房地产办公楼项目申请报告.doc

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1、XXX项目申请报告建设单位：XXX编制单位： 青岛市工程咨询院 Qingdao Engineering Consulting InstituteXXXXXXX项目申请报告项目建设单位：XXX注册咨询工程师：XXX项目组成员： XXX 工程师 注册咨询师（投资）XXX 高级会计师XXX 工程师编制单位资质：XX编制单位证书编号：XXXX编制单位：XXX编制时间：XXX目 录第一章 申报单位及项目概况51.1项目申报单位概况51.2项目概况6第二章发展规划、产业政策和行业准入分析92.1发展规划分析92.2产业政策分析112.3行业准入分析13第三章项目建设方案143.1规划原则143.2建设内容

2、与规模143.3公用工程16第四章资源开发及综合利用分析18第五章节能方案分析195.1项目使用能源品种的选用原则195.2用能标准和节能规范195.3能耗215.4节能措施215.5节能效果分析22第六章项目建设的基本条件236.1项目选址及用地方案236.2土地利用合理性分析246.3征地拆迁和移民安置规划方案24第七章环境和生态影响分析257.1建设区域自然环境条件257.2环境现状分析267.3生态环境影响分析267.4生态环境保护措施267.5地质灾害影响分析297.6特殊环境影响分析29第八章经济影响分析308.1投资估算分析308.2财务效益分析328.3行业影响分析32第九章社

3、会影响分析349.1社会适应性分析359.2社会风险及对策分析35附图：1、 项目总平面布置图2、 企业法人营业执照3、 土地使用权证明 第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1 项目名称房地产开发有限公司办公楼1.1.2 项目申报单位XXX1.1.3 项目申报单位概况-名称：XXX-住所：XXX-法定代表人：XXX-注册资本：XX万人民币-实收资本：XX万人民币-公司类型：XX-经营范围：XX-成立日期：2001年5月15日1.2 项目概况1.2.1 建设地点项目拟建地点位于XXX1.2.2 项目建设的背景房地产市场的快速发展是经济快速发展的必然产物，从日本、香港和新加坡的

4、经济发展和房地产市场发展的关系不难看出这一点，房地产市场的发展对经济的发展依赖性很大，因为他对信贷和经济预期（经济发展前景和未来的收入预期）的依赖性相当的大，经济的快速上升发展是房地产发展的基础。当前的我国经济发展处在快速上升期，无论是国内自身发展还是对外经济和国际影响力，近几年发展将会非常迅速，通过和日本等国家的经济起步到高速发展到成熟期分析，中国经济至少还有10年的高速发展期，根据经济发展对房地产市场的影响效应分析，中国房地产发展至少还有10年的快速发展期。综上所述，中国房地产市场还将有进一步的快速发展和品质、价格提升，无论是房地产业内人士还是社会大众都还会继续对房地产的抗风险和投资价值保

5、持非常积极地正面的态度。1.2.3 建设内容及规模XXX占地667平方米（合一亩），总建筑面积1000平方米，建筑层数为地上4层。1.2.4 投资规模及资金筹措建设总投资：项目总投资为300万元。资金筹措：资金来源为建设单位自筹。1.2.5 建设期项目建设期为10个月，2003年3月开始项目前期筹备工作，2003年12月竣工验收并投入使用。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）提出，“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，必须深刻认识并准确把握国内外形势新变化新特点，继续抓住

6、和用好重要战略机遇期，努力开创科学发展新局面。规划纲要草案指出，以科学发展为主题，是时代的要求，关系改革开放和现代化建设全局。以加快转变经济发展方式为主线，是推动科学发展的必由之路。今后五年，要确保科学发展取得新的显著进步，确保转变经济发展方式取得实质性进展。基本要求是：坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向。坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑。坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点。坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点。坚持把改革开放作为加快转变经济发展方式的强大动力。规划纲要草案提出，按照

