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1、目录总论3一、项目概况3二、可行性研究报告的研究范围3三、项目业主简介3四、主要技术经济指标4五、开发项目区位条件5六、报告简要结论5酒泉市市场发展前景分析5一、宏观状况分析5二、目标客户的定位6三、价格预测6四、建设实施条件7投资环境分析7一、宏观环境分析7二、微观环境分析8项目选址及建设分析9一、地理位置9二、建设地点条件10三、建设条件10四、征地及拆迁10五、项目建设进度安排10六、工程技术方案分析12项目实施规划12一、工程建设实施计划12二、销售计划及营销策略13环境保护16一、节能16二、环保16消防工程18一、安全措施19二、消防设计19项目组织与建设进度21一、组织机构21二
2、、人力资源配置21工程项目招标投标概述23项目财务经济分析26一、投资估算26二 、资金筹措26三、项目经济效益分析27风险分析29一、风险因素识别29二、风险程度分析29三、风险防范对策30研究结论与建议30一、研究结论30二、建议31酒泉市丽水家园建设项目投资分析报告总论一、项目概况项目名称：酒泉市丽水家园项目（以下简称“本项目”）项目地址：酒泉市北关车场以北项目业主：金鑫房地产投资有限公司法人代表：金鑫建设工期：25个月（分组团、分期开发）二、可行性研究报告的研究范围 本可行性研究报告的研究范围主要包括本项目市场概况及市场定位，建设选址及条件，项目规划及布局，建设的内容和规模，项目的建设
3、方案，项目营销策略，投资估算和资金筹措以及项目经济效益、社会效益评价等。三、项目企业简介 酒泉市金鑫房地产投资有限公司成立于2004年8月，由洪洋房地产有限公司和康盛物业管理有限公司出自组建，持股比例为65%、35%，注册资本5000万元。 作为股东之一的洪洋房地产有限公司由办公室，财务科，工程管理科物业管理科，销售科组成，建成的标志性物业包括：康盛花园、北心花园、华岳小区、太阳岛等项目。现有固定资产4500万元，注册员工人数为248人，其中：工程师5人，会计师2人，经济师2人，初级职称人员20人，有较强经济实力30人。 康盛物业管理有限公司成立于2002年，注册资本500万元，公司于2007
4、年10月通过了ISO9000质量管理体系认证评审。公司主要以物业为主，涉及室内外装修、餐饮娱乐等业务，管理服务面积超过100万平方米。管理的主要项目有康盛花园、北心花园、华岳小区、太阳岛等大型物业。四、主要技术经济指标 根据公司的发展规划，项目以人为本，充分利用项目地块的原始地貌、周边公园的良好景观、市政道路的便捷交通，将项目建设成为坏境优美、功能完善、朝向均好的低密度住宅小区。 根据规划设计，一起开发的两块地总建筑面积15000，集小高层住宅、小商业街、娱乐、休闲等一体化的综合性居住中心建筑层数商业1层，住宅为5或8层 高度最高为32.5m。二期开发C组团总建筑面积42313；D组团建筑面积
5、为34621。在E组团将开发建筑面积为13万平方米的住宅小区。主要经济指标如下表：团组名称计量单位用地面积住宅公寓商业总建筑面积A1128230243223451324B20136134411453189674C1208134551523460845D889934120342132917五、开发项目区位条件酒泉市丽水家园位于酒泉市肃州区解放路西侧，肃州路以东，敦煌路以南，飞天路以北整地块为小区规划分，前期开发的广源花园、凯旋门小区相邻，是酒泉市肃州区地理位置最为优越的划分区之一六、报告简要结论本项目总用地35余亩，建筑面积约为35万平方米，建设以高品质生活为主的大型居住小区，并在小区内配套建设
6、、幼儿园等服务型公共性建筑，向社会提供优质的房地产住宅产品并通过合理的房地产产品的开发建设和经营，获得合法的投资回报，提升企业的经济实力。同时，通过特色的公寓建设，是酒泉的城市规划更加合理，从而提高企业的知名度。因此该项目的建设是十分必要的，经对该项目的建设方案、建设条件等进行技术、经济分析论证，项目建设是可行的，且项目建成后将产生良好的经济效益及社会效益。酒泉市市场发展前景分析 一、宏观状况分析酒泉市是我省除兰州之外发展最快的城市之一。根据对今年以来出台的房地产行业政策、酒泉市场供需状况等方面情况调查表明，酒泉地区房地产业发展前景看好，主要表现为：1、房价将持续稳中有升近几年，由于酒泉人口的
7、不断增加和经济的不断发展导致酒泉市商品房价格不断增高，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。3、二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进酒泉这座最佳人居城市的规划建设，
8、跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到酒泉市人民购房居住。5、房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。二、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类：1、是钟爱于酒泉居住环境、人居品牌的购房群体；2、是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；3、是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；4、是致力于酒泉投资置业的购房群体。三、价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：1、多层住宅均价3900元/；2、高层住宅均价4200元
