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1、-1-一、总 论（一）项目概述1、项目名称：百善小商品批发市场改建工程-2-2、项目单位：双阳商贸有限公司3、建设地点：某县百善镇 项目法人：4、建设性质：改建5、项目概述：为繁荣百善镇农村经济，拟对某县百善镇菜市东部地段进行改造，该地段现状为：与百善菜市场相连，两侧为个人建造的二层门面房，且闲置多年。这宗地块长530米，宽30米，两侧各有150间二层小楼还有后院，楼下是门面，楼上做宿舍或存货，后院可以利用。经考察项目单位拟对这条闲置的街道改造利用，具体改造方案为建设200间门面房，与老门面房相对应，两面留出8米的消防通道，其通道建成封闭式大棚，遮阳蔽雨，利于公共交通与消防。市场内设有停车场，
2、公共厕所，顾客休息处，并有绿化设施，有利环保。市场的东西两端为出入口，新建大门楼，安装伸缩式电动门，安排专人值班。市场实行统一管理，主要管理市场保安，环境卫生，商品分布，绿化副属设施等，收取物业管理费，水电费商户等自理，入户市场者收取房租费。市场内商品区陈列经营，初步设想综合百区、服装区、鞋区、精品区、品牌服装区等，以利顾客进场购物。市场房屋采取向本地区招租，也向省内外地区招租，重点引进武汉、常熟、义乌、临沂等地的客商入住市场，搞前店后场，以扩展经营。为使市场能启动起来，需要加强宣传力度，充分利用电-3-视媒体，做醒目广告，免费接送周边乡村的人来市场考察。项目建成后，项目单位承诺：第一年免收房
3、租费，第二年收70%房租费，到第三年才全收，以达到互惠互利，实现双赢，对百善地区经济社会发展作出贡献。6、项目建设内容：本项目为百善小商品批发市场工程建设的续建工程，主要内容包括：建设遮阳大棚53030m；建设门面房240间，2403.38m；建设出入大门2个； 改建街道53030m，为水泥混凝土街道；建设停车广场、物流中心、公共服务、信息咨询等公共场所。7、项目投资及资金投向项目投资总额2200万元，全部为企业自筹。具体资金投向为：建设遮阳大棚53030m，投资额200万元；建设门面房240间，2403.38m，投资额630万元；建设出入大门2个，投资额80万元；改建街道53030m，为水泥
4、混凝土街道，投资额190万元；建设停车广场、物流中心、公共服务、信息咨询等公共场所，投资额950万元；其它设施投资额100万元。8、主要经济技术指标项目建成后，引进一批懂经营、善管理的优秀人才，项目单位组织所有经营人员到义乌、苏州等地进行培训学习，以利转变经营人员的经营理念。另外，项目单位还将对市场全体经营人员-4-进行规范化管理，统一服装、统一工号、统一的购物方便袋、统一的销售收据单，所有费用由项目单位承担。项目单位还将组建商品质量、价格、安全、服务态度检查组，对市场经营的商户进行检查，市场内设有投诉箱，公司对整个批发市场安装电脑监控器，发现经营人员服务态度不好，价格高、假冒伪劣商品，发现一
5、个处理一个，树立批发市场的良好形象。新经营户和老商户的门面房，门头的品牌广告，由公司统一制作、统一尺寸，为消费者购物方便放心。经实施上述措施，百善小商品批发市场年经营收入1.7亿元，商家利润总额2800万元，项目单位租赁利润额600万元，税金1000万元。（二）项目申报依据1、国务院关于抓好小商品生产和供应的通知2、国务院关于开拓农村市场扩大内需的意见3、项目建设符合某市国民经济和社会发展的客观需要，符合某市城市建设总体规划，符合国家的产业政策。4、项目建成后能够完善整个某市农村批发市场体系，进一步开拓农村市场流通领域，提高农村购买力，扩大内需等。百善小商品批发市场将与全市的农村商贸市场相互补
