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1、论文题目： 房地产估价原理与方法 考生姓名： 专 业： 工商企业管理 准考证号： 指导老师： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 日 期： 2011 年 07 月 01 日房地产估价原理与方法Property Valuation principles and Methods摘 要随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产估价的作用越来越大，房地产估价的研究将越来越重要。房地产业是我国第三产业的重要组成部分，也是我国当前一个重要的支柱产业，对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用，同时，房地产也和居民的生活和工作息息相关，是社会生产和生活
2、不可缺少的要素之一。我国的现代房地产估价活动起步较晚，而且，我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与美英等发达国家的土地私有制有所不同，决定了房地产估价原理与方法特别是实际运用时应有相应变化。一般房地产项目具有区位上的固定性和不可移动性，每一个房地产项目都会有不同的区位特点，其价值会受到很多特定因素的影响。同样类型的房地产项目，在不同的地点，即使是具有相同的结构和材料以及相同的使用目的和要求，其价值往往也不同。因此，对房地产开发项目的价值或价格进行估计，都会比对一般商品价格的估计要复杂。本文介绍了房地产估价原理及方法。首先，从房地产的基本特性出发，结合我国房地产估价情况，系统阐述了房地产估价
3、的基本理论；然后根据房地产价格形成的基本思路，详细介绍了房地产估价中的常用方法。关键词：房地产 房地产估价原理 房地产估价方法AbstactAs Chinas land use system, housing system and other relevant areas of the economic system .The deepening of reform and improvement of the growing role of real estate valuation, real estate valuation Research will become increasing
4、ly important. Chinas real estate industry is an important part of the tertiary industry is an important pillar of our current industry, the development of Chinas national economy, improving peoples living standard has a pivotal role at the same time, real estate, and also closely related to living a
5、nd working of social production and an indispensable element of life. Chinas modern real estate valuation activities started late, and that Chinas current land use right transfer system of limited duration, and the United States and Britain and other developed countries, private ownership of land is
6、 different, the decision of the real estate valuation principles and methods of practical application, especially when should change accordingly. General real estate projects with a location on the fixed and immovable nature of every real estate project will have different geographical characteristi
7、cs, its value will be affected by many specific factors. The same type of real estate projects in different locations, even with the same structure and materials and the same purpose and requirements, and its value is often different. Therefore, the real estate development projects to estimate the v
8、alue or price, is higher than the general commodity prices is estimated to be complex. This article describes the real estate valuation principles and methods. First, starting from the basic characteristics of real estate, combined with Chinas real estate valuation, the system explains the basic the
9、ory of real estate valuation; then real estate prices of the basic ideas, detailed real estate appraisal of the current commonly used methods. Key words: real estate property valuation of the property valuation method.目 录摘要 2Abstrct3前言5一、房地产概念及价格5二、房地产估价的基本内容6三、房地产估价的基本原则7四、房地产估价方法9（二）、收益还原法10（三）、收益
10、还原法与估价原则的关系10（四）、收益还原法的适用范围11主要参考文献12前言从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推断。 房地产估价既是一门科学也是一门艺术，正确的房地产价格的推断与判断，必须基于一套严谨的房地产估价理论与方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖估价人员的经验，因为房地产价格形成的因素发杂多变，不是任何人用某些公式就能够计算出来的，评估是应考虑该房地产的特性及房
