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1、广西来宾某住宅小区房地产项目建设可行性研究报告 项目概况项目概况一项目名称住宅小区项目二建设单位中兴房地产开发有限责任公司单位法人 三建设单位简介房地产开发有限责任公司成立于2006年11月8日公司地址位于新兴北路号法定代表人公司注册资本金为人民币壹佰万元注册号为经营范围房地产开发与经营商品房销售四建设性质新建五建设地点新兴北路号六项目建设内容及规模拟建住宅小区设有住宅楼商业区地下停车库等规划建设用地面积为2795748m2实际建设用地面积2338025道路建设用地面积457723 m2容积率为37总建筑面积为10534723m2其中住宅建筑面积6974215 m2商业及配套建筑面积16764
2、77 m2地下车库1842799 m2架空层面积41232 m2项目共建设9栋住宅楼房和6个商业区其中4栋为32层的高层住宅楼4栋为18层的高层住宅楼1栋为10层的小高层住宅楼并建地下人防工程和停车库项目总投资1505637万元二设计依据一有关法律法规中华人民共和国城乡规划法2007年中华人民共和国土地管理法20048中华人民共和国环境保护法1989年中华人民共和国环境影响评价法2002年中华人民共和国固体废物污染防治法修订2004年中华人民共和国环境噪音污染防治法1996年中华人民共和国水污染防治法修订2008年建设项目环境保护管理条例1998年二有关规范规程及标准民用建筑设计通则 GB50
3、352-2005 建筑结构荷载规范 GB50009-2001 2006版 混凝土结构设计规范 GB50010-2002 建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 建筑抗震设计规范 GB50011-2001 2008年版 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2008 建筑给水排水设计规范GB50015-20032009年版民用建筑电气设计规范 JGJl6-2008 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003 汽车库修车库停车场设计防火规范GB50067-97广西居住建筑节能标准市城市总体规划2008-2025第二章 发展规划产业政策和行业准入分析一发展规划一自然概况位于中部
4、素有桂中之称地理位置在东经1082411028北纬23162429之间市域东西横距2021公里南北纵距1343公里总面积134万平方公里总人口25274万境内壮汉瑶等10多个民族和睦相处少数民族人口占748是大西南出海通道重要枢纽区位条件交通条件资源条件配合良好有着较好的产业基础将成为广西重要的以能源特种冶金建材等为主的重装备制造业基地市的建立是桂中发展史上新的里程碑是桂中改革新的起点有着重要的现实意义和深远的历史意义合理划分桂中地区的行政区域促进区域经济中心的形成和发展具有十分重要的意义市政府驻内位于桂中平原湘桂走廊尾部东西横距84km南北纵距875km土地面积为43642k人口9614万人
5、工业生产已形成规模经营制糖发电冶炼建材造纸煤炭开采已成为主要工业支柱产业主要企业有冶炼厂东塘集团迁江糖厂桂中水泥厂东江煤矿八一铁合金厂等2002年地级市成立以后发展较快城市布局趋于合理逐步形成以河西为主的工业开发区及开发区凤凰镇迁江小平阳平阳镇等工业相对集中区城区交通运输比较发达火车站有直达外省的上海广州武汉及区内南宁柳州桂林的旅客列车国道322南柳线县境路段长34km南柳高速公路通过区域全市已形成以市区为中心通向各限时乡镇的公路网水路交通以红水河为主枯水期可航行120t级驳船成为内煤矿外运的一大通道华侨投资区作为一个全新的城区已纳入市总体规划区域面积55平方公里总人口1498万人同世界上34
