对全部土地进行登记不合理，理由为：（1）根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记。（2）由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。（二）该企业职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续？如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容？1对所涉及土地应办理如下手续：（1）依法办理土地登记手续。（2）依法交纳土地出让金。2张某申请对该土地进行登记时，有关登记的主要内容如下：（1）土地权利主体，
7、土地使用者为张某。（2）土地权利客体。A.土地面积中总土地面积为：13200/2.4=5500m2，按建筑面积分摊应为88/13200*5500=36.67m2。B：土地用途为住宅。（3）土地权利来源，包括两项：A：权属性质为国有出让。B：土地使用年限为法定最高年限70年。（三）企业甲因为融资需要，于2003年12月31日准备到银行乙将该大楼的第三层进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问：1土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项？（1）确定估价对象（位置、面积、权利状况等）。（2）确定土地估价目的。（3）土地估价期日（基准日）。（4）界定土地价格定义。（5
8、）土地估价中特别事项的说明。（6）其他基本事项（包括有关批文、规划条件证明等）2为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制定估价作业计划，试问该计划包括哪些主要内容？（1）人员安排。（2）时间安排。（3）主要工作内容。（4）工作程序。（5）需要注意的其他事项。3现场踏勘时，应主要勘察哪些内容？（1）估价对象的基本情况：包括位置、用途、地号、面积等是否与产权登记文件一致，是否存在权利纠纷等。（2）地上建筑物的情况：包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等。（3）周边区域条件和个别条件：包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及
9、宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。4进行估价时，如何界定地价内涵？应选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格？（1）可以通过以下几个方面界定地价内涵：A：用途：根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途。B：土地使用年限：按法定最高年限40年。C：土地开发程度：应按宗地外的土地开发程度予以设定。D：估价期日：2003年12月31日。E：土地权利：法定年期的出让土地使用权价格。（2）进行估价时应选择的估价原则：A：最有效使用原则。B：预期收益原则。C：替代原则。D：贡献原则等。（3）可选择的估价方法：A：市场比较法。B：收
10、益还原法：C：剩余法。D：路线价估价法。（4）确定估价结果的方法：A：简单算术平均。B：加权平均。C：取一种方法结果。D：以一种估价方法结果为主，参考另一种方法结果进行适当修正。（四）土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/m2，剩余法评估结果为3100元/m2，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达760万元。试问：1该估价机构A应如何处理？（1）根据题意，银行要求的估价结果为760万元，则房地单价为760万元/1900m2=4000元/m2.（2）经对市场比较法和剩余法进行分析，两种方法中最高结果为3800元/m2
11、，且市场比较法结果能够反映市场状况，从估价结果看，不能调整估价结果。（3）如果满足银行要求，估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。2为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的？简述理由。近规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续？（1）该要求不能达到目的，理由是国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明，即使将国有土地使用证存放于自已处，并不能证明该土地归银行所有，关键在于土地证的证载内容，如证载内容没有改变，银行也没有处置权。（2）按规定银行乙应要求对所涉及的土地办理抵押登记手续，银行应领取他项权利证明，作为抵押权的证明文件。六、土地估价需要收
12、集的资料1权属资料：包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等，估价师从中可以了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、面积、取得产权日期、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，这些内容是估价报告中评估对象的基本资料来源。2地籍图：从中可以了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。3工程建设图纸：包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、空调及暖通施工图、给排水施工图、电气施工图。4总平面图：从中可以了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等。5市政管线图：供水、排水、供电、供
13、暖、通讯、燃气等地下管线分布图。6区域规划图：可以了解宗地所在区域的容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等规划限制内容。7土地交易资料：应注意以下事项：交易面积；交易时间；位置；宗地条件；地上物状况；购买者和销售者的特征及动机；销售的条件；土地销售前后的利用状况等。七、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让
14、用途为商业，出让年限为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年限40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2-3.5。1 市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋建造补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确？理由？答：该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：（1）由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。（2）由于土地区位和收益的差异，住房也应