11、地产市场的所有潜在的影响因素。一、房地产概念及价格（一）、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。（二）、房地产的特点1. 位置的固定性和不可移动性2. 使用的长期性3. 影响因素多样性4. 价值大量性5. 保值增值性6. 行业相关性（三）、房地产的价格房地产价格与一般物品价格的共同之处是，都是用货币来表示的
12、，价格的波动也是受供求关系的影响，而且房地产商品也是按质量来评价的。另外房地产价格还受区位的影响，具有不可移动性，具体表现为权益价格，既有交换价格，又有使用代价的租金。1. 房地产价格类型在不同情形下，房地产的价格类型会表现出不同的类型。比如说房地产成交价格就是交易双方达成交易的价格，一般可以分为正常价格和非正常价格；市场价格是房地产在市场上的一般、平均水平价格，是大量交易的抽象结果；而公开价格就是公开市场上最可能形成的价格；另外评估价值就是评估人员对房地产客观合理的价格或价值进行估算和判定的结果。2. 评估价格一般在房地产评估中出现的价格类型有基准价格、标定地价和房屋重置价格。（1） 基准价
13、格是城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格；是以一个城市为对象，在城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则分地价地段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。（2） 标定地价是在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格；是在基础地价的基础上，根据土地的使用年龄、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块的某一时期的价格。（3） 房屋重置价格是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级的特定状况房屋，建造其所需一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。它是求取估价对象房屋
14、或建筑的价格基础。二、房地产估价的基本内容（一）、估价对象估价对象是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。在估价实践中房地产估价对象主要有土地、建筑物、房产等。（二）、专业估价人员房地产专业估价人员是指经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业技术人员。（三）、估价目的估价目的是指一个具体估价项目的期望用途。不同的估价目的，来源于对估价的不同需要；不同的估价目的，将影响估价结果。（四）、估价的原则估价原则是指人们在该房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价后动中应当遵循的法
15、则或标准。（五）、估价程序估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性及时间操作性所排列出的先后次序。（六）、估价方法一宗房地产的价值通常可以从以下三种思路来求取：1.基于理智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买相同房地产的价格，通过最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的思路来求取；2.基于明知的买者肯出的价钱不会高于重新开发或建造相同房地产所需的费用，通过计算重新开发或建造同类房地产需要多少费用的思路来求取；3.基于房地产的收益能力来衡量其价值，通过预计如果直接利用该房地产可能获得多少收益的思路来求取。（七）、价格影响因素（八）、估价时点（九）、客观合理价格的判断
16、与推断三、房地产估价的基本原则（一）、合法原则合法原则是房地产估价应遵循的首要原则，遵循这一原则即是要求房产估价应以估价对象的合法权益为前提下进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。（二）、最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价应遵循合法原则的前提下，应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指一空地或已有地上建筑的房地产合法、可能及合理的使用，最高最佳使用需满足法律允许、技术可能、市场支持、财务可行并达到房地产最高价值的条件。最高最佳使用必须符合法律上许可、技术长可能、经济上可行、价值最大化这四项标准，并在估价中按照这四项标准一次筛选。（三）、均衡原则房地产价
17、格受土地、资本、劳动力及经营等四项生产要素的组合所影响。这里所谓的资本，是指建筑物及其设备等的投资额，劳动即工资，当这些生产要素的配合获得最适当的均衡时，房地产的效用便能高度发挥。换言之，生产要素的供给过剩或不足，便会引起不利现象。（四）、收益递增减原则收益递增减原则，是指当增加诸生产因素的一个单位投资量，收益随之增加；但达到某一数值以后，如再增加投资，其收益不再会与追加投资成正比例增加。（五）、收益与分配原由劳动、资本、经营及土地四种生产要素自合而生产的收益，应该有各要素分配。一次原则，分配给土地的收益是总收益的最后部分，如果这是最大的，即可认为该土地是出于最有效使用状态。（六）、贡献原则贡
18、献原则是指发那个地产的某部分，对该房地产群体的收益的贡献，这是部分与整体之间的关系。贡献原则可用于土地或建筑物的追加投资和房地产的一部分改良改造等，它能根据房地产整体价格的贡献程度，判定房地产追加投资是否适当，又可以应用这项原则判断最有效的使用上升程度。（七）、使用原则房地产必须要与外在环境相配合。房地产若能适应其周围环境，该房地产的收益性或舒适性就能最大限度地发挥。（八）、竞争原则一般商品的价格正是在供求均衡点上形成的结果。房地产因为具有不可移动性、数量有限性、个别性等特点，竞争不容易再供给方面引起主要是在需求者之间进行。（九）、需求与供给原则房地产价格由需求与供给的互相关系而定。它与需求呈
19、正向变动，与供给成反向变动。（十）、变动原则房地产价格是伴随着构成价格的各项因素的变化而变化的。房地产价格的形成因素经常处于变动之中，而房地产的价格又是在这些因素的相互作用过程中形成的。（十一）、预测原则价值是由未来可获得利益的预期产生的。对于价值的评价，重要的并非是过去，而是未来，过去经验的重要意义在于为推知未来的动向提供依据。（十二）、替代原则两个以上互有替代性的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后才决定的，房地产也有同样现象。某房地产的价格，受同类型具有替代可能的其他房地产的价格所牵制。换言之，同类型而有替代可能的房地产之间，会相互竞争，使其价格互相牵制而趋于一致。（十三）、
