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1、1、房地产在线流通服务业是即将爆发的火山口为什么说房地产在线流通服务业是即将爆发的火山口？可以从两个方面理解。一是即将爆发。现阶段，互联网的发展对传统行业产生了很大的影响。从美国经验来看，1905年到现在，美国的房地产经纪服务行业，包括买房、卖房、交易、流通行业，已有100多年的历史，形成了非常完备的线下系统。1995年，以网景的上市为代表，互联网企业开始出现井喷，并开始对传统行业产生影响。二十几家从硅谷出来创业的年轻人试图颠覆传统的线下经纪行业，但很少有成功的案例，这些企业目前也几乎没有一个存活下来。失败的主要原因在于当时互联网技术不够完善，比如搜索技术、数据分发等，而且房地产市场是本地化非
2、常强的行业，如果地图搜索不能精确定位到某一位置上，其意义不是很大。2000年以后，情况有所改善。搜索技术的突破使得互联网在房地产搜索领域产生影响，最近几年移动终端的爆发则加剧了这种影响。可以说，2005年至今，最近十年的影响相当于过去100年的影响。美国的企业比如Zillow和Trulia，从用户规模和增速等各个角度衡量，房地产在线流通服务业已经美国爆发了，Zillow刚刚公布一季报，各项指标均处于显著增长轨道。二是火山口。对于投资者而言，选择一个好的“赛道”要比选择一个好的“选手”更重要，从长期来看，更是如此。房地产在线服务行业就是是非常好的“赛道”，因为其规模大、产业链长，线上与线下的结合
3、更可能形成“护城河”。同样以美国为例，美国房地产在线服务的市场空间或规模非常大，主要包括两个方面：一是交易佣金，美国市场上交易佣金的中位数为600亿美元，美国房地产市场每年成交额为1.2万亿，佣金比率为5.2%；二是广告市场，占400亿美元的市场规模，包含如下几类，经纪人或经纪公司市场占78亿美元，开发商市场占13亿美元，出租房、物业管理或业主市场占66亿美元，抵押贷款机构或经纪人市场超过100亿，搬迁、家具及各种后续服务市场规模也很大。在美国，大型互联网企业货币化的方式主要是媒体广告。通常，互联网企业的变现模式包括媒体（广告）、电商（交易佣金）、游戏，前两者有可能成为未来房地产在线服务变现的
4、主要战场，目前在美国的市场份额为1000亿美元。简单测算，中国一手房市场代理的佣金市场为400亿人民币，二手房中介的佣金为600亿人民币，家具、装修、搬迁、配套服务等收入的市场规模为3000亿，按揭贷款、金融服务为1.6万亿，货币化化空间同样巨大。与美国对比，在中国，市场空间最大的是金融服务。美国金融市场发展非常充分，每年金融服务规模达到1万亿以上，但互联网企业切入这个市场的方式只能是广告，广告市场规模仅有100多亿美元，天花板很容易看见。但是在中国，一套房、二套房首付比例太高，已经成为购房者的最大“痛点”，与美国消费者寻求用户体验不同，不同的购房者连基本的金融需求都无法被满足，但这也是中国互
5、联网企业最大的空间所在。可以说，未来，中国最大的互联网金融企业完全有可能从房地产在线服务市场产生。2、互联网将改变什么？事实上，目前谈论互联网的影响和过去完全不同。10年前，谈论的是互联网公司内部的竞争，市场规模仅在1万亿美元。而现在谈论的是互联网对传统行业包括商品、服务的融合，市场规模更大，是个N万亿美国级别的市场。因此，在不同阶段，互联网改变美国或中国房地产业的路径可能有所不同。在1995-2005年间，美国的互联网企业统一了房源信息发行平台。到目前为止，中国还没有统一的房源信息发行平台，经纪人有自己的数据资源，但缺乏一个集中的房源信息分发系统。美国的分发系统传统上是由LMS房源登记系统来
6、完成，在美国有900家地方本地化的房源信息系统。互联网企业特别是Move把这些分散的房源信息系统统一到一起，形成一个统一的信息发行平台。得益于这一平台，现在找房渠道更为集中。数据显示，1995年通过互联网搜索房屋的比例是2%，2003年升至71%，2013年是92%。可见现在搜索房屋大部分都是通过互联网媒介进行，而非门店或经纪人。互联网对搜索环节的改变已经基本完成，这是互联网完成的对房地产业的第一个改变。2005年后互联网对传统房地产业的改变大致体现在三个方面。一是内容。过去内容通常仅限于房源信息，即待售房屋的数量、价格、业主信息等。2005年以后，内容维度被大幅拓展，不仅包括房源信息、还包括
7、本地信息和用户生成内容。本地信息，诸如小区犯罪记录、学校情况、附近设施等都能在地图上找到。用户生成内容，指用户可以自我生成新内容，如对社区、学校的评价等，作为公开信息和大家分享。二是搜索引擎。之前的搜索无法基于LBS（移动定位服务）或基于动态可视化的清晰的地图来实现。2005年以后，以美国的Trulia为代表的一批企业完成了这一转变。Trulia成立之初就定位为房屋领域的谷歌，旨在彻底改变消费者搜索房屋的体验。通过Trulia，学校、犯罪记录、灾害、邻里信息等社会化信息都可以很方便地基于地理位置搜索得到。中国的类似企业有安居客，其成立目标和Trulia一样，页面也和Trulia非常相似。这两家