6、个国家地区有着广泛的亲缘关系海外侨胞5456人按照规划华侨投资区将建成商贸物流金融保险高新产业旅游观光科教文化外向型工业为一体的现代化新城区是市对外开放的窗口项目附近区域没有大型的污染企业市主要历史文物为麒麟山人古遗址位于桥巩乡合隆村麒麟山卡母洞于1958年公布为广西文物保护单位该古遗址距项目约15km本项目评价范围内没有需要特别保护的文物古迹 随着地级市市的设立在市党委和政府的管理统筹下全市经济快速发展各级领导干部专业人才大量引进设市后大量引进的人才对市的发展做出了应有的贡献今后市的的快速发展也离不开这一大批优秀人才居住是职工基本的生活需求为了稳定现有的队伍进一步引进优秀人才加速市的经济建设
7、建设本项目是非常必要的同时也能改变市人民居住条件 本项目正是在这样的背景下被提出来的本项目由广西市中兴房地产开发有限责任公司建设销售采取面向社会销售方式实施该项目建成后有效的解决市人们及周边县市人们的住房需求对整个市的社会经济发展具有重要的意义从规划到建设都是为了满足市经济不断发展和随之而来的中心城区人口不断增加的需要二产业政策分析房地产产业政策是房地产发展的指导性政策对区域的房地产业进行宏观调控房地产产业政策的运行包括政策制订实施 评价反馈和调整5个阶段必须尊循一定的的规律在分析房地产业和产业政策特征的基础上探讨我区房地产产业的内容特征基本逻辑基本要求和发展趋势 近几年我国房地产产业发展迅速
8、产品产出持续扩张国家产业政策鼓励房地产产业向高技术产品方向发展国务院也发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见支持房地产开发企业积极应对市场变化强化地方人民政府稳定房地产市场的职责加强房地产市场监测等等以促进房地产市场的健康发展 省房地产起步较晚近几年投资处于稳定增长状态同时总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征虽然增速有所下降但是房地产开发投资额在全社会固定资产投资中所占比重有所上升从商品住宅的投资类型结构看商品住宅投资在投资总额中所占比重保持平衡投资增带波动较小 居住面积的改善再加上我区城镇化进程的加速城市化年递增的比率大于11城镇人口的不断增加以及每年GDP以高于10的速度增长这些
9、因素必然会促使我区对房地产的需求持续增加三市房地产市场分析及预测1市房地产的发展及现状 市是2002成立的新的地级市房地产开发起步较晚商品房小区配套设施不够完善小区建设的环境品质不如人意住宅商品房建设标准不高在房屋的设计和建设过程中往往忽视采光通风和建筑的美学效果未能真正体现以人为本的理念但随着中国东盟自由贸易区的建立和强市富民方针的实施全市经济发展迅猛国民生产总值呈快速上升趋势城市发展稳中有进尤其是市政府加大城市建设力度进行大规模的旧城改造极大地推动市房地产的蓬勃发展2009年市房地产业健康发展完成增加值9 07亿元比上年增长162商品房竣工面积4377万平方米增长183商品房销售面积515
10、6万平方米增长314商品房销售额731亿元增长217目前市房地产市场运行具有如下特点1房地产发展迅猛投资额逐年递增占全社会固定资产投资的比重基本保持了连年增长 2商品房供需两旺空置率低2002年以来市商品房竣工面积和销售面积不断攀升商品房销售仍是以预售房形式强售2009年市商品房年空置面积较低空置285远低于1015的国际警戒线房地产市场泡沫成分较少3住宅销售价格呈逐年上升趋势价格走势稳中有升4近年来随着市房地产业的飞速发展楼宇外形设计颜色搭配和园区绿化设计等细部特征已逐渐在市房地产市场上得到关注随着广大消费者在消费时越来越理性和成熟市民对生活质量的要求也越来越高这也迫使开发商必须不断提高产品
11、品质以适应消费者由居住型和舒适型发展2市的市场需求预测市作为新兴的地级市在市委市政府领导及市人民的努力拼搏下市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩城镇居民收入进一步增长人民生活质量不断提高人口不断增长给市的房地产带来了前所未有的机遇大部分消费群体都希望拥有属于自己的住房不仅如此随着人们对居住条件要求越来越高良好的居住环境经济实用的户型结构价格适中的住房能够极大地刺激消费者的购买欲望开发舒适美观具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区具有广阔市场前景1新建商品房供求结构情况 2009年市的房地产开发投资保持快速增长商品房销售面积大幅增长销售价格上扬较快全市商品销售面积5156万平方米每平方米综合