20、公平原则估价结果如果不公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性估价结果如果不公平合理。公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（十四）、时点原则房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产可能会因为自身的新旧而发生价格变化；也可能因为众多市场因素的变化而变化。房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个具体的时间。四、房地产估价方法（一）、市场比较法市场比较法又叫市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比
21、较法、市场资料比较法、交易案例比较法、直接交易案例比较法，有时又简称比较法或市场法。简要地说，它是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或相似的房地产。1.市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。2.市场比较法与估价原则的关系替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是形成市场比较法的基础。房地产估价要依据这些原则去考虑与估价相关的问题，从而使估价结果充分反映市场情况。3.市场比较法运用条件应用市场法进行房地产价格评估，其基本条件就
22、是需要有一个充分发展的房地产市场，以及一个可以供便捷利用的市场资料源。如能取得有效资料，市场比较法可以说是最直观、最系统的估价方法；而在几乎没有房地产交易或交易实例很少发生的地区，就很难应用市场比较法来进行估价；另外，对于很少有买卖交易实例的特殊房地产，如教堂、学校、高尔夫球场、加油站等，这种方法也很难适用，这主要是因为市场资料的不足造成的。 应用市场比较法，需要具备以下条件：（1）充分的交易实例资料；（2）资料具有相关性；（3）市场供求关系基本一致；（4）明确显示具备的条件；（5）资料必须详实可靠；4.市场比较法估价步骤在应用市场比较法进行估价时，需遵循一定的系统作业程序。一般遵循的作业程序
23、是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行个别因素修正；（7）求出比准价格。（二）、收益还原法收益还原法是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益还原法作为房地产市场价值的一种评估方法，以其充分的学术理论依据，被广泛地应用于具有收益的房地产的估价，并被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价法中的“王后”。有关这种方法的称谓很多，如投资法、纯收益还原法、收入资本化法，在土地经济理论上时常称之为地租资本化法等。1.收益还原法的基本思想 由
24、于房地产的耐用期限长久，因此占有某一房地产，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待将来会源源不断地取得这个纯收益。譬如，一幢供出租之用的住宅楼宇，预期年租金为万元，显然今后每年可得到万元的纯收益。现在如果用一个相当于这幢住宅楼宇的货币额存入银行，每年也能带来万元的纯收益，那么可以说这个货币额应当与这幢住宅楼宇出售价格相当。我们把这万元当作每年的银行存款利息额，来求该笔存款的本金为多少？这里只要将每年的利息除以存款利率就知道本金是多少了。假定银行利率为，则万元万元，这笔银行存款本金就等于这幢住宅楼宇的出售价格。由此可见，以纯收益还原法计算房地产价格的原理与银行存款是一样的。将房地产源源不断取得的
25、年纯收益视为银行存款的利息，按照一定的利率，还原出房地产价值总额，这就是收益还原法的概念。上述收益还原法的基本思想是一种朴实、简单明了、便于理解的表达，严格来说是不很确切的，因为年纯收益和利率不是一成不变的；另外某一房地产的纯收益是有年期的，而存入银行的本金所得利息，理论上是未来无限年内都会有的；再则收益还原法中的利率不一定就是银行利率，有关这些问题将在后面加以讨论。收益还原法的基本思想揭示了收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。（三）、收益还原法与估价原则的关系收益还原法是建立在基本价值影响因素与房地产估价原则基础上的，并与这二者保
26、持一致。1.预期与变动原则预期原则是收益还原法的基础。因为价值是由未来可产生的期望利益所创造，所以价值可定义为这些未来利益的现在价值。所有收益还原方法、技术及程序，都要考虑这些期望利益，并估计其现在价值。这涉及到预测期望的未来收益，确定还原利率，并间接地反映收益随时间变动的模式。2.供给与需求原则供给与需求原则及竞争的相关观念，与收益还原法的未来收益预测与还原利率的确定特别有关。收益流量与还原利率是由市场所决定的。商业店铺、办公大楼、公寓大楼等收益性房地产所收取的租金，通常不会与其竞争的类似房地产所收的租金有太大差别。3.替代原则一项房地产的价格、租金及收益率，一般由具有可比性的替代房地产的现
27、在价格、租金及收益率所设定。替代原则是市场导向的，并可作为待估房地产租金与计算还原利率的基础。替代原则也可用以校核收益还原法的有效性及其所用资料与假设的可信度。4.均衡原则均衡原则及相关观念在应用收益还原法时尤其重要。收益性房地产在区位上及种类上达到良好均衡时，可创造并维持价值；土地使用效率的不均衡，可能使价值下跌。土地使用的高效性需要通过良好的规划及使用分区管制才能达到。5.外部性原则正面或负面的外部性原则，会影响收益性房地产的价值。住宅、办公大楼与住宅受相同的外部性因素影响，如公共交通、购物设施及品质。同样地，商业设施因周围具有吸引力、宽阔及易通达的环境而增值，也因维修不良、脏乱的环境而受
28、损害。高犯罪率引起的负面外部性因素，会影响到各类型房地产的价值。污染、无吸引力的环境及高犯罪率等外部性条件，甚至也会影响重工业厂房房地产的价值。（四）、收益还原法的适用范围收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它属于收益性房地产即可。具体的估价对象可以是可供出租的住宅、写字楼、店铺等；可以是从事生产经营的商店、酒店、厂房、农地等房地产；也可以是自用或空置的房地产。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的估价，收益法大都不适用。（五）、操作步骤运用收益法估价一般分为下列个步骤进行：（1）搜集有关房地产收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选用适当的还原利率；（7）选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。主要参考文献1朱亚兵：房地产开发经营与管理.立信会计出版社,2007年1月2中华人民共和国建设部.房地产开发项目经济评价方法.北京:中国电力出版社,20003塞特斯.杜玛,海因.斯赖德. 组织经济学经济学分析方法在组织管理中的应用.北京:中信出版社,20034全国经济专业技术资格考试用书编写委员会编写.房地产经济专业知识与实务(初级、中级).北京:中国发展出版社,2005