7、与应对国际金融危机冲击重大部署紧密衔接、与到2020年实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求，综合考虑未来发展趋势和条件，今后五年经济社会发展的主要目标是：经济平稳较快发展。国内生产总值年均增长7%，城镇新增就业4500万人，城镇登记失业率控制在5%以内，价格总水平基本稳定，国际收支趋向基本平衡，经济增长质量和效益明显提高。结构调整取得重大进展。居民消费率上升。农业基础进一步巩固，工业结构继续优化，战略性新兴产业发展取得突破，服务业增加值占国内生产总值比重提高4个百分点。城镇化率提高4个百分点，城乡区域发展的协调性进一步增强。资源节约环境保护成效显著。耕地保有量保持在18.18亿亩。单位工

8、业增加值用水量降低30%，农业灌溉用水有效利用系数提高到0.53。非化石能源占一次能源消费比重达到11.4%。单位国内生产总值能源消耗降低16%，单位国内生产总值二氧化碳排放降低17%。主要污染物排放总量显著减少，化学需氧量、二氧化硫排放分别减少8%，氨氮、氮氧化物排放分别减少10%。森林覆盖率提高到21.66%，森林蓄积量增加6亿立方米。规划纲要草案强调，实现经济社会发展目标，必须紧紧围绕推动科学发展、加快转变经济发展方式，统筹兼顾，改革创新，着力解决经济社会发展中不平衡、不协调、不可持续的问题，明确重大政策导向：加强和改善宏观调控，建立扩大消费需求的长效机制，调整优化投资结构，同步推进工业

9、化、城镇化和农业现代化，依靠科技创新推动产业升级，促进区域协调互动发展，健全节能减排激励约束机制，推进基本公共服务均等化，加快城乡居民收入增长，加强和创新社会管理。房地产业仍是“十二五”期间国民经济发展的重要支撑。“十五”、“十一五”期间，中国房地产业在总体满足城市形态和功能提升的要求下获得巨大发展成就，成为国民经济发展的重要支柱。随着2009年以来中国、印度等经济体的发展带动了全球经济复苏进程，以及今年以来中国国民经济回升势头进一步发展，世界各国经济政策和经济手段发生重要调整，世界经济逐步走出困境，预计“十二五”期间中国经济与世界经济都将进入全新发展周期，中国经济将在结构调整的基调下保持较高

10、增长态势。在这一背景下，“十二五”期间城镇化率每年以1%的增长速度以及由此带来的巨大住房需求，以及保障性住房建设对于全国房地产投资总规模的持续推动和对上下游三十多个关联产业的带动，这两方面因素决定了房地产业仍将是“十二五”期间的重要支撑产业。城镇化建设将为房地产业带来巨大发展空间。十二五规划将全面推进城镇化发展作为改变经济结构失衡的重要战略部署。在这一部署下，中国房地产业需要有效的满足城镇居民改善性住房的需求、长期大量农村人口进入城市的住房需求以及城市产业结构的调整和发展方式转型带来的需求，预计到2015年我国城镇每年要增加1200万套住宅，因而存在长期而快速发展的巨大空间。2.2 产业政策分

11、析国家税务总局2009年5月20日在其网站上发布关于印发土地增值税清算管理规程的通知，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。该规程于2009年6月1日起开始生效。国务院2009年5月25日在其网站上发布国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知。在发改委关于2009年深化经济体制改革工作的意见的第九条“加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制”中提到：“深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）”。国务院2009年5月27日在其网站上发布国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例

12、的通知，将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例下调至30%。从2008年12月到目前，全国房地产成交量回暖明显，房地产企业库存明显改善，政府希望通过释放一些信号和采取适当手段保持目前房价的稳定，从而保证房屋成交量的稳定，并由此促使房地产企业加大房地产开发，发挥房地产业关联度高的优势，从而保证经济稳定增长。2011年3月5日，我市召开了全市房地产业工作会议，会上对“十一五”期间我市房地产业发展进行了总结，下发了青岛市房地产开发管理局关于做好房屋拆迁拆除有关工作的通知青岛市房地产开发管理局青岛市房地产开发统计规范化管理工作实施意见等六个文件。