12、销售价格2650元同比增长457究其原因是因为全市当前还处于城市建设发展初期2008年同期基数小房地产投资增幅大2新建商品住宅购买对象情况随着市经济快速发展和花园城市建设步伐的加快市市区的居住和投资环境不断改善特别是区内其他地市的人士纷纷来该市就业和投资外地居民购房的比重逐年上升从购房的目的分析以自住为主但置业投资的比重逐年上升3市商品房价格的趋势2001年以来市商品房开发与上年相比销售面积逐渐增长房价稳中有升交易价格曲线持续走高5市房地产发展的有利条件城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间市现有人口25015万人其中城区人口约28万人成立地级市以来外地涌入市经商的人口不断增加随着城乡居民
13、可支配收入的提高人们的居住观开始由有房住向住得宽环境好的方向发展从总体上看市房地产市场的发展逐渐趋于理性并已开始进入最佳发展期2011年市房地产市场将会延续上年的发展势态建设用地分析一场址选择该地块位于市新兴北路246号用地四周建筑几乎均为建筑质量低劣的天地房民宅环境不佳但此地段由于老汽车站的存在人口密集用地南侧的新兴北路为城市主要干道交通便捷东侧为柳来路延伸区域现状为土路但随着城市道路的改造完善交通便捷程度将进一步提升项目北侧紧邻草鞋沟拥有230米滨水带滨水绿化面积超过8100平方米可先做滨水景观设计共同成为草鞋沟景观整治的重要组成部分随着景观环境的改造地块区域的居住生活环境在不久的将来会有
14、更大的提升二项目建设条件一地形地貌地质市位于广西中部北纬2319-2604东经10824-11028北面环抱广西工业重镇柳州市东北与湘西南交界西北与黔东南接壤东临桂林市梧州市西毗河池地区南与南宁地区贵港市相连居于西南华中各省与华南沿海的连接带上是建设大西南出海通道不可缺的有机整体市城区在境内境内以石山峰林过渡到平原为主北西部多为岩溶峰林洼地南部为峰林谷地东部为孤峰平原及红水河沿岸阶地是典型的岩溶溶蚀地貌大部分地区地势在海拔200m以下一般丘陵海拔在100m左右河谷阶地海拔在70100米二气候市属南亚热带季风气候区北回归线从南缘经过具有典型的亚热带季风气候特征其气候特点是气候温暖雨量充沛太阳辐射
15、强日照充足雨热同季干湿季节分明无霜期长全地区年均日照1325-1734小时年平均气温在18度至21度左右年降雨量1225-1942毫米之间年均无霜期为332天58月以东南或偏南风为其余月份以北风或东北风为主由于无霜期长对本项目施工有利但夏季多暴雨天气炎热给施工造成一些影响三地震市地处较为稳定的华南地区至今地震震级小于55级本区域构造运动相对较为微弱周边地区的地基相对稳定据中国地震烈度区划图GB18306-2001柳江地震动峰加速分区小于005g地震烈度为6度根据城市道路设计规范CJJ37-90及建筑抗震设计规范GB50011-2001可不考虑地震设防根据场地地形地貌和岩石土特征对建筑抗震的影响
16、综合评价本拟建工程场地属于可进行抗震建设的一般场地四给排水1给水系统商业与生活用水由市市政给水管道提供整个小区分两路DN200引入在小区成环状布置保障供水的安全性室内给水直接由市市政供水管网统一供水采用分区供水方式市政供水压力按03Mpa考虑2排水系统项目建设用地范围内的雨污水排放采用分流制排放体制分别排入市政污水和雨水管网一层以上采用重力排水污水经化粪池处理后最终排入市政污水管网雨水经收集后排入市政雨水管网供电负荷等级一级负荷疏散照明消防水泵消防控制室设备消防电梯等二级负荷生活水泵普通电梯三级负荷住宅用电商铺用电供电电源及电压等级本工程采用10KV电源环网供电由市政10KV电网引来一路电源经
17、变电所变换成380220V供住户使用五场地条件拟建场地四周地形平坦开阔平缓不存在滑坡崩塌等不良地质作用该场地属于覆盖型岩溶平原区北临草鞋沟南接新兴北路西侧500米为维林大道东侧临来华路本项目场地相对较为平坦有足够的场地供施工时堆放材料及搅拌物料施工队伍的用地也很容易解决六建材本项目所需的材料均可在本地解决水泥可在柳州市合山市直接从厂家购入钢材可由柳州钢铁厂直供木材可通过本地木材公司或木材供应站购买本地沙石资源丰富可通过由当地企业组织人员开采供应七通迅电信网络及移动通迅信号已覆盖项目区项目建设所需出口信号可由本市信部门提供工程技术方案一建筑设计方案建筑作为现代经济社会建筑业发展的一大主流是经济发
