安吉县旅游风景区开发项目用地基准地价评估研究.doc

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1、舟山市定海区旅游用地价格评估研究（征求意见稿）成果报告舟山市定海区旅游局舟山市国土资源局定海分局杭州智拓房地产土地评估咨询有限公司二一三年一月舟山市定海区旅游用地价格评估研究工作报告舟山市定海区旅游局舟山市国土资源局定海分局杭州智拓房地产土地评估咨询有限公司二一三年一月舟山市定海区旅游用地价格评估研究技术报告舟山市定海区旅游局舟山市国土资源局定海分局杭州智拓房地产土地评估咨询有限公司二一三年一月舟山市定海区旅游用地价格评估研究成果附表舟山市定海区旅游局舟山市国土资源局定海分局杭州智拓房地产土地评估咨询有限公司二一三年一月目 录工作报告一、工作背景1二、工作范围3三、工作内容3四、工作依据4五、

2、技术思路4六、工作组织及进展5七、主要成果6技术报告一、旅游用地价格评估的背景与意义7二、旅游用地的属性及其地价评估的内涵分析9（一）旅游用地的概念及特性9（二）旅游用地的构成及其用地类型分析12（三）旅游用地地价评估的对象和内涵分析14三、旅游用地地价评估的原理和方法18（一）旅游用地地价形成特征分析18（二）旅游用地地价影响因素分析20（三）旅游用地地价评估的基本原则25（四）旅游用地地价评估条件及其评估方法27四、旅游用地基准地价评估方法体系29（一）旅游用地基准地价评估的目的和作用29（二）旅游用地基准地价评估的范围及评估对象30（三）旅游用地基准地价体系的构成31（四）旅游用地基准地

3、价的表达方式33（五）旅游用地基准地价评估的基本思路和方法35五、定海区旅游用地基准地价评估37（一）定海区旅游发展概况及规划37（二）评估范围39（三）评估依据39（四）旅游用地基准地价体系构成及基准地价内涵界定42（五）评估技术途径44（六）基准地价均质区域划分45（七）旅游区土地质量排序45（八）基准地价控制水平确定46（九）基准地价评估结果49六、旅游用地基准地价成果应用说明52（一）关于旅游用地基准地价成果的适用范围52（二）旅游用地基准地价成果具体应用说明52成果附表成果表1 定海区旅游用地基准地价结果一览表成果表2 定海区旅游用地基准地价细分用途含义一览表成果表3 定海区旅游服务

4、设施开发用地基准地价容积率修正系数表舟山市定海区旅游用地价格评估研究工作报告一、工作背景 随着我国经济的发展和城市化水平的提高，人们的生活水平日益提高，旅游逐渐成为人们日常生活中一项经常性的消费行为，我国旅游业得到快速发展。旅游及其相关的旅游活动都依赖于土地资源，旅游业的迅速发展加速了旅游项目的建设用地需求，以旅游景区为主的建设开发、企业改制、建设项目招商引资等过程中的土地交易也日渐繁荣，旅游用地交易市场日趋活跃。旅游用地作为一种新型的土地利用类型，对其地价的确定不但能够合理配置旅游生产要素，完善旅游要素市场，而且还能够规范、培育旅游用地市场，保护土地资源，防止国有或集体土地资产的流失。但是，

5、旅游用地是一种特殊的土地利用类型，有关此类用地的评估还处于探索阶段，其土地价格或难以估算，或不能正确反映市场价格，与其真实价格偏离太远，从而不利于推进旅游区土地有偿使用制度的改革，影响旅游区土地资源的合理配置和土地使用权的合理流动。从政府实施地价管理的角度看，城镇土地有偿使用制度改革以来，我国逐步建立了以城镇基准地价为核心的地价管理体系，但现行的城镇基准地价体系主要针对城镇建设区内的商业、住宅和工业三类用地，对旅游用地则缺乏指导。因此，在当前我国旅游业的快速发展，旅游区用地开发越来越活跃的背景下，逐步探索建立实用、规范、科学的旅游用地基准地价评估方法体系，制定并公布政府宏观管理旅游区土地市场的

6、指导价，不仅对于促进旅游区土地市场的培育和规范，促进旅游经济生产要素的规范化、市场化具有重要意义，而且对于地方各级政府加大旅游开发项目对外招商、引入股份合作制等新型机制实现全社会办大旅游和进一步完善旅游用地供地制度、防止旅游资源过渡开发与破坏等具有重要现实意义。舟山市定海区旅游资源总量较多，种类较齐全，为旅游开发提供了较好的资源基础。近年来，定海区投入大量资金，通过整合资源，挖掘潜力，精心规划，依靠科技等手段，海洋海岛旅游得到了一定的发展。而舟山作为全国首批旅游综合改革试点城市以及舟山群岛新区得到国务院的正式批准设立，为定海旅游业的大发展带来千载难逢的机遇。2012年6月定海区在高起点编制舟山