8、公司都是从提供搜索引擎服务入手的。但搜索引擎服务没有用户明细，只能作为搜索入口，对产业链的涉入程度很浅，没办法形成持续竞争力。三是用户。一些互联网房地产企业针对用户提供的产品和传统企业有很大不同，典型代表是Zillow。Zillow打出的第一款产品是一个房屋估值系统，面对全美每一个家庭提供估值服务。Zillowe的前3轮融资大部分都花费改善在这一产品上，并邀请了大量的工程师和科学家对估值系统进行设计和检测，估值模型的估值误差由最初的15%降至现在7%以内。这款产品相较于原有产品的最大区别就在于，不再把客户单纯定义为有买卖交易需求的人，而是所有对房屋价格信息有需求的人。如此从估值切入，让消费者知
9、道自己的房屋价值，满足了消费者的一个普遍需求，结果用户实现爆发式增长。而后Zillow又相继推出Zillow Advice和Zillow抵押贷款平台等产品。通过Zillow Advice，用户可以向经纪人提问，和经纪人进行双向互动。通过Zillow抵押贷款平台，用户可以以匿名方式发布贷款需求信息，从收到的众多反馈中，选择最有利的进行下一步谈判。这一产品的核心是使买房人或卖房人成为交易流程的控制者，由用户掌握主动权。目前Zillow在全美的用户数量已达到7700万，成为真正意义上的用户平台。3、互联网对中国线下产品的冲击范围更广速度更快原因包括以下几点：一是中国没有很强大的线下传统，特别是类似于
10、美国的LMS房源信息系统。因为缺乏这样一个中央集中系统，互联网企业进入市场不会遇到强有力的竞争对手。二是中国的房屋数据内容非常单一。不同于美国二手房交易为主，中国的一手房交易占比高，交易过程简单。安居客最早是从介入二手房市场，但是由于二手房的交易过程非常复杂，介入二手房的程度相对较低，可以说，二手房相对于一手房是一个“非常重”的领域，在中国一手房市场占主导的情况下，互联网企业进入这个市场会更加容易。目前搜房、乐居、安居客等企业都在也都在一手房市场。三是中国房屋的标准化程度非常高。美国的房屋独栋别墅较多，非同质化程度高，房源信息都掌握在本地经纪人手中。互联网企业搜集房源信息的难度大，到目前为止也
11、没能解决房源信息的全面性和准确性问题。相比之下，中国房屋的标准化程度高，房源信息搜集起来更加容易。四是中国尚未形成专业的经纪人团队。美国经纪人系统很专业，有100多年的积淀，经验丰富。而中国目前尚未形成专业的经纪人团队。因此互联网企业在进军中国房地产市场时，一方面很少遇到来自传统经纪人的阻力，另一方面可以在专业的经纪人服务团队领域做很大改进。对此最有借鉴意义的是redfin公司。这个公司的目标是重新定义传统经纪行业，要做到这一点，仅仅做平台是不够的，因为房屋交易环节的关键痛点几乎都是在线下，所以需要有自己的专业经纪人团队，控制服务质量。只有经纪人团队持续跟踪从买房、交易融资、签合同到搬迁的所有
12、流程，提供全流程服务，才能形成核心竞争力。所以redfin一直坚持雇佣并培养自己的专业经纪人团队，前期日子过的比较艰难，因为要大量投入，但是目前已收到较好的效果。4、中国在线服务企业格局：巨头隐现，格局未定巨头隐现：目前中国房地产在线流通服务领域大致有4类互联网企业。第一类是垂直领域类企业，以搜房、安居客和乐居为代表。第二类是地方性网站，如365地产家居网、房多多。第三类是分类信息网站，如58同城、赶集网。第四类是线下向线上转型的中介或网络经纪人。垂直领域的在线服务商是未来发展方向。目前来看搜房、安居客和乐居，已具备一些优势。与Zillow对比，搜房、安居客和乐居的布局相对而言比较完整。搜房在
13、新房、二手房、商业地产、土地、社交平台、数据咨询、装修家居、房价评估、金融服务等房屋交易的所有环节都有涉及，但程度较浅，主要是新房市场。安居客主要集中在二手房市场。乐居和搜房类似，搜房的所有业务基本上乐居都有涉及，但程度不及搜房。格局待定：首先，房源信息、邻里信息、社交、估值、搜索等服务在美国的互联网企业中都非常普遍，但在中国却并非如此。例如地图搜索做的最好的是安居客，但安居客在其他领域估值服务、一手房市场渗透率不高、社交平台弱等等。搜房的房源信息相对较全，覆盖的城市最多，但是估值系统和金融服务都有很大的发展空间。以估值为例，出价是交易流程的关键环节，报价过高，会导致流量很快下降。因为互联网房
14、源展示第1天流量最高，一周后基本没有流量。Zillow的估值系统估值误差小，能够帮助业主设定合理价格，在二手房市场，搜房要做到这一点，还需要改善这个估值系统。此外，用户渗透率较低。美国Zillow用户渗透率超过40%，相比之下中国互联网房地产企业的用户渗透虑还很低。再次，这些企业在移动互联网领域的战略已启动，但前景不明朗。所有企业都面临从PC端到移动端结构性转向的压力。比如搜房在PC端广告业务做的很好，向移动端转移，需要做结构性转变。来源：连线华尔街内部交流纪要，主讲嘉宾：袁鸿昌，世联行副总经理兼董事会秘书，历任华东区域副总经理,上海世联总经理,华东区域总经理。杨现领，华中科技大学经济学博士，华创证券房地产行业高级分析师。