18、展的标志它正在不断的改变着城市的经济结构与城市景观一地块概况本项目用地使用性质为城镇住宅兼批发零售用地本地块位于新兴北路246号南临新兴北路东面50米为柳来路西面500米为维林大道周围民房低矮该地块地势平坦规整交通便利紧邻市近期将启动的引河入城工程的景观河草鞋沟区域位置极其优越二规划理念如今人们都向往绿树成荫高山流水单纯的物质生活已经满足不了当今人们的生活需要崇尚自然是一种达到物质和精神平衡的状态这种平衡是高尚生活所追求的一种境界本项目地理位置优越紧邻草鞋沟拥有230米滨水带滨水绿化面积超过8100平方米这一优秀的亲水自然景观为打造本项目成为一个集居住购物商务休闲餐饮娱乐文化于一体的区域标志性
19、社区提供了充分的条件项目地处市老城区人口密度大打造市民广场为市民提供一个休闲活动场回馈城市空间通过社区景观文化生活空间营造和谐健康的社区氛围使居民生活在和谐友善积极上进健康乐观豁达的氛围中使生活更闲逸更幸福更健康三总平规划合理划分功能分区组织好不同的交通流线使建筑与景观资源相互融合是整个规划设计的重点在规划中建筑以点式高层建筑为主在用地东南角面向新兴北路设置一处中型集中商业区其退后用地红线近40米形成尺度舒适的活动广场既可作为商业推广宣传等活动的场所也是老城区市民公共交往与公共生活的绝佳场所用地北侧布置32层的高层住宅而东南部分和中部则布置1018层的住宅较小的体量为商业内街的行人营造更舒适亲
20、切的空间尺度小区景观节点独立于商业网络之外营造出静谧的居住环境滨水景观小区景观节点组成贯穿小区的景观轴线站在小区主入口内部景观一览无余设计中形成了商业和住宅相互依存但又各成体系互不干扰的格局整个小区的规划结构完整建筑布局合理充分利用土地交通流线顺畅小区居住品质良好四交通规划本项目采用人车分流的交通流线方式小区的主入口设置在临新兴北路民房的北侧次入口设置在用地西侧均具有一定的私密性商业入口设置在新兴北路的临街面和用地东北角靠来华路的部分尽量使住宅区入口和商业入口相对独立闹中取静基地内设环形消防车道消防车可从新兴北路和用地北面进入小区内部消防道路坡道均小于或等于8小区停车通过地上地下结合以便捷安全
21、为原则进行设计合理提供了足够的停车设施 车行流线环用地设置并沿车行道设置三处地下车库出入口出入口设计也充分考虑了管理方便使用便捷等基本要求五立面设计基地周边建筑老旧本项目作为该区域旧城改造的试验田为了激活老区活力成为旧城区改造样板立面风格力求做到差异化设计感强塑造区域标志立面风格设计以简约欧式风格为蓝本以简约的线条明快清晰的颜色既保留了古典欧式的典雅和豪华又更适应了现代生活的休闲和舒适追求深沉中显露尊贵典雅中浸透豪华简约欧式风格能够完整的体现出居住人对品质典雅生活的追求视生活为艺术的人生态度是古典美的现代演绎户型设计本案规划中住宅部分设计了一梯三户一梯四户户型酒店式公寓设计为一梯八户其中住宅每
22、户户型均结合景观方向和日照朝向设置了朝南向或朝向小区景观的客厅和主卧室使住户更有效的享受景观资源同时又享有良好的通风和采光户型设计中保证各户型都具备双阳台以满足现代居家生活的各种需求酒店式公寓设计四户东向及四户南向由开敞的外廊连接采光及通风良好在充分考虑住宅的均好性后在细节上也进行了精心设计公共空间入口大堂电梯厅的尺度品质感空间趣味性等总体来说户型平面布局紧凑方正实用采光方面基本上做到所有的功能用房全明设计合理组织穿堂风尽可能做到最好的通风采光效果建筑单体在满足建筑间距的前提下尽量最大化地利用土地并使得每户都有良好的景观视野具体户型祥见标准户型表标准层户型表112单元3-30层标准户型注12层