7、市定海区旅游业发展规划(20122030年)的基础上，及时出台了舟山市定海区人民政府关于进一步加快旅游业发展的若干意见，进一步明确了定海区旅游发展目标。当前定海区正积极在开发新业态新产品、创新海洋旅游服务标准、促进生态文明建设、创新旅游营销模式、探索更加开放的产业政策等方面先行先试，并通过整合定海丰富的人文历史资源和海岛自然生态资源等优势资源，大力推动“五区一基地”重点旅游项目开发，以高标准开发一批主题岛、高星级酒店、度假房产、游艇邮轮基地、海上运动、农家休闲等重点旅游项目。由于现行舟山市区基准地价体系尚未涉及定海区的旅游用地基准地价体系，另一方面舟山市也正在加快推动舟山群岛新区旅游产业用地差

8、别化改革，逐步建立适应舟山群岛新区旅游产业发展需要的用地管理机制和制度政策，促进舟山市海洋旅游健康有序发展，舟山市编制的浙江舟山群岛新区旅游产业用地改革方案明确提出“实施差别化的土地供应政策。根据不同旅游用地类型建立差别化的细分土地用途基准地价体系”。因此，开展定海区旅游用地价格评估研究，不仅可以为定海区旅游用地市场的培育和规范化管理，促进定海旅游业发展奠定基础；也为全国探索研究差别化的旅游用地细分用途基准地价评估方法体系，切实推进旅游产业用地差别化改革积累经验。有鉴于此，2012年11月中旬，定海区旅游局会同舟山市国土资源局定海分局专门设立定海区旅游用地价格评估研究课题，并委托杭州智拓房地产

9、土地评估咨询有限公司作为项目承担单位，在对旅游用地价格属性及地价评估内涵、地价评估方法体系作深入理论探讨的基础上，历时1个半月时间，探索建立了定海区旅游用地基准地价体系，为不断促进旅游用地市场的培育和规范化管理奠定坚实基础。二、工作范围 本次定海区旅游用地地价评估研究范围为定海区行政辖区范围内的旅游区规划用地。三、工作内容根据城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程、浙江舟山群岛新区旅游产业用地改革方案以及定海区当前旅游发展新形势下对土地市场管理的实际需要，确定具体研究工作内容如下：1、通过对旅游用地属性、用地构成特征以及地价形成机制等的深入分析，明确旅游用地地价评估的对象、内涵及其评估原理。2

10、、结合旅游区土地开发利用特征，探索研究差别化的旅游用地细分用途基准地价评估方法体系。3、根据不同旅游用地类型差异，按风景游览游憩设施开发用地、旅游服务设施开发用地、旅游资源保护用地和旅游景区景点基础设施用地等四个用地类别建立定海区旅游用地细分用途基准地价体系。四、工作依据1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号）；5、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）；6、国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941 号）；7、旅游发展规划管理办法（2000）；8、关于深

11、化改革创新加快新制度供给的意见（国土资厅发20128 号）；9、关于推进旅游产业用地改革试点有关工作的通知（国土资厅函2011202号）；10、城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）；11、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；12、土地利用现状分类（GB/T21010-2007）；13、浙江舟山群岛新区旅游产业用地改革方案；14、舟山市定海区旅游发展规划(20122030年)；15、舟山市定海区人民政府关于进一步加快旅游业发展的若干意见（定政发201229号）16、舟山市区2012年基准地价更新成果报告；17、国家、浙江省、舟山市有关法规、政策、文件。五、技术思路

12、由于旅游用地类型的多样化、不同类型旅游开发项目用地的收益来源及其成本收益关系存在巨大差异，加之当前旅游用地市场化程度总体不高，与一般城镇基准地价评估技术路线设计相比，旅游用地地价评估条件存在显著差异，常规地价评估方法在具体应用时尚存在诸多的局限性。为此，根据旅游用地的属性、旅游用地地价形成、地价影响因素及其变化特征，本次定海区旅游用地地价评估研究遵循以下技术途径：首先，从理论层面对旅游用地属性、用地构成及地域分异特点等作理论研究的基础上，明确旅游用地地价评估的对象、内涵及其评估方法体系。其次，以舟山市定海区旅游发展规划(20122030年)确定的“五区一基地”旅游总体框架，根据旅游区的景源价值

