房地产估价报告课程设计.doc

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1、烟台大学土木工程学院 房地产估价课程大作业世纪华府房地产估价报告专业 工程管理 班级 土112-2 姓名 张伟 学号 201159502230 任课教师 崔淑梅 2014 年 4月 28 日目录致估价委托人函1估价师声明2估价假设和限制条件3估 价 结 果 报 告4估 价 技 术 报 告7附件19致估价委托人函张先生：烟台大学11级学生接受您的委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在烟台市莱山区的房产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下： 一、 估价对象：世纪华府第8栋10层住宅户型三室两厅两卫一厨 项目西

2、邻观海路，与佳世客一路之隔；北靠万象城商业区，与烟台大学一路之隔；东临烟台市体育公园，离黄海只有600米；南临滨州医学院，地处中央政务区、中央居住区、中央商务区、文体教育区、旅游度假区等中心，位于未来城市中心核心位置，汇聚四方人流。依据各小区和商业区的居委会、物业管理部门提供的资料和实际的查询资料，估价对象房屋所有权人为烟台南山置业发展有限公司，用途为住宅、商业，框架结构。证明文件详见后附中华人民共和国国有土地使用证；中华人民共和国建设用地规划许可证2000-规地字-XX；中华人民共和国建设工程规划许可证2000-规建字-XX；烟台市房屋估价办法。委估房地产产权清晰，无纠纷。二、估价目的：确定

3、房地产的当前市场价格，为委托方购买房产提供依据。三、估价时点：2014年4月28日四、估价结果： 世纪华府第30层东南朝向户型三室两厅两卫一厨，建筑面积为158平米的毛坯房在2014年5月7日的房地产价格为： 房地产市场价格评估单位为：8586.96元 大写金额: 捌仟伍佰捌拾陆圆玖角陆分（每平方米） 烟台大学土112-2张伟 2014年4月28日估价师声明 我们郑重声明： 1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。 2本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事

4、人没有利害关系或偏见。 4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5我们自接受估价委托之后，于2014年4月28日，派出评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。 6自估价报告送达委托人之日起20日内，被拆迁人对评估结果有异议的，可以委托其他评估机构重新进行评估。7本评估报告由烟台大学2011级学生张伟负责解释。 烟台大学2011级张伟 2014年4月28日估价假设和限制条件 1本次估价目的是为购买房产服务的，因此以保持现状为估价前提。 2报告评估出的房地产市场价值，为估价对象

5、在估价时点的价值，随着时间的推移和房地产市场的变化，该估价结果需作相应的调整，甚至重新评估。 3本次估价的依据是： 中华人民共和国土地管理法 ； 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 国家标准房地产估价规范 ； 烟台市房屋估价办法。 4本报告是为购房服务的，估价结果仅作为购房的依据，不得用于其他用途。 5未经过估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容，本评估报告只对委托估价方负责，不对第三方承担任何责任。 6本报告有效期为壹年。 烟台大学2011级张伟 2014年4月28日估 价 结 果 报 告一、 委 托 估 价 方委托单位：张先生负责人：（略）委托方地址：（略）联系人：（

6、略）联系电话：（略）法定代表人：（略）委托方地址：（略）二、 受 托 估 价 方受托估价人：山东省烟台大学土112-2张伟估价人住址：烟台市莱山区清泉路30号三、估 价 对 象 小区基本信息：估价对象烟台市莱山区世纪华府，其位于烟台市东部新城市中心-莱山区核心地段，项目西至观海路，北至银海路，南烟台市体育公园，周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区等大型市政配套齐全，医院、大学、银行、购物中心等生活配套星罗棋布，公交线路密集交通便利，是烟台的文化、体育、行政、金融、教育和生活新中心。项目地址：莱山区银海路566号建筑类别：板楼、高层产权年限：70年项目占地面积：77万总

7、建筑面积：150万容积率：2.07绿地率：42.5 停车位比例：1：1.2物业费1.5元/开发公司: 烟台南山置业发展有限公司待估住宅基本信息待估对象位于世纪华府第8栋住宅第10层户型三室两厅两卫一厨，建筑面积为158平米，竣工时间为2006年，房屋类型为普通住宅，房屋结构为框架结构，南北朝向，住宅为毛坯房，可根据需要装修。有完善的供水、排水、供电、通讯和供暖。四、 估 价 目 的确定房地产的市场价格，为委托方对买方进行买卖提供依据。五、 估 价 时 点 2014年4月28日六、价 值 定 义 本报告评估出的房地产价格为估价对象在时点的市场价格。七、估 价 依 据 1有关法律、法规、政策文件和

