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1、第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称xx住宅小区1.1.2项目建设单位xxx地产开发有限公司1.1.3项目建设地点 x市x教场路与解放路交叉处东南侧1.1.4项目负责人xxx地产开发有限公司1.2项目单位概况1.2.1项目建设单位单位名称：x市xx地产开发有限公司。单位住所：x市永定办事处回龙居委会金海岸法定代表人：李唯读注册资本：3015万元公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发、销售；相关物业管理；建筑材料、五金交电、化工产品（不含危险品）、日用百货、针棉织品经营。成立日期：二00一年六月四日房地产开发企业资质等级：二级房地产开发企业资质证书编号：湘建房（张）字第026号单位简
2、介：xxx地产开发有限公司成立于2006年6月，通过多年的经营发展，先后开发了芙蓉综合楼、百灵新村、南庄花园、金海岸旅游商业中心，累计开发面积26万平方米，已成为x市知名的房地产开发公司，为了充分发挥公司主营业务，坚持以盈利为目的，以服务社会为理念的指导方针，选择地理位置优越、环境效果较好的地段作为公司房地产开发项目的发展战略。公司董事长李唯读先生，男，1967年12月15日出生，湖南湘乡人，中共党员，大专文化，工程师，现任xxx地产开发有限公司董事长兼总经理，占有注册资本3015万元的97%。1990年7月毕业于湖南省建筑学校；1990年1999年12月在x第一建筑工程公司任工人、技术员、项
3、目经理、分公司经理；1999年12月2001年5月任x中房开发有限公司副总经理；2001年6月至今任xxx地产开发有限公司董事长、总经理；2005年至今年任x华天大酒店董事长。1.3可行性研究依据及范围1.3.1研究依据1）xx项目地形图。2）xx项目设计方案图。3）x市总体规划（修编）（2002-2020年）。4）x市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。5）x市政府及主管部门的有关文件规定。6）国家现行的有关政策和法规。7）国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）。8）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与数（第二版）。9）建设单位提
4、供的其他基础资料。1.3.2研究范围依据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，对xx工程项目建设的必要性、建设规模、项目建设的内外部条件、建设方案、投资估算、经济效益、社会效益和环境效益等进行综合研究。1.4主要技术经济指标项目主要经济技术指标如下表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注一项目概况1总用地面积28809规划建设用地面积236982居住户（套）数642套3总建筑面积1210334按功能性质划分4.1住宅建筑面积865794.2商业面积81724.3地下车库及其他面积237884.4配套设施24945按地上地下划分5.1地上建筑面积97
5、245续表1-1 项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注5.2地下车库建筑面积237886停车泊位764辆6.11)地面99辆6.22)地下665辆7容积率48建筑密度33.159绿地率15.3%10绿化面积3625.811建筑占地面积7849.812道路广场面积17333.4二投资数据1总投资32000万元1.1固定资产投资26901万元1.1.1静态投资25461万元1.1.2建设期利息1440万元三筹资数据1总筹资32000万元1.1业主自有资金1630950.1%1.2自筹资金6912.16%1.3申请银行贷款1500046.88%四经济指标1销售收入53760万元2财
6、务净现值16623ic12%3投资利润率51.9全部投资4静态投资回收期1.46全部投资5动态投资回收期1.52全部投资6投资利润率101.9%自有资金7财务内部收益率118.6%自有资金8财务净现值16623ic10% 项目开发建设成本费用投资估算项目计算期投入总资金估算为32000万元，其中开发建设投资26901.57万元，占84.07%；固定资产投资1415.87万元，占4.43%；经营成本费用3682.56万元，占11.51%。项目收入单价：本项目高层住宅均价按3200元/平方米计取，可销售建筑面积86579.2平方米；商铺均价按27000元/平方米计取，可销售面积8172.1平方米；