13、、区位条件、旅游服务设施完善度及开发保护状况等，采用多特尔菲进行土地质量排序分等，以排序结果为基础从宏观上控制各景区不同用地类型的相对价位水平。第三，鉴于旅游区项目用地土地市场不发育，样本地价资料相对缺乏的实际，通过类比景区基准地价水平的比较分析结合成本地价，确定最高最低控制价；然后，引入少量旅游区项目用地的现时或预期收益资料，结合最高最低控制地价，以及舟山市区基准地价成果，建立因素比较地价评估模型测算初步基准地价。最后，综合专家咨询意见、不同性质用地地价类比关系、区位因素比较等平衡形成基准地价体系，进而提出成果应用方案建议。六、工作组织及进展为确保本项研究工作保质保量按时完成，我们不仅专门成

14、立旅游用地地价评估研究工作领导小组，负责对项目实施的全面领导、组织协调和决策，还专门委托杭州智拓房地产土地评估咨询有限公司为项目承担单位，专门成立课题组，具体负责项目的实施。本项目具体进展如下：2012年11月中旬成立项目工作领导小组，并选择技术合作单位，共同组成项目课题组。2012年11月下旬，制定研究工作方案和技术方案，明确项目目标和主要研究内容、工作计划及各阶段工作目标、预期工作成果，落实项目经费。2012年11月底至12月下旬，项目组开展国内外相关研究文献分析，并进行了基础资料的收集和数据初步整理工作，在此基础上参考城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程等要求进行内业资料的处理，至12

15、月下旬形成初步研究成果方案。2012年12月下旬-2013年1月，项目组开展了多层面的意见征询与论证工作，并提交区政府论证，在此基础上根据征询意见对成果方案进行修正完善，编制最终成果报告、图件。在工作开展过程中，我们始终得到上级有关领导和专家的热心指导，省国土资源厅、舟山市国土资源局相关领导和专家多次参与技术方案论证、研讨，从而确保项目的顺利开展，在此我们表示诚挚的感谢！七、主要成果本次基准地价评估取得的成果，主要包含以下三大方面：一是文字报告：包括工作报告、技术报告等。二是基准地价成果图表。三是计算机成果：包括上述各类成果的文字和图件部分光盘等。舟山市定海区旅游用地价格评估研究技术报告一、旅

16、游用地价格评估的背景与意义随着我国经济的发展和城市化水平的提高，人们生活水平的日益提高，旅游逐渐成为人们日常生活中一项经常性的消费行为，我国旅游业得到快速发展。旅游及其相关的旅游活动都依赖于土地资源，旅游业的迅速发展加速了旅游项目的建设用地需求，以旅游景区为主的建设开发、企业改制、建设项目招商引资等过程中的土地交易也日渐繁荣，旅游用地交易市场日趋活跃。旅游用地科学利用和规范管理已成为当前我国旅游市场化进程中必须解决的重要问题。旅游用地作为一种新型的土地利用类型，对其地价的确定不但能够合理配置旅游生产要素，完善旅游要素市场，而且还能够规范、培育旅游用地市场，保护土地资源，防止国有或集体土地资产的

17、流失。但是，旅游用地是一种特殊的土地利用类型，有关此类用地的评估还处于探索阶段，其土地价格或难以估算，或不能正确反映市场价格，与其真实价格偏离太远，从而不利于推进旅游区土地有偿使用制度的改革，影响旅游区土地资源的合理配置和土地使用权的合理流动。从政府实施地价管理的角度看，城镇土地有偿使用制度改革以来，我国逐步建立了以城镇基准地价为核心的地价管理体系，但现行的城镇基准地价体系主要针对城镇建设区内的商业、住宅和工业三类用地，对旅游用地则缺乏指导。因此，在当前我国旅游业的快速发展，旅游区用地开发越来越活跃的背景下，逐步探索建立实用、规范、科学的旅游用地基准地价评估方法体系，制定并公布政府宏观管理旅游

18、区土地市场的指导价，不仅对于促进旅游区土地市场的培育和规范，促进旅游经济生产要素的规范化、市场化意义鲜明，而且对于地方各级政府加大旅游开发项目对外招商、引入股份合作制等新型机制实现全社会办大旅游和进一步完善旅游用地供地制度、防止旅游资源过渡开发与破坏等具有重要现实意义。舟山作为我国唯一的群岛型设区市，区位、资源、产业等综合优势明显，是浙江海洋经济发展的先导区和长江三角洲地区海洋经济发展的重要增长极。舟山旅游资源具有特色鲜明、品位高、种类丰富、集聚度高的优势，是我国海洋旅游重点区域，是浙江省海洋旅游资源的核心组成部分。2008年，舟山市启动海洋旅游综合改革试验区建设工作，2010年9月，国家发改

