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1、廊坊房地产现状和发展趋势预测类别:我的文章 评论(0) 浏览(151) 2010-05-25 22:36 标签：杂谈 廊坊房地产现状和发展趋势预测一内部经济条件异常复杂 在当前国家宏观调控政策下，房地产行业房地产开发企业对自身面临的生存空间感到忧虑。事实表明，原来那种仅仅依靠土地与囤积房屋挣钱的模式将明显滞后，应该以更快的速度向现代企业化转型。二.企业发展瓶颈面临突破。一是企业经营体制转变问题。至2006年底，廊坊还没有一家真正意义的上市房地产公司，这些公司绝大部分是政企、事企不分。因此，房地产企业如果采取国企民营、重组等手段把企业推向市场，实行经营机制、体制的转轨，还是一个相当艰巨的任务。二
2、是企业投资决策风险评估问题。房地产业进入新的繁荣期以来，面对热销的市场，有些开发企业对投资决策风险评估明显不足，突出表现在大量圈地、盲目追求开发高价房、花园别墅，任意抬价出售等，这都隐含着巨大风险。很多房地产公司风险意识不足，跟踪市场动态不紧，开发项目前期市场调研、论证不深入，不能进行有效、正确的市场目标定位。三市场投资风险日益增大。在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环保政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来巨大风险。我国目前商业性个人住房贷款的不良贷款率不到0.5%，而住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅
3、为0.24%。但是，并不能就此推断目前我国房地产信贷不存在风险。按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3-8年，而我国的个人住房信贷业务是在最近3、4年时间里才大规模发展起来的。我们目前才刚刚进入个人房贷风险开始显现的阶段。四监管力度、难度面临升级。近3年来，中央对房地产业的宏观调控越来越紧，无论从法律上、金融上，还是土地上，都是空前的。“十一五”期间，中央对地产业仍将实行从紧的宏观调控政策。根据国家统计局公布的数据显示，2006年，全国房地产开发投资同比增幅为21.8%，低于同期固定资产投资增速，并且处于近几年来较低水平；而2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9%的
4、增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。这充分表明，在“国六条”出台至今，房地产开发投资高位运行的结果不但没有像预期的那样下跌，反而做了一个高位平台整理后向上突破了房地产开发投资增幅放大。由此可见，对房地产业的监管力度和难度将面临新的升级。五利润空间呈逐步下降趋势。一是税收政策上的调控力度加大。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。二是开发商取得土地的成本上升。财政部、国土资源部和中国人民银行三家联合发文，要求今年1月起，新批
5、准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍，这将直接抑制用地扩张冲动。三是行业内部竞争日趋激烈。清算土地增值税，将加重一些企业的资金压力，出现资金链断裂，导致房地产业合并重组，出现大企业主导市场的局面，项目利润将因此摊薄，那些在管理环节跟不上，盈利能力弱的企业将会逐渐退出市场，优胜劣汰机制发挥作用。六十一五期间廊坊房地产业发展趋势预测（一）城市化进程加快催生房地产业稳健发展廊坊具有独特的区位优势。廊坊毗邻“珠三角”经济区、“长三角”经济区域，具有承接珠三角产业梯度转移、扩大与港澳地区交流、开拓“中国-东盟自由贸易区”市场的地缘优势。同时，“泛珠山角”9+2经济的推动，明显加快的
6、城市化进程，给房地产业提供了较大的发展空间。“十一五”期间，加快城市化进展明显加快，这对房地产的需求是相当可观的。这样将催生房地产业快速健康发展。房地产业每投入100元可创造相关产业需求200元左右，商品房每销售100元可带动其他商品销售140元，廊坊经济的繁荣将造就健康兴旺的房地产业，房地产业的发展又进一步促进经济增长、结构升级而形成良性循环。（二）多元化发展将提升廊坊房地产市场品位开发途径的多元化。从世界各国的住房建设历史和现状来看，大部分国家都在走一条多元化发展之路。除了房地产开发商开发商品房这条途径之外，还有很多别的方法和途径来保证大多数人居住的权利，实现居者有其屋的理想。如美国、欧洲