6、充的格局。促进农村商贸流通的发展和规范，促进全市人民生活水平的提高。5、项目建成后，为培育和壮大农村批发市场提供条件，项目单位发挥龙头带动作用，按照规范化商贸经营模式，由龙头企业-5-通过市场信息系统，幅射连接国内国际大市场，增加就业机会，促进农村经济发展，增加农民收入。6、项目建设单位是某双阳商贸有限公司，该单位具有较强的经济实力，积累多年的市场管理经验，建有完备的市场经营机制，人才较为充足。7、项目选址合理，投资规模适中，各项经济指标较好，抗御市场风险能力较强，经济和社会效益十分显著。（三）项目单位概况项目法人是某县四卜乡人，从小就喜欢做生意，80年代曾经摆过地摊，90年代正式走入商界，1
7、994年9月18日在某开发第一个批发市场（某市工业品批发市场）开展批发业务，经过十几年的风风雨雨，在批发经营业务活动中，总结了不少关于商业的知识和经验，对市场管理非常有创意，又通过商界优秀人才指点，组建某双阳商贸有限公司。 经多方考察论证，项目单位领导层认为百善的市场发展前景十分广阔，百善座落在某的中心位置，处于两条省道交汇处，开发百善镇农村市场具有重要的商业价值。（四）项目提出的背景1、某市地处皖北地区，位于苏、鲁、豫、皖4省交界处。现有人口150万人，所辖地域面积2981平方公里，耕地面积300万亩。由于矿产资源丰富，逐渐成为一个以煤炭、热电为基础的新兴能源城市。近年来，随着社会主义经济体
8、制改革的不断深入，-6-农村经济也得到了长足的发展，农业总产值逐年上升，“菜篮子”工程连续6年在全省位居前列，1996年被国家列为全国三大土地复垦示范区之一，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜，水产生产基地，各类农副产品品种齐全，物量丰富。但由于农村商品贸易市场体系建设相对滞后，小商品流通不够顺畅，各类小商品供应与农村市场需求者之间缺乏有效的衔接，农民购买力长期不够旺盛，内需不足，影响了农村经济的进一步发展，应加大第三产业的发展力度，培育较完善的小商品批发市场体系，推动农村经济的发展。2、随着人们生活水平的提高，现代化生活节奏的加快，消费者对小商品提出了新的消费理念，具体地讲，就是小商品除
9、具备品质优良、美观大方、实用外，还要求小商品具有使用方便和特殊功能，物美价廉，适宜农村市场和农民购买力。3、某市是全国优质农产品基地，农业生产举足轻重，农产品销售收入和农村劳务经济成为农民收入的主要来源。但是由于当地缺少比较规范的小商品批发市场，商贸服务已成为商品流通的薄弱环节，是农村内需不够旺盛的制约瓶颈，不利于农村经济的健康发展，现在当地群众要求加强小商品商贸服务的呼声很高，项目建设是当地农业生产与消费市场对接的客观需要。4、国家关于“十五”期间加快发展服务业务若干政策措施-7-的意见中明确指出，服务业是现代经济发展的主要动力，是增加就业和扩大内需的重要渠道。各级政府、各有关部门必须彻底改
10、变“重生产、轻流通、轻服务”的传统观念，充分认识到发展服务业，既是增强国内、国际市场竞争力的重要环节，也是解决就业、增加城乡居民收入、保证经济技术、快速、健康、协调发展的必要前提和重要基础。意见特别强调，要加强服务业重点项目建设。“十五”期间，要在市场建设等方面取得新突破，重点扶持和培育一批上规模的专业批发市场和综合批发市场。-8-二、项目建设的必要性和可行性（一）项目建设的必要性我国批发市场起源于上世纪八十年代初期，大致由三个方面形成，一是原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的；二是在商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的；三是为适应经济发展的要求而兴建的。小商品批发市场进
11、入了一个快速发展的时期，成为我国经济发展的一个新的增长点。从数量、品种上进，我国批发市场已得到了迅速发展，批发市场体系初步形成。据统计，在工商部门登记注册的批发市场95000多家，管理相对规范的近60000家。每50000多家中大约设有1300个摊位，1998年成交额近1万亿元。农村各类批发市场有10000多家，其中农产品批发市场4000多家，工业消费品批发市场2400多家，生产资料批发市场3600多家。目前，我国已初步形成了包括粮油、农副产品、日用工业品、生产资料在内的，以农副产品批发市场为主的有形市场和无形市场相结合的，门类齐全的批发市场体系，成为有中国特色社会主义市场经济体系的重要内容。