13、对73家违规和不诚信房地产企业进行通报，对房地产开发系统先进单位和个人进行表彰。同时记者从会上获悉，2011年，我市将完成住宅开发投资480亿元，进一步加强房地产调控、加大中低价位中小套型住房供给，促进房地产业平稳健康发展。 由此可见，房地产业的发展在国家、地区的经济发展中的举足轻重的地位不容忽视，国家和地区大力出台新政策，力图规范房地产业市场，使其朝着有利于国民经济发展、有利于和谐社会发展的方向发展。2.3 行业准入分析市场准入制度，是有关国家和政府准许公民和法人进入市场，从事商品生产经营活动的条件和程序规则的各种制度和规范的总称。它是商品经济发展到一定历史阶段，随着市场对人类生活的影响范围

14、和程度日益拓展和深化，为了保护社会公共利益的需要而逐渐建立和完善的。市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，它作为政府管理的第一环节，既是政府管理市场的起点，又是一系列现代市场经济条件下的一项基础性的、极为重要的经济法律制度。该项目为XXX，属公共建筑，不属于工业生产类项目，本项目的建设不违背国家相关政策，且有利于解决行业内存在的难题，促进本行业的健康有序发展。 第三章 项目建设方案3.1 规划原则1、发挥优势原则。因地制宜，发挥优势，是区域规划最基本的原则。2、兼顾全局原则。规划中要以区域整体利益为重，以大局为重，妥善处理局部与整体、一般与重点、生活与生产及近期利益与长远利益的关系。只有

15、坚持全局原则，才有可能使各类规划与发展战略统一起来，始终如一地贯彻战略指导思想。3、效益原则。规划应当坚持经济效益与社会效益、环境生态效益的统一，使区域能够长期保护可持续发展的态势。3.2 建设内容与规模XXX占地667平方米（合一亩），总建筑面积1000平方米，总层数为4层。3.2.1 建筑设计与功能分区办公楼地上四层、建筑面积1000，一层为办公室、财务室；二层为办公室、会议室等；三层设有办公室、资料室、活动室及公用卫生间，四层为办公室、职工宿舍等。办公楼内交通采用垂直交通组织，设置疏散楼梯1部以满足建筑物的防火及疏散要求。3.2.2 建筑结构 1、设计依据1）、建筑结构荷载规范GB 50

16、009-20012）、混凝土结构设计规范GB 50010-20023）、建筑抗震设计规范GB 50011-20014）、建筑地基基础设计规范GBJ7-895）、钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程JG132、设计参数1）、基本风压： 0.55KN/。2）、抗震设防按 GBJ11-89建筑抗震设计规范为乙类。工程抗震设防烈度按六级设计。3）、均布活荷载标准屋面 1.5 KN/办公室、门诊、病房 2.0 KN/走廊、楼梯 2.0 KN/厕所、卫生间 2.5 KN/设备及电梯机房 7.0 KN/其余房间活荷载按建筑结构荷载规范GB 50009-2001取值3、基础形式基础推荐采用钢筋混凝土条形基础。

17、为了提高结构自防水能力外，底板设置隔水层，外墙加防水层。4、结构设计根据我国现行规范，本项目建筑标准为乙类, 耐火等级为一级。办公楼结构形式为现浇钢筋混凝土砌体结构。3.2.3 装修标准初步设想本项目装修要以即墨的城市特点结合国际现代化办公水准考虑，装修标准如下：1、外墙以玻璃幕墙、外墙涂料为主。2、地面为瓷砖地面，内墙、天棚为白色高档乳胶漆。 3、卫生间为防滑地砖地面，内墙磁砖到顶，铝合金吊顶。3.3 公用工程3.3.1 给水水源由市政自来水管网提供，水质符合国家标准，给水设施能满足用水的需求。项目用水主要是日常生活用水、厨房用水及消防用水。3.3.2 排水本项目排水采用雨污分流制,雨水经内