8、技术规程 (1) 中华人民共和国土地管理法 ； (2) 中华人民共和国城市房地产管理法 ； (3) 国家标准房地产估价规范 ； (4)烟台市房屋估价办法。 2. 委托方提供的资料 (1) 烟台市房地产勘察测绘提供的资料； 3. 受委托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查及网上搜集获得的相关资料。八、估 价 原 则 1. 合法原则 房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。本报告遵守这一原则。 2. 最高最佳使用原则 房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提估价。由于本次估价的目的是为房屋买卖服务的，因此以保持现状为估价前提。 3. 替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似房地

9、产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则 要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。本报告的估价时点为2014年4月28日。九、估 价 方 法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际情况，采用如下方法进行评估： 1. 采用市场比较法，考虑到该区域有同类型的小区和商铺交易案例可做比较，故首选市场比较法求取评估对象的房地产价格。首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素和个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。 2. 采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧 3.采用收

10、益法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=房地产净收益建筑物资本化率，得到估价对象房地产的价格。对上述三种方法所得到的结果进行综合，得到估价对象的最终价格十、估 价 结 果世纪华府第8栋第10层，在2014年4月28日的房地产价格为：房地产市场价格评估单位为：8586.96元大写金额: 捌仟伍佰捌拾陆圆玖角陆分（每平方米）十一、估 价 人 员 烟台大学土112-2张伟十二、估价作业日期开始于2014年4月20日，完成于2014年4月28日。十三、估价报告应用的有效日期本报告的有效期，自估价时点起壹年。估 价 技 术 报 告世纪华府（一）个别因素分析 估价对象为烟台市莱山区世纪华府

11、第8栋第30层房屋用途：普通住宅 建筑结构：框架结构； 建筑年代：2006年； 外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房房屋楼层： 8栋2号楼总层数为32层，估价对象位于第10层；平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、两卫、一厨的格局； 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备； 装璜情况： 毛坯。估价对象面积：158m2建筑面积150万平米占地面积77万平米销售许可证烟房预许字2006第017号公摊18%-20%物业管理费1.5元/平米绿化率42.5%容积率2.07（二）区域因素分析 地理位置待估宗地处于烟大商业圈内。 环境条件环境影响主要有大气污染、水污染和噪声污

12、染，估价对象房地产不临树林、不临水、不临山、不临边缘区，空气良好，自然景观较好。 对外交通便捷程度 待估宗地所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错， 有5、7、10、17、23、59、50、51、52、53等公交路线通过。 区域内公用设施配套状况待估宗地区域内有超市、市场、银行、学校等，区域公用配套设施基本完善。 商服繁华程度待估宗地所在区域有：学校:烟台大学、清泉学校、烟大附中、莱山区实验小学 ；商场:新世界购物中心、佳世客购物中心、麦千车超市；酒店:华美达大酒店；医院:毓璜顶医院莱山分院、烟台口腔医院莱山分院；邮局:中国邮政；银行

13、:中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、中信银行、商业银行、农村信用社等。人口密集，商业繁华度较高。 基础设施 道路待估宗地所在区域有主干道观海路、清泉路，以及次干道迎春大街。 供水待估宗地区域内有完善的供水管网。 排水待估宗地区域内有完善的排水管网。 供电待估宗地区域内有完善的供电系统。 通讯待估宗地区域内通讯设施满足使用要求。 供暖待估宗地区域内有集中供暖管网。（三） 市场背景分析 烟台东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。是山东省重点建设开发的城市，作为中国改革开放最早的十四个沿海城市之一，是环渤海经济圈内

14、以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城，全市海岸线长达909公里。烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，全年平均气温摄氏12度左右，是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。 烟台市认真贯彻实施扩大投资、启动内需的政策措施，固定资产投资对经济发展的拉动力不断增强。房地产开发投资快速增长。2001年完成房地产开发投资26.56亿元，增长52.2%，其中商品房建设投资24.43亿元，增长102.7%，占整个房地产开发投资的92%。房地产当年施工面积达353.29万平方米，其中商品住宅284.68万平方米。房地产开发当年竣工面积122.46万平方米，其中住宅面积105.39万平方米。全市房屋销售面

15、积59.83万平方米，其中个人购买55.19万平方米；住宅销售面积54.04万平方米，其中销售个人51.84万平方米。其中烟台市2003年获中国人居环境范例奖、2004年获中国人居环境奖，2004年10月12日被授予“最佳中国魅力城市”，2005年10月26日被中央文明委授予“全国文明城市”，2006年还荣获了“联合国人居奖”。通过这些奖项，我们有理由相信烟台的房地产行业仍将会继续迅猛发展。（四）估价测算过程一、市场比较法 比较交易案例的选择本次估价交易案例主要通过以下途径取得： 查访房地产开发商，获得房地产特性及其有关交易条件； 查阅相关报刊、网站及其相关资料；本次估价所选择的比较交易案例均