19、委和国家旅游局将舟山列入全国首批旅游综合改革试点城市，2011年6月，国务院批准设立国家级新区，舟山海洋旅游业的发展迎来了千载难逢的战略机遇。作为群岛新区中心城市的定海区，旅游资源总量较多，种类较齐全，为旅游开发提供了较好的资源基础。近年来，定海区投入大量资金，通过整合资源，挖掘潜力，精心规划，依靠科技等手段，海洋海岛旅游得到了一定的发展。在舟山群岛新区建设和全国旅游综合改革试点城市政策指导下，定海区积极在开发新业态新产品、创新海洋旅游服务标准、促进生态文明建设、创新旅游营销模式、探索更加开放的产业政策等方面先行先试，并根据定海丰富的人文历史资源和海岛自然生态资源整合推出“五区一基地”旅游开发

20、招商项目。由于一方面舟山市区基准地价体系未涉及定海区的旅游用地基准地价体系，另一方面为贯彻落实国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941 号）精神，加快推动舟山群岛新区旅游产业用地差别化改革，逐步建立适应舟山群岛新区旅游产业发展需要的用地管理机制和制度政策，促进舟山市海洋旅游健康有序发展，舟山市编制的浙江舟山群岛新区旅游产业用地改革方案明确提出“实施差别化的土地供应政策。根据不同旅游用地类型建立差别化的细分土地用途基准地价体系”。因此，开展定海区旅游用地价格评估研究，不仅可以为定海区旅游用地市场的培育和规范化管理，促进定海旅游业发展奠定基础；也为全国探索研究差别化的旅游用地细分用途基准地

21、价评估方法体系，切实推进旅游产业用地差别化改革积累经验。二、旅游用地的属性及其地价评估的内涵分析（一）旅游用地的概念及特性旅游用地是土地利用的一种方式，就其定义而言，目前还没有一个统一的提法，我国现行法律法规文件中也尚无标准化的“旅游用地”概念，对旅游用地的概念界定总体比较模糊。一般而言，旅游用地是指旅游地内最基本、最广泛的具有旅游功能的各种土地的总和。从广义上理解，旅游用地就是旅游业用地，它是指在旅游地内能为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地，是一个由旅游地各项与旅游相关的自然因素并综合了相应人类劳动成果的自然、经济地域综合体，是自然作

22、用与人类活动相互作用的动态系统，其实质仍然是旅游景区内部的土地利用和功能布局。从狭义上理解，旅游用地一般是指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名胜区的全部土地，供人们进行旅游活动，具有一定经济结构和形态的旅游对象的地域组合，实质上是吸引能力和接待能力的统一。旅游用地是旅游业生存和发展的客观物质基础。旅游者对旅游地的旅游用地的质量和结构有相应的要求，旅游用地能否激发旅游者的购买欲望是旅游地发展的重要条件。旅游用地在空间结构上包括旅游活动区、旅游接待区及其它相关区域，在功能结构上又分为以旅游业为主的产业结构和多种产业并存的结构。因此，旅游用地具有复合性，是一种特殊的土地资源，其形成原理、利用机

23、制不同于其它土地，具有鲜明的个性特征，突出表现如下：1、旅游用地效益的综合性。旅游用地的开发利用可以获得经济、社会、生态等综合效益。人们通过休憩、游览、科学考察等一系列活动获得知识和信息，提高了人们的审美能力和创造能力，满足精神文化需求，体现旅游用地的社会效益。而旅游景区吸引游客前来参观游览，游客在当地的消费促进了经济发展，获得经济效益。发展旅游业还有利于保护生态环境，维持土地生态系统平衡，产生良好的生态效益。但这种特性同时具有反面性，旅游用地开发利用不当，不但会大幅降低旅游用地效益，甚至还会破坏旅游资源与生态环境，严重影响旅游业的健康发展。2、旅游用地空间的复合性。一方面，旅游用地是具有空间

24、性、物质性、层次性和多功能性的旅游带、区、线、点系统组成的地域综合体，包括自然因素以及人类为开发旅游资源所付出的各种劳动，这种劳动以物质性的和非物质性的形式存在，这表现为旅游地域空间的综合。另一方面，旅游业是一个综合性的行业，旅游业的六大要素必然要求有相应的土地利用作支撑，旅游用地不仅包括主体资源，同时包括与主体资源相配合的其它资源，即表现为在某用地区域内旅游功能的叠加。第三，旅游业只是旅游用地土地利用中的一种方式，其土地利用不仅具有原有的土地利用功能，如山地、森林、河流、工厂、城市、乡村、早地及水田等，同时也具有旅游用地的功能，如可以发展生态旅游、工业旅游、乡村旅游等多种旅游形式，从而提高土