9、/；3、商业网点均价4500元/；4、车位均价10万元/个；5、储藏室均价1000元/。四、建设实施条件1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。2、酒泉市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现酒泉已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。3、该规划分区距金鑫房产办公楼、工业园区、已开发的嘉兴花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 投资环境分析 一、宏观环境分析1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响
10、则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年15月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。3、国家、甘肃省、酒泉市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得酒泉市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了酒泉心语花园用地的商业价值，成为酒泉房地产商家的必争之地。二、微观环境分析1、在酒泉投资环境良好，政策比较优惠，特别是玉门油田管理局与酒泉市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在酒泉的发展创造了较为宽松的
11、条件。2、金鑫房产在酒泉成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是酒泉市地段优势的有效利用和发挥。3、每年一度的酒泉市人民居节形成的酒泉人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得金鑫房产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是金鑫房产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。4、拟开发项目与大明步行街基本相对相对，距金鑫房产办公楼约500米，独特的地理位置，为金鑫房产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的酒泉市嘉兴花园小区在酒泉具有较高的知名
12、度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。将提高我们嘉兴物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高了酒泉市房地产市场的的竞争能力，并为就全是花园小区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。5、SWOT分析S优势1、酒泉市商业区域范围内交通便捷，路网发达，升值潜力大。2、自然环境优雅，无工业污染。3、配套设施齐全，中档景观房地产定位临近园艺购物中心，市政广场，区位开值与发展潜力较大，居住者
13、既能分又能享，便于消费和健身，受景观随时享受生活的便捷。4、综合规划具有邻距市场发展潜力。W劣势1、建筑群外观单一，缺乏独特的创作风格，不同品位的建筑类型融合在一起，在一定程度上影响本案的形象推广。2、户型面积偏大，不利于销售。3、片区产业配套不足，周边生活配套少，人气不足。4、易受政策影响。O机会1、此片区内房地产开发水平一般，有待提高。2、随着宗地所在地快发展，将成为新热点。3、园艺购物中心、景观园蕴藏丰富的购物以及旅游参观等资源。4、区域综合改造带来新的契机。T威胁1、区域内大量开发项目竞争环境日益恶劣，建筑形态各异，与本案众多建筑形态形成鲜明的对比，给本案造成了一定的竞争压力。2、新企
14、业的发展造成竞争压力大。3、高端产品入市带来产品竞争。4、国家政策调控造成房地产业低格。项目选址及建设分析 一、地理位置丽水家园住宅小区位于酒泉市肃州区解放路19号，交通地理位置优越。项目地址及外部配套建设条件二、建设地点条件1、该规划区地理位置优越，紧邻酒泉鼓楼地段2、靠近公路，交通便利，离长途客运总站也比较近3、购物方便，便于市民的生活3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。三、建设条件本项目所处位置交
15、通便捷，出行方便；在基础设施上，供水、供电、通讯和排水均在整个城市的规划内；附近的学校、医院以及其他商业服务场所都很齐全。四、征地及拆迁项目土地使用权属本公司所有，土地性质为居住用地。基地现状主要为荒地，随着本项目的开发，项目区将重新进行整体规划。五、项目建设进度安排预计建设工期（即破土动工至全面竣工验收）可控制在3年以内，项目建设期分二个阶段,即2010年12月2013年6月。本项目计划在2010年12月开始，具体实施进度安排如下：(1).前期工作阶段项目建议书编制及报批；规划及方案设计、选址；可研报告编制及报批、完成立项审批；以上工作在5个月内完成。(2)设计招标阶段本项目根据初步设计方案
