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1、 本文由21starsky贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 房地产的定义: 房地产的定义:可开发的土地及地上定着物,建筑物 房地产是: 房地产是: 实物,权益和区位的结合体 房地产的特性: (一)不可移动性(二)独一无二性(三)寿命长久性(四)数量有限性 房地产的特性: (五)用途多样性(六)相互影响性(七)易受限制性(八)价值高大性 (九)难以变现性(十)保值增值性 房地产按开发程度来划分: 房地产按开发程度来划分:生地,毛地,熟地,在建工程和现房 房地产业的概念:房地产业是从事房地产开发,经营,管理和服务的行业. 房地产业的概念 房
2、地产业与建筑业的关系: 房地产业与建筑业的关系:二者既有联系又有区别. 区别是:建筑业是物质生产部门,属于第二产业;房地产业属于第三产业. 联系是:其业务对象都是房地产,二者往往是甲方和乙方的合作关系. 房地产业的行业细分:房地产投资业,房地产咨询业,房地产价格评估业,房地产经纪业, 房地产业的行业细分 物业管理业. 房地产业的中介服务有: 房地产业的中介服务有:房地产咨询业,房地产价格评估业,房地产经纪业 房地产业的特征: 房地产业的特征:1.基础性;2.先导性;3.关联性; 4.地域性; 5.周期性; 6.高回报,高风险性;7.对金融业的依赖性 房地产开发的概念: 房地产开发的概念:房地产
3、开发企业按照城市规划的要求,通过投资,建设适应城市社会和 经济发展需要,满足用户要求的房屋建筑,配套设施及空间环境,并以 此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动. 房地产开发的特征: 房地产开发的特征:一)最本质的特征是综合性 (二)过程具有长期性 (三)具有很强的时序性 (四)具有很强的地域性 (五)开发投资的高回报 和 高风险性 房地产开发分类(分类标准和具体分类一起记 分类标准和具体分类一起记)多选 房地产开发分类 分类标准和具体分类一起记 多选 (一) 根 据 开 发 项 目 所 在 的 位 置 , 可 分 为 城 市 新 区 房 地 产 开 发 和 旧 城 区 房地产开
4、发. (二) 根据开发的规模,可分为单项开发和成片开发. (三) 根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发. (四) 根据开发的方式,可分为定向开发,联合开发,合作开发和单独开发. 房地产开发对城市建设的作用: 房地产开发对城市建设的作用: (一)推动城市规划的实施与完善 (二)有利于减少投资成本 (三)为城市社会,经济,政治,文化活动以及人民生活提供载体 (四)为城市政府财政提供资金来源 (五)为城市大型基础设施建设提供融资途径 房地产开发过程中的参与者(选择, 哪些不是参与者) 房地产开发过程中的参与者(选择,如:哪些不是参与者) (一)房地产开发商 (二)土地所有者或当前的使用者 (三)
5、政府及政府机构(四)金 ( 融机构 (五)建筑承包商 (六)专业顾问 1.建筑师 2.工程师 3.规划师 4.景观建筑师 5.环境 顾问 6.交通顾问 7.房地产估价师 8.会计师 9.地产代理 10.物业管理经理 11.市场研究专家 12. 经济师及造价工程师 13.律师 (七)消费者或买家 房地产开发的主要程序: 房地产开发的主要程序:一.投资机会选择与决策分析 二.前期工作 三.建设阶段 四.租售阶段 土地使用权出让: 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者 土地使用权出让: 向政府支付土地使用权出让金的行为. 土地使用权转让: 土地使用权转让:指土地使用权出
6、让后,土地使用权受让人将土地使用权转移的行为. 开发商获取土地使用权的方式: 出让(市场)两种途径获取. 开发商获取土地使用权的方式:一级市场可以通过行政划拨 和出让 行政划拨 出让 二级市场上,以转让 转让的方式获取. 转让 土地使用权出让: 土地使用权出让:招标 拍卖 挂牌出让 房地产企业的资质等级:一级 二级 三级 四级 房地产企业的资质等级: 关于土地使用权年限: 关于土地使用权年限:住宅用地 70 年; 商业用地 50 年; 娱乐用地 40 年. 居住区开发项目的有关经济指标: 居住区开发项目的有关经济指标: 居住建筑面积: 居住建筑面积:指居住建筑对居住用地的覆盖率. =居住建筑基
