房地产估价报告论文32203.doc

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1、毕业实习报告报告题目： 房地产估价报告 姓 名： 专 业： 班 级： 指导教师： 黑龙江职业学院会计金融学院毕 业 实 习 报 告目录毕业实习报告意见评价2毕业实习报告任务书3毕业实习报告（房地产估价报告）4一、致 委 托 方 函4二、估 价 师 声 明5三、估 价 的 假 设 和 限 制 条 件6四、房地产估价结果报告8五、房地产估价技术报告12六、附 件18致谢21毕业实习报告意见评价 指导教师评语: 指导教师(签字): 日期: 评审小组意见： 综合成绩评审小组组长（签字）： 日期： 毕业实习报告任务书专业资产评估与管理姓名实习单位动感地带资产评估事务所一、毕业实习工作岗位简介：1.协助项

2、目经理完成评估项目的各阶段工作，完成评估报告的初稿，并提交项目经理审核与修改；2.负责布置辅导客户填写评估表格；3.深入开发和建立市场信息网络，及时捕捉项目信息；4.接待来访客户，向客户提供评估方案；5.负责企业内部工作会议记录工作。二、毕业实习报告主要内容:此房地产报告主要是针对一私人住宅进行的抵押评估，其中包括五个重要部分:1、至委托方函，对房子的估价结果进行了简单的概述，使当事人有初步的了解；2、估价师声明，此部分主要是估价师根据法律文件进行的声明，表示此次估价的过程完全是依据法律进行的；3、估价的假设和限制条件，这一部分主要是对该标的物可能发生或者将要发生的情况进行解释说明；4、房地产

3、估价结果报告，他通过市场法对这处房产进行估价，与当地市场上与该房产类似的房产进行比较；5、房地产估价技术报告，这一部分对此处房产进行比较详细的情况分析和技术分析，把估价结果进行解释说明。三、毕业实习工作收获心得：转眼间实习结束了，短暂的实习生活除了工作经验和知识上的丰硕外，最大的收获莫过于转变二字，从校园思维模式到社会或者职场思维模式的转变，为我以后尽快适应融入社会生活奠定了基础。在实习的过程中我心里清楚，我们学的是知识而更重要的是学会做人。其实说起来简单，第一点要谦虚，第二点要放低自己的心态不要自视过高。这次实习确实让我感到受益匪浅，让我提前认识社会感受生活而不只是在象牙塔里眼观外面的世界。

4、今后的路还有很长，在社会这个大学堂里，我俨然还是个小学生，以后的生活应该踏实完成每一件事，走好每一步路，给自己的人生一个交代。指导教师（签名）时间陈云萍的毕业实习报告（房地产估价报告）一、致 委 托 方 函常月：受您委托，我事务所对您委托的位于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元（建筑面积130.73平方米）的住宅用房进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：委估对象于估价时点2012年2月14日公开的市场评估总价为人民币53.49万元（大写：人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整）

5、，评估单价为4092元/平方米。估价的详细结果，见附后的房地产估价结果报告。此 致动感地带资产评估事务所 法定代表人： 二一二年二月十五日二、估 价 师 声 明我们郑重声明：（一）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。（二）估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（三）我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。（四）我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰

6、写本估价报告。（五）我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。（六）没有人对本估价报告提供了专业帮助。（七）估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。（八）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。（九）本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。 房地产估价师： 二一二年二月十五日三、估 价 的 假 设 和 限 制

7、条 件 （一）本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考。委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。（二）本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。 （三）本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。（四）基于估价目的，本估价报告估价结果是对2012年2月14日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑

8、国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。（五）注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。（六）本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。（七）我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责

9、任。（八）我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。（九）由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。（十）本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格

10、一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。动感地带资产评估事务所 二0一二年二月十五日四、房地产估价结果报告 筑天创房评报字2010L1204号（一）委托估价方: 常月（二）受托估价方：动感地带资产评估事务所（三）估价对象概况: 委估对象为花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元（建筑面积130.73平方米）的住宅用房。1、委估对象的位置状况估对象位于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，周围有：贵阳博思计算机学校、福安康大药房、中国移动营业厅及各类商铺，目前有89路、204路、205路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区

11、内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。2、委估对象的权属状况本次房地产评估委托方提供了筑房权证花溪字第S01694号房屋所有权证，该房产证标明该房地产为王瑜所有，坐落于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，房屋总层数为9层, 委估对象位于第3层，建筑面积130.73平方米，规划用途为住宅；提供了花溪国用（2002）字第3893号国有土地使用证，土地使用权类型为出让，土地使用权面积37.00平方米，土地使用权人为王瑜, 土地座落于贵阳市花溪区清溪路31号和德台1单元302号，用途为住宅用地，终止日期为2051年3月；提供了契税完税凭证黑字第010422754号契税完税证。

12、3、委估对象特征状况委估对象所在房屋建于2000年，共9层，委估对象位于第3层，建筑面积为130.73平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点该房正在进行室内装修。（四）估价目的: 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）估价时点: 2012年2月14日。（六）价值定义：委估对象于估价时点2012年2月14日的市场参考价值（包含估价对象所分摊的土地使用权价值）。（七）估价依据:1中