25、地的综合利用水平和集约利用效益。旅游用地的复合性决定了旅游用地空间是一个巨大的复合系统，旅游用地往往是多用途的，即可用作旅游，也可用于其它用途，表现在空间分布上的叠加性。3、旅游用地构成的复杂性。土地资源是旅游经济发展的基本生产要素。旅游业是一个综合性的产业，涉及多种行业部门，因此，旅游用地的构成类型较为复杂。旅游用地的开发中既含有城市建设用地的特征，又含有农业用地的特征，是一种复合型的土地利用类型。旅游用地包括风景游览用地、公共设施用地、未利用地和其他建设用地等。除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”，旅游行为和活动的发生多以自然资源和社会资源、文化资源

26、为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性。随着旅游业的快速发展，旅游用地范围在不断延伸，其用地范围已不仅限于建设用地，而且已经延伸至农业用地，甚至未利用地。4、旅游用地利用方式的差异性。旅游用地由不同的土地利用类型组成，包括农用地、建设用地以及未利用地。由于旅游资源的景观异质性不同，旅游资源的开发利用方式存在一定差异。如农用地往往维持日常的种植活动，或在其中修建基本服务设施；文物古迹等建设用地则保持原貌；未利用地或进行建设项目开发或保持原貌。5、旅游用地利用的持续性。旅游用地是开发建设性用地，具有可持续性利用的特点，一经开发，便可永久使用，只要开发合理，保护适当，就不会对旅游资源构成破坏。

27、旅游用地的持续性利用可以通过旅游用地的变动性实现。随着社会进步，旅游用地的内涵也发生变化，要求旅游用地的开发利用必须具有适应人们不同时期需求的变动性和灵活性。持续性在旅游用地利用方式的差异性上同样得到体现。（二）旅游用地的构成及其用地类型分析旅游用地的复合性特征，决定了旅游用地构成的复杂性和用地类型的多样性。特别是随着旅游业的快速发展，旅游活动方式、旅游类型的日趋多样化，旅游用地构成更具复杂化。关于旅游用地的类型划分，目前尚无统一的标准或依据，从不同视角出发大致有以下几种类型：首先，从旅游用地的来源上看，旅游用地范围不仅包括建设用地，而且还延伸至农用地、林地、未利用地等。根据土地利用现状分类标

28、准(GBT 21010-2007)的分类标准，旅游用地在耕地、园地、林地、草地、商服用地、公共管理与公共服务用地、水域及水利设施用地，甚至交通运输用地、住宅用地以及其他未利用地中都占有不同程度的比例。其次，从土地利用的角度看，旅游用地的开发中既含有城市建设用地的特征，又含有农业用地的特征，是一种复合型的土地利用类型。除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”，旅游行为和活动的发生多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性。根据旅游用地的使用方向上，一类是出于满足旅游休闲的需要，由原生的自然景观与人文景观共同组合而成的可供观赏、

29、游览、娱乐等用途的特殊土地，因为不少生态旅游区都强调环境的原生性，所以许多旅游用地都具有原来的属性，如山地、森林、河流、水库、旱地及水田等；另一类主要是用于旅游配套服务设施，如酒店、餐馆、度假村等建设的用地，具有明显的城市建设用地特征，需要城市市政基础设施和部分公共服务设施的配套。第三，从旅游用地的功能及旅游区规划管理上看，旅游用地一般可分为旅游服务用地、旅游基础设施用地和旅游生产管理用地三大类。其中，旅游服务用地主要包括游憩用地、旅游接待用地、旅游商业用地和休疗养用地等；旅游基础设施用地主要包括交通设施用地和基础设施用地；旅游生产管理用地主要包括旅游管理用地、居住用地、旅游加工用地和旅游农副

30、业用地等。第四，从旅游资源特性及其开发利用方式看，旅游用地类型可归结为三种模式：一是以建设用地为主的开发模式，如主题公园、旅游度假区、历史街区、民俗文化旅游区、工业旅游区等，主要围绕各类旅游人工吸引物建设、旅游接待基础设施建设为中心进行旅游用地开发，建成后区域内自然旅游资源较少，人文旅游资源是旅游产业的主体经营对象；二是以农用地为主的开发模式，如农业生态观光园、农业采摘园、植物园等，主要围绕各类乡土性自然旅游资源和人文旅游资源开发、乡村性旅游接待基础设施建设为中心进行旅游用地开发，建成后旅游用地的性质以农用地为主，乡村性旅游资源较多，是旅游产业的主要经营对象；三是以保护区为主的开发模式，如自然