18、部雨水管直接排入市政雨水管道。生活污水经内部的隔油池和化粪池预处理后排入市政污水管,最后汇入即墨市市政污水处理厂处理处置.出水水质达城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）一级A标准，对地表水环境影响较小。3.3.3供电本项目电力就近引接，电压等级10KV。根据民用建筑电气设计规范，采用双电源供电。3.3.4通讯即墨市电信业发展迅速，目前已有程控交换机装机容量20万门，完全可以满足本项目通讯工程的需求。目前，即墨市电信部门已具备宽带网接入能力，可保证项目宽带数据通讯需要。3.3.5热源项目冬季供暖方式为空调供暖。3.3.6燃气项目位置位于温泉镇供气实施范围内，可满足项目燃气需求

19、。 3.3.7交通运输项目地理位置优越，周边道路四通八达，拥有便利的海陆空交通网络。第四章 资源开发及综合利用分析根据国家发改委发改投资20071169号文件关于发布项目申请报告通用文本的通知发布的项目申请报告通用文本及关于编写的说明，本章所针对的建设项目是：“资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。”根据国家发改委发改投资20071169号文件关于发布项目申请报告通用文本的通知第二项的规定：“企业在编写具体项目的项目申请报告时，可根据拟建项目的实际情况，

20、对通用文本所要求的内容进行适当调整。如果拟建项目不涉及其中有关内容，可以在说明情况后不进行相关分析”。鉴于本项目是办公场所，不属于资源开发项目，不涉及本章要求分析和阐述的内容，对本章不作分析。第五章 节能方案分析5.1 项目使用能源品种的选用原则1、高效性原则项目所选用能源应该能够实现最大能量的转化率，具有高效性。2、经济性原则项目选用能源时应优先考虑使用综合成本低、有助于提高项目综合效益的能源。3、环保性原则项目所选用能源时应优先考虑产生废水、废气、废渣相对较少的能源。4、稳定性原则项目所选用的能源应具备稳定的供给来源和安全的供给渠道，能够满足项目的运营需求。5.2 用能标准和节能规范5.2

21、.1 法律、法规、规范和产业政策本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法规等包括：法律：中华人民共和国节约能源法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国建筑法法规：能源标准管理办法、重点用能单位节能管理办法、节约用电管理办法规划：节能中长期专项规划、青岛市“十一五”资源节约与综合利用建设规划、青岛市建筑节能“十一五”规划产业政策：公共建筑执行50节能标准。5.2.2 设计标准和规范1、公共建筑节能设计标准J107862006（山东省）2、外墙外保温工程技术规程 JGJ14420043、建筑照明设计标准 GB5003420044、建筑采光设计标准 GB/T 50

22、03320015、用能单位能源计量器具配备和管理通则6、民用建筑电气设计规范 JGJ/1620087、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇给水排水8、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇电气9、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇建筑10、采暖通风和空气调节设计规范 GBJ19-200311、民用建筑热工设计规范 GB50176-9312、民用建筑节能设计标准 JGJ26-9513、采暖居住建筑节能检验标准 JGJ132-20015.2.3 终端用能产品能效标准我国目前已发布22项终端用能产品能效标准，涉及五大类产品，其中家用电器类6种，照明器具类8种，商用设备类2种，工业设备类5种，交通工具

