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1、房地产基础知识4一、房地产的概念房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权（注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。）房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业；归属为生产和消费提供多种服务的第三产业。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物;归属对初级产品进行再加工的部门，
2、属第二产业。两者既有联系，又有区别。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)从实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)
3、二者价格构成不同。二、房地产的特征房地产的自然特征房地产的经济特征房地产增值房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期 b)资金密集性 c)相互影响性 d)易受政策限制性 e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。三、房地产的类型按用途划分：房地产住宅的层数划分的规定：房地产土地的使用年限是如何确定的？按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层l多层住宅为
4、4-6层l小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层l16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。三、房屋建筑结构分类标准 类 型 内 容 1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。3钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、
5、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物。4混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造。5砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的。6其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等四、房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）五证两书房地产证房地产市场(一级市场二级市场三级市场) 房地产产权土地使用权三通一平七通一平红线图（宗地图）总用地面积建设用地面积（净用地面积）总建筑面积容积率建筑面积建
6、筑覆盖率（建筑密度）绿化率绿化覆盖率房屋销售面积套内建筑面积套内使用面积公共建筑面积实用面积层高 净高公摊面积得房率道路用地道路红线玄关期房现房毛坯房业主委员会会所的功能和建设档次入伙契税2、房子的种类安居房 经济适用住房使用权房 产权房商品房集资房公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅房改房1、常用名词五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；
7、一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收
8、益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图（宗地图）: 按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设
9、用地范围内的土地面积；总建筑面积：在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积
10、之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合
11、保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；实用面积：是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求
12、，通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高：指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。得房率：指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。道路用地 ：指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线
13、 ：指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 玄关 ：登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之
14、中的房地产项目。现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房指：没有装修的房。业主委员会：指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。会所的功能和建设档次：可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能
15、力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。入伙：指业主领取钥匙，接房入住。契税：在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。二十一、公共区域的水电费如何
16、摊销？对于高档住宅，根据城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(国家计委、建设部1996第266号文件)的规定：公共区域的能源费用可以计入物业管理成本，作为物业管理费的构成部分。对于普通住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费项目进行收费，但可按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并计取。但是，小区的路灯费用不能由住户承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。二十二、购房知识：几楼的房子最容易转手？二手房的交易行情是购置新房的重要参照，那么，目前市面上什么楼层的房子其再次交易的能力最佳呢？跟新房一样，二手房的好楼层指的是2至6楼，需要说明的是，从目前的市场需求
17、来看，在前几年修建的大量9层高的无电梯多层房中，余下的四个楼层，1、8、9是比较差的楼层，7楼是“勉强可以接受的楼层”，考虑到采光、卫生、潮湿度等因素，除了行动不便的老年人，一般人宁可选择8楼，也不愿选择1楼，当然，有较强商业功能的1楼除外。对那些8楼或9楼的房主来说，有一个利好的因素勉强可以告慰：如果是在顶楼，如果不漏水的话，还是可以得到热衷屋顶花园者的认可，尤其是一些年轻的买主。二十三、买了经济适用房 还能拿补贴吗？有读者询问：“购买了经济适用住房，还能再拿住房补贴吗？”为此，这期我们特将集资建房和经济适用住房做以对比，希望能对读者购买经济适用住房和集资建房时有所帮助。集资建房与经济适用住
18、房涵义不同集资建房与经济适用住房相比，他们之间既有相同点，又有不同点。其相同点主要表现在集资建房完全享受经济适用住房的优惠政策，而且在供应的对象上与建设标准方面也是一致的。但是两者也有不同点：1、 产权性质不同：集资建房与经济适用住房的产权不同。集资建房有两种产权：经济适用住房产权和房改房产权，即：如果职工按照房改政策购买了集资建房的话，那么其产权性质属于房改房产权，但如果购买的价格高于当年的房改成本价的话，那么其产权性质为经济适用住房产权。2、 价格不同：由于集资建房的合作社与社员之间在住房问题上不存在买卖关系，而是集资合作建房的关系，因此，集资建房不存在销售问题，社员可免交部分税费，所售价
19、格只是建造房屋的价格，不包含利润；而经济适用住房的价格之中包含3%的微利，即房屋建造成本价格再加3%的利润构成买了经济适用房，仍能获得住房补贴其实北京市政府早在1999年就在北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知(京发199921号)中提到住房补贴发放的对象：“无房和住房未达到本方案规定的住房面积补贴标准的职工(含离退休职工)，按经济适用住房价格或市场价格购买住房(包括新建经济适用住房、腾退的可售公有住房和商品住房)，均可按规定申请住房补贴。”也就是说，职工即使购买了经济适用住房和商品房，按规定，仍可获得住房补贴。另外，购买了再上市的已购公有住房的职工，仍属无房户或者未达标
20、户。已购公有住房再上市后，由于已补交了土地出让金和相关的税费，所以其产权性质已为商品房产权，也就是说无房或未达标的职工，如果购买了再上市的已购公有住房，按规定仍可获得住房补贴。十二、均价到底是个什么价儿？有关人士为您答疑解惑以前，发展商无论是参加展会，还是打广告时，使用的价格多数都是起价。自从有些房地产发展商为吸引客户在起价上“做秀”后，越来越多的买房人便不再对一个项目打出的低“起价”动心了，于是，许多精明的发展商在项目推广时多采用了“均价”这个词。“均价”顾名思义当然是这个项目的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但近来有人发现，用标着的“均价”来买房，也买不到合适的，往往想买的房子与打