31、保护区、森林公园、地质公园、世界遗产等，此类旅游用地开发严格遵循开发与保护相结合的原则，重点以各类旅游自然或人文吸引物的保护、旅游接待基础设施的适当建设为中心进行旅游用地开发，其旅游用地类型以未利用地、林地等为主，建设时及建成后作为旅游产业主体经营对象的核心区内自然旅游资源和人文旅游资源将严格保护，即旅游用地及其承载的旅游资源基本保持不动，仅在外围缓冲区进行适度的旅游接待设施建设。第五，从旅游用地开发经营管理方式看，当前国际上流行的旅游地产开发模式有四类：一是旅游景点地产，主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型的建筑物及关联空间；二是旅游商务地产，主要指在旅

32、游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。（三）旅游用地地价评估的对象和内涵分析土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。与工业、商业、住宅等一般城市用地不同，旅游用地是一种特殊的土地利用类型，不仅用地类型构成复杂，而且不同性质用地的开发利用强度、投资收益来源、收益成本关系等存在巨大

33、差异，因此对旅游用地价格的确定存在一定的难度。目前由于理论界对此尚缺乏深入研究，各地在旅游用地地价评估实践中对旅游用地地价评估对象、地价内涵及地价体系等都比较模糊，地价评估的方法途径不一，缺乏统一的认识。故有必要首先对旅游用地地价评估对象、内涵等作一探讨。通过对旅游经济活动性质、旅游用地价值属性、不同类型旅游用地效益特征以及旅游用地有偿使用管理实践等的综合分析，我们认为旅游用地地价评估的对象应主要是对旅游区内各类旅游开发项目用地价格的评估，而非对旅游区各类旅游资源本身的资产性价值评估。1、自然旅游资源和人文旅游资源等旅游吸引物能满足游客参观、游览、欣赏及参与的需要，是发展旅游业的前提和主要的物

34、质基础，具有使用价值，但如未经过人类的开发利用，不具有可进入性，其价值难以实现，不能产生直接的经济效益，此时这种资源只是一种环境而不是资产。只有当人们投资开发，建设相应的旅游基础设施和服务设施后，才能产生经济效益，实现旅游区旅游资源的经济价值。因而旅游区土地利用效益高低和旅游资源价值实现程度高低取决于开发投资强度，而且这种价值是以旅游开发项目投资效益的形式体现出来。而旅游资源丰富程度与品位高低则是旅游项目用地效益或生产力剩余的一个重要影响因素或是旅游用地级差收益的影响因素之一。因此，旅游资源价值是旅游项目用地效益产生的源泉，旅游区旅游用地地价的评估应以旅游开发项目用地所产出的收益水平为依据。2

35、、旅游用地价格评估的目的是保证旅游区投资开发过程中，国家所有权在经济上得以合理体现，防止国有资产流失，同时为有效管理旅游区土地市场和合理配置土地资源提供价格依据，地价成果主要应用于旅游项目开发建设活动中涉及土地使用权出让、出租、作价入股等使用权让渡时提供价格参考。3、将旅游用地作为一种资源性的资产来评估，在理论上有其合理性，即认为旅游用地地价是旅游资源的地租资本化价格，是旅游资源资产价值的体现，其价格水平反映旅游资源这种土地资源性资产的使用价值。但因旅游资源的特殊性，其资产价值量的大小在技术上难以直接定量估算，尤其是其中隐含的人文景观等无形资产价值无法直接评估。首先，旅游自然资源系自然形成，本

36、无劳动投入，必须是经过开发、投入大量的人类劳动，才能使它成为具有可进入性的旅游吸引物。其次，人文景观吸引物中的历史遗迹、文物古迹、建筑物等，除了前人劳动的结晶外，历代人们维修保养也付出了大量劳动，难以估量，更重要的是这些吸引物具有无法替代的历史价值，这种价值不能以消耗多少劳动量去衡量，而且不仅不会因磨损而价值降低或丧失，相反，随时间流逝其价值反而越来越高。再次，旅游吸引物中的纯自然和社会现象，没有人类劳动的投入因而没有价值，但作为旅游自然景观则是经过人类开发后具有了可进入性的吸引物。如社会制度、风土人情、传统生活方式等社会现象是经过漫长的社会演进积累而成的，其中蕴藏着人类的智慧与辛勤，具有别人