23、类1种。由于办公的需要，本项目需安装配置大量的照明灯具、电器，为确保使用过程中较低的能耗水平，这些灯具、电器必须选用能够满足已发布的能效标准的产品。5.3 能耗本项目耗能主要为水、电的消耗。其中，电主要表现在民用建筑使用过程中的能耗，主要包括采暖、空调、通风、热水供应、照明、炊事、电器、电梯等方面的耗能。采暖、空调、通风占2/3左右。5.4 节能措施在我国目前建筑的采暖能耗中，寒冷地区大约40%由外围护结构传热所消耗。从目前情况分析，在围护结构以及照明方面，与20世纪80年代改革开放初期建造的同类建筑相比，采用现有的节能措施和技术，居住建筑具有节约能源消耗65、公共建筑节约50的潜力。按照公共

24、建筑节能设计标准（GB50189-2005）的要求，本项目应在建筑围护结构、照明等方面提出严格的控制指标和明确的节能措施，实现公共建筑节能50的目标。其具体措施如下：1、用电设备选用低损耗、高效节能产品。2、采用移相电容器补偿无功率，降低无功损耗，提高功率因数。3、本项目科研设备考虑选用先进节能型设备。4、照明系统在保证照度的前提下，选用节能灯具。5、输送管网采用高效保温材料进行保温。6、所有走道灯的开关均选用声光控制开关，杜绝常明灯。7、空调冷却水系统设自动控制装置调节水流量。8、加强变电所的运行管理，对低荷载变压器及时进行负荷调整，避免低载运行。9、卫生器具均采用节水型配件。10、配置能源

25、消耗计量器具，加强能源管理。11、使用部门还应定期对设备、线路进行检查、检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象5.5 节能效果分析本项目通过改善维护结构的热工性能、照明设备的效率等措施可以显著降低建筑的能耗。按照公共建筑节能设计标准（J107862006）、民用建筑节能设计标准 （JGJ26-95）的计算和分析，可实现公共建筑节能50、民用建筑65%的标准。第六章 项目建设的基本条件6.1 项目选址及用地方案6.1.1 项目选址项目拟建地点位于XXX6.1.2 土地利用原则1、高度重视土地资源的节约，在保证生产、生活和优化建筑动能布局、保护环境和有利于生态环境建设的前提下，十分珍惜土地的合理利用，绝不浪

26、费土地资源。2、根据项目使用土地及对土地的破坏程度的需要，采取有力的保持措施，提高项目场区水土保持能力。3、认真遵守土地法及其相关规定，在国土资源部门指导下，依法利用土地。6.1.3 土地利用状况本项目占地1亩，合667，总建筑面积1000。6.2 土地利用合理性分析1、本项目占地规模合理，符合不占耕地和尽量少占耕地的要求，符合即墨市土地利用规划和集约有效使用土地的要求。2、本项目场地下无地下矿藏和文物，因此，本项目的土地利用对地下矿产资源的保护和利用不存在影响。3、本项目工程地质良好，无溶岩、滑坡、断层等不良地质状况，因此，项目的建设不会产生不利影响。4、项目场址周边无任何军事设施，不存在对

27、军事设施产生影响的问题。6.3 征地拆迁和移民安置规划方案本项目用地现状为已平整后的建设用地，地表无建筑、青苗等附着物，项目的建设不涉及征地拆迁和移民安置问题。第七章 环境和生态影响分析7.1 建设区域自然环境条件 环境现状分析目前项目区域内环境质量现状良好，没有受到明显污染，大气质量符合环境空气质量标准（GB3095-1996）中的二级标准限值要求；噪声环境质量符合声环境质量标准（GB3096-2008）中的二级标准要求。7.2 生态环境影响分析本项目主要污染源为项目建设期的施工粉尘、噪声、建筑垃圾等，这些污染只存在于建设期间，随着建设项目的竣工将逐渐消失；运营期间的环境污染有固体垃圾、生活