15、得到补偿。2为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，请问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，简述评估思路。答：评估思路如下：（1）划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权的价格扣减土地出让金后的余额。（2）划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。（3）评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。3根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格？答：对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。（1）土地用途应设定为商业，土
16、地使用权年限应为剩余年限35年。（2）可选择采用收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法等方法。4根据法律规定，对宗地D应如何处置？说明法律依据。答：对于宗地D应由政府无偿收回，根据城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。5该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可以采用哪几种方式出让？简述不同出让方式的特点？答：作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。各出让方式的基本特征如下：（1）招标。由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格
17、确定中标者，投标者一般在3个以上。（2）拍卖。先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竟买，出价高者成交。（3）挂牌。由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。6市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估？可以选用哪两种方法进行评估？为此应收集哪些资料？答：估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：（1）确定估价的基本事项：包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。（2）拟定估价作业计划，包括人员安排、时间安排、工作
18、内容（资料类型、来源，调查方法等）、工程程序、需要注意的事项等。（3）资料收集与实地查勘，主要收集社会、政治、经济、环境等一般资料及宗地个别资料。（4）相关资料的分析，对影响地价的一般因素、区域因素及个别因素等进行分析。（5）按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。（6）试算价格调整，确定最后估价结果。（7）撰写土地估价报告书。（8）将土地估价报告书提交委托方。由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种方法进行评估。各方法应收集的资料如下：（1）收益还原法：开发后的房地产出租收益；房地产出租费用及有关税费；房屋重置成本；房屋还原率、土
19、地还原率等参数；当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料。（2）市场比较法：三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例；土地还原率等参数；当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料。（3）剩余法：开发后的不动产市场售价；开发中的有关建筑费、专业费及其他费用；年贷款利率、土地还原率等参数；当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料。（4）基准地价系数修正法：当地基准地价及修正体系；待估宗地所在土地级别；土地还原率等参数；当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料。八、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土
20、地A和B进行评估。A宗地为商业用地，B宗地为工业用地，容积率为0.6。1A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果？简述理由。答：可以运用以下方法确定最终的评估结果，（1）简单算术平均法；（2）加权平均法；（3）直接取市场比较法的评估结果；（4）以市场比较法评估结果为主，以收益还原法估适当减价修正。2 B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集团土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。请回答：（1）在这种情况下，采用成本逼近法评估地价
21、时，评估机构应收集哪几个方面的资料和标准作为评估依据？答：评估机构应收集的资料和标准，A：国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件；B：当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准；C：征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等；D：土地出让金或土地增值收益资料；E：国家或当地市场的利率水平；F：市场或行业平均利润率或投资回报率。（2）运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些？答：基本步骤如下，A：求算土地取得费；B：确定土地开发费；C：计算利息；D：计算土地开发利润；E：计算土地增值收益；F：计算有限年期土地使用权
22、价格。3 根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。答：（1）这两种土地资产处置方式的不同点为，A宗地的处置方式是由国有企业取得土地使用权，土地使用权为国有企业而非股份有限公司，国有企业与股份有限公司是土地租赁关系，由股份有限公司向国有企业支付租金；B宗地的处置方式是国家作价入股，国家持有股份有限公司的股份，土地使用者为股份有