7、底面积/居住建筑用地面积 容积率: 容积率:指居住建筑面积密度.=居住建筑面积/居住建筑用地面积 房地产开发过程中的规划管理: 房地产开发过程中的规划管理: 1:取得选址规划意见通知书 2:取得建设用地规划许可证 3:等待下达规划设计条件通知书 4:取得规划设计方案审批通知书 5:等待签发建设工程规划许可证 6:竣工验收阶段 房地产市场类型: 房地产市场类型: 房地产一,二,三级市场 一级市场:土地征购市场;土地批租市场 二级市场:土地转让市场;房地产买卖和租赁市场(首次) 三级市场:房地产抵押市场;房地产买卖与租赁市场(非首次);房地产互换市场;房地产 拆迁市场 房地产市场的特征: 2.双重
8、性 3.循环性 房地产市场的特征:1.地域性 4.层次性 5.开放性 6.不完全竞争性 房地产需求的特征及其影响因素 及其影响因素: 房地产需求的特征及其影响因素 特征:1.普遍性 2.多样性 3.连续性和间断性 4.需求弹性的差异性 因素: 1.社会经济发展及城市化水平 2.城市人口增长状况及结构 3.国民收入水平 4.房地产业政策 5.经济运行周期 6.需求者对未来的预期 房地产供给的特征及其影响因素 及其影响因素: 房地产供给的特征及其影响因素 特征: 1.一级市场具有垄断性 2.供给的刚性 3.供给的多样性 4.供给的滞后性和风险性 因素: 1.可供城市房地产开发使用的土地数量 2.城
9、市经济发展水平 3.建筑业的建筑能力和建筑技术 4.资金,建筑材料和房屋设备的供给能力 5.政府关于房地产开发,建设及其相关经营活动的政策 6.非市场性供给对市场供给的影响 我国房地产市场供给的现状: 我国房地产市场供给的现状 1.房地产供应仍为双轨制 2.房地产市场供给的价格居高不下 3.房地产开发企业仍处于较低发展阶段 4.房地产商品的供应结构不合理 5.房地产经营的风险管理不足 政府制定干预房地产市场政策的原则: 政府制定干预房地产市场政策的原则: 1.目标的确定性 2.政策的连续性 与 协调性 3.政策的针对性 和 导向性 4.政策的公平性 和 效率 房地产项目市场调查的原则: 房地产
10、项目市场调查的原则:1.科学性原则 2.复合性原则 3.经济性原则 4.创造性原则 关于房地产项目 STP 策划的理解:Ssegmentation(市场细分 关于房地产项目 策划的理解: 市场细分)Ttargeting(目标市场 目标市场 市场细分 选择)Ppositioning(产品定位 产品定位) 选择 产品定位 房地产项目市场细分S 一.房地产项目市场细分 房地产项目市场细分 作用: 作用: 1.有利用发现市场机会; 2.有利于实施营销组合; 3.有利于组织生产或服务; 4.有利于提高效率和效益 5.有利于促进销售 6.有利于提高企业声誉,建立品牌 房地产市场细分依据: 房地产市场细分依
11、据: 1.人口细分 2.地理细分 3.心理细分 4.行为细分 房地产市场细分程序方法:经过三轮细分 房地产市场细分程序方法 还要进行房地产细分市场评估 房地产项目目标市场选择-T 二.房地产项目目标市场选择 房地产项目目标市场选择 影响目标市场选择的主要因素 1.市场规模 2.资源条件 3.环境条件 4.盈利性因素 5.风险性因素 6.政策性因素 可选择的市场覆盖策略 1.无差异性营销 2.差异性营销 3.集中性营销 三.房地产项目定位 房地产项目定位P 房地产项目定位 房地产项目定位的主要内容 1.目标市场定位 2.开发产品定位 3.项目形象定位 4.项目推广定位 住宅开发项目的特点: 住宅
12、开发项目的特点: 1.市场潜力巨大 2.开发投资风险相对较小 3.多元化的市场需求 4.对开发商投资能力要求较低 写字楼开发项目的特点: 多选) (1)要求开发商具备长期投资能力 写字楼开发项目的特点: 多选) ( (2)把握写字楼设计发展潮流和趋势 (3)要高度重视写字楼的选址. 房地产投资的类型: 房地产投资的类型: 直接投资: 1.房地产开发投资 2.房地产置业投资 直接投资: 间接投资: 1.购买住房抵押贷款证券 间接投资: 2.购买房地产开发投资企业的债券,股票 3.投资于房地产投资信托基金 房地产投资的利弊 利弊: 房地产投资的利弊: 利 1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方
