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1、房产开发可行性研究报告某地块商住楼、住宅、商业用房及综合楼开发项目2011-3-14目 录第一章 项目提要31.1 项目名称31.2 项目建设单位31.3 建设地点31.4 建设性质31.5 建设内容及规模31.6 建设期限31.7 总投资及资金筹措41.8主要技术指标4第二章 项目建设单位概况5第三章 市场分析及销售预测63.1衡阳市房地产市场分析63.2 衡阳市房地产销售预测6第四章 项目建设内容及技术方案84.1项目建设内容84.2项目技术方案8第五章 项目管理及工程进度105.1项目实施管理105.2工程进度11第六章 项目投资估算及资金筹措计划126.1投资估算126.2项目建设资金
2、筹措计划15第七章 项目的经济效益及社会效益分析177.1计算依据及范围177.2经济效益分析17第一章 项目提要1.1 项目名称XXXXXXXXXX土地开发项目1.2 项目建设单位XXXXXXXXXX房地产有限公司1.3 建设地点XXXX市XX区XX路1.4 建设性质新建1.5 建设内容及规模本项目建设规划总用地面积为23120m2，总建筑面积103185m2，其中：商住楼4栋，住宅用房建筑面积64328m2，地下室10287m2，商业用房建筑面积2460 m2；综合楼1栋，建筑面积25360 m2。1.6 建设期限2011年10月2013年10月1.7 总投资及资金筹措项目总投资20737
3、万元，其中：土地征用费用：200万元，工程费用14105万元，工程建设其他费用6112万元，预备费用100万元，财务费用420万元。其资金筹措方式为：项目业主自筹及商品房预售。1.8主要技术指标序号指标名称单位指标备注1规划总用地面积m2231202总建筑面积m2103185其中住宅用房m264328商业用房m22460综合楼m2253603建筑密度%284容积率4.05绿化率%356项目总投资万元207377销售收入万元25588第二章 项目建设单位概况衡阳XX房地产公司是由*发起并于*年*月*日成立的有限责任公司，法定代表人*，营业执照号430400000029107，法定经营住所:衡阳市
4、华新开发区东风北路395号，注册资本人民币捌佰壹拾捌万元整，经宫范围：房地产开发经营、建筑材料销售（以上经营范围不含前置许可项目，涉及后置专项审批的须审批后方可经营）。公司于2009年通过土地招拍挂程序购得衡阳市华新开发区*号，面积为*平米的地块。购买价格为*万元。公司本着遵循规则，遵守承诺，尊重业主宗旨，秉承严谨，创新的风格，立足改善城镇居民居住环境，不断开发高品格的商品房，厚积薄发，倾力打造公司品牌，使之成为行业之星。公司建立了完善的企业管理制度，有健全的组织机构，现设有项目开发部、财务部、办公室等部门。公司以“建设和谐社区，提高人居价值”为开发理念，积极把握市场机遇，多上新项目，提升企业
5、品牌。目前，四一七队土地开发项目所处区位优势明显，具有建设成为华新开发区标志性的高层建筑的良好外部环境，符合新公司提升形象、提升品牌，走可持续发展道路的策略，可以考虑作为公司重点发展的项目。第三章 市场分析及销售预测3.1衡阳市房地产市场分析衡阳房地产市场受诸多因素的影响，有房地产自身的特点，也有衡阳房地产鲜明的的特点，两种因素交织对衡阳房地产市场产生深远的影响。房地产市场自身的特点表现在房地产市场既是保障老百姓的民生工程，又是投资回报率高，风险巨大的商业大舞台；它既受市场的影响，有受政策外部性影响深远，一项政策有时决定一个企业，甚至一个行业的生死存亡；它既可以是国民经济的支柱产业，又可能成为
6、一个国家政局不稳，金融紊乱的根本原因。衡阳房地产的特点首先是房地产与衡阳本土文化和购房理念相互融合的产物，这是由于房地产的不可移动性造成的，其次衡阳的市场经济较沿海城市的市场经济落后，因此，对房地产的波动反映不是很敏感。3.2 衡阳市房地产销售预测 1.2010年，我市房地产市场表现较为火爆，销售数据同比都有五成以上的增长，房价在11月份攀升至历史最高点2711元/平方米。4月份,国家为防止房价过快上涨带来负面影响,出台了“新国十条”，新政对二套改善型住房需求有严格限制，部分购房者保持持币观望，我市商品房市场销售量同比增速明显放缓，但是房价仍然保持上升的趋势。 2.商品房供需结构不平衡，我市房