16、符合以下条件： 与估价对象具有相同的用途，均为住宅用房； 与估价对象交易类型相同，均为买卖交易或租赁； 与估价对象邻近或在同一供需圈； 属于正常交易或可修正为正常交易； 可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近； 区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。下面分别对所选取的案例进行分析：案例A：世纪华府第10栋第7层（共18层），南北朝向，毛坯房，三室两厅两卫一厨，建筑面积147平方米，开盘日期：2006年。案例B：世纪华府第8栋第6层（共11层）南北朝向精装修，三室两厅两卫一厨，建筑面积120平方米，开盘日期：2006年。案例C： 世纪华府第4栋第9层（共35层），

17、南北朝向毛胚房，三室两厅两卫一厨，建筑面积136平方米，开盘日期：2006年。比较因素条件表的编制（具体见表一）比较因素条件表的编制主要以估价对象和比较实例所处的区域因素和其本身的个别因素来评比编制，按照选取的实例情况，比较因素表如下： 比较因素条件表 表一比较项目估价对象世纪华府世纪华府世纪华府交易情况正常正常正常正常交易日期2014年5月2014年1月 2013年12月20014年2月区域因素及个别因素地理位置南山世纪华府西临市政府、佳世客、人才资源市场、公安局，南临体育公园、射击场、游泳馆，北邻烟台大学、清泉学校、烟大附中，东邻皇冠假日酒店、第三海域浴场，西接凤凰山，东接黄金海岸线。南山

18、世纪华府西临市政府、佳世客、人才资源市场、公安局，南临体育公园、射击场、游泳馆，北邻烟台大学、清泉学校、烟大附中，东邻皇冠假日酒店、第三海域浴场，西接凤凰山，东接黄金海岸线南山世纪华府西临市政府、佳世客、人才资源市场、公安局，南临体育公园、射击场、游泳馆，北邻烟台大学、清泉学校、烟大附中，东邻皇冠假日酒店、第三海域浴场，西接凤凰山，东接黄金海岸线南山世纪华府西临市政府、佳世客、人才资源市场、公安局，南临体育公园、射击场、游泳馆，北邻烟台大学、清泉学校、烟大附中，东邻皇冠假日酒店、第三海域浴场，西接凤凰山，东接黄金海岸线繁华程度附近小区丰富，且有大量的学生资源，距离市、区商业中心不远附近小区丰富

19、，且有大量的学生资源，距离市、区商业中心不远附近小区丰富，且有大量的学生资源，距离市、区商业中心不远附近小区丰富，且有大量的学生资源，距离市、区商业中心不远交通便捷程度世纪华府位于银海路，西邻观海路，1条主干道，1条次干道，公交：7、10、17、55、52、53路。世纪华府位于银海路，西邻观海路，1条主干道，1条次干道，公交：7、10、17、55、52、53路。世纪华府位于银海路，西邻观海路，1条主干道，1条次干道，公交：7、10、17、55、52、53路。世纪华府位于银海路，西邻观海路，1条主干道，1条次干道，公交：7、10、17、55、52、53路。个别因素建筑概况10层，户型三室两厅两卫

20、一厨，建筑面积158平方米7层，户型三室两厅两卫一厨，建筑面积147平方米6层，户型三室两厅两卫一厨，建筑面积120平方米9层，户型三室两厅两卫一厨，建筑面积136平方米装修毛胚房毛坯房精装修毛胚房朝向楼层东南南北南北南北房屋成新全新全新九成九成小区管理良好优良优良良好 编制比较因素修正系数表（具体见表二）比较因素权重的确定，查找当今实际房地产行业中影响房屋价格的各个因素所占的重要性来进行打分，经过整体最后权重见表二。 比较因素权重系数表 表二比较项目权重交易情况交易日期区 域 因 素 及 个 别 因 素地理位置繁华程度交通便捷程度装修40楼层朝向25房屋成新35小区管理建筑概况 编制比较因素

21、条件指数表（具体见表三）编制比较因素条件指数表的有关说明：交易情况：以正常交易为比较基准，取指数为100；交易时间：以估价对象的交易日期为比较基准，取指数为100。 区域因素和个别因素均以估价对象为比较基准，取指数为100；地理位置：考虑到估价对象与比较案例都位于烟大附近，主要以所处位置附近建筑物进行修正，每增加一项临近建筑物加10分，减少一项减10分；若处于小区内则加10分。繁华程度：考虑到商业小区要以附近小区是否充足来比较，主要以附近小区丰富程度以及学生资源丰富程度进行修正。小区丰富程度可划分为“丰富”、“一般”和“不丰富”三类，每差一类减20分，学生资源丰富程度可划分为“充足”、“大量”