7、地下车库按60000元/个计取，可销售套数为665套。1.5研究结论1.5.1项目建设必要性和可行性1）项目建设符合国家现行宏观经济政策，符合x市x市“十五”时期城市基础设施总体发展规划。2）项目建成有利于发挥该项目自身优势，改变此地段居住环境。3）项目开发方面规划全面、科学、实用，技术上严格要求，安全、通行、环保、节能等配备实施，符合x市x市城市规划要求，技术上有保证。4）项目建成后能为x市居民提供一个高档次的“运动型生态花园”住宅小区。1.5.2问题与建议1）由于项目建设规模较大、资金相对需求较大，开发单位应注意保证资金按期足额到位，以确保项目的顺利实施和预测经济效益的实现。2）质量是项目
8、的生命线，产品是项目的生命力，应严格控制好工程的发包和材料的采购，通过公平竞争、择优选取的招标形式选择施工单位和材料厂商，确保产品质量和项目的开发进度。3）营销是项目成功与否的关键，公司严格要求销售对市场适时反映，应精心安排好营销组织、控制好销售节奏，确保项目的销售和项目资金回笼顺利。4）从项目技术及经济等多方面分析研究表明，项目投资开发切实可行，但由于资金需求量较大，建议有关部门给予大力支持，以确保项目的顺利实施。1.5.3结论综上所述，本项目在技术上和经济上均可行。在全面分析市场、准确经营定位，提高项目管理水平的前提下，项目建成后，有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现为：首先
9、，满足x市居民对中高档次住房的需要；其次，城市建设的需要；第三，满足随着经济发展而逐渐增长的住房扩大规模建设需求；第四，完善城市功能，提高城市品位，打造环境好、品位高的住宅示范小区。项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。第二章 市场分析2.1x市总体经济状况 2009年，x市国内生产总值突破二百亿元大关，达到203.1亿元，比上年增长13.7%，连续7年实现两位数增长。增速比全省和去年同期分别快0.1和0.5个百分点。其中，第一产业增加值26.89亿元，增长5.6%；第二产业增加值47.06亿元，增长17.7%；第三产业增加值129.15亿元，增长13.8%。对经济增长的贡献率分别为
10、5 .0%、29 .4%、65.6%，三次产业的比重由上年的14.6：23.5：61.9调整为13.2：23.2：63.6。按常住人口计算，x市人均生产总值 13517元，增长 12.9%。2.2x市房地产现状分析x市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市经济发展、居民居住水平的提高做出了巨大贡献。房地产业作为国民经济支柱产业，其健康发展对国民经济发展起着举足轻重的作用。特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种
11、背景下，在现有规模的基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎样变化，成了社会各界关注的问题。为此，我们从分析近几年的房地产开发市场状况，对x市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行由浅入深的剖析，编制本项目可行性研究报告，以满足业主的决策需要，促进房地产市场保持健康协调发展。2.3x市房地产需求分析x市房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大 1、消费升级转型带动住房改善型需求增长。从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。 2、城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。3、危旧房改造产生被动型住房需求。x市以政府为主导
12、，采取市场化运作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。4、外向度扩大，需求多样化。随着外向经济的不断发展，越来越多资本注入x，越来越多外资企业登陆x，进而加大了对高档写字楼和商业经营用房的需求。在提升房地产质量和人气的同时，为x房地产市场发展创造了良好的契机。 综上所述，x市每年住房需求十分旺盛，开发潜力巨大。 5、根据x市住房建设规划（2006-2010年）住房建设需求情况的预测：（1）根据人口增长测算。目前，市城区人口为16.5万人，按照x市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的目标，到2010年市城区人口将达到2
13、2.5万人，净增人口6万人，按每户3.5人、每户90m2计算，约需住房154万m2。（2）根据拆迁规模测算。市城区每年需拆迁417户，五年共需拆迁2085户，按每户90m2计算，约需住房19万m2；武陵源区因景区建设要求需拆迁2500户，约需住房36万m2。共计55万m2。（3）根据可供上市的二手房测算。根据市场调查，目前市城区原居住在房改房中的12480户居民，已有2149户换房，按每户70m2计算，有15万m2的二手房提供市场。（4）综合以上测算情况，净增人口需要154万m2的住房，加拆迁被动性住房需求55万m2，两项合计为209万m2，减去可供上市的二手房15万m2，故规划期内市城区住房