12、批发市场交易规模迅速扩大，通过批发市场交易的商品销售额已占全社会商品零售总额的33%以上。年交易规模超过亿元的市场有1000多家，其中山东、浙江各有200多家，江苏、安徽、-9-河南、河北等省各有100多家。小商品批发市场是发展最快的一类批发市场，年交易规模过百亿元的就有十几家。我国批发市场经过近十几年的发展，在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动经济社会发展发挥重要作用。主要表现在以下几个方面：1、加快发展市场建设是扩大内需，促进经济持续增长的必要措施。扩大内需是我国长期的战略方针。目前，我国经济体制和经济环境都发生了很大变化，主要工农业产品正进入买方市场，但同时许多服务产
13、品仍供不应求，发展与需求相比相对滞后。在这种情况下，国民经济的增长必将更多地依靠服务业的带动，这也是经济发展的客观规律。2、加快发展农产品流通是增加就业岗位、缓解就业压力的主要渠道。当前劳动就业的任务十分艰巨。一方面，新增就业人口以及从农业生产中分离出来的劳动力数量巨大，急需就业；另一方面，我们正处于工业化和信息化加快发展的时期，城乡就业都面临很大的压力。农村小商品批发市场建设涉及工业品加工、小商品制造、农业生产资料、中介服务业、运输服务业、初级产品加工业、市场营销等产业，产业化经营的链条长，属劳动密集型产业，可创造出大量的就业岗位。3、农村小商品批发市场建设，在扩大内需、开拓市场和宏观调控中
14、发挥重要作用。批发市场是为满足不同层次消费需求而发-10-展起来的批发市场，在丰富商品流通模式，促进大市场、大流通的形成方面具有积极意义。批发市场的建设，突破了商业零售和一、二级批发站的流通模式，实现了通过批发市场进行批发、零售的新模式，有效地解决了分散和集中之间的矛盾，成为我国现行流通模式中不可缺少的组成部分。4、农村小商品批发市场建设，在活跃地方经济、推动相关产业发展方面发挥了重要作用。通过建立批发市场，一方面为农产品提供了销售渠道，另一方面又为农业与民营企业调整产品结构提供了市场需求等方面的信息。通过建立批发市场促进了运输、通讯、旅游、商业服务业、加工业的发展。批发市场已成为农村经济中财
15、政税收的重要来源。总之“建设一个市场，带动一线产业，搞活一方经济，富裕一方群众”。5、加快发展小商品流通服务业，是提高人民生活水平，改善生活质量的有力措施。不断提高人民群众的物质文化生活水平是发展社会主义商品经济的根本出发点，也是实践“三个代表”的重要内容。随着居民收入的增加，城乡居民对农产品的消费数量和质量都提出了新的要求。只有加快发展农产品流通服务业，积极推进小商品交易的新观念，努力提高商品流通服务质量，才能更好地满足城乡居民的生产和生活需求。6、加快农村小商品批发市场建设是某市经济发展和社会全面进步的需要。改革开放以来，我县农业生产稳步发展，农产品-11-和工业产品品种结构不断改善，农业
16、生产和商贸市场所提供的就业岗位大幅度增加，经济效益和社会效益明显。根据目标市场需要。某市地处安徽省边远地区，农村市场发展潜力巨大，但农村小商品交易市场起步晚、规模小、标准低。因而迫切需要建设皖北地区较规范的小商品批发市场，增进商贸市场流通，扩大内需，搞活农村经济。某双阳商贸有限公司选址在某县百善镇，环境优美，依市傍县，距县区10公里，距京福高速公路某入口14公里，距离连霍高速公路某入口20公里，交通便利，基础设施较完备，充分发挥小商品中转中心的作用。某市委、市政府和某县委、县政府对建设皖北地区小商品交易市场给予大力支持，项目的建设既是市场的客观要求，也是当地干群的积极要求，项目建设十分必要，是