7、地产市场从08年11月起我市持继了18个月销大于供，虽然市场持续销售量增长成功消化了我市历年的的积压存量房，但也造成我市商品房供应不足的情况。据统计，我市现库存商品房仅有66万平方米，如果市场供应不上，按每月20万平方米销售量 ，库存商品房将在 3个月内消化完。 3.二手房方面受新政影响比较明显，新政颁布后的4月份、5月份，成交量环比分别减少26.65%、28.40%，虽然6月份成交量环比有14.75%的增长，但与新政颁布前的各月成交量相比都有很大差距。因为购买二手房用作投资的占多数，而新政在对多套购房及异地购房都采取了严格的调控手段，所以近期投机、投资性需求不敢冒然入市。 4.年初随着一、二
8、线房地产价格飞涨，部分投资客选择了投资三线城市房地产市场，但随着新政颁布，外来购房投资人员比例有所下降。上半年，从新建商品房网上签约的购买人统计显示，所有购房者中:55.87%为本市城区居民，20.91%为周边县、区人员，23.22%为衡阳市以外地区人员，新政颁布以来，外地购买人所占比例教4月份下降了2个百分点。 通过对市场的深层次调查， 70.6%的开发企业认为，国家新政出台对一、二线城市影响巨大，对衡阳这种三线城市的房地产市场虽会产生一定影响，但影响不会很大，各开发企业对我市房地产市场发展充满信心，认为我市住房需求仍以刚性需求为主，投资性需求为辅，随着城市发展及人均收入水平的不断提高，我市
9、房价仍会稳步上涨，但涨幅不会超过15%。当前，开发企业大多都是 “以价补量”的作法，短期内的销量下滑不会导致资金链出现问题。第四章 项目建设内容及技术方案4.1项目建设内容四一七队土地开发项目为具有独特魅力的欧式风格高档精品楼盘，总用地面积23120平方米，总居住户数558户，总居人数近2236人（每户按4人计），建筑密度28%，容积率4，绿地率35%，小区内为满足不同层次消费群体需求设有6栋高层建筑，总建筑面积103185平方米。小区采用综合网络布线系统，高速宽带接口，配备的智能化物业管理将使您的生活更方便，更安全。本项目根据规划要求和地块特点，拟建设6栋高层建筑：建筑总面积103185平方
10、米，其中：住宅建筑面积64328平方米，商业建筑面积2460平方米，综合楼建筑面积25360平方米。4.2项目技术方案1、建设规划设计说明（1）设计的总体思想是：创造一个具有独特魅力的欧式风格高档精品楼盘，并以现代手法融合当地特色文化。（2）建筑设计指导思想：质量要求：达到省优工程及园林式工程标准功能要求：实用方便，齐全有效形式要求：稳重大气，简洁美观环境要求：绿色健康，舒适清静消防要求：道路畅通，设施齐全（3）设计概念：打造具有独特魅力的高档欧式风格精品楼盘，争做低碳、环保、居住的先锋。2、建筑单体设计主体建筑采用新型节能墙体材料，屋面采用架空等隔热措施；采用新型节能型门窗，改善建筑热工性能
11、。 4、建筑环境及园林景观设计整体环境景观体现现代人文景观环境特色，采用欧式风格结合自然，地势，地貌，塑造小区优雅，宁静，宜人的居住环境，辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积，增强视觉冲击力。5、道路交通设计充分利用用地的地形、地势，组织人流、车流。6、车位及车库设置露天停车165个泊位，在地下层设置258个停车泊位以满足30%比例需求。7、物业管理实行“绿色安全环保小区”概念为了管理及小区安全的需要，在小区内设保安监控系统，该系统在物业管理处设保安监控室，在电梯轿厢、电梯前室、走道、地下室主要出入口道路等处设置摄象机。该系统与电子巡更系统、停车库管理系统以及门禁对讲系统联合使用。全天候的小区保洁
12、；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家情趣，让业主过上省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活。第五章 项目管理及工程进度5.1项目实施管理 本项目按照高起点规划、高标准设计、高质量建设、高要求管理的总要求，为确保项目顺利实施，采取以下措施：1、成立工程部，负责整个项目建设的管理 公司成立项目开发工程部，聘请有丰富经验的高工担任总工程师，抽调公司最优秀的工程技术人员到工程部从事项目管理，具体的管理工作由工程部负责。公司为确保工程进度与质量，实行“四制”管理，一是实行招投标