14、需求量为194万m2。2.4 x市房地产价格分析x市的房地产消费在全省范围内是相对较高的，低于省会长沙，与常德市房地产消费相当，商品房单价1800元/ m2至3500元/ m2。其中多层均价在1800元至2200元/ m2左右，小高层均价在2500元至3500元/ m2，市中心繁华地段商铺价格20000元/ m2起至50000元/ m22.5项目周边环境分析2.5.1项目地理位置分析本项目位于教场路与解放路交叉处东南侧，三面临街。东侧为2000年开发的物流小区；南侧为天门路；西侧为教场路；北侧为解放路。本地场是x市城市的经济、文化中心。新建商业大楼南侧广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价
15、值无可取代。周边的医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。2.5.1项目周边配套设施现状1、医疗配套设施：教场中路距项目500米处有x市妇保健院门珍部；天门路距项目600米处有x宏任医院；天门路距项目1000米处有x市人民医院。2、学校、教育：崇实小学距本项目约800米；澧滨小学距本项目1500米。3、自然景观、人文景观：商业大楼南侧和北侧新建绿化广场。因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。2.6项目优劣势分析2
16、.6.1优势（strength）1、地段优势本项目座落在三条城市主干道上，对面是商业大楼中心绿化广场和商业大楼，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购物在商业大楼绿化广场的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。2、开发商优势 资本运作优势 本项目的开发商xx地产开发公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金充足，基础工程正开工。 成本控制优势 xx地产开发公司集聚了一大批富有经验的设计、施工、财务管理人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利，公司采用半包工施工，每平米可节约造价约150元左右，其节约的成本可作
17、为开发商的利润也可作为市场销售降价的重要法码。 营销策划优势 xx地产开发公司有一只高水平的专业招商队伍（引进深圳的人才），有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推广工作。唯读公司开发的金海岸项目招商工作进展顺利，已经同全国排位前10名的大型连锁超市“步步高”（在全国5个省43个地级市有网点、计划今年还要发展30家网点）合作成功；本项一层商业部分同将近60家品牌店洽谈了合作事宜，其中有40家意向性较强。 建筑规划优势 本项目的建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时
18、，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。本项目由四栋围合成院内步行商业街，只设一层商业，本步行街其独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景广阔。 功能布局优势商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、娱乐等商业项目遥相呼应、互补联盟，能够满足广大市民日常购物需求。步行街布置有珠宝、通讯、药品、品牌服饰连锁店；大型品牌超市；咖啡、茶艺、中西美点等休闲娱乐项目；中心花园布置有绿化广场、喷泉、嬉水、健身等配套完善，凸现闹市一方净土，增加园林休闲品味。3、楼盘品质优势本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精
19、品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住。4、政府支持优势项目建设符合某某县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到政府各职能部门的大力支持。2.6.2劣势（weakness）1、认知程度不够本项目为高层住宅，由于高层住宅的建筑成本高，物业使用成本高，人们的认知程度上还需要一定的时间，对于倾向于多层住宅的潜在用户吸引力较弱。2、营销策划及招商需要专业运作本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；且居民对高层住宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高项目吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优势。2.6.3机会（opp