13、面的好处 3.易于获得金融机构的支持 4.能抵消通货膨胀的影响 5.提高投资者的资信等级 弊 1.变现性差 2.投资数额巨大 3.投资回收周期较长 4.需要专门的知识和经验 房地产投资系统风险: 房地产投资系统风险:1.通货膨胀风险 2.市场供求风险 3.周期风险 4.变现风险 5.利率风险 6.政策性风险 7.政治风险 8.或然损失风险 个别风险: 2.未来经营费用的风险 3.资本价值风险 个别风险:1.收益现金流风险 4.比较风险 5.时间风险 6.持有期风险 居住项目对位置的特殊要求: 居住项目对位置的特殊要求:1.市政公用和公建配套设施完备的程度. 2.公共交通便捷程度 3.环境因素
14、4.居民人口与收入 写字楼项目对位置的特殊要求: 写字楼项目对位置的特殊要求:1.与其他商业设施的接近程度 2.周围土地利用情况和环境 3.易接近性 零售商业项目对位置的特殊要求: 零售商业项目对位置的特殊要求:1.公共和私人交通方式的便利程度 2.与大型商业零售项目规模匹配的区域购买力 3.竞争性零售商业项目的影响 动态指标中的:财务净现值, 动态指标中的:财务净现值,动态投资回收期 静态指标中的:成本利润率,投资利润率,静态投资回收期,资产负债率, 静态指标中的:成本利润率,投资利润率,静态投资回收期,资产负债率,律 动比率, 动比率,速动比率 可行性研究工作阶段:1.投资机会研究 可行性
15、研究工作阶段: 2.初步可行性研究 3.详细可行性研究 果 . 4.项目评估与决策 可行性研究的内容: 可行性研究的内容:以市场供求为出发点,以经济资源的投入为基础,以经济评价为结 不确定分析的三种方法: 不确定分析的三种方法: 1. 盈亏平衡分析 2. 敏感性分析 3. 风险分析 房地产融资的分类: 房地产融资的分类 直接融资 和 间接融资(好) ( 房地产融资的特点: 2.长期性 3.政策性 4.多样性 房地产融资的特点:1.安全性 房地产项目融资的资金来源: 房地产项目融资的资金来源: 一.股本金 股本金 二.银行贷款 银行贷款 三.社会集资: 1.发行股票 2.发行公司债券 社会集资:
16、 社会集资 房地产贷款担保的形式: 房地产贷款担保的形式:1.保证 2.抵押 3.质押 个人住房抵押贷款的形式 的形式: 个人住房抵押贷款的形式:商业性住房抵押贷款 政策性住房抵押贷款 个人抵押贷款期限最长 30 年 住房公积金: 住房公积金:专款专用,只能用于职工购买,建造,翻修,大修自住住房. 于 1991 年率先在上海实行. 房地产价格的影响因素:一.成本因素 二.竞争因素 三.产品差异 房地产价格的影响因素 四.购房者的心理因素 五.房地产商的目标 六.法律,政策因素 房地产项目定价的目标 项目定价的目标: 二.取得高收益率 房地产项目定价的目标:一.获取最高利润 三.保持价格稳定 四
17、.应付或避免竞争 房地产项目定价的方法 项目定价的方法: 房地产项目定价的方法:一.成本导向定价 二.需求导向定价 三.竞争导向定价 分析购房客户对调价的反应: 分析购房客户对调价的反应: 1.购房客户对产品降价的理解可能是: 购房客户对产品降价的理解可能是: 购房客户对产品降价的理解可能是 产品的设计老了,越来越不值钱了. 产品品质出现一些缺点. 楼盘销售状况较差. 价格可能还会下降. 发展商的财务周转困难. 因楼盘尚在楼花阶段,发展商准备偷工减料 2.购房客户对提价的理解可能是: 购房客户对提价的理解可能是: 购房客户对提价的理解可能是 产品比较畅销. 产品的自身条件比较好 发展商可能想取
18、得更多的利润 涨价可能是假象,价位无法维持太久 委托物业代理公司应注意的问题 1.充分了解物业代理公司及其职员的业务素质 2.物业代理公司可投入市场营销工作的资源 3.物业代理公司以往的业绩 4.针对物业的类型选择物业代理 5.认真签订物业代理合同 税收的特征: 税收的特征:1.强制性 2.无偿性 3.固定性 税收的作用: 税收的作用: 1.税收是取得财政收入的主要形式 2.税收是调节国民收入分配的主要工具 3.税收是对社会经济生活进行监督的有力工具 税收制度的构成要素: 税收制度的构成要素: 一:由纳税义务人,课税对象,税基,税率,纳税环节,纳税期限 等 要素构成 二:税收制度的核心是税法. 税收制度包含两个方面的内容: 一是规范纳税人履行纳税义务; 二是规范征收机关的法定职责 税种有五大类: 税种有五大类:流转税,所得税,财产税,资源税,行为税 流转税包括: 流转税包括:营业税,城市维护建设税,教育费附加 城市维护建设税=营业税 相应税率 城市维护建设税 营业税*相应税率 营业税 教育费附加=营业税 税率 教育费附加 营业税*税率 营业税1