28、污水等，这些污染不大不会对周边产生不利影响。7.3 生态环境保护措施7.3.1 施工期间环保 1、废气 施工期废气主要来源于基础工程中土石方开挖产生的粉尘、土石方外运产生的二次扬尘以及装饰工程中涂料、油漆等产生的有机废气等。 在开挖地表土层产生的粉尘延续时间较短，约占整个工期的510%，通过类似工程现场调查可知，这个时期的污染较重，但影响的范围多为距源强约50m的范围内，对界外影响较小。 土石方外运车辆产生的二次扬尘污染，根据交通车辆起尘量估算，约为0.0035kg/车辆米，起尘量较小，不会对外界造成大的污染。 2、噪声 施工期噪声主要来源于土石方外运、建筑材料运输车辆等产生的噪声，以及施工期

29、间模板支、拆以及施工设备的噪声等。 根据同类工程检测数据，在距声源50m范围内，施工噪声基本符合GB12523-90建筑施工场界噪声限值（昼夜）标准要求。但施工时的噪声峰值，尤其是大功率满负荷的大型施工机械作业（距声源约5m左右），其峰值可达85100dB(A)，噪声较大，其影响程度，随距施工现场的距离远近而定，同时也受施工机械所处位置的影响。这种噪声影响是短暂的，并且随着施工期的结束而自然消失。 3、固体废弃物 施工期产生的固体废弃物，主要来源于基础工程的开挖土石方、施工过程中产生的建筑垃圾和施工工人产生的生活垃圾等。 工程中剩余土石方外运到指定的地点进行填埋处理；工程建设过程中产生的建筑垃

30、圾运送到青岛市指定地点进行处理，生活垃圾在场内集中堆存，定期外运至指定的垃圾场进行处理。7.3.2 运营期间环保 1、大气环境影响分析 项目实施后运营期间废气主要是食堂油烟，应按饮食业环境保护技术规范要求设置专用烟道。油烟废气经过净化器净化后经专用烟道排放，排气筒高度须高于所在建筑物顶1.5米以上。且与周围易受影响的建筑物的距离大于20米。若小于20米时，排放浓度须达到0.5mg/m以下；废气排放执行山东省饮食业油烟排放标准。 2、水环境影响分析 本项目营运后，将产生部分生活污水（食堂废水先经隔油除渣处理），经收集采用物理法处理后循环使用，不会对周边的水体环境造成污染。 3、噪声环境影响分析

31、本项目的噪声主要来自研发设备的运转噪声，且该噪声的产生只是偶然性的，只发生在科研期间。为了降低该项目噪声对环境的影响，达到工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）类标准要求，建议该企业采取如下降噪措施：（1） 采用先进的低噪音设备。（2） 对声功率级在85dB以上的设备安装在吸音、减震的隔声间内，并安装消声设施，可以使高噪声设备噪声降至70dB以下。 在严格落实各项降噪措施的前提下，项目在生产过程中产生的噪声不会对周围环境造成影响。 4、固体废物影响分析 固体废物主要为生活垃圾，由专人负责清理集中暂存于常去的垃圾站（箱）内，由环卫部门定期外运至垃圾填埋场。7.4 地质灾害影响分析根据项目建

32、设单位提供有关材料显示，拟建场地地形平坦，区域构造背景稳定，附近无活动性断裂构造带，地质构造以基岩风化裂隙为主，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。场地岩土稳定性良好，可作为工程天然地基。根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于基本烈度六度地区。又据“建设部、国家计委新建工程抗震设防暂行规定”、“地震基本烈度六度地区重要城市抗震设防和加固的暂行规定”等文件的规定，该项目为六级设防。因此，项目所在地地质状况良好，发生地质灾害的可能性很小，项目设计时按六级抗震进行设防，可满足项目使用的要求。7.5 特殊环境影响分析本项目建设周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜等特殊环境，故本报告不对特殊环境影响