17、市场经济的客观反映。（二）项目建设的可行性1、政策保障国家计委关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见为我县发展物流业提供强大的政策保障。意见规定：（1）要加强服务业重点项目建设，进一步加强服务业重点项目的配套基础设施建设，加大改革力度，使物流业成为现代经济发展的一个重要行业。（2）优化服务行业结构。以市场为取向，以企业为主体，以-12-技术进步为支撑，大力调整和优化服务行业结构，提高服务业的整体素质和国际竞争力，强化对交通运输、商贸流通等行业的改组改造，推进连锁经营、特许经营、物流配送等组织形式和服务方式的发展，提高服务质量和经营效益。（3）扩大服务业就业规模。服务业是今后我国扩大就
18、业的主要渠道，各地、各部门必须统一认识，高度重视。（4）加快服务业人才的培养。加快培养服务业所需的各类人才，特别要加强培养社会急需的信息服务、服务政策法律与管理以及熟悉国际服务贸易规则等方面的人才。（5）多渠道增加服务投入。发展服务业主要依靠市场机制配置资源，同时也要发挥政府投资的引导带动作用。中央和地方各级政府，都适当安排一定数量的资金，作为加快发展服务业的引导资金。银行要适当增加对服务业的信贷支持，在独立审贷基础上积极向符合贷款条件的服务业企业及其建设项目发放贷款。（6）加强服务业的组织领导，各地区、各部门要进一步转变观念、统一思想、提高认识，把服务业摆到与农业、工业同等重要位置。各级政府
19、要切实履行职责，为加快发展服务业创造良好的环境。农村小商品批发市场，是国家政策支持发展的服务业的一项内容，是朝阳产业，符合国家产业政策。2、资金保障-13-项目单位长期从事小商品贸易流通业务，企业的经济基础雄厚，年销售收入5300万元，利税700万元以上，有能力建设农村小商品批发市场，做大做强农村商贸服务业的龙头。3、项目建设的有利条件（1）自然资源丰富某市位于黄淮海平原南部，某平原腹地，地形以平原为主，地势平坦，占总面积的85.6% 。东北部是低山残丘，境内有浍河、沱河等14条主干河流和采煤沉陷区等9个天然湖泊，造就了北方水乡特有的风韵。属暖温带半湿润季风气候，自然气候属于南北气候的过度区，
20、气候温和，四季分明，雨量充沛，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天，其他气象资料如下：年 均 气 温：14.5极端最高气温：41.1极端最低气温：-21.3年均相对温度：70%主 导 风 向：东北风年 均 风 速：3.1m/s风 压：343kn/m2年最高降雨量：1441.1mm年 均 降 雨 量：862.9mm-14-日最大降雨量：249.7mm最大冰土深度：20mm地 震 烈 度：7度优越的气候环境，适宜种植多种农作物，有利于生产品质优良的农产品，现已被确定为华东地区重要的粮食主产区，先后承担了国家优质小麦示范县建设、高蛋白大豆标准化示范项目、利用世界银行
21、贷款发展肉牛项目等10余项国家农业项目。被评为全国粮棉生产百强县、全国平原绿化先进县、全国农村能源综合建设县和安徽省农机十强县，农村经济和社会发展基础条件优越，农民收入逐年提高，农村购买力不断增强，农民对物质文化的需求不断扩大。（2）矿产资源得天独厚非金属矿产资源以煤为主，已探明储量60亿吨以上，是全国煤炭储量最丰富的县份之一。其次是石灰岩、优质大理石、木纹石、翡翠石等；金属矿产以铁为主，已探明储量9600万吨以上。地方工业形成以能源工业为基础，以加工业为支撑，以高新技术产业为兴县的综合工业体系。酿酒、冶金、建材、化工、轻纺、机械、电子等已形成规模产业。（3）建设条件本项目的实施具有许多有利条
22、件，一是交通便利。京福和连霍二条高速公路纵横交错，铁路专线连接京沪、京九、陇海铁路，公路运输四通八达，上海铁路局在百善镇建设铁路物流中心。二-15-是水源充足，特别是地下水源丰富，水位较高，水质优良，有利于改善农村居民生活条件。三是通讯便捷。程控、无线通讯网、Internet 网等基础设施完备。四是主要建筑材料充足。本项目建设所需的材料主要有：水泥、钢筋、黄沙、砖、石子、木材及其它辅助材料。建设工地交通方便、快捷，所需各种原、辅材料可直接运至工地。三、市场需求分析（一）某市三产服务业的市场需求状况近年来，某市三产服务业稳步发展，结构不断改善，就业岗位大幅度增加，经济效益和社会效益明显。现有从事