22、和“一般”三类，每差一类减20分。交通便捷程度：主干道根据公交车密集程度来判断，主干道每较估价对象增加一条加20分，减少一条则减20分；次干道每较估价对象增加一条加10分，减少一条则减10分；公交路线每较估价对象增加一条加10分，减少一条减10分。装修：主要指装修程度的多少，可划分为“精装、“装修”和“毛胚”三类，每差一类减20分。楼层朝向：按待估宗地实际情况，可划分为“很好”、“较好”、“一般”和“不好”四类，每差一类减10分。房屋成新：主要指交易时房屋的新旧程度，可划分为“全新”、“一般”和“破旧”三类，每差一类减10分。小区管理：按待估宗地实际情况，可划分为“良好”和“优良”两类，以30

23、分为修正分建筑概况：此处估价对象和比较案例相似，均为100分。比较因素条件指数表 表三比较项目权重估价对象案例A案例B案例C交易情况1100100100100交易日期1100969597区域因素及个别因素地理位置0100100100100繁华程度0100100100100交通便捷程度0100100100100装修0.4100100120100楼层朝向0.25100110110110房屋成新0.351001009090小区管理0100100100100建筑概况0100100100100综合指标1100102.510799 统一付款方式（见表四）付款方式表 表四案例A首付50%，其余部分6个月后一

24、次性付清。案例B首付40%，三个月后再付40%，六个月后付清余下部分。案例C首付50%，一年后一次性付清余下部分。可比实例与待估对象具有统一的房地产范围和统一的价格单位，故只需对于可比实例进行付款方式的统一，以在成交日一次性付清所需支付的金额作为基准，以2014年4月作为估价时点，现今的年利率为3%，统一之后的金额见下表：案例A总价=1301-50%/1+3%0.513050%=129.05万元案例B总价=13540%+13540%/1+3%/12313520%/1+3%/126=134.20万元案例C总价=12050%+12050%/（13%）=118.25万元修正后支付总额 表五名称修正后

25、支付总额修正后支付单价案例A129.05万元8779元/平米案例B134.20万元9586元/平米案例C118.25万元8695元/平米（6）比较因素权重系数表的编制（具体见表六） 在比较因素权重系数表和比较因素条件指数表的基础上，确定比较因素修正系数表如下所示：比较因素权重系数表 表六比较交易案例案例A案例B案例C交易价格（元m2）877995868695交易情况修正100/100100100100100交易时间修正100/961009510097区域及个别因素修正100/102.5100/107100/99个别价格8921.759430.409054.46比准价格9135.54修正后个别价

26、格=案例交易价格交易情况修正系数交易时间修正系数区域及个别因素修正系数100(因素指数因素权重) 比准价格的计算取修正后个别价格的算术平均值作为比准价格，即：比准价格（8921.75+9430.40+9054.46）39135.54元3. 房地产价格综合上面方法得出的结果，可知世纪华府房地产的价格为：9135.54元/。二、收益法（一）搜集有关资料通过有关了解，搜集的有关资料和情况如下：租金按使用面积计租金第一年平均为350元年，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2，设可外租时间为50年。（二）测算有效毛收入由于房屋直接用于出租，因此有效毛收入就是房屋的租金为350元年有效毛收入=350元/

27、年（三）测算年运营费用：年运营费用率取15%年运营费用：年运营费用=有效毛收入年运营费用率=35015%=52.5元（四）计算净收益：净收益=有效毛收入年运营费用 =350-52.5=297.5元（五）确定报酬率：报酬率由年存款利率和风险调整利率组成。根据调查，现行银行存款利率为3.25%，而住宅房的风险调整利率取2%。因此，确定报酬利率为5.25%。（六）计算房地产价格：选用的具体计算公式： =272/（5.25-2）1-（1+2%）/（1+5.25)50=7256.10元 三、成本法基本公式为： 房地产价值=重新购建价格折旧估价房屋为158平方米，户型三室两厅两卫一厨，位于10层（共32层