33、进行分析。第八章 经济影响分析8.1 投资估算分析8.1.1 估算依据1、即墨市类似工程造价和本地材料预算价格 2、参照执行国家、省、市有关政策和规定 3、即墨市有关建筑规费的取费标准 4、项目单位提供的有关资料8.1.2 建设投资本估算是在拟建方案的基础上，按照国家关于建设项目投资估算的有关规定以及山东省、青岛市有关定额与取费规定编制，项目建设总投资300万元。 表8-1 投资费用构成一、工程及设备费用267万元占建设投资的89.00%二、其它费用20.83万元占建设投资的6.90%三、预备费用12.17万元占建设投资的4.10%合 计300万元占建设投资的100.00%8.1.1 工程费用

34、土建工程费用按即墨市类似工程造价估算，项目所需电源、动力及保护接地系统造价已包含在土建工程造价中，工程费用为267万元。8.1.2 工程建设其他费用本项目其他费用投资20.83万元，据以下标准计取：1、前期工作费按照国家计委计价字19991283号文件颁布建设期项目前期工作咨询收费暂行规定执行，工程勘察设计费按国家物价局、建设部（2002）10号文件颁布的工程设计收费标准执行。2、招标代理费依据国家计委计价字20021980号“关于印发招标代理服务收费管理暂行办法”的通知，采用差额累进法进行估算。3、工程监理费按照青岛市建设工程费用标准计取。4、建设单位管理费按照现行有关规定差额定率累进法进行

35、估算。表8-2 项目其他费用投资估算表序号费用名称费率或标准基础数据（万元）计算费用（万元）（万元）其他费用1工程设计费1.94%2675.192建设单位管理费1.6%2674.273工程建设监理费2.2%2675.874前期工作咨询收费3.005招标代理费2.50合 计20.838.1.3 预备费用预备费分为基本预备费和涨价预备费。其中，考虑到目前项目所处的阶段，基本预备费按照工程费用和其他费用之和为基数乘以相应费率计取为12.17万元，涨价预备费暂不计取。8.1.4 总投资表8-3 项目总投资估算表序号工程名称建筑其它投资占建设投资比例工程费费用（万元）一工程费用建筑物工程费2672678

36、9%二其它费用20.8320.836.90%一、二部分合计287.8395.9%三预备费12.174.10%四建设投资300100%五总投资3008.2 财务效益分析本项目具有良好的市场前景，区位优势显著，周边配套设施完善。本项目运营后会具有一定的赢利能力，使本项目不仅能够满足地产公司的基本要求，还具有积极的社会意义。8.3 行业影响分析8.3.1 国内房地产企业现状在国家鼓励个人消费政策的引导下，中国房地产行业已经连续多年保持了远高于GDP增长的增长态势，为整体的经济增长提供了强大动力。随着我国房地产业的发展，我国房地产开发商队伍迅速扩大，1986年，我国房地产开发商只有3000多家，而20

37、02年底，我国房地产开发企业近3万家。现阶段我国房地产全行业进入调整阶段。8.3.2 青岛市房地产企业现状2009年青岛房地产市场呈现出快速复苏的迹象。从三月份开始，受开发商降价促销以及一系列救市政策的影响，商品房和二手房成交量一路飙升。1-6月份，市内四区商品住房销售12395套，同比增长79.12%，其中6月份商品住房销售3515套，同比增长240.27%。走出低谷并快速反攻的不仅仅是成交量。从市场来看，目前，几乎所有的房地产在售项目价格都有幅度不一的增长，最低的每平方米增长50、100元不等，而最高的则达到每平方米增长1000元，更多的则是项目取消了原来推出的系列优惠政策。1-6月份，青

38、岛市内四区商品住房平均价格同比上涨11.43%。房地产市场此轮行情的复苏，还表现在土地市场上。开发商的拿地热情重新高涨，从上半年土地市场来看，随着交易市场的持续红火，土地市场开始升温。自2008年11月份以来政府采取了众多促进需求的积极政策，包括贷款利率下调、房贷利率折扣上浮至30%、取消银行信贷配额并降低印花税以及其他房产交易税等，加上去年压抑需求的释放，双重因素导致今年房地产交易市场的火爆。下半年一段时间内，青岛房地产市场很可能会出现价涨量跌的局面，从目前来看，尽管下半年会有新盘或者老盘加推，但是总量上市场上可售的房源不会增加太多，在市场供给不大而购房需求又强烈的情况下，价格继续上涨是非常