20、ortunity）1、购买能力加强随着x社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；外来人口（主要指打工、经商人员）逐渐增多，其中相当一部分人都愿意在x市购房置业，为住宅市场提供了较为强劲的购买基础。2、房地产市场发展逐渐成熟x市房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。3、市场潜力较大比较目前x市其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会。2.6.4威胁（threat）主要威胁来自的附近开发的新楼盘：如南庄坪种子公司楼盘。2.7本项目市场前景分析在市场调查过程中，可以发现
21、目前的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住宅的创新要到位。购买店铺的客户心态：一部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是一种较稳妥的投资方式。在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有12间自己的店
22、铺）。这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。目前住宅及x市核心地段商业店铺脱销，本项目位于三条城市道路中心，其商业布局都无法相比，周边配套更是无法同本项目匹敌，虽有部分客源流失，但可能只是很小的一部分，相反的还可以与之形成客源的互补。更重要的是以上稍有规模的商场并不能满足日益增长的消费购物需求。项目周边的商业大楼，人民医院、各机关单位。这些单位都会产生大量人流给本项目商业经营提供得天独厚的优质客户资源。因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，高层住宅提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。2.8市场定位2.8.1x市
23、购房群体的现状大众住房消费将逐渐演变为市场主流随着x旅游经济的飞速发展，城市化建设的步伐不断加快，城市居民收入大幅提高，购房能力逐渐增强，由于居民收入逐年增多，年收入在3-6万元之间的中等收入家庭，已成为市场购房主力，因此推动了x市当前整体住宅消费结构发生重大变化。同时，x实行的拆迁政策也为x购房整体消费结构发生重大变化增加催化剂。居民住房相间梯次消费结构已经形成，由以往金领阶层、银领阶层购房为主，向铜领阶层购房为主转化。占居民总数40%左右的铜领阶层大量进入购房市场，这就标志着x市住房消费结构发生了重大变化，大众住房消费将逐渐演变为房地产市场的主流。2.8.2可以承受的价格据了解,x市居民所
24、能承受的价格在2000-3000元/这个区间，其他价格区间已经失去了重心，2000元/以下的房子一扫而空，而4000元/以上的房子让普通人望尘莫及。2.8.3住房面积需求90-130平方米左右是市民普遍的选择。根据x的消费者住房面积需求供求调查，80平方米以下商品房不适宜居住，而80-160平方米这个面积范围是市民普遍的选择。其中三室二厅每套135平方米的住宅占总量55%左右。第三章 项目选址3.1项目现状项目用地原为居民私宅，经x市土地储备中心收储，三通一平基本完成。3.1.1土地权属类别该地块土地权属业主所有，通过公开拍买取得土地使用权，用地性质为居住用地。3.2 场址条件3.2.1自然条
25、件3.2.1.1 气候x属亚热带季风气候区，光照充足，热量丰富，雨量充沛，霜期短。气温：年平均气温17.2，极端最高气温40.6，极端最低气温11.3。雨量： 年平均降雨量1389.8，年最大降雨量1959.4，月最大降雨量192.5。湿度：年平均相对湿度80%，年最小相对湿度10%。风：年平均风速2.7m/s，年最大风速24 m/s，年最多风向及频率NW24%。雪：年最大积雪深度20cm。年平均气温16.5。风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压Wo=0.30KNm2B类So=0.35KNm23.2.1.2 地形、地貌场地地处丘陵地区，海拔高程120300米，拟建地段属澧水中上游谷地，微地貌类型
26、为堆积阶地。原为旧地基地形因周围及场地建筑施工等普遍取土、填土而面貌全非。目前总体由北向南缓倾斜，高程最高187.67米，最低l86.3米，相对高差O.7米，场地地表为已折房地基和平整空地。3.2.1.3工程地质因工程暂没做地质勘察，参照附近原x华天大酒店地质资料分析如下：(1)地层钻孔揭示，场地土层从上至下有填层，第四系冲积层。基底岩层上部为奥陶系碳质页岩，下部为奥陶系钙质灰岩。地层特征如下：1、填土层(Q4m1)：属杂填土。全场地分布，主要为粘性土，其次为卵、块粒、砂及生活、建筑垃圾。厚度0.602.40米，平均l.O8米。 2、淤泥质粉质粘土(Q4a1)：分布于场地西端。灰色、黄色，可塑