23、服务业的中介服务组织526家，注册资金5230万元，实现增加值12.24亿元，占国内生产总值的36%。从服务业内部看，传统服务业仍居主导地位，所占经济份额达60%以上，而大力发展现代服务业则是符合市场规律和经济发展需求的。就目前情况看，服务业的发展水平不能满足社会需求，难以保障对经济、社会和人民生活的及时、足量供给。导致工农业产品难以通过营销、信息、物流、专业协会等相关服务环节实现保值增值。信息科技咨询服务等需求潜力大的现代服务业尚有较大发展空间，服务业结构尚需进一步优化，服务业质量不高。由于全市服务业发展尚处在一个较低-16-水平，还没有形成系统的行业服务标准和服务规范，难以向社会提供高质量
24、的服务。管理滞后，传统的企业管理方法已远不能适应现代服务发展的需求。市场建设水平齐全、交易方式先进的农副产品批发市场及健全的流通网络体系，必须与先进的管理和服务相配套。（二）农村商贸流通服务市场需求分析开拓农村市场是党中央提出的扩大内需、开拓市场的长期战略方针。批发市场在开拓农村市场中有着得天独厚的优势，只有占领了农村市场，批发市场才有生存和进一步发展的空间。但是，当前农村批发市场与农村居民需求之间存在着一些问题和矛盾，需要加以规范。一是农村批发市场要统筹规划，依靠政府搭台发展，把农村批发市场和小城镇建设统筹规划，合理布局，促进批发市场的健康发展；二是准确市场定位，建设特色市场。无论是产地市场
25、、销地市场，还是集散地市场都必须依托当地优势，选择经营品种和发展规模，有意识的培养自己的产业基地，为市场发展打下坚实的基础。如浙江海宁皮革服装城、义乌小商品城等批发市场分别以其经营品种、款式与价格优势、新的交易方式为特色，确定了其在同类市场中的领先地位，并保持强劲的发展势头。河北保定依托传统优势，发展特色市场，一举成功，如安国东方药城、留史皮毛、望都辣椒市场等等；三是强化市场管理与净化市场服务，完善市场功能发展。市场的竞争，很大程度上可-17-以说是管理与服务的竞争。建设批发市场并不是简单的物业管理，而是要不断创新报务手段和方式，一切以客户的利益为前提，为客户提供最优质的服务，增强市场的凝聚力
26、；四是批发市场需要多种交易模式并存。走出传统的“一手交钱，一手交货”的简单模式，积极寻找适合不同市场发展的新型模式，是促进批发市场发展的重要内容。大多数市场在这方面进行了有效探索，如一些市场通过举办展览会、展销会、交易会、博览会等，使市场得以快速发展与升华，一些市场通过在外地办分市场，扩大了规模；一些市场在现货仓单交易上进行了大胆探索，如中国商品交易市场、华通有色金属中心批发市场等，取得了较好的效果，有的已开始在电子商务方面进行积极探索；一些市场在拍卖、计算机网络交易方面进行了尝试，为市场发展注入了活力；一些市场积极引进现代营销方式，把连锁经营、代理、配送等新型流通形式引入批发市场；五是以股份
27、制形式合作建设批发市场。一些市场在股份制改造方面进行了探索，为市场注入了新的活力。如绍兴轻纺城等通过股份制改造，一方面解决了企业办市场面临的资金困难，另一方面也促进了经营机制的转变；六是批发市场在开拓农村市场中的作用正在逐步显现出来。一些市场通过在农村建基地的形式，走“市场加农户”产供销一条头的发展模式，既为市场培育了稳定的供货渠道，又开拓了农村市场。（三）国内外小商品批发市场的形势预测-18- 批发市场从起步到发展有近20年，虽然全国发展很不平衡，东部沿海省市已基本饱和，中西部地区还有较大发展空间，但从总体上讲，我国的批发市场已基本完成发展期而进入调整期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩
28、充，管理升级，二次创业的严峻挑战。批发市场与企业一样，在激烈的市场竞争中，优胜 劣汰。但批发市场这种流通模式在相当一段时间内，如在2010年至2020年期间，由于我国还是一个发展中国家，城市化水平低，各地经济发展的不平衡性，加上传统的消费习惯，还将存在与发展，充满着活力，一些名牌批发市场将存在更长的时间，特别是农副产品批发市场存在的时间会更长。如何实现跨世纪中国批发市场的战略性调整、创新与发展，是实施“千村百店”市场工程的一项重要内容。1、实现批发市场的管理创新，向法制化转变。市场经济就是法制经济，批发市场作为市场经济的一种形式，必须通过法律手段进行规范化发展。尽早出台批发市场管理条例，进而出
29、台批发市场法，为我国批发市场创造良好的发展环境。同时要根据当地经济发展的需要和资源优势，认真做好市场发展规划，严格按照规划，建设和发展市场，消除重复建设和不利于市场发展的因素。促进市场的健康发展。2、实现批发市场的组织创新，向质的提供转变，走出传统的只注重数量增加，而忽视优化市场质量的发展模式，在重视市场-19-硬件建设的同时，加强市场软件建设，完成市场由外延扩张向内涵发展的过渡。市场建设的重点要放在市场功能的完善上，通过对现有市场的改造、扩建和软件设施的配套建设，来扩大市场规模。要大力发展专业化市场、综合性市场要按经营品种的商品特性进行分类，建立专业交易区，专业性市场要重点培育代表市场特色的
30、品种，形成市场自己的特色，建立起各具特色的市场群体。要大力培育有影响力的交易商，特别是一级批发商，大力培育市场中介组织与经纪人队伍。要根据市场需求。及时调整商品结构，增强市场的竞争能力。努力实现批发市场与产业基础的有机结合，走市场连基地，基地促进市场的发展路子，形成贸工农、产供销一体化的市场发展模式。3、实现批发市场交易方式的创新，向集约型转变。批发市场不是简单的商品中转站。从世界批发市场发展趋势来看，批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和形成价格”四大功能。因此，我国批发市场的发展，必须围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建设成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和
31、统一结算中心。要逐步走出千篇一律的摊位的对手交易模式，积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来，通过建设分市场和连锁经营，实行总经销、总代理，大力开展配送业务等形式来丰富市场交易模式，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式。-20-要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。4、实现批发市场形象创新，向成为优质产品的集散地转变。过去，一提到批发市场，就与假冒伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场表现得更为突出，严重损害了批发市场声誉。近年来，一些市场认识到产品
32、质量的重要性，采取了一些措施，但力度不够，假冒伪劣商品仍然在相当一部分市场中存在。我们正在开展的百城万店无假货向批发市场延伸活动，目的就是提高批发市场中经营商品的质量，在批发市场中逐步杜绝假冒伪劣商品，树立批发市场的新形象。5、实现批发市场制度创新，向投资多元化转变。实践已经证明，批发市场的单一投资主体的管理模式，已不适应批发市场发展的要求。要按照中共中央关于国有企业改革和发展若干重大总是的决定的要求，积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方面发展，通过对现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营管理批发市场。加强联合
