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1、关于“嘉和城市名品”户型建议贵州华语堂策略机构2010627华语堂户型设计观点一：户型设计，始终是提高住宅产品竞争力的核心手段之一。谁能设计出零缺陷的户型，谁就具备了赢利的稳定前提。在区位、环境等因素不可改变的情况下，户型设计具有四辆拨千斤的功效。户型设计在房地产行业来说，属于公共课题，各家房地产开发公司也好，设计机构也好，有系统营销策划及销售代理能力的机构也好，随着市场环境的变化和提升均付出一定的时间、资金、人力物力进行研究，出现“户型同质化”的现象是显然的，力争突破“户型同质化”，实现独有的创新性可能是也可能是唯一的一个研讨方向。就楼盘面向市场竞争而言，除了营销战略及技术手段的竞争外，关于
2、产品的竞争，有两个核心点：一是区位、包括项目园林景观及物业管理功能在内的环境方面的竞争；二是具体户型产品的竞争（主要也是两点：1是户型比例，户型大小涉及总价问题，直接类分客户；2是户型功能，功能的舒适性、合理性、人文性、创新性，直接制约营销机会） 因此，在检讨“嘉和城市名品”的户型设计上，户型比例、户型功能是必须要考究的两个具体问题。那么，怎样考究或考究户型比例、户型功能有依据吗？华语堂户型设计观点二：户型的价值与小区布局、容积率、单元平面、楼层、景观朝向都有关。好户型应符合专业性、合理性、市场性三大评判标准：专业性即符合中国住宅标准；合理性即符合人居标准；市场性即满足民俗标准。 1、专业性标
3、准住宅户型分类表 住宅套内面积标准户型分类户型面积（） 豪宅3室2厅1工3卫户型性能标准豪宅大户型中户型小户型服务阳台进深（M）1.21.21.21.0储藏间使用面积（）4.03.01.0厨房使用面积（）8.06.04.03.0厨房净宽（M）2.11.81.81.5厨房厨具操作面长（）3.02.72.42.1单间卫生间使用面积（）3.52.0双卫生间总使用面积（）8.07.06.5三卫生间总使用面积（）10.09.0层高（M）3.13.02.92.81501804室2厅1工3卫2002405室2厅1工多卫250350大户型2室2厅2卫85953室2厅1工2卫1301504室2厅1工2卫2503
4、50中户型2室2厅1卫75853室2厅1/2卫901204室2厅2卫110130小户型1室1厅1卫35452室1厅1卫55653室2厅1卫7080 产品分类有别墅、洋房、公寓等分类；产品形式有小区步梯房、小区小高层、高层建筑、超高层建筑等形式；而对于户型分类，如上所述主要由四种分类组成。根据上述表格，可对照检讨“嘉和城市名品”的户型比例及户型功能，以检索其户型类分的定位。2、合理性标准（1）功能分区要合理住宅须具有八大使用功能和三类居住空间，如表：八大使用功能起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习、阳台三类居住空间公共空间：客厅、餐厅、观景阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间服务空间
5、：厨房、公卫、工人房、储藏间、服务阳台 这八大使用功能和三类居住空间必须动静分区：客厅、餐厅和厨房为动区，应靠近入户门；卧室为静区，应比较深入；动静之间的卫生间应方便使用，室内交通应尽可能便捷。客户购房时对户型各分部的关注点及其先后顺序华语堂策略机构总结多年的一线经验，总结得出客户购房时对户型各分部的关注点及其先后顺序为：客 厅：方正好用（面积、家具布置考虑）主卧室：面积、采光的合理性、私密性餐 厅：相对独立、通风采光厨 房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐秘性次卧室：做书房、客房均适宜阳 台：休闲性、观赏性、实用性（2）各功能空间尺度要舒适功能空间要求客厅宽敞明亮、通风，有好朝向、好景
6、观开间不小于3.6米，深度开间比不大于2：1要留出摆放家具的稳定、足够的空间卧室主卧好朝向，开间3米，面积12，带主卫；次卧8餐厅餐厅和客厅宜相对独立，既有联系又有分隔厨房厨房紧邻餐厅，带服务阳台卫生间净宽1.6米阳台保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明（3）面积比例适宜 除大户型豪宅外，如何经济、有效地安排各功能房的面积比例是户型设计中应关注的主题之一。比例安排的要点包括：各室具有与其户型相匹配的比例；大户型不应出现过小房间；主卧要明显大于次卧；三房客厅与卧室的比例应把握在1.5：1以内（5）户型与定位一致 同样是一个平面，但小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求