37、无法摹仿的独特性，也具有不可替代的社会价值和历史价值，在价格上表现为垄断性和无可估量性。因此，不仅旅游资源的整体资产价值难以直接定量评估，而且更难从旅游资源的整体资产价值中分离出土地资源资产价值。故地价评估应从旅游区土地的收益角度或土地市场价值角度进行评估，而不是对旅游资源性资产的评估。由此可见，旅游用地地价评估实践应主要根据旅游区规划，对旅游区规划范围内的旅游开发投资建设项目用地如游览设施开发项目、旅游服务设施项目、旅游基础设施开发等用地的土地价格进行评估。即以旅游开发建设项目用地为评估对象，地价内涵是各旅游项目的土地使用价值、土地收益水平或生产力剩余的资本化，而不是旅游资源本身的资产性价值

38、。另外，不能将旅游用地地价评估与旅游资源开发价值评价混为一谈，旅游资源开发价值评价主要是采用体验性评价、技术性评估和综合性评估等对被开发区的旅游资源或旅游吸引物进行开发价值比较或规划与管理意义上的重要度排序，为旅游地性质的确定、旅游开发规模的确定等提供依据，属于区域旅游经济发展战略与规划的基础工作和对具体旅游资源开发建设项目价值的可行性评价，而不是对旅游区土地价值的评估，评估结果不是为旅游区土地市场交易、土地管理需要等提供价格水平依据，故评估的方法体系与地价评估方法体系不同。综上所述，我们认为旅游用地地价评估的范围应主要针对旅游区的规划范围，旅游用地地价评估的对象应是具体的旅游开发建设项目用地

39、的地价评估，而不是景区整体土地价格的评估，评估价格可作为旅游区旅游用地出让、转让、资产入股等管理的依据。根据城镇土地估价规程规定，旅游用地价格应是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格等是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。按形成形式或表达方式不同，有基准地价、宗地地价、交易地价、评估地价等。其中交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。评估价格是由专门机构和人员按照一定的程序和方法判定的土地价格，评估地价根据目的不同分为交易底价、基准地价和课税地价等不同价格类型。基准地价反映城镇整体地价水平，作

40、为政府对地价实行宏观管理和控制的依据；宗地地价是则反映具体旅游开发项目用地的价格水平。三、旅游用地地价评估的原理和方法（一）旅游用地地价形成特征分析旅游用地是土地利用的一种方式，是供人们进行旅游活动，具有一定经济结构和形态的旅游对象的地域组合，实质上是吸引能力和接待能力的统一，其在空间结构上往往表现为各种类型的旅游区，包括旅游活动区、旅游接待区及其它相关区域等。根据旅游规划通则（GB/T 189712003），旅游区是以旅游及其相关活动为主要功能或主要功能之一的空间或地域，是经县级以上行政管理部门批准设立，有统一管理机构，范围明确，具有参观、游览、度假、娱乐、求知等功能，并提供旅游服务设施的独

41、立单位。不同于城市地域由商业、工业、住宅等多种职能组成的复合体，旅游区作为一种特殊的用地区域，其主要围绕旅游经济活动这项职能展开，不同旅游区范围内往往独自形成一个相对比较完整的用地结构和功能分区，其土地利用结构主要由旅游资源保护区和旅游项目开发建设区组成，且在用地比例上一般以旅游资源保护区为主。因此，与城市土地不同，旅游区土地利用、地价形成机制和地价影响因素等都具有独特的规律和特征。1、土地利用的综合性旅游区土地利用的综合性表现在其开发利用的效益，只有当旅游风景资源和旅游基础设施、服务设施等实现合理配置成为一有机综合体后才能得到最佳发挥，任何一项设施不完善、不配套都直接影响旅游经济活动的整体效

42、益。而且这种综合性还体现在旅游资源组合的多样性和艺术性上，要求各旅游设施及景区、景点之间的规模、布局等的相互协调和相互衬托，体现人为设施与环境的和谐、协调。2、旅游项目用地个性化明显，垄断性较强由于旅游资源特色的差别，各景区、景点及旅游设施的布局、景观特征等各异，同一旅游区内的各景区、景点等景观性项目一般是互补的，而非竞争的；同时受旅游环境容量及游客规模的制约，一般与各景区或景点相配套的各类旅游服务和基础设施项目等数量也是有限的，如停车场一般一个景区只布置一个。因而，与城市建设用地不同，旅游用地具有很强的垄断性，旅游用地的功能分区也比较明确。3、旅游区的用地空间布局和地域结构不同于城市地域结构