23、限公司。（2）从产权关系及经济关系对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。A宗地的处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊，对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分对国有企业而言，可以取得完整的土地使用权，获取较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金对股份有限公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。B宗地处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊，对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，不能一次收取土地收益对国有企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性
24、支付数额较大的出让金对股份有限公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家资本。4 股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域地土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑物进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部出租。（1）为实现上述计划，根据现行法律法规规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续？答：应办理如下手续，A：股份公司持处置文件办理变更登记手续；B：办理有关规划变更、审批手续；C：到土地部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；D：办理补交土地出让金手续；E：到房屋管理部门办
25、理房屋用途、容积率的变更手续。（2）如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估？简述评估思路及所用方法估价的基本程序。答：可以选用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法、路线价法。A：市场比较法的估价程序，选择市场比较案例；确定比较因素；因素描述及比较分析；确定比较因素的修正系数；求算比准价。B：收益还原法估价程序，确定房地出租总收益；确定房地出租总费用；计算房地出租纯收益；计算房屋纯收益；计算土地纯收益；计算土地价格。C：基准地价系数修正法估价的程序，确定土地及基准地价；因素描述及比较分析确定修正系数；计算土地价格。D：剩余法估价的程序，计算房地出租总收益；计算房地出租总费
26、用；计算房地出租纯收益；计算房地产总价格；计算房屋现值；计算土地价格。E：路线价法估价的程序，确定路线价；确定宗地的临街深度、宽度等条件；条件修正系数；计算土地价格。九、某一土地估价技术报告总述的部分内容如下：.4估价目的：本次土地估价是为*上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。5土地估价依据（1）中华人民共和国土地管理法（2）中华人民共和国城市房地产管理法（3）城镇土地估价规程（4）土地估价委托书（5）估价人员实地勘察调查所获取的有关资料.8.地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六
27、通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。.请问：1在“估价目的”一项中，关于款子估价目的的叙述是否正确？说明理由。答：不正确。理由如下：（1）一项估价只能有一个估价目的。（2）土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价依据。2针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确，请阐述观点。答：此观点不正确。理由如下：（1）股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。（2）随着时间的变化，土地可能发生增值和贬值，需要重新评估。3土地估价的依据一般包括哪些方面？在“估价依据”一项中列出的依据还缺乏哪
28、几个方面？答：土地估价依据一般包括：（1）法律法规方面；（2）估价技术方面；（3）估价对象权属方面；（4）估价委托要求方面目的、范围等；（5）现场勘察情况。在“估价依据”一项中所列出的依据还缺少估价对象权属方面的资料。4在地价定义中，设定的开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是什么？答：指的是评估对象的实际开发程度。5 在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是什么？答：含义是，可能存在的不实情况会影响土地估价的结果。6假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报
29、告的使用条款“土地估价报告仅为委托方*公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。答：不违反规定。理由为：（1）土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。（2）土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。十、市场比较法案例中的相关问题1为了评估待估宗地价格，选择了几个案例，在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提条件是什么？答：隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。2待估宗地交易方式为转让，而比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行
30、价格修正，是否合理？为什么？试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同？答：不合理。因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可有偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定不修正。区别：（1）挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡；（2）挂牌时间有限制；（3）挂牌场地少，缺乏灵活性；（4）挂牌土地信息有限。3在交易时间的修正在，某一案例的修正系数为100，说明了什么？答：说明该案例所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致。十一、股份有限公司拟向银行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。1抵押