27、一软塑，局部流塑。摇震反应较迅速，稍有光滑，干强度较低、韧性较低。局部夹灰黑色淤泥，稍有臭味，另局部夹粉细砂。该层下部含地下水，厚度l30310米，平均221米。3、粉质粘土(Q4a1)分布于场地东端。黄色，可塑，稍湿。含有约25的黑色铁锰粉末。无摇震反应，稍有光滑，干强度、韧性中等。厚度2.401.40米，平均2.13米。4、圆砾(Q4a1)：全场地分布。大于2粒径者占50以上，一般粒径28，夹卵漂粒，漂粒粒径大者达0.30米。母岩为灰白色，少量紫红色石英砂岩，亚磨圆形，表层强风化，内部中等风化，排列不紧密。由粘性土及粉砂充填，充填不均匀。均匀程度差，部分地段松散，部分地段中密。厚度3.00
28、10.30米，平均6.49米。5、强风化碳质页岩(O)：为场地基底岩层，全场地分布。黑色，灰黑色。岩石硬脆，属软一极软岩。层片状结构，节理裂隙极为发育。岩芯碎块，岩芯呈碎块状，破碎。块状体积一般23m2。夹有泥质钙质砂岩，含条带，斑块状白色方介石。钻探取芯困难，采取率很低，无样品。该层由ZK5、ZKl0揭穿厚度分别l0.50米、l4.30米，平均l2.40米。其余钻孔未揭穿，钻孔控制最大厚度ZK9达18.50米。埋藏深度本栋9.50一l3.00米，平均l0.8米，高程l74.03一l77.20米，平均l76.01米。6、灰岩(0)：含钙质，厚一巨厚层状，属硬质岩。中等一微风化。裂隙一般不发育，
29、有轻微溶蚀痕迹。结构面主要为裂隙面，次为层面。由钻孔ZK5、ZKl0控制，厚度2.603.10米，平均2.85米。3.2.1.4 岩土工程条件分析、评价(1)、地基条件分析、评价场地为堆积阶地，地形较为平坦。土层主要为冲积层，基岩上层为奥陶系碳质页岩，下为奥陶系钙质灰岩，呈平行整合接触。土层种类不多，较为简单。1)、杂填土：是不能利用的土层；2)、淤泥质粉质粘土：承载力较低，也是不能利用的土层；3)、粉质粘土：呈可塑，有较高承载力，但厚度较小，不宜做基础持力层；4)、圆砾：有较高承载力，且厚度大于3米，但土质不均匀，对拟建高层建筑，易产生不均匀沉降，向南及南西倾斜为主，不宜做基础持力层；5)、
30、碳质页岩：该层属软质层，岩体破碎较破碎，岩体质量等级V级，因岩性及风化强弱不均匀，导致承载力有差别。该层标贯击数大于l22，平均199击，承载力较高，且无临空面，下伏灰岩的强度和承载力更高，也不成存在临空面破碎带及较弱层等不利因素。根据拟建建筑物结构特征、荷载条件等，可选做基础持力层；6)、灰岩(0)：属硬质岩石，有很高承载力。但岩面由北向南倾斜，北部ZK5、ZKl0埋深分别为22.1米、24.10米，南部ZK9钻孔揭至27.20米，未见其岩面。因此该岩层不宜选做基础持力层。(2)、地下水条件场地地下水主要为潜水，其次为裂隙水，具弱承压性，水量较丰富。补给条件为大气降水，排泄方向由北向南。水位
31、测量情况及成果见插表6。水位对基础设计施工将有较大影响，水质分析成果见附表7，地下水对混凝土不具腐蚀性。(3)、不良地质作用经钻孔揭露与场地周围地质调查，场地未明显见不良地质作用。但场地下伏奥陶系钙质灰岩，从岩芯观察有轻微溶蚀痕迹，从场地北边5080米露头，见有溶沟、溶孔。从邻近工程经验经判别，岩溶发育情况不影响场地的稳定性。(4)、钻孔剪切波波速测试本场地在ZK5、ZK9孔进行剪载波速测试，测试成果及报告另附。3.2.1.5地基承载力根据钻孔编录，土层鉴定、土工试验、原位试验，结合邻近地区经验类比，综合考虑，各土层物理力学值建议如表：土层(号)承载力特征值(kpa)压缩变形模量(Mpa)(E
32、sEo)桩侧阻力特征值qsia(kpa)桩端阻力特征值qpa(kpa)淤泥质粉质粘土110Es=4.220粉质粘土150Es=5.035圆砾200(320)Es=14.0(21O）50(70)碳质页岩280802000灰岩10001003.2.1.6抗震设防根据建筑抗震设计规范GB500112001，场地抗震设计烈度为6度，设计基本地震加速度为005g，设计特征周期035s，地震分组第一组，场地为中硬场地，建筑类别为Il类，属建筑抗震的有利地段。抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑场地类别6度0.05g第一组11类场地3.3施工条件1）施工要求本工程建筑物结构形式
33、为框架结构，对施工技术无特殊要求，用常规施工方法就可解决。2）施工期水电供应项目场址地处x市老城区，施工期用水为x市自来水公司提供水源；电由x市供电局提供电源。3）建材来源xx项目建设所需建材主要为水泥、钢材、木材、砂、卵石、砖、草皮等，均可从城区及临近地区得到解决，其质量和数量均可满足工程要求。4）场外交通及通讯施工期场外交通利用常张高速公路城区道路网。施工通讯则依托市电信网。总之，项目施工场地水、电、路、通讯及其它施工临时设施齐全，能够满足工程施工的需要。第四章 建设内容4. 1项目概况xx建设工程项目位于x市x教场路与解放路交叉处东南侧。项目规划用地面积28808.11m2（合43.21