23、为商业31及32层为复式编号户 型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积12阳台赠送12凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D1三房二厅二卫9672119371604488315801396858102B1二房二厅一卫6405790575236538723楼3-30层标准户型注12层为商业31及32层为复式3与2楼为左右镜像关系编号户 型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积12阳台赠送12凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率E1三房二厅二卫11676144881769576352841373698059D5三房二厅二卫9696120321603456330817D6三房二厅二卫8743108
24、4990735954845楼3-16层标准户型注12层为商业17及18层为复式编号户 型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积12阳台赠送12凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D7三房二厅二卫9769119181504404315785345028197D8三房二厅二卫8743106669063695486楼3-18层标准户型注12层为商业编号户 型套内面积建筑面积标准层建筑面积实用率A1型一房一厅一卫30043863358427776A2型一房一厅一卫31484048A3型一房一厅一卫42905517A4型一房一厅一卫32404167A5型一房一厅一卫31484048A6型一房一厅一卫32
25、924234A7型一房一厅一卫460059167楼3-16层标准户型注12层为商业17及18层为复式编号户 型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积12阳台赠送12凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D9三房二厅二卫9669116441637485315837387158304B2二房二厅一卫640577137523653878楼3-8层标准户型注12层为商业9及10层为复式编号户 型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积12阳台赠送12凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D10三房二厅二卫9906114881603487315801378318623B3二房二厅一卫6405742875236
26、5387主要技术经济指标技术经济指标建设用地面积2338025m2总建筑面积10534723m2建筑面积计入容积率部分8650692m2A商业及配套建筑面积1676477m2B住宅建筑面积6974215m2建筑面积不计入容积率部分1884031m2A地下车库面积1842799m2B架空层面积41232m2建筑占地面积818309m2建筑密度350容积率37小区绿地面积724788m2绿地率310机动车停车位514个A地面停车位35个B地下停车位479个非机动车停车位1424个建筑层数2-32层住宅总户数712户二结构设计一概况本工程位于广西壮族自治区市主要建筑为101832层住宅2层配套用房及
27、带人防地下室车库等形式人防等级暂定为核 6级建筑高度均小于100米二设计依据1场地工程地质条件本工程暂无工程勘察资料基础方案仅供参考建议进行详细勘察工作并严格按照国家现行岩土工程勘察规范规范办理对不同建筑或建筑群提出详细的岩土工程资料和设计所需的岩土技术参数作出详细的岩土工程分析评价并对场地的稳定性作出明确结论对基础设计地基处理不良地质现象的防治及地基方案做出论证和建议2主要规范及规定建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001建筑结构载荷规范 GB50009-2001 2006年版 混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001 2008年版