21、出的“均价”也有很大差距。这到底是怎么回事儿？均价到底是怎么样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，即(最高价最低价)2得出的，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得合理利润的价格。一个项目在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个项目销售价格控制的一个重要标准，是这个项目售价的加权平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则是根据各
22、个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就会高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。怎样看“均价”？一些细心的买房人发现，自己看重的房子，户型朝向比较一般的，往往也与均价相差较远，这是怎么回事儿？是不是发展商在“均价”上也做了手脚？其实，发展商在均价上大做文章是没有必要的，计算两套价格，费时又费力，不划算。但由于现在市场上项目太多，竞争得太激烈，为了吸引“眼球”，一些发展商在项目推广时，打出的均价并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其
23、中“均价”最低的那栋楼的价格。因此，你在挑房时就会产生与均价相差较远的感觉。有人会说，这与原来打出的低“起价”不是一样吗？当然不一样。发展商打出的“起价”的套型，在整个社区中只有几套这样价格的房子，且是所有单元当中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光最最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有项目原本就没有这样价格的户型，仅仅为吸引客户的光顾。而低“均价”则不同，这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。因此，买房人如果是价格当先者，大可以考虑它。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位
24、于4层或5层；高层塔楼在6层8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%8%，塔楼是在15%20%之间。十三、什么是房地产登记？房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可
25、以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。十四、什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？国务院发布的关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有
26、永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。十五、什么是印花税？购房者如何纳税？印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在中华人民共和国印花税暂行条例中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体
27、地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额适用税率。3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注
28、销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。十六、什么是契税？购房者如何纳税？契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换
29、房屋及土地使用权的单位和个人交纳。2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的契税暂行条例，规定契税税率为3%5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为4%，目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收。十七、什么是公共维修基金？购买公有住房时公共维修基金如何交纳？公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米
30、26元的标准交纳公共维修基金。从2000年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房人按成本价基价的2%，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%的比例，筹集公共维修基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。十八、物业管理公司与业主的维修责任如何划分业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主
31、体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。十九、业主委员会应如何成立？业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员
32、会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。具有较多业权份额的业主，在业主
33、委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权也应占有相应比例的委员名额。如某物业30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。二十、小区绿化面积的标准是多少？绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：1、小区要封闭管理。
34、保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。2、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。4、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。一、住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结
35、构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。(2)砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。二、什么是使用率？什么是实用率？住宅套内净面积即使用面
36、积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。三、怎样计算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反
37、映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等
38、。四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。(3)住宅的层高住宅的层高
39、是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有
40、所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)
41、也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(
42、放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计
43、算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑
44、物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面
45、积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？某客户问：什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？销售人员答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将
46、该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。八、商品房的销售面积如何计算？按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京房地权字1998第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面
47、积之和一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+公