34、亩），总建筑面积121033.30m2，其中住宅建筑面积8657.20 m2，商业建筑面积8172.10m2，地下车库：26282（车位665个）。4. 2设计依据1）住宅建筑规范GB50368-2005。2）建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）。3）公共建筑节能设计标准GB50189-2005。4）湖南省居住建筑节能设计标准DBJ431001-2004。5）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001。6）民用建筑设计通则GB50352-2005。7）高层建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）。8）办公建筑设计规范JGJ67-89。9）商店建筑设计规范JGJ4
35、8-88。10）汽车库建筑设计规范JGJl00-98。11）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97。12）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分2002年版）。13）国家现行的有关政策和法规。14）项目规划红线图。15）项目规划相关文件。4. 3目标及设计构想4.3.1指导思想坚持以满足群众对住房的需求为导向，以小区建设为重点，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，不断完善适合慈利实际的住房保障制度，促进社会和谐稳定和经济可持续发展。充分体现慈利独特的人文、地理特征，营造一个以中、高品位居住建筑为主，以人为核心，人工与自然巧妙融合的现代居住文化环境。4.3.2设计原则1）以人为本
36、原则住房建设，突出人性化观念，促进人与自然和谐相处，共同发展。2）需求导向原则以需求为导向，合理调整住房供应结构，使城镇居民居住条件和居住质量得到逐步改善。3）体现生态与健康结合的原则注意环境生态保护，将生态引入户内，与居民健康结合，开创小区健康活动。4）可持续发展和可操作性原则贯彻以人为中心的思想，以生态的可持续发展来创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、绿意盎然的新型居住区，结合实际进行规划，分期实施，为开发单位提供可操作性和市场需求的适应性。4. 4本项目的特点4.4.1具有明显的区位优势 本项目场址位于x市教场路与天门路交叉处的东侧，具有明显的商业优势和巨大的升值潜力。4.4.2具有明
37、确的目标定位 本项目以“生态花园小区”为目标定位，符合中高层次消费者健康、环保的居住环境追求。4.4.3具有广阔的市场前景 本项目的区位优势和目标定位符合中高档收入群体健康环保、舒适宜居、交通便捷、生活方便、升值潜力大的置业选择，市场前景广阔。4.5主体工程设计4.5.1建筑设计方案一、设计依据1、民用建筑设计通则（JGJ37-98）2、住宅设计规范（GB50096-1999）2003年版3、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2001年版4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）5、方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范（JGJ50-88）二、建筑设计1、
38、商铺设计通过对当前商业业态的研究发现，最大的商业价值来自商铺的规模。沿街的商业裙房形成连续面，这种连续延续到平面，使商业行为流畅环绕并相互取得联系。以一种流畅的商业态势引入商机，配套商业不仅满足小区居民需要，使其生活更加方便，而且成为城市商业节点，带来更大的经济价值。在平面设计上，地下室为设置有停车场、中心超市及消防水池和消防泵房等，一层为商铺和超市，二层以上为住宅等。2、住宅设计住宅单体秉承“以人为本”、“可持续发展”的设计理念。楼型全部为一梯四户设置，南北采光。合理的户型决定了优良的生活品质，使住户得到尽可能多的景观面和采光面。户型房间方整、紧凑、具有高效的面积实用率和均好性，满足了居住空
39、间的各层次要求，各种户型都有很好的朝向、采光和通风，具有良好的景观视野。所有厅房的开间进深都考虑了家具的合理摆放，充分满足现代化家具的需求。为减轻城市道路对沿街建筑的噪音干扰，设计上引入了“城市屏风”的概念，主要功能部分尽可能背街放置，以减轻噪声干扰。三、立面设计本方案以简洁、现代的手法来诠释建筑形体的美感，树立居住建筑形象。在以白色为主导的色调中适当镶嵌暖灰等暗色，更显尊贵与品位。使建筑形象更加持久与稳重。大面积的玻璃窗与镂空阳台栏板的采用使建筑形体轻盈通透，并可最大限度的采光、通风、纳入景观。根据每户的具体位置协调开窗，在建筑处理中尽量避免对视，同时在立面形成光影对比和虚实变化。顶部的飘板