28、建筑基地基础设计规范 GB50007-2002砌体结构设计规范 GB50003-2001高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002国家其他现行有关规范规定3其他设计概况1设计主要条件设计使用年限建筑安全等 级建筑耐火等 级基本风压50年一遇基本风压100年一遇地面粗糙度50年二级一级03KN035KNB类基础设计等 级抗震设防类 别抗震设防烈 度设计地震分 组基础地震加速度建筑场地类别乙级丙类六度第一组005g类暂定2建筑楼面屋面均布活荷载标准值KNm序号荷载类别活荷载标准值分项系数准水久值系数1不上人屋面0514002上人屋面2014043停车库车道室内4013064室外消防车道2001
29、3065商铺3514066住在办公室2014047阳台2514053墙体荷载加气混凝土土砌块容重650kgm3烧结普通砖容重1800kgm3三结构选型与布置对111832层住宅高宽比较小在避免柱外露的原则下采用剪力墙结构较合理和经济对2层配套用房采用框架结构对住宅下带人防地下室采用框架结构楼板采用现浇方案四抗震设计I抗震等级根据建筑抗震设计规范本工程属于丙类建筑抗震等级如下子项工程结构体系剪力墙抗震等级框架抗震等级底部加强部位非底部加强部位11层18层剪力墙四级四级32层剪力墙三级三级配套建筑框架四级五地基基础待工程地质资料确定后根据建筑物的结构特性及当地的工程习惯做法确定六主要结构材料1混凝
30、土强度等级1垫层 C152构造柱过梁等 C203柱墙混凝土强度等级 C25C504梁板混凝土强度等级 C25C355地下室 C356人防构建材料强度综合调整系数 15 2钢材强度等级1钢筋梁主筋优先采用HRB400级钢节约钢材板主筋优先CRB550级钢节约钢材钢筋牌号 直径径应用构建 6810121425梁HPB235HRB335HRB335HRB400板HRB400HRB400HRB400柱剪力墙HPB235HRB335HRB335HRB335人防基础HPB235HRB335HRB335HRB335 HRB400和HRB335级钢筋系指现行国家标准钢筋混凝土用热轧带筋钢筋GB1499中的HR
31、B400和HRB335钢筋HPB235级钢筋系指现行国家标准钢筋混泥土用热轧光圆钢筋GB13013中的Q235钢筋CRB550级钢筋系指现行国家标准冷轧带肋钢筋GB13788中的CRB550级钢筋2型钢钢板钢管A3F3焊条E43HPB235级钢筋A3F焊接E50HRB335HRB400级钢筋焊接4人防构建材料强度综合调整系数1353砌体隔墙采用加气混凝土砌块容重650kgm3可减轻建筑自重有效减小梁柱基础等构件的截面尺寸砌体结构承重墙采用烧结普通砖0000以下烧结多孔砖0000以下容重1800kgm3七其他应尽早进行拟建场地的详细地质勘探施工图进行前应对基础选型以及基础类型和柱网关系进行论证选
32、用经济合理基础形式进行施工图设计三给水排水设计一给水系统商业与生活用水由市市政给水管道提供整个小区分两路DN200引入在小区成环状布置保障供水的安全性室内给水直接由市市政供水管网统一供水采用分区供水方式市政供水压力按03Mpa考虑本工程给水系统采用分区供水方式6层以下为低区利用市政供水压力由市政管网直接供给7-32层采用生活变频泵组加压供给分组团设置加压泵站及生活水池水池采用独立结构体设在用水负荷中心附近生活用水量为居住生活用水量标准为300Lpd户均人数为35人户住宅生活日用水量为8253m3d商业及配套生活日用水量为582m3d绿化用水量为140m3d不可预见用水量898m3d总生活用水量
33、97825m3d二排水系统项目建设用地范围内的雨污水排放采用分流排放体制分别排入市政污水和雨水管网一层以上采用重力排水污水经化粪池处理后最终排入市政污水管网设置单独雨水系统在楼房屋面设计雨水斗由雨水立管排到小区雨水管道地面道路雨水经雨水收集排至小区雨水管道最后排至小区附近市政雨水管道网三管道材料选择及管道接口1给水管道生活供水管材地上给水管采用塑料给水管埋地部分采用塑钢复合给水管生活热水系统采用PPR塑料给水管热水专用2雨污水管道本工程雨污水排水管采用UPVC排水塑料管排水横管采用UPVC塑料排水管室外埋地部分采用离心排水铸铁管四电气工程本工程设置以下电气系统10KV变配电设计动力配电及控制建