16、，采取边施工边设计，边招标的措施（先后引入多家施工单位进行施工），确保工程尽早完工。对土建及材料设备进行招投标；以上工作分阶段在5个月内完成。(3).施工阶段将所有房屋分两期修建完成，第一期修建6栋楼和商业建筑，第二期修建7栋楼和公共建筑。且一边施工一边预售房屋，以便早日实现资金回笼。各阶段竣工后马上交付使用。施工阶段预计从2011年10月开始，10月次年7月底完成第一期，2013年6月底建完第二期。第一期工程 将第一期工程分成两个阶段进行流水施工，各阶段都包含6栋楼整个第一期工程时间内商用住宅连续修建。一个施工段合计8个月即可全部完工，采用流水施工后，当一阶段2个月完成基础，且等收到一定预售
17、款，马上开工第二阶段基础，总计十个月刚好可以完成第一期工程，房屋交付使用。第二期工程第二期工程量与第一期大致相同，按照第一期的方法组织工程建设即可。并且尽量采取流水施工以节约成本。在两年半时间内完成主体工程，设备安装，室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。(4).竣工验收根据计划在建设期内，在各分期工程的装饰阶段内逐步完成水、电安装。且要在各期工程完工时交付使用前进行竣工验收。六、工程技术方案分析1指导思想以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统；充分利用十地，丰富建筑空间，营造一个具有归宿感和私密性居住空
18、间；2.设计原则根据国家有关规范和标准进行规划和设计；小区建筑既具有私密性又相互有机地联系在一起，力求达到“虽为人造，宛若天开”的境界；小区建筑造形拟运用现代设计手法，结合精炼的建筑符号和简化元素，诊释本公司的建筑风格；项目实施规划 一、工程建设实施计划1、 按酒泉市对花苑小区的总体规划及拍卖公告，将在2010年年底进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于2011年3月完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2011年8月开工需要。2、 为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商
19、业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（20102013年），2011年拟开发面积37902，2012年拟开发面积26150，2013年拟开发面积26808。（见附表一）附表一3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。二、销售计划及营销策略1、销售计划根据工程建设进度计划及花苑地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2014年销售收入5612万元；2015年销售收入6984.2万元；2016年销售收入6216.3万元；2017年销售收入5344.5万元。年度销
20、售测算（见附表2）。附表22、营销策略（1）、营销总体思路营销总体思路是充分利用项目突出优势：企业品牌、区域前景、性价比优势，配合完美的运用事件营销，采用攻心为上，以柔克刚的策略，吸引关注、突破消费者的心理防线，再赋予项目一个有别于周边项目的产品特色和富有商场竞争的核心推广价值都是中心、浪漫情怀。住宅提前蓄客，低价入市，迅速引爆，脉冲式推货，丰富促销手段。（2）、住宅营销要点金鑫房产秉着“广厦千万、诚信销售”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析， 对目标市场、户型结构、客户
21、群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5
22、）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。 （6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。 环境保护一、节能根据全市居住建筑室内环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ134-2001
23、制定的标准为依据。建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 浅色磁砖饰面。 外加保温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。二、环保编制依据污水综合排放标准GB8978-1996；城市区域环境噪声标准GB3096-93；地表水环境质量标准GHZB1-199
24、9；大气污染物综合排放标准GB16297-96。环境现状1、气象全年气候的基本特点:上半年气温延续近10年来一直偏高的特点，主要原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，例如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。全年平均气温18.2(衡东、西渡、祁东)18.6(市区),较历年偏高0.