13、华人民共和国城市房地产管理法。2房地产估价规范。3.房地产抵押估价指导意见。4.房地产评估委托书和委托方提供的相关资料。5.评估人员现场查勘和收集的相关资料。（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则。（九）估价方法：由于委估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对委估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的一种方法。（十）估价结果：经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地

14、产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2012年2月14日公开的市场评估总价为人民币53.49万元（大写：人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整），评估单价为4092元/平方米。（十一）估价作业日期： 2012年2月14日至2012年2月15日。（十二）估价报告应用的有效期：1.本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2012年2月14日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年（即有效期为2012年2月15日至2013年2月14日），我们对此结果造成的后果不负任何责任。2.估价时点之后、有效期之内估价对象或国

15、家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。 3.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响；故贷款人（金融机构）应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。（十三）其他需要说明的问题：1.本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。2.在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。3.本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。4.上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，

16、根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。5.本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。(十四)估价人员： 评估机构负责人： （中国注册房地产估价师） 估 价 人 员： （中国注册房地产估价师） 估价报告审核人： （中国注册房地产估价师） 评 估 机 构： 动感地带评估事务所报告出具时间： 二一二年二月十五日 五、房地产估价技术报告 (一）个别因素分析委估对象所在房屋建于2000年，共9层，委估对象位于第3层，建筑面积为130.73平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺

17、贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点该房正在进行室内装修。(二)区域因素分析委估对象位于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，周围有：博思计算机学校、福安康大药房、中国移动营业厅及各类商铺，目前有3路、4路11路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。(三)市场背景分析由于国家宏观经济的调控，随着房改政策的逐步实施和完善。生活服务设施齐全的住宅进入市场后，已成为满足住房需求者的首选，同时也成为

18、市民投资置业的主要方向。故在近期内的发展势头较良好，价格走势比较平稳。(四）最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是委估对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可行、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给委估对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断委估对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：1.法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。2.技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最

19、佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。3.经济上可行。即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的评估结果。4.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。5.房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，评估时不按原用途评估，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行评估。6.可持续发展性。即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的

20、现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据委估对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源的原则，该委估对象作为住宅用房为最高最佳用途。(五)评估方法的选用和技术思路由于委估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对委估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的一种方法。具体的计算公式为：委估对象评估价格=可比实例价格100/（交易情况修正系数）（交易日期修正系数）/100100/（区域因素修正系数）100/（个别因素修正系数）(六)

21、评估测算过程1.选取比较实例根据物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；时间的接近性；交易情况无反常四个基本要求选取三个可比实例如下：实 例项 目项 目实例A九龙花园实例B九龙花园实例C九龙花园地理位置花溪区清溪路花溪区清溪路花溪区清溪路物业用途住宅用房住宅用房住宅用房建筑年代200020002000房屋结构砖 混砖 混砖 混项目状况现 房现 房现 房交易情况正 常正 常正 常采光通风良 好良 好良 好交易方式一次性付款一次性付款一次性付款交易日期近 期近 期近 期楼 层1层7层6层交易单价（元/平方米）4001390438802.交易情况修正 主要考虑排除交易行为中的某些特殊因素所造成的

22、可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于评估人员所选实例均为正常交易价格，不需要作交易情况修正，故不作修正。 3.交易日期修正委估对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期发生的交易案例，且目前贵阳市的房地产市场价格较为平稳，故不作修正。4.区域因素修正前面所选取的三个比较案例中，均属于同一区域，为排除由于外部环境差异所造成的价格差异，使修正后的可比实例价格能够与委估对象房地产所处地段的实际情况相符。本评估报告拟采用直接比较法进行区域修正，即以委估对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相

23、对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率具体比较因素如下表： 实例项目实例A实例B实例C区域因素详细状况说明区位位置相同相同相同物业所处城市区段，距市中心的距离交通状况道路条件相同相同相同周边道路通达能力、路况公共交通相同相同相同城市公交线路、交通管制社区配套配套范围相同相同相同基础配套设施范围供应通力相同相同相同基础配套设施满足居民需求状况服务设施相同相同相同商业网点、学校、医院、娱乐设施等社区环境室外场所相同相同相同居民散步和健身需求的活动场所环境污染相同相同相同含声、光、气、水的污染状况社会环境相同相同相同城市治安和居住区安全保障状况人口素质相同相同相同居民受教育程度，整体状况等修正系数

24、100100100注：好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6% 5.个别因素修正主要考虑新旧程度、装修情况、平面布局、房屋维护水平、附属配套服务设施及物业管理等影响房地产价格的因素。故综合进行个别因素修正，确定个别因素修正系数如下表： 实 例项 目实例A实例B实例C建 筑 结 构相 同相 同相 同装 修 情 况稍 差稍 差稍 差新 旧 程 度相 同相 同相 同户 型 结 构相 同相 同相 同楼 层稍 差稍 差稍 差泊车便利程度相 同相 同相 同采 光 通 风相 同相 同相 同绿 化 环 境相 同相 同相 同附属及配套设施相 同相 同相 同物 业 管 理相 同