7、，个人合资建房的比例占30%左右；英国、美国、新加坡、香港特区、荷兰、瑞典和智利直接建设与供应公共房屋作出售或出租之用等。我国目前温州在这方面已取得实质上的进展，个人集资建房已拿到了首块地。“十一五”期间廊坊在个人集资建房也将取得突破。开发品种的多元化。通过廊坊城市规模的合理有序扩张和内在吸引力的增强，将促使物流、人流、资金流、信息流向廊坊聚集，并向周边城市扩散和辐射，带动周边城市和地区梯次发展。这就意味着今后五至十年，廊坊房地产多元化开发前景十分广阔。如高档住宅小区、商业娱乐房产等的进一步发展，将对房地产品位和功能的提升起着积极的促进作用。保障制度的多元化。建立完善的住房保障体系，保障政府公
8、共住房的有效供应，支持中低收入家庭合理住房需求，保障低收入和困难家庭基本住房需求。这将是廊坊“十一五”期间在加强和改善居民住房保障体制的重要举措。“十一五”期间，廊坊将大力发展经济适用房，加强对经济适用房、廉租房和以租房补贴为主、实物配租和租金核减为辅的保障工作，同时积极落实廉租住房制度，保障最低收入家庭的基本住房条件，增加普通商品住房供应。（三）旗舰型企业将成为廊坊房地产市场方向随着“房产时代”的到来，实质是进入了“大品牌时代”，房地产企业之间的竞争从产品竞争层面上升到品牌竞争层面已成必然。当前和今后一段时期，廊坊房地产业所正面临的市场竞争将空前激烈。全国一线城市的房地产业所能获取的利润空间
9、越来越小，他们正在向二三线城市进行战略转移。目前廊坊正式注册的房地产企业大多数企业内部管理、市场竞争力、自主创新能力不强。对此，一方面政府必须全力支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚，竞争力强的大型企业和企业集团，鼓励国有企业上市融资，或改制扩股吸收更多的社会资本入股；另一方面，企业自身要建立现代企业制度，强化品牌意识，大力提升品牌营造能力，全面提升房地产企业整体竞争力。综上所述，在国家继续推进宏观调控的大环境下，“十一五”期间廊坊房地产业面临的发展环境是机遇与挑战共存，困难与希望同在。廊坊本土的大企业，应该就现在中国股改成功的大好形势，尽快调整企业发展的战
10、略目标，走向资本运营企业，资本运营城市的大环境中去。随着国家政策的逐步完善，市场竞争也愈发激烈。作为以地产投资开发企业，要想区域快速发展，必须在宏观政策的大环境之下，抓住时机，融合先进的开发理念，迅速抢占市场，让企业有持续发展的生命力。房地产价格持续上涨，分析其原因，一是土地价格逐步上升，二是报建费日趋增长，三是材料费水涨船高，四是市场需求拉动，也不排除炒作的因素。受以上因素的影响，以及长沙房地产比价的影响，预计廊坊房地产价格年内仍是上涨的趋势。廊坊商业的整体经营水平不高。主要体现在以下三个方面：一是商业经营者、管理者自身的业务素质不高；二是廊坊商业业态的老化导致市场疲软，整体经营状况不乐观，
11、急需新型商业业态的补充来激活市场；三是各商业项目前期立项缺乏科学的定位，用地产手段来运作商业项目。策划人给廊坊发展的建议类别:我的文章 评论(0) 浏览(84) 2010-05-25 22:32 标签：杂谈 策划人给廊坊发展的建议 一廊坊必须开始着手城市经营：（一）从战略高度认识经营城市。 中国加入WTO将加速城市的全面转型，中国城市将从“建设城市”向“管理城市”和“经营城市”进行战略性转型，个人转型、企业转型、政府转型也将向更深更宽的领域扩展。WTO背景下，中国城市面临两个最基本的挑战。 第一个挑战，WTO加速了中国城市的全球化进程，使中国城市的风险在不断地上升。WTO的本质首先是破坏秩序。
12、原来我们城市有一个政治的、经济的、文化的基本结构，它是一个静态的超稳定结构。在全球化进程中，全球资源及其要素流动性增强，尤其是人才流、物流、资金流、技术流、信息流速度加快。这些要素的流动给城市资源的重新整合和市场化配置创造了条件和机会，同时这种外部力量迅速并且出乎意料的变化也给城市工业、市场、资本、人才、贸易带来波动，增强了城市的不确定性。不确定性的直接后果使城市内部的无组织力量增加，破坏了城市超稳定结构的适应性，使“静态型”的城市结构变得脆弱，城市的不稳定风险不断上升。 第二个挑战，在全球资源流动背景下的城市，尤其是中国的城市，在吸引稀缺资源方面会面临越来越多的竞争者。特别是在资金、人才等稀