25、3(衡东、西渡、祁东、常宁)0.7(衡山)。全市年极端最低气温-2.9,出现在西渡、衡东(12月26日),当日全市都出现低于0.0的极端最低气温,其中市区极端最低气温-1.3。全市极端最高气温38.7,出现在衡东(7月3日),市区极端最高气温为37.7(7月3日)。全年极端最高气温35的高温日23(祁东) 32(衡山)天,北部多于南部。根据气温等级划分标准:2002年度衡山、市区、衡南为偏高年景,其他5站为略高年景。项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放
26、标准；室外排水设计规范。2、设计原则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和酒泉市有关排放标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的
27、水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。消防工程以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。
28、一、安全措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。建立健全项目安全施工应急救援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职
29、业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。二、 消防设计1、设计依据与原则建筑设计防火规范 GB50016-2006建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001火灾自动报警系统设计规范 GB50016-98建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工
30、程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。5、水量 室内消火栓用水量：3
31、0L/S室内消火栓用水量：25L/S 自动喷水用水量：30L/S6、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。 项目组织与建设进度一、组织机构酒泉金鑫房地产开发有限公司是由酒泉市由洪洋房地产有限公司和康盛物业管理有限公司出自组建，持股比例为65%、35%，注册资本5000万元。，并经酒泉市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开
32、发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织结构图如下：董事长总经理销售部工程部财务部技术部管理部办公室二、人力资源配置 酒泉市金鑫房地产开发有限公司现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。项目开发期2008年1月至2009年6月为项目主体工程建设期。项目实施进度安排项目总体工期时间为1.5年，从2008年1月至2009年6月。2010年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2013年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施
33、在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强
34、资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过
35、程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要
36、依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方
37、式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业
38、主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可
39、能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本
40、保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。项目财务经济分析一、投资估算1、投资估算的依据、2002年全国统一建筑工程基础定额计价表工程急促定额、2003酒泉市市政工程预算定额、2003酒泉市建设工程费用定额、2004酒泉市安装工程单位
41、基价表、2006酒泉市安装工程费用定额、建设工程费用的相关配套文件、其他相关资料2、投资估算的内容本报告投资估算范围包括土地费，项目的建安工程费、设备购置费、建设项目配套的道路、环境、绿化、给排水、电气、通讯等相关设备、设施的费用以及相关的税费规费等。3、项目投资估算结果按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。二 、资金筹措1、资金来源的构成本项目资金来源主要有三个渠道：自有资金投入约为23410万元，占项目总投资的22.1%，商品房预售收入再投入10103万元，占项目总投资
42、的12,8%，拟向银行申请房地产开发贷款45367万元，占项目总投资的25.56%。三、项目经济效益分析1、利润估算表（见附表5）本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提：土地173.6万元/亩；营业收入33,666.10万元；平均销售单价3,705.27元/平方米；营业成本26,600.27万元；单位成本2,927.61元/平方米；税金3,854.77万元；费用1,070.00万元；贷款利息1,310.4万元。2、现金流量估算表（见附表6）本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。3、盈利能力分析（1）、静态分析投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总
43、额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,4
44、39.16元/平方米占计划销售单价的92.82%盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。通过盈亏平衡点（BEP）分析成本与收益的平衡关系。利用本量利分析法，根据成本、销售收入与利润三者的关系，考虑利润为零时的销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为100%。(1).基于市场的几点假定.当住宅销售面积为100时，商业和车库销售率为0；则销售额为15000万元，而建设项目总投资为16265万元，利税总额为921万元。（极端情况）.当商业销售面积为40时，住宅销售面积和销售价格的盈亏平衡点分别为多少？（
45、非常可能的情况）.我们不考虑物业型态的价差，用总收入除以总面积得出项目总的均价为1465元/m2，以此均价来计算销售面积和销售价格的盈亏平衡点。（为了便于评价，我们以此假定作为风险评价之一盈亏平衡分析评定的依据）（3）敏感性分析影响企业效益的主要因素有房屋销售收入、土地成本和建设投资。对这三个变量进行单因素敏感性分析，考察它们对财务利润率、全部投资净现值等指标的影响程度。敏感性分析表明：当建设投资增加10%或当销售收入减少10%时，项目盈利相对减少；当建设投资减少10%或销售收入上涨10%时，项目盈利能力大大提高。从敏感性分析图我们可以看出，土地成本对项目盈利能力影响相对较小，也就是说，土地总价格在27003300万元/亩之间变动，项目都值得开发。总投资和销售收入在5之间变动时，项目盈利能力都十分的可观。当销售收入下降5时，净现值为685万元，此时仍有利润可赚，所以本项目抗风险能力非常强。风险分析一、风险因素识别本项目风险因素主要有市场风险、资金风险、经营管理风险、政策风险、工程风险、外部协作条件风险。其中市场风险、资金风险、经营管理风险方面存在较大风险，政策风险、工程风险、外部协作条件存在一般风险。二、风险程度分析（2）资金风险本项目总投资13265万元全是自筹资金具有一定的风险，一方面由于国家实施适度从紧的货币政策，项目融资能力可能会受到一定的限制，资