31、价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题？答：注意如下问题：（1）注重预期风险。（2）分析市场变现能力。（3）考虑抵押期间的耗损。（4）测算成本构成。2若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意哪些问题？答：应注意如下问题：（1）年期的设定在本例中应设定为工业用地法定出让最高50年。（2）地从内涵对应的土地权利应为集体土地使用权。（3）特殊说明中应注明某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用补偿标准补偿后转为国有。3对待估宗地进行评估时，可选择哪两种方法？简述所
32、用方法的基本程序。答：对该宗地进行评估时可选择市场比较法和成本逼近法。（1）市场比较法的估价程序：A：搜集交易资料；B：选取比较交易实例；C：建立价格可比基础；D：进行交易情况、期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；E：求取比准价格。（2）成本逼近法估价程序：搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A；搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B；搜集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C；搜集利息率，计算投资利息D；搜集投资利润率，计算投资利润E；搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F；搜集当地土
33、地还原利率，按土地价格=（A+B+C+D+E+F）1-1/（1+土地还原利率）土地使用年限计算土地价格。4若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。答：评估的技术路线可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格，从得出的估价额中减去出让金。5抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些？简述技术路线？答：拍卖评估的特点是强制处分、快速变现、消费者心理因素、购买者的额外支出等造成的价格变化。技术路线：估价时采用市场比较法、成本逼近法等，对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的程度，按正常市场价格对估价对象进
34、行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。十二、W公司2008年5月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为7200m2的某宗工业用地50年的土地使用权。该宗地处于该市城区工业用地四级地范围内。W公司之后一直未办理有关手续。2008年7月，Q公司也有意向以相同条件取得该宗土地。于是，该市政府决定对该宗土地以招标、拍卖、挂牌方式进行出让。经调查，得知该市工业用地共分5级，其一级地基准地价为1680元/m2,二、三级均比上一级少300元/m2,四、五级地均为上一级地价的75%。请问：1采取协议方式出让土地，最低价如何确定，金额为多少？按照协议出让国有土地使用权规定，协议出让最低价不得低于
35、新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；在有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。该市工业三级地地价为：1680-300-300=1080（元/m2）四级地基准地价为：108075%=810（元/m2）协议出让最低金额：810720070%=408.24（万元）2按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权一般按下列程序办理。（1）制订国有土地使用权出让计划。（2）拟定出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报市、县政府批准后实施。（3）编制招标拍卖挂牌出让文件。（4）发
36、布招标拍卖或者挂牌公告。（5）确定标底或底价。（6）对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。（7）组织投标、开标、拍卖会、挂牌。（8）签订成交确认书。（9）签订国有土地使用权出让合同。（10）公布出让结果。（11）办理土地登记，领取国有土地使用证。十三、开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报告，该地块规划用途为高档商务办公大楼。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2006年10月开始施工，2008年5月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。请问：1作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作？答：（1）对土地的基本情况如土
37、地的规划条件、用途、面积做全面了解；（2）对市场情况进行调查，对当地高档高务办公楼的供求趋势进行预测；（3）利用适当的估价方法确定投标报价。2可采用哪几种估价方法？答：可采用假设开发法、市场比较法。3简述评估技术路线？答：评估的技术路线如下：（1）市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，从而得到比较实例的比准价格，然后以平均数法或众数法计算比准价格。（2）假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象客观合理价格或价值。4评估已完工部分，应搜集审核的资料
38、有哪些？答：应搜集审核的资料有国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权出让合同、施工许可证、房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等。5若采用市场比较法评估已完工部分，在选取可比案例时应考虑哪些因素？确认比准价格有哪几种方法？答：（1）在选取可比案例时应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。（2）确认比准价格的方法有平均数法，包括算术平均数和加权算术平均数，中位数和众数。十四、大型国有企业，因资不抵债欲宣告破产，已知