39、普遍的事情，但由于总量降低，因此，成交量也会有所下滑。8.3.3 项目对行业的影响地产办公楼的建成，能够促使地产更好的服务于人民，拉动即墨市经济增长，刺激即墨市房地产行业的进一步发展。同时加大房地产投资对拉动固定资产投资和刺激消费有双重促进作用，能够拉动经济增长。房地产的建造一方面要消耗如钢铁、水泥等多个物质生产部门的产品，避免生产过剩，另一方面能增加就业机会，从而带来居民收入增长，通过居民财富的积累促进居民消费。由此可见，房地产投资拉动众多上下游部门的发展，从而能拉动经济的增长。因此，房地产的兴衰与经济的繁荣萧条休戚相关。第九章 社会影响分析我国目前的城市化率约为47%，预计在2030年，我

40、国城市率有望达到65%。今后20年，城市化率预计每年提高0.8%。这相当于每年有1000万人由农村进入城市，按照人均30平米的住房水平，农业人口进城，每年需要建设住房2.5亿平方米。我国房地产行业是朝阳产业，未来10-20年，仍然是我国城市化的高峰期，对住房的需求量很大，住房的产量将会持续在较高水平。房地产的发展对经济社会的发展的重大作用主要体现在以下几个方面： 1、房地产投资对经济增长的拉动作用 投资、消费、出口三大需求是拉动经济增长的三驾马车，2009中国统计年鉴显示，2008年三大需求对国内生产总值增长的贡献率分别为45.7%、45.1%、9.2%，同时计算出2004年至2008年的房地

41、产投资占全社会固定资产投资的比重一直在23.0%左右，可见房地产业对投资拉动作用就不可小觑。今年年初全球金融危机肆虐，在当前全球经济衰退面前，出口外需大大缩水，我国只有靠扩大内需，即投资和消费来保持经济平稳快速增长。而房地产业兼有投资和消费的双重功能，所以房地产业在国民经济中的支柱产业地位越来越被确立。 2、房地产业对提高人民生活质量的作用 在温饱问题解决的情况下，追求生活的进一步改善成为老百姓的新的目标。住房问题的解决和改善是提高百姓生活的关键方面。同时，住房水平提高和居住环境改善，可促进多方面的生活消费，拉动多方面产品销售和劳务交换。只有拥有了最基本的房子，人们才会有进一步消费的心理，比如

42、，家庭装潢、添置家具、电器、娱乐、健身等，这样在无形当中就拉动了其他行业的发展。因而，发展房地产业，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，提高居民住房消费水平，促进生活消费水平全面提高。因而，全面推动社会的进步与发展，房地产必然要成为新的增长点。 3、房地产开发对整个社会经济的带动作用 房地产开发可以带动相关建筑材料和运输行业的发展，我国建筑成本中70是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、化工、玻璃、五金、燃料动力等许多物质生产部门和服务行业的产品和劳务提供相配合，从而“波及”、拉动相关行业发展，对整个社会经济起到带动作用。9.1 社会适应性分析根据对拟建项目的调查分析，受城市化进程的影响，作为青岛市房地产行业的重要企业，拟建项目的规划建设符合即墨市城市建设规划发展目标，同时该项目在规划过程中，详细考察了周围自然和人文环境，力求工程建设与周围环境相协调，促进和谐社会的建设。9.2 社会风险及对策分析本项目是在合理利用土地的基础上进行建设，主要为运用市场化操作，大大提高了房地产业的服务质量，得到社会的一致认可，本项目总体上不会对社会产生负面影响，故本次不对社会风险及对策进行分析。