34、筑照明建筑防雷等强电系统电话系统有限电视系统宽带网系统消防报警及联动系统访客对讲系统等弱电系统一供配电1电源及供电电压10KV电源采用环网供电由市政10KV电网引来一路电源经变电所变换成380220V供住户使用2用户电荷本建设项目用电负荷分别有一级负荷二级负荷和三级负荷采用单位面积功率法确定住宅和商业建筑的负荷住宅房按照25VA计商业及配套建筑按80VA计地下室按15VA计加上其他用电估算总安装容量为3350KVA3变配电所根据现场地形建筑方案及供电半径拟在负荷中心设置一座变电所变电所采用4台1000KVA变压器电源经变压器由10KV降为380220V后再由若干台低压配电屏配出分别分给各用电负
35、荷在各变电所低压侧设置低压电容补偿装置补偿后高压侧功率因数不低于090二自备电源在地下室靠近负荷中心处设置1座柴油发电机房设置1台柴油发电机作为自启动应急电源供本项目消防负荷及重要的一二级负荷在市电停电时使用采用1台600KW发电机供电三接地及保护系统1配电系统低压配电系统采用TN-S系统所有电气设备外壳插座接地端用专用PE线作接地保护住宅内卫生间设局部等电位接地变电所设总等电位接地2防雷接地系统经计算按二类防雷建筑设计防雷装置和防雷接地系统避雷带引下线和接地装置利用住宅楼砼柱内钢筋和桩基础内钢筋同时对住宅楼采取防侧击雷和等电位的保护措施四户内电气设计按照国家及当地住宅设计规范的相关要求进行户
36、内电气设计五弱电系统在小区设置一座电信机房提供小区住宅及商务等电话有线电视和宽带网1电话系统电话光缆从电信局引来光纤机房设置在电信机房经总交接箱分配至小区各分交接箱盒再引至各用户商业及公建按2线100住宅每户按二门电话考虑另考虑20的预留总计电话约2200门2电视系统电视光纤从有线电视网引来前端装置设置在电信机房经信号转换分配后用同轴电缆引至各用户住宅每户可使用两个电视插座3宽带网系统数据光缆从城市相关部门引来光纤机房设置在电信机房经总配线架分配至各楼层配线架后再引至各用户4消防报警及联动系统在首层设置消防控制室火灾时启动相关消防设备进行灭火向消防中心报警并控制切断非消防电源5访客对讲系统在各
37、住宅首层设置访客可视对讲装置且进行连网控制五暖通设计一设计依据1采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20032高层民用建筑防火设计规范GB50045-95 2005年版 3建筑设计防火设计规范GB50016-20064住宅设计规范GB50096-20065汽车库停车库停车场设计防火规范GB50067-976人民防空地下室设计规范05SFK107建设单位设计方案招标书有关要求二设计范围1空调设计2通风设计3地下车库及防排烟设计三设计参数1室外计算参数夏季室外空调计算干球温度TW 345C室外空调计算湿球温度Ts 271C室外平均风速140ms大气压力99303hpa2下列房间及部位设通风排
38、气设备换气次数如下序号房间名称排风量次h补风量次h1公共卫生间102电梯机房153地下车库654水泵房665软电机房15156发电机房10自然补风7配电室变压器室2020四空调设计1根据本项目的规划使用功能及特点以系统设置合理使用灵活运行管理方便为原则在集中商铺部分设置了VRV中央空调系统建筑统一考虑室外机的位置2住宅楼和小型商铺的空间由用户自行解决建筑专业统一考虑室外机位置3消控中心采用分体空间五通风设计1地下车库及设备用房设机械通风系统2所有公共卫生间设有机械排风系统3电梯机房设有机械通风系统六消防专篇防排烟设计说明1对不满足自然排烟要求的防烟楼梯间前室及合用前分别设加压送风系统防烟楼梯间
39、每两层设一个自垂式加压风口合用前室每层设一个多叶加压送风口2对地下汽车库经常有人停留或可燃物较多的设备用房均设排烟系统3对长度超过20m的内走道设机械排烟系统4防排烟系统均设就地和消防中心手自动并有起停显示运行记录定时在中央控制室打印并记录所有事故及故障六消防设计一设计依据1建筑提供本工程红线范围内的平剖面图2建筑设计防火规范 GB50016-2006 3自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2005 4建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 5广西壮族自治区建设工程设计施工消防监督管理办法二设计内容室内外消火栓系统自动喷水灭火系统建筑灭火器设置三消防系统1水源本小区室外消防水源