40、既是功能构件又具装饰效果。它以轻盈飘逸的造型、明快为亮丽的色彩使建筑形体活泼而完整。商场立面追求简约和亲切，玻璃和实墙的虚实对比，简洁而不简单的细部处理，充分体现以人为本的设计思想。四、节能设计1、建筑朝向均选用南北朝向。单体设计充分考虑自然通风和采光。维护结构热工设计满足国家和本地区的节能设计标准。2、在设计单体户型时，尽量减少空调房间的外表面积。外窗气密性不低于三级。采用多项措施降低空调能耗。降低外维护结构表面温度对于改善室内热环境，降低空调能耗有显著意义，采用的措施有：（1）外表面做浅色处理，如采用浅色的粉刷、涂料、面砖等。（2）外围护墙体嵌贴聚苯烯挤塑板使建筑满足夏热冬冷地区居住建筑节
41、能设计标准。（3）设置带铝箔的封闭空气间层，当采用单面铝箔空气间层时，铝箔宜设置在温度较高的一侧。（4）屋顶绿化采用锯屑或膨胀蛭石等，覆盖层以200毫米左右为宜，可种植花卉等浓荫植物。（5）西向外墙脚下可适当种植爬墙虎等攀缘植物。（6）夏季尽可能的增加换气次数，特别是进行夜间通风，换气指数在每小时6-9次，可明显改善室内热环境。3、有效利用自然通风。在建筑设计中，建筑根据当地主导风向布置，在创造良好小环境的同时合理组织穿堂风，既减少了建筑能耗节约了资源，又降低了成本，创造出适宜人居住的生活空间。五、环保生态设计1、住宅每个房间都有开口形成空间气流，达到真正有组织的自然通风。2、每个户型客厅设有
42、可调节和捕捉风力的窗，与开敞的生活阳台形成真正的穿堂风。3、住宅架空层和架空层花园屋顶，提供尽可能多的绿化。4、庭院绿化以树林为主（而不是观赏性的草地）提高空气质量、吸尘、降温、降噪。5、庭院设置人工水面来进行蒸发降温，并通过人工瀑布和喷泉来提高蒸发降温的效果。6、垃圾站位于半地下隐蔽处，减少卫生干扰。总之，积极利用各种低成本生态手段，一方面减少热负荷、保护生态。为缓和城市气候作贡献。另一方面低耗能、健康自然居住环境，给住户带来真正的低廉而高尚的生活方式。4.5.2结构方案一、设计依据1、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）3、建筑地基
43、基础设计规范（GB50007-2002）4、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）5、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）6、预应力混凝土管桩基础技术规程（GB501082001）7、人民防空地下室设计规范（GB500381994）8、工程建设标准强制性条文（2002年版、房屋部分）。二、本项目各建筑结构安全等级本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数1.0，设计使用年限50年。三、荷载取值竖向荷载：恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算；活载：根据建筑结构荷载规范取用：商业：3.5KN/m2，住宅：2.0KN/m2风荷载：基本风压取值0.3K
44、N/m2（50年一遇）。雪荷载：基本雪压取值0.35KN/m2（50年一遇），雪荷载准永久值系数风分区。地震荷载：根据2001年2月颁布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001），本项目区地震动峰值加速度0.05（相当于原地震烈度小于六度），本项目不考虑抗震设防。四、结构体系选择和结构布置1、小高层、高层住宅：采用框支剪力墙结构，现浇肋楼盖，二层为结构转换层。2、商业：采用框支柱结构。五、建筑基础目前尚无地质钻探勘察资料，暂按整板基础（地下室）考虑，具体方案待地质勘察后最终根据实际情况确定。六、主要建筑材料钢筋：为I、II级钢，混凝土强度：C25、C30
45、。砌体结构、材料：M10空心砌块或空心砖，混合砂浆M7.5、M5.0，水泥砂浆M7.5、M5.0。4.6公用辅助工程设计4.6.1给排水方案一、设计依据1、建筑设计防火规划（GBJ16-87）（2002年局部修订）2、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2001年版）3、住宅设计规范（GB500961999）（2003年版）4、建筑给水排水设计规范（GB500152003）二、给水工程1、水源：本工程水源为城市自来水管网，从解放路DN300的供水干管上，开两个DN150的接口，沿项目周边形成DN150的环状管网。2、用水量：该工程最高日生活用水量为Qd=550m3/d，最高日最大时生活用水量为Qh=50m3/h。3、给水系统为满足最低及最高卫生器具配水点处静水压的要求，并节约能源，给水系统采用竖向分区给水系统。（1）低区供水系统：建筑负1层至7层，由城市自来水管网直接供水。（2）高区供水系统：在地下室设叠压式恒压变频供水装置