28、），东南朝向毛坯房，房屋2006年建成使用，经济寿命为70年，残值率为0。. 单位建筑面积建筑安装工程费为3800元/;. 专业费用为建筑安装工程费的8%；. 管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%；. 销售费用为重新购建价格的4%；. 建设期为1年，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为8%. 开发商成本率润率为25%. 销售税费为重新购建价格的11%设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VBa) 建筑安装工程费=3800（元/）b) 专业费用=3800*8%=304（元/）c) 管理费用=（3800+304）*3%=123.12（元/m2）d) 销售费用= VB*4%=0.04 V

29、B（元/m2）e) 投资利息=（3800+104+123.12+0.04 VB）*（1+8%）0.5-1 =157.99+0.0016VBf) 销售税金= VB *6%=0.06VBg) 开发利润=（3800+104+123.12+0.04VB +157.99+0.0016VB）*25% =1046.28+0.0104 VBh) VB =3800+104+123.12+0.04VB +157.99+0.0016VB +0.11 VB+1046.28+0.0104VB VB =6242.71（元/m2） 重新购建价格=6242.71*158=986347.995（元）(二)按成新折扣法计算其折旧

30、：该住宅已经建成8年，经实地查看其剩余经济寿命为62年，残值率为0.，则该房屋的成新率为： q=62/70*100%=88.57%则该房地产的现实单价为： 986347.995*88.57%158=5529.17元/四 房地产价格综合上面方法得出的结果，可知世纪华府的价格为：9135.54*80%+7256.10*10%+5529.17*10% =8586.96元附件交易实例调查表房地产基本状况名称世纪华府坐落莱山区银海路566号范围南山世纪华府西临市政府、佳世客、人才资源市场、公安局，南临体育公园、射击场、游泳馆，北邻烟台大学、清泉学校、烟大附中，东邻皇冠假日酒店、第三海域浴场，西接凤凰山，

31、东接黄金海岸线。规模147用途普通住宅权属土地所有权归国家，使用权归个人交易基本情况卖方王先生买方张先生成交日期2014年1月成交价格总价130万元单价8844元/平方米付款方式首付50%，其余部分6个月后一次性付清。交易情况说明在正常的市场状况条件下，双方通过协议达成交易，价格为正常交易价格。房地产状况说明区位状况说明世纪华府位于银海路，西邻观海路，1条主干道，1条次干道，公交：7、10、17、55、52、53路实物状况说明三室二厅二卫一厨，设施设备完善，屋内采用精装修，建筑比例与尺度协调，采光通风良好权益状况说明土地所有权归国家所有，交易前房屋所有权归区先生所有，交易后屋所有权归个人（王先

32、生）所有。交易实例调查表房地产基本状况名称世纪华府坐落莱山区银海路566号范围南山世纪华府西临市政府、佳世客、人才资源市场、公安局，南临体育公园、射击场、游泳馆，北邻烟台大学、清泉学校、烟大附中，东邻皇冠假日酒店、第三海域浴场，西接凤凰山，东接黄金海岸线。规模140用途普通住宅权属土地所有权归国家，使用权归个人交易基本情况卖方迟先生买方郝先生成交日期2013年12月成交价格总价135万元单价11250元/平方米付款方式首付40%，三个月后再付40%，六个月后付清余下部分。交易情况说明在正常的市场状况条件下，双方通过协议达成交易，价格为正常交易价格。房地产状况说明区位状况说明世纪华府位于银海路，

33、西邻观海路，1条主干道，1条次干道，公交：7、10、17、55、52、53路实物状况说明三室二厅二卫，设施设备完善，屋内采用精装修，建筑比例与尺度协调，采光通风良好权益状况说明土地所有权归国家所有，交易前房屋所有权归区先生所有，交易后屋所有权归个人迟先生所有。交易实例调查表房地产基本状况名称世纪华府坐落莱山区银海路566号范围南山世纪华府西临市政府、佳世客、人才资源市场、公安局，南临体育公园、射击场、游泳馆，北邻烟台大学、清泉学校、烟大附中，东邻皇冠假日酒店、第三海域浴场，西接凤凰山，东接黄金海岸线。规模136用途普通住宅权属土地所有权归国家，使用权归个人交易基本情况卖方李先生买方刘先生成交日期2013年12月成交价格总价120万元单价8823.5元/平方米付款方式首付50%，一年后一次性付清余下部分。交易情况说明在正常的市场状况条件下，双方通过协议达成交易，价格为正常交易价格。房地产状况说明区位状况说明世纪华府位于银海路，西邻观海路，1条主干道，1条次干道，公交：7、10、17、55、52、53路实物状况说明三室两厅两卫一厨，设施设备完善，屋内采用简易装修（可视为毛坯），建筑比例与尺度协调，采光通风良好权益状况说明土地所有权归国家所有，交易前房屋所有权李先生所有，交易后屋所有权归个人（刘先生）所有。