33、，是市场经济发展的趋势，各同类市场要通过兼并、联合，扩大市场规模，增强市场的竞争能力和辐射力。 -21-四、项目建设内容和设计方案（一）建设内容本项目为百善小商品批发市场工程建设的续建工程，主要内容包括：建设遮阳大棚53030m；建设门面房240间，2403.38m；建设出入大门2个； 改建街道53030m，为水泥混凝土街道；建设停车广场、物流中心、公共服务、信息咨询等公共场所。1、建设质量监测和检疫系统2、建设信息化系统-22-购物广场经营部董事长经理室财务部物流中心经营部批发市场经营部3、建设仓储和物流系统4、建设商品交易摊位5、建设物业管理系统（二）设计方案1、设计原则（1）经济、实用、
34、安全的原则，高标准、高质量的建筑设计和施工。（2）重视生态环境保护、节约土地资源，力求建筑和生态协调统一。（3）统筹兼顾、量力而行、节约资金。（4）坚持“经济效益至上”的宗旨，规划设计要体现现代化经营方略，强化综合功能效应，体现适度超前意识。2、建筑工程特征（1）地基：放坡开挖；（2）基础：钢筋混凝土基础；（3）整体：标准砖；（4）屋盖：现浇钢筋混凝土梁、板；（5）地面：混凝土；（6）内粉：石灰砂浆、乳胶漆；（7）场地、道路：钢筋、混凝土。3、供配电：本项目建成后，用电负荷不是太大，某县电力-23-序号内容时间2008年2009年1234567891011121231前期工作2施工设计3施工准
35、备4土建、设备安装5其它工程6工程验收7投入使用8基地建设供应较为充裕，能够完全满足项目需要。4、给排水：本项目建成后，采用生产、消防用水合一制。地下水丰富，用水泵打入高位水箱，能完全保证使用。停车场、道路及屋面雨水经斗汇集，排入城镇下管网，生产中产生的少量废水经净化处理，排入污水管网。5、通讯：本项目建设用地位于百善小城镇规划范围内，通讯快捷，完全满足项目需求。五、项目管理和实施进度（一）项目管理项目施工建设期间，由某双阳商贸有限公司董事长丁道祥负总责，并聘用懂施工和设备安装的技术人员为顾问，负责项目施工。市场改造，由当地的村委会负责人任组长，成员由施工技术人员担任。在资金的具体使用上，由某
36、双阳商贸有限公司按施工进度进行拨款，做到专款专用且严把质量关。项目施工结束后，由董事长聘用技术人员进行实地验收。项目建设期，由公司直接-24-与外地批发市场、工业品生产企业等洽谈合作事宜。项目管理机构示意图（二）实施进度本项目建设工期为1年，实施方案是近远期结合，以近期为主，采取逐月建设，逐步完善。项目建设进度表六、环境影响评价（一）项目建设执行的环境保护标准、法规1、建筑施工场所噪声限制（GB12523-90）-25-2、环境空气质量标准（GB3095-1996）3、废水综合排放标准（GB8978-1996）4、建设项目环境保护分类、管理名录(环发199999号)（二）项目的生态评价1、本项
37、目建设地点在百善商品市场东端，项目区整体生态环境良好，附近无任何污染源，大气、水质等均无污染。风景秀丽，总体环境质量较好。2、可能造成的环境影响分析（1）项目建设期可能造成的环境影响，一是挖掘、搬运渣土和运输水泥、黄砂等建材时的扬尘，会造成对环境空气的污染；二是施工时机器设备噪音造成的场界噪声对周边环境的污染。（2）项目施工竣工后运行期对周边环境的影响。按照国家环保总局建设项目环境分类管理名录界定，本项目属“对环境影响很小的建设项目”。因为项目运行基本上不产生废水、废气、粉尘、噪声等不利影响。（三）环境保护措施本项目的环保措施，重点是在建设期。对施工挖掘的渣土要洒水抑尘，渣土和粉尘类建材运输车
38、辆，要用蓬布覆盖，并不得超载，尽量减少洒落污染。对噪声大的设备，尽量避免同时开动，造成噪声叠加，晚7点至早7点时限内，要停止启动噪声40db的机器，以免影响附近居民休息。-26-七、劳动安全卫生和节能（一）劳动安全卫生1、根据安徽省关于加强安全生产的有关规定要求，项目-27-单位必须建立健全劳动安全制度，严格执行国家建设部门和安全部门颁发的安全卫生标准和规程，加强对项目区和本单位人员的安全卫生教育，防止各类事故发生。2、安全卫生设施必须符合国家规定标准，项目单位必须把“安全”作为项目建设的首要任务，强化安全意识，对项目的实施实行全过程监管，杜绝一切安全事故发生。（二）消防设施根据省安全规范，确