25、相 同相 同修 正 值969696注：好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6%6.计算如下表：实 例项 目实例A九龙花园实例B九龙花园实例C九龙花园交 易 单 价（元/平方米）400139043880交 易 情 况 修 正100/100100/100100/100交 易 日 期 修 正100/100100/100100/100区 域 因 素 修 正100/100100/100100/100个 别 因 素 修 正100/96100/96100/96修正后单价（元/平方米）416840674042评估单价（元/平方米）评估单价按算术平均法确定(4168+4067

26、+4042)/34092评估总价（万元）130.730.409253.497.评估结论经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2012年2月14日公开的市场评估总价为人民币53.49万元（大写：人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整），评估单价为4092元/平方米。六、附 件 房 屋 照 片此处为房屋开放式厨房 此处为防盗门及门前回廊 此处为局部洗手间房屋地板以及地脚线 房子的棚顶以及壁业务约定书甲方：常月乙方：黑龙江省动感地带评估有限公司(一)甲方因

27、 银行贷款 的需要，特委托乙方进行资产评估。现因甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，签订本业务约定书，共同遵守。（二)评估目的甲方委托乙方评估资产目的为：贷款需求评估范围：甲方委托乙方评估资产范围为：花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元三楼。（三）评估基准日根据工作安排确定为： 二零一二 年 二 月 十四 日。(四)评估期限甲方向乙方提供齐房地产评估所需的相关批文、权属证明以及相关资料，乙方收到甲方提供的全部评估申报资料后 二 日内完成甲方委托的评估工作，并向甲方提供符合要求的房地产评估报告书。若因不可抗力等原因需延长评估工作日期，甲、乙双方需另行协商。（五)收费标准及付款方式:现金

28、支付（六）收费标准评估收费依据国家计委、建设部、物价局（2003）价费字971号文及本次评估之特定目的，经双方协商收取评估服务费总金额为人民币53.49万元（大写：人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整）。如甲方委托时提供资料不全，在实际操作中遇特殊原因或需另行补充相关资料等发生的相关费用，由甲方另行支付。（七）付款方式本房地产评估约定书签字生效后，甲方需先向乙方支付人民币 元（大写人民币 三千元整 元），其余款项在乙方提交评估报告书的同时一次性付清。（八）甲方的权利和义务1.按约定日期为乙方提供与评估相关的文件、资料，并对提供的文件、资料的真实性、准确性和合法性负责。2.乙方评估人员到甲方现场勘察，甲方

29、应提供食宿、交通及必要的办公条 件，并给予协助。外地食宿、交通费由甲方支付。3.乙方在评估工作中需甲方配合的，特别是在进行现场勘察或资产清查核实工作时，甲方应指定相应专业的技术人员及其它有关人员积极配合，使评估工作顺利进行。4.甲方不得向乙方提出不合规、不实际的要求，不干预评估工作并成本约定付清评估费。（九） 乙方的权利和义务1. 在评估工作执行过程中，坚持独立、客观、公正的原则进行评估，认真执行有关法律和法规，对出具的房地产评估报告书负相应的法律责任。2.遵守职业道德，对甲方提供的内部资料和评估结果严守秘密。3.乙方按约定时间提交房地产评估报告书。若因甲方不能按规定时间提供材料，乙方有权延长

30、交付报告书时间。4.在评估过程中，若因甲方原因提出重大更改，造成乙方返工，双方应另行协商加收评估费用和延长出具房地产评估报告书时间。（十） 违约责任1.如乙方无故终止履行本约定，所收评估费应退还甲方。2.甲方无故中途终止本约定，乙方评估工作过半，甲方应付给乙方全部评估费；乙方评估工作尚未过半，乙方按总评估收费的50%计收；预付给乙方的评估费不予退还。3.甲、乙双方如一方违反本约定书，应根据“合同法”的有关规定，向对方支付违约金，违约金按评估收费 10 %支付，经双方签字盖章后生效。此约定书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本约定书具有同等法律效力。甲方：（盖章）： 常月 乙方（盖章

31、）：黑龙江省动感地带评估有限公司 致谢在本文的撰写过程中，老师作为我的指导老师，他治学严谨，学识渊博，视野广阔，为我营造了一种良好的学术氛围。置身其间，耳濡目染，潜移默化，使我不仅接受了全新的思想观念，树立了明确的学术目标，领会了基本的思考方式，掌握了通用的研究方法，而且还明白了许多待人接物与为人处世的道理。其严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力，与无微不至、感人至深的人文关怀，令人如沐春风，倍感温馨。正是由于他在百忙之中多次审阅全文，对细节进行修改，并为本文的撰写提供了许多中肯而且宝贵的意见，本文才得以成型。在此特向马老师致以衷心的谢意！向他无可挑剔的敬业精神、严谨认真的治学态度、深厚的专业修养和平易近人的待人方式表示深深的敬意！最后，衷心感谢在百忙之中抽出时间来评阅我的实习报告的各位尊敬的老师们！此致敬礼