43、城市地域结构与形态取决于城市各类用地对商服中心、道路通达度等不同区位因素的敏感特征及各类用地的竟租关系。而旅游区土地利用的区位指向则是如何与周围环境、旅游景观的协调和旅游路线设计的需要。旅游区规划的目的也就是科学地保护和利用风景名胜资源，合理地组织游客活动，妥善地处理景区的各种矛盾，统筹安排各项设施，为人们提供自然、优美、清新的游览胜境。因而，不同旅游区地价空间分布特征是不一致的，不会呈现从城市中心向外地价递减的城市地价分布一般模式，即使区位特征类似或近邻的不同开发项目因用地性质不同地价水平可能呈现跳跃式变化，如区位邻近的停车场用地与宾馆用地2宗土地地价水平可能相差好几倍。4、旅游区土地开发项

44、目收益来源的多样性和变动性不同旅游开发项目的投资收益来源不同，如景区景点等游览设施用地主要来自于门票收入，饭店宾馆项目主要来自于经营收入，停车场项目主要来自于停车费收入等。而且由于旅游业具有季节性等特征，土地效益也具有多变性。5、旅游区土地开发的多效益性旅游区土地资源的开发利用具有经济效益、社会效益和环境效益等多重效益。其不仅能获取门票收入等直接经济效益，还能带动众多关联产业的发展，促进资金流通、积累建设资金、获取外汇等间接经济效益；不仅能带给人们美的精神享受，使人增长知识、开阔眼界、陶冶情操、提高人们的心理素质和文化素质等社会效益，而且有利于美化环境、维护生态系统平衡等环境效益。可见，旅游区

45、作为一种特殊的土地利用区域，旅游用地地价形成机制、地价影响因素及地价分异规律等不同于一般城镇用地，因此，旅游用地地价评估不能全盘套用城镇地价评估方法体系。（二）旅游用地地价影响因素分析在市场经济条件下，旅游用地地价受到诸多因素的影响，这些因素相互作用、相互影响，从不同方面、不同程度上决定着地价水平的高低。根据城镇土地估价规程，地价影响因素包括一般因素、区域因素和个别因素。旅游用地由于是景观功能和服务功能的自然经济综合体，即在空间形态上表现为相对独立的各类旅游区，与一般城镇住宅、商业以及工业用地等相比，旅游用地地价的影响因素除与一般用地相同之外，还具有其独特的影响因素。根据旅游区用地的本质特性，

46、旅游用地地价的根本影响因素主要如下： 1、旅游用地的景观质量旅游用地地价的高低与其旅游景观质量等级息息相关。旅游景观是旅游目的地上具有审美意义的自然和人文多种要素有规律组合的地域综合体，是各种景观要素的组合。旅游景观质量的高低主要取决于各种景观要素及其价值。通常按照其价值高低进行景观质量评价，从而确定旅游景观质量等级。其中，自然旅游景观是由自然地理要素为主体的构景要素，在特定区域内表现出来的美感组合体，由地质、地貌、水文、气候、生物等要素组成，而人文旅游景观的形成受历史、经济、文化、科技、民族、地域环境等人文地理要素的综合影响，其构景要素除了景观的体量、形态、材料、色彩、结构和工艺等物象景观之

47、外，还包括丰富的文化信息、审美意味、历史舞台效果和时间立体性等。综合考虑自然旅游景观和人文旅游景观的组成要素之后，在其观赏价值、文化价值、科学考察价值、旅游项目和旅游内容丰度、地理环境、季节差异以及其他特殊价值等方面对其进行具体评价，得出旅游用地的综合性景观质量结果。如果旅游用地景观质量较高，则会对旅游者产生巨大吸引力，从而保障和增加了客源数量，对开发商来说将产生高额的经济效益，旅游用地的地价自然就会较高；相反，如果旅游景观质量低，无法满足旅游者对旅游资源新、奇、特的心理需求，旅游者数量则会减少，或根本达不到开发建设对游客数量的最低要求，那么旅游景观用地的经济效益将会受到严重影响，其地价往往会

48、较低。2、旅游用地的经济位置旅游用地的经济位置对地价的影响，主要表现在两个方面：一是旅游目的地的可及性，二是旅游目的地的客源市场的地理位置。旅游目的地的可及性，一般以旅游目的地的交通运输条件为主要指标，如果旅游目的地地理位置较为偏僻或通达交通条件差，旅游目的地的可进入性不高，一方面会影响旅游者到达旅游目的地的便捷程度，另一方面会影响旅游者旅行的舒适程度，旅游者则通常会放弃此类景区而选择去其它具有同等景观质量的旅游目的地。如果改善交通条件，提高景区的可进入性，则又会增加开发成本，提高投资额度。所以，旅游目的地的可进入性是旅游资源开发的重要制约因素，一定程度上影响着旅游景区用地的价格。其次，旅游客源市场是旅游者的集中来源地，客源市场的地理位置与旅游目的地之间的距离对于旅游者来