39、定本项目应为一级消防单位，在设计施工中，按标准设计、配套与之相适应的消防设施、消防通道，确保消防车辆及时顺畅通过，确保市场内所有人员及时安全疏散。本项目室外室内要合理设置消防栓。建筑间距要留足消防通道，消防设施的设计和施工都必须经消防管理部门审查验收，合格后项目方可投入使用。（三）节能本项目主要能耗为：水、电为了进一步节约能源，降低能耗，减少运营成本，必须采用节能措施，因此无论设备选型、工艺设计还是今后的生产经营，都要在思想上重视节能。本工程采取以下节能措施：1、所有设备采用节能型2、设立专门的能源和材料管理机构检测各阶段节能情况，并-28-制定奖惩制度。八、投资估算和资金筹措-29-（一）投
40、资估算某双阳商贸有限公司改造百善小商品批发市场工程项目投资总额2200万元。具体资金投向为：建设遮阳大棚53030m，投资额200万元；建设门面房240间，2403.38m，投资额630万元；建设出入大门2个，投资额80万元；改建街道53030m，为水泥混凝土街道，投资额190万元；建设停车广场、物流中心、公共服务、信息咨询等公共场所，投资额950万元；其它设施投资额100万元。（二）资金筹措本项目总投资2200万元，全部为项目单位自筹资金。九、效 益 估 算-30-（一）社会效益为实践“三个代表”重要思想和党的十六大提出的全面建设小康社会的伟大精神，加快解决“三农”问题的步伐，增加其他农民收
41、入，快速致富达到小康。同时本项目的建设，对促进地方经济和社会协调发展将起到重要作用，不仅有力地促进了产业结构调整，促进农民尽快致富；同时也可以壮大本公司的经济实力，又可为社会下岗职工和闲散劳力提供800多个就业岗位，维护了社会稳定，是一项顺民心、得民意的富民工程。（二）经济效益主要经济指标：（1）项目总投资：2200万元（2）年均销售收入：1.7亿元（3）客商年创利润总额2800万元（4）项目单位年创利润600万元（5）年均税金1000万元（6）项目投资利润率是27.3% （7）财务内部收益率22.9%（8）项目投资回收期为4.6年（含建设期1年）十、结论与建议（一）结论通过对本项目建设方案，
42、投资估算分析等各方面的反复论证，认为该项目建设符合农村经济发展的需求，方案合理、投资估算准确、资金筹措有保障，项目建成后，它不仅拓宽农村市场，发展农村经济增加农民收入，而且拉动了周边地区的经济繁荣，有效地激活农村需求。为实现小康社会奠定了物质基础和经济基础，促进两个文明建设的快速发展，保证了社会稳定，起到了及其重要的作用，因此本项目是可行的。（二）建议1、项目建设单位要抓紧时机，做好项目建议书的上报审批和自筹资金的落实工作，建立健全强有力的保障机制，争取项目早日开工建设。2、建议采取议标形式选取优秀施工单位、选择优秀的设计、施工和监理单位实施本项目，确保工程按期完成发挥效益。3、本项目的建设符
43、合国家的产业政策和投资方向，属国家扶持的服务业项目。建议上级有关部门根据实际情况给予相应的资金支持和政策倾斜。目 录一、总论1（一）项目概述1（二）项目申报依据3（三）项目单位概况4（四）项目提出的背景4二、项目建设的必要性和可行性7（一）项目建设的必要性7（二）项目建设的可行性10三、市场需求分析14（一）某市三产服务业的市场需求状况14（二）农村商贸流通服务市场需求分析14（三）国内外小商品批发市场的形势预测16四、项目建设内容和设计方案20（一）建设内容20（二）设计方案20五、项目管理和实施进度22（一）项目管理22（二）实施进度23六、环境影响评价24（一）项目建设执行的环境保护标准、法规24（二）项目的生态评价24（三）环境保护措施24七、劳动安全卫生和节能26（一）劳动安全卫生26（二）消防设施26（三）节能26八、投资估算和资金筹措28（一）投资估算28（二）资金筹措28九、效益估算29（一）社会效益29（二）经济效益29十、结论与建议30（一）结论30（二）建议30