7、不同，功能、布置也会不同。（4）通风采光良好 室内做到四明：明厅、明房、明厨、明卫。公共空间应做好电梯厅、楼梯、消防楼梯、公共走道的通风采光。根据合理性标准的六大标准，来对照检讨“嘉和城市名品”每个户型的功能是否齐全，是否合理，以检索其户型可能面临的市场风险及调整的方向。（6）各空间合理性要求客厅空间独立：客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙；方正开阔：方正完整，实用的布局；开间3.6米，但5米；长宽比不应失调：深度开间比不宜大于2：1；入口玄关：入门厅是内外的空间过度，要保障私密性。餐厅相对独立：餐厅和客厅空间相对独立，既有联系又有分隔，至少要有两面墙夹一角；与厨房既有关联又独立成区：西式厨房
8、与餐厅在空间上可以实现一体化。厨房应靠近餐厅；离大门不要太远（进出杂物多）；直接连接生活阳台采光通风；厨具按洗、切、烧的顺序合理布置；有一定长度的柜台摆放电器、煤气灶、洗菜盆等设备；厨、厕最好不要紧邻。主卧室扩大主卧室面积，房间进深可以适当增加；有好的朝向，比客厅的南向要求更甚；大户型的主卧应带专用卫生间；衣帽间的出现，使其布局更为灵活。次卧室面积宜大于10；按照起居方便的要求，位置要求深一些。卫生间应有明窗通风和采光；公卫要厕浴分离、干湿分离；如只有一个公卫，应与主卧更近，要避免不必要的穿厅越室。储藏室（工人房）对于面积标准较高的户型应设储备空间；全封闭式独立进入式空间，面积在3以上。阳台（
9、露台）保证客厅有良好的视野和采光；如客厅不设阳台，而在其他卧室设阳台，则生活中的晾义、休闲将通过该室而干扰其生活的私密性。（3）市场性标准 受中国传统文化的影响，中国人购房都比较讲究风水。除了看大环境的风水外，买房人对具体户型的门、房也有诸多关于风水的挑剔，如果犯忌，则可能会引起讲究风水的客户的不认同，所以在户型设计时应考虑到这方面的要求。部位风水要求门大门在户型设计中应讲究避让；大门不要正对电梯或楼梯；大门不要直对长走廊；大门不能正对厕门；大门不直对客厅落地门窗；厕所门不与厨房门相对；其他室门尽量不相对；门不对灶。房横梁不要压顶；水龙头不要冲炉、灶。 户型风水要求总结：利用本章节三个标准（专
10、业性标准、合理性标准、市场性标准）检讨“嘉和城市名品”，可发现其不专业、不合理、不市场的些须细节，其调整方向也显见。华语堂户型设计观点三：户型决定楼盘价值，打造地产项目的户型竞争力。1、向跃错层要空间：客厅或卧室跃错层设计：同样的层高，但室内空间更灵动，且能更好地干湿分区、动静分离。2、向布局要面积：室内无过道，面积零浪费，即使是小户型也有面积合理、好用的厅、厨、卧、卫。3、向设计要和谐：满足年轻人与老年人同居一室的不同居住需求，兼顾家人间开阔而私密的空间需求。4、向细节要舒适：或近户门处辟小块面积设立鞋柜和衣帽镜，或厨房连接生活阳台，照顾人们的生活习惯。5、向阳台要延伸：充分利用阳台，既可以
11、合理增加套内面积，又不影响建筑物外观的整齐美观。6、向传统要吉利：厅堂居中设计，暗合中国传统民居阴阳平衡的住房之说。依据上述华语堂户型设计观点、三大标准体系及六个户型价值设计的方向来检讨“嘉和城市名品”，我们发现，其调整的部位比较多，从某种意义上讲，应当推翻此次方案设计，按照上述标准重新进行户型方案设计。按照都匀嘉和房地产开发有限公司高层决策团队的意图，此次户型调整方案只是“微调”，则按照我司对户型设计的观点和市场总结，做出如下调整意见：1、户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题只有满足了消费者需求的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先应该站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视，而不
12、应站在技术角度、单纯从建筑结构出发。华语堂户型设计调整四大要诀2、总价的高低是决定户型位置分布的基本原则位置最好的地方设置总价最高的户型，位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的可能是积压或低价低利润。3、扩大户型设计的适应性，服务于不同的家庭类型除面积大小的多档次外，不同家庭结构的户型区别为：服务“核心家庭”的户型应精致小巧；服务“两代居家庭”的户型应该优雅浪漫，为“三代同堂家庭”提供的住宅则应该温馨亲切。4、提前考虑“两次设计”需求，满足户型灵活空间分隔第一次设计完成建筑设计；第二次设计由住户根据各自的生活习惯和各时期的生活需要参与设计
13、，如通过轻质隔墙、推拉门、组合家具等，进行灵活空间分隔。一、从项目整体定位的高度来审视户型 1、项目地块处于都匀最佳位置，其理由为： （1）地处剑江河畔，而且是传统城区中心的剑江河畔，放眼都匀，由此两项优势之地，仅此一隅！（2）地处文峰公园，直线仅剑江一隔，而且是全景式零距离触摸文峰公园！（3）文峰公园内文峰塔，其精髓之人文背景是都匀人所共知且人所共趋的景观，与项目零距离全景式接触！ （4）每一个地方，都有市民梦中一居之所；项目地块，是都匀人几代人都梦想居住之地，都匀人公认此地块就是都匀的龙脉所在，更有人绘声绘色地说本地块就是都匀龙的眼睛！仅上述原因，“嘉和城市名品”肯定是都匀最尊贵的地块，其