13、缺资源方面，中国城市的竞争将会变得越来越激烈。WTO所带来的全球化已经淹没或者正在淹没城市之间的市场界限，使城市由原来的封闭开始走向开放。社会财富和国际资本将进一步向城市集中，以城市为单元、以企业群为主体的国际竞争将登上历史舞台，城市依靠资源优势竞争的难度将越来越大，依赖本土市场支持和维持的城市将失去最后的自留地。全球化思考和本土化行动成为城市发展战略的双刃剑。经济全球化和区域一体化的趋势，世界制造业中心的东移、民营经济的快速成长、城市群的带动和辐射以及政府在城市转型中的作用等，都将成为中国城市加速成长的新动力，我国将迎来一个全面城市建设的新时代。“全面城市建设”不同于“城市建设”，全面城市经
14、营是其新的标志之一。全面小康背景下的城市，必须从过去的“建设城市”向“管理城市”和“经营城市”转型。经营城市的提出是现代城市发展的必然，也是我国城市进入“全面城市建设”时代必然做出的战略选择。（二）城市竞争需要制定经营城市战略 1.城市竞争的实质是实现城市价值，放大城市价值。城市转型、城市战略和城市竞争力是中国城市发展中三位一体的重要问题，它对中国城市的挑战已经摆在眼前。所谓“城市竞争力”是指一个国家城市在经济全球化和区域一体化背景下，与他国或本国城市比较，在资源要素流动过程中抗衡甚至超越现实的和潜在的竞争对手，以实现城市价值所具有的各种竞争优势的系统合力。 但在认识到城市竞争现象的同时，我们
15、还需要进一步深入研究城市竞争的实质内涵，即城市竞争究竟竞争什么。我们认为，城市之间不是为竞争而竞争，而是为实现价值最大化而竞争。 2.城市竞争力是如何推动城市价值创造的呢？关键在于培植一个具有吸引力的市场，并在该市场中塑造持久的竞争优势。而决定竞争优势持久性的根本在于，城市价值链中的每一个价值活动环节或系统都是竞争优势的一个潜在来源。城市价值创造过程首先必须将城市价值链各个系统中的价值活动进行分解。这种分解有助于发现那些最有可能创造价值的环节。随着价值活动逐渐分解成为越来越小的环节，越来越多获得竞争优势的机会就可能被发掘出来。 不同的城市有不同的价值链，不同的价值链创造不同的竞争优势。城市价值
16、链并不是一堆各自独立活动的简单连结，而是由一系列相互依存、相互联系的价值链组成的一个完整系统。在价值活动分解或整合过程中，有的是主要活动、直接活动成为创造竞争优势的决定力量，有的是间接活动、辅助活动变成竞争优势的潜在来源，而有的则是这些活动之间的联系可能成为竞争优势的重要来源。 值得指出的是，城市竞争力包括综合竞争力和核心竞争力，竞争优势创造核心竞争力，并以提升核心竞争力带动综合竞争力的增强。 3.城市竞争力反映的是一个城市整体的竞争水平。现代城市的竞争有政治、文化、资源和市场的竞争，还有发展机遇的竞争，但在发展时期，城市的竞争将越来越体现在综合竞争力上。我国加入WTO以后，城市竞争加剧，不仅
17、国内城市之间存在竞争，而且我国城市需要与国外城市竞争。者就要通过城市经营可使城市获得竞争优势，抓住发展先机。（三）经营城市是提高城市综合竞争力的重要途径。 经营城市是提升城市竞争力的第一推动力。目前，经营城市的目标正从单纯增加政府的财力延续扩展到提高城市的竞争力。城市竞争力反映的是城市的综合素质，理应成为经营城市的首选目标。 1.经营城市的维度从单一的基础设施的投融资扩展到影响城市竞争力的所有项目。 城市竞争力是一个复杂系统，与之相关的可能有很多子项目，应从中找出一些主要的项目，然后进行分类。这些项目是多维度的，因而城市经营的维度也大大增加。 2.经营城市的范围从城市的内部资源配置转向更大区域
18、范围内的资源配置。城市的竞争力要在更大空间、在国际范围的比较中来培育。有的规划学家甚至认为，21世纪的城市政府应该是全球经纪人，要学会推销自己的城市。所以，经营城市不能局限于城市内部与周边地区。 3.经营城市的主体从城市政府转向政府与民众的综合体。原来一直认为城市政府是经营城市的惟一主体，但是城市是全体市民的城市，所以经营城市的主体也应该是城市的市民、企业、社会团体和各级政府，实际上是这样一个综合体作为经营的主体。在经营城市的过程中，有许多领域应该让位给企业和市民去经营。政府应该采取一些引导性的规划和政策，来调动各个经营主体的积极性，才能把城市经营搞好。 综上所述，经营城市就是要从小范围经营转向大范围