40、为市政管网整个小区分两路DN200引入在小区形成环状布置保障供水的安全性室外给水管道为生活消防联合供水系统2消防用水量本小区由32层住宅建筑18层商住楼及相应的配套建筑组成室外消火栓用水量标准为30LS火灾延续时间2小时消火栓用水量为216立方米由市政管网直接供给室内消防用水量标准为40LS消火栓用水量为288立方米由地下贮水池供水地下停车库及商业设置自动喷水灭火系统火灾危险等级为中危险级用水量标准为30LS火灾延续时间1小时消火栓用水量为108立方米由地下贮水池供水3水池及水箱在地下室设置消防水池及加压泵房消防水池的有效容积396立方米为本区的室内消火栓和自喷用水量经水泵加压后的室内消火栓管
41、网在本小区室外形成环状布置各栋单体室内消火栓再从环网上接出在最高层建筑屋顶设18立方米消防水箱一个为火灾初期十分钟内消防水量4室内外消火栓系统及自动喷水系统室外采用DN100型室外地下式消火栓布置在室外给水干管上消火栓距建筑物大于5米距路边小于2米住宅走廊配套建筑各层及地下车库均设置有室内消火栓采用临时高压给水系统竖向不分区各个区消火栓系统在室外设SQS100型水泵接合器四套泵的控制在泵房消防值班室和每个消火栓箱的破玻按钮均可启动地下车库及商业设自动喷水灭火系统并设置独立的加压供水系统水量存储存在消防水池中泵的控制在泵房消防值班室和报警阀压力开关均可启动喷水泵在室外设水泵接合器三套5建筑灭火器
42、配置本小区各栋建筑根据建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 的要求设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器6消防管材及设备室内消防给水管道采用热浸镀锌钢管丝扣法兰或卡箍连接节能方案分析一设计依据1建筑照明设计标准 GB500349-20042民用建筑热工设计规范 GB50176-933建筑外窗气密性能分级及其检测方法 GB7107-20024建筑幕墙物理性能分级 GBT52255公共建筑节能设计规范 DB45T39220076广西壮族自治区居住建筑节能设计标准 DB4522120077国家及当地相关的技术标准规范和规定二建筑热工设计一公共建筑会所幼儿园等建筑热工设计1规定性指标本工程属于夏热冬
43、暖地区1围护结构的传热系数K和外窗的遮阳系数屋面K09WK外墙包括非透明幕墙K15WK底层接触室外空气的架空或外挑楼板K15WK外窗包括透明幕墙02窗墙面积比03K47WK遮阳系数Sc05003窗墙面积比04K35WK遮阳系数Sc04504窗墙面积比05K30WK遮阳系数Sc04005窗墙面积比07K30WK遮阳系数Sc035屋顶透明部分K47WK遮阳系数Sc0352地下室外墙热阻限值地面10KW地下室外墙与土壤接触的墙10KW3窗墙面积比屋顶透明部分面积和外窗可开启面积的规定每个朝向的窗墙比07窗墙面积比小于04时玻璃的可见光投射比04屋顶透明部分的面积屋顶总面积的20外窗可开启面积窗面积的
44、304外窗的气密性外窗的气密性4级15q105 m3mh 透明幕墙的气密性3级可开启部分25q115 m3mh 固定部分01q1005 m3mh 2建筑围护结构节能技术措施1屋面屋面采用三级钢筋高性能混凝土结构楼板保温层65厚EVB保温隔热材料隔热材料采用自隔热混凝土砌块和页岩多孔空心砖以满足屋面的传热系数要求屋顶传热系数K 1R0 0305WK2外墙外墙采用200厚蒸压加气混凝土砌块墙体传热系数K 1R0 147WK3外窗铝合金窗选用普通铝合金自身遮阳系数传热系数64 WK空气渗透性q115m3mh玻璃幕墙选用遮阳系数在02024之间的镀膜玻璃传热系数64 WK4外窗可开启面积不小于窗总面积的30透明外门的型材和玻璃要求与外窗相同不透明外门采用保温门内设15厚的保温棉5根据建筑围护结构热工性能的权衡计算该建筑已经达到了节能要求二居住建筑住宅部分建筑热工设计1规定性指标本工程属于夏热冬暖地区1围护结构的传热系数K和外窗的遮阳系数屋面K09WK外墙包括非透明幕墙K15WK底层接触室外空气的架空或外