14、商品房作为都匀的最高价，也是市场会认同的。那么，取值多少，作为最高价呢？ 根据市调，都匀房产市场目前最高价为“江城”项目，最高价达4386元/；比邻本项目之“金麒麟财富华庭”的最高价目前为4100/，对比这两个项目的最高价，“嘉和城市名品”的定价应考虑起价（噱头价）在4500元/，而均价应达至5200元/或以上。2、根据上述，我们在预算户型比例之总价控制上，按照均价5200元/来进行检讨：户型编号户型套型建筑面积（）预测总价（元）A13室2厅2卫119.17619684A23室2厅2卫123.65642980A33室2厅1卫104.85545220A43室2厅3卫126.20656240A53
15、室2厅3卫144.30750360B13室2厅1卫109.00566800B23室2厅1卫87.90457080B33室2厅3卫126.90659880B42室2厅1卫81.60424320B53室2厅2卫115.14598728B63室2厅2卫128.36667472如表可分析：（1）总价最低之B2、B4户型处于本项目最佳位置（临景临街），不符合华语堂户型设计调整四大要诀之2，因此建议放大此两大户型面积； （2）总价在60万元左右，我们认为价值与项目地段较为匹配，因此，其户型比例可按照此比例执行，如能略为压小一些，则更加理想； （3）其户型功能设置上，几乎没有工人房，A3、 B1、 B2三房
16、户型仅有一个卫生间，不符合项目整体定位的品质要求不相匹配。二、户型具体“微调”建议 1、关于A1户型的调整意见：调整前（119.17，3室2厅2卫，无服务阳台，中厅明显过长）中厅过道太长，狭长就显得过于浪费。厨房无服务阳台，居于3室户型来说，品质不高卫生间离其他居室太远，入户即见厕所，不合理调整后（119.17，3室2厅2卫，有服务阳台，中厅合理）最小房间为24003300，可做书房，亦可做卧室，其3300的尺寸足够使用。餐厅面积为26001800，足够使用；厕所开间为1800，足够使用。厨房具有服务阳台，这是第二大卖点，且厨房面积为27002700，足够彰显该户型的品质及实用。首先，119.
17、17的户型有四室空间，这是一大卖点 2、关于A2户型的调整意见：调整前（123.65，3室2厅2卫，厨房略显小，无特色）65万元以上的住房，无价值性特色体现，略显不值。服务阳台宽度为2400，采光尺寸为1200，不够大气。入户即直遇厨房门，且厨房可用长度显得略短。调整后（121.85，3室2厅2卫，厨房大气，错层特色）此处开门直接减少该户型面积1.8左右，其面积概为121.85更为合理，其总价也略为低一些。调整后，餐厅保证有18002400，亦满足布局需求。该处建议用错层处理（三步错层），增加本户型的灵动空间从而提升品质。厨房增大为27002700，阳台采光为1500，厨房及服务阳台显得大气而
18、提升该户型价值。 3、关于A5户型的调整意见：调整前（144.30，3室2厅3卫）该户型本身处于本项目不能观剑江景的位置，建议增加其赠送面积，总面积减少后一方面便于客户接受，更便于公积金贷款客户做下单决定，因为户型本身作为复式楼，具有一定的诱动性。 4、关于B2、B3、B4户型的调整意见：首先，建议取消B3复式设计，改为平层设计，因此涉及调整B2、B4户型。B2调整前（87.90，2室2厅1卫）户型异形，且客厅底端开门，显得更为大大削减了本户型的品质和价值。B2调整后（100.50，3室2厅1卫）调整后，总面积概100.50，关键是户型趋于方正实用，拥有临街并能享受剑江景的卧室有两间，同时符合
19、好位置高总价的要诀。B3调整前（126.90，复式设计3室2厅2卫）明显浪费过大，两个黑卫，对于总价超过65万元又没有明卫，又只有3室可用，厨房又小的户型，客户会难以下单。B3调整后（与B4合并为120.93，平层设计4室2厅2卫）即使是没有解决两个黑卫生间的问题，但总体空间布局出现4室的结果，120平米的户型有4室的设计，也是销售噱头之一。当然，如能考虑牺牲该项目总体面积的情况下，本户型还能设计出明卫及大厨房。特别说明由于时间仓促，且调整任务尚不明确，暂且只能做如上微调。但根据我华语堂对户型设计的观点和总结，如切实按照各项标准和预测未来畅销于市场的户型，充分考虑项目品质打造的任务等角度出发，建议全部推翻此次方案设计，在重新设计的过程中，纳入以下观点来进入设计： 1、户型设计围绕“要卖5500元/”的考虑做总体布局；2、每个户型均考虑适大的入户花园，或错层等能增加空间灵动的户型要素；3、可考虑多个复式设计（可将B1、B2考虑复式设计），其余尽量考虑错层设计； 4、将110作为本项目主力户型，考虑电梯及公共过道通风采光，虽牺牲部分面积，但价格可拉升至5500元/以上，这不愧于真正龙脉地块的价值所向，更无愧于“嘉和”品牌的塑造和提升。