39、该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请求协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估。1评估公司需向破产清算组索要的基本材料有哪些？答：应索要破产裁定书、国有土地使用证、房屋所有权证等资料。2如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。其变现后的土地资产如何处置并详细说明其处置顺序？答：（1）根据国有土地使用证确定的宗地用途及本次评估交
40、易类型等情况，调查市场交易资料。在熟悉了解市场交易案例的区域因素和个别因素的基础上，选择三个以上可比案例，交收集地价涨幅资料。（2）估价程序：A、选择市场比较案例；B、确定比较因素（区域因素及个别因素）；C、因素描述及相应的比较分析；D、确定比较因素的修正方法及幅度；E、确定比较因素的最终赋分，求算各比准价格；F、确定最终价格的求取方法并计算出待估宗地的价格。（3）土地资产变现后的处置：支付破产费用、进行职工安置补偿、进行抵押权人债务清偿，如土地资产仍有剩余，剩余部分应向政府交纳出让金。3如房地产开发商在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据市
41、城市土地利用规划，该区域属于商业用地区。房地产开发商拟对其进行商业开发，该房地产开发商需办理哪些用地手续？答：房地产开发商应持拍卖处置有关文件，到规划管理部门提交规划变更申请，办理有关规划变更的批复手续，取得相应的规划变更手续后，到国土部门签订国有土地使用权出让合同，并补交由于土地规划用途变更产生的出让金差价，后办理土地使用权有关变更登记手续，取得国有土地使用证。十五、某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权,其使用年限为70年,容积率为2。2006年10月,在完成土地平整和基础设施建设之后,开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析,觉得容积率可以适当提高.后经
42、规划部门同意,将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。1. 该开发商补交地价前，需要补办哪些手续？答：该开发商需要补办的手续如下：（1）原出让方调整规划批复。（2）规划部门出具的调整规划意见书。（3）与国土部门签订出让合同补充协议，补交土地出让金。2测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定？请说明理由？答：从出让之日至今已有一年多时间但不超过三年，根据约定，评估应按照当时的情况进行，所以评估对象、基准日、土地使用年限设定如下：（1）评估对象：
43、容积率为3条件下的住宅用地。（2）基准日：2005年6月签订出让合同日。（3）土地使用年限：70年。3假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价（底价是参照评估价格确定的），请问是什么原因造成的？答：评估价格与成交价格的关系。评估价是宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平；成交价是反映宗地在地产交易或交换等活动中实现的价格，由交易双方认可的价格。在一般正常稳定的地产市场与正常交易的情况，评估价与成交价应该是基本一致的，当地产市场不稳定、兑买者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场实际情况下，会造成拍卖价格明显高于拍卖底价的情况。4谈谈你对制定补地价政策方面的建议
44、？答：建议如下：（1）不符合城市规划的不允许补办手续。（2）非政府原因的原则上不提倡补地价政策，因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上容易产生腐败行为。（3）即使要制订补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。十六、公司于2002年6月20日以出让方式取得一宗国有土地，土地面积25亩，土地用途为工业用地，出让年期为50年，该公司与当地土地管理部门签订了国有土地使用权出让合同，出让金分三期缴纳，即2002年6月20日、2003年6月20日、2004年6月20日分别缴纳50万元。取得土地使用权后，该公司对该宗工业用地进行了开发，共建造厂房、办公楼
45、等7000m2,并于2003年4月20日正式投入生产。该宗地位于开发区，东侧紧邻道路，随着该区域的日益繁华，2007年6月20日，该公司经市场考察，在宗地的西北角占用了400m2的土地建造了一座二层楼房，建筑面积500m2,框架结构，开办了一个娱乐厅，年净收益30万元。2008年2月20日，当地土地执法部门对该公司进行了查处，并报经当地人民政府，作出如下处罚决定：罚款15万元，并委托评估机构进行评估，以评估机构的评估结果为底价要求该公司补交差价。已知：该区域类似娱乐场所的年客观净收益为28万元；商业用地规划容积率为2.0；宗地所处区域的开发程度为通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热“六通”。
46、请问：1 改变土地用途，用地单位应办理哪些手续？答：改变土地用途，用地单位应办理如下手续：（1）向当地规划部门提出申请，经规划部门批准，取得建设用地规划许可证。（2）与当地国土资源管理部门重新签订国有土地使用权出让合同，按规定补交因用途改变带来的土地差价。（3）公布出让结果。（不应由用地单位办理）（4）取得当地国土资源管理部门填发的国有土地使用证。（不应由用地单位办理）2评估机构的评估思路及应设定的地何时何地内涵是什么？答：评估机构的评估思路如下：（1）评估400m2的土地作为工业用地的土地使用权价格A。地价内涵为“待估宗地在2008年2月20日，土地用途为工业，土地使用年期为待估宗地剩余年期
47、44.33年，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权出让市场价格”。（2）评估400m2的土地作为商业用地的土地使用权价格B。地价内涵为“待估宗地在2008年2月20日，土地用途为商业，土地使用年期为商业用地出让最高年期40年，容积率为规划容积率2，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权出让市场价格”。评估中若采用收益还原法，应用客观净收益。3该公司应补交因土地用途改变带来的土地差价的计算方法是什么？答：该公司应补交因土地用途改变带来的土地差价，土地差价=B-A。十七、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于20