13、制，对于设计及工程建设，应组织具有相应资格和资质的施工、设计单位进行招标；二是实行设计，施工质量终身负责制；三是实行工程质量监理制；四是推行材料及设备采购招标制。2、组建售房部，负责整个项目的营销策划组织营销策划人员了解项目各种情况，学习营销技巧，严格规范日常工作行为，提高营销人员素质，准备营销宣传资料，为整个销售工作的顺利展开奠定良好基础。3、项目招投标管理本项目的勘察、设计、建设工程、设置购置、装修及设置安装工程、监理等进行招标，选择具有相应资质有实力、有技术优势的单位进行设计、施工等，确保项目开发建设全过程的质量。招标通过委托招标的组织形式，争取邀请招标的方式进行。5.2工程进度由于本项
14、目是利用现有场地建设，建设条件较好，因此可加快前期准备进度。本项目预计建筑工期为3年内完成，具体进度安排如下：12011年6月至2011年12月完成项目立项、设计招标、可行性研究报告及审批、组织新的筹建单位、初步设计及审批、施工图设计和施工招标；32011年12月至2013年6月完成项目的基础工程、主体、外装修工程；42012年3月至2014年6月完成销售经营工作。该项目拟进度计划安排如下：项目时间2011.42011.62011.72013.122010.112014.12备注项目立项、可行性研究报告及审批、组织新的筹建单位、设计招标、初步设计及审批、施工图设计和施工招标6个月项目的基础工程
15、、主体、外装修工程30个月销售经营38个月第六章 项目投资估算及资金筹措计划6.1投资估算1、估算编制依据本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据衡阳市类似工程近期造价水平估算，根据湖南省工程概算定额、建设造价、湖南省建设工程材料预算价格及同类建筑经济指标，本项目估算总投资为21805.6万元（本估算不含二次装修）。2、估算编制范围本估算包括规划红线内的人防基础工程、主体工程、附属工程和室外工程费用。其中电气工程包括配电照明工程，公用工程含变配电、泵房设备投资；弱电工程包含保安监控系统、电话网络、有线电视、综合布线系统等投资。本估算还包括红线外市政工程，投资方向调节税暂免考虑，建设期设备
16、、材料预调费按有关规定指数为零。3、估算编制方法新建工程参照湖南省概算定额和建设造价，以及类似工程造价水平估算。4、投资估算本项目总投资为20914万元，各项投资测算见投资估算表。编码工程或费用名称取费说明计算基数数量基数单位估算指标单位估算指标价值(万元)1土地征用费2001.1支付土地款231201001.2支付土地契税23120601.3支付拆迁补偿费23120101.4其它费用23120302工程费用141052.1住宅建筑工程（含地下室）按建筑面积746151380元/102972.2商业建筑工程按建筑面积24601250元/3082.3综合楼按建筑面积253601380元/3500
17、3前期工程费2983.1其他前期费用（可研、规划、设计）综合按建筑面积10318520元/2063.2地质勘测费综合用地面积231208元/18.503.3其他费用工程费按建筑面积1031854元/50.003.4土地平整费综合用地面积2312010元/23.4基础设施建设费6104.1道路/供水/排污综合按建筑面积10318510元/1034.2供电工程综合按建筑面积10318520元/2064.3电话/智能/宽带综合按建筑面积1031850.5元/54.4小区绿化/景观综合按建筑面积10318510元/1034.5围墙/大门/岗亭综合按建筑面积1031851元/104.6消防配套综合按建筑
18、面积1031856元/61.004.7水池/泵房综合按建筑面积1031856元/61.004.8其他基础设施费综合按建筑面积1031856元/61.005公共配套设施费2755.1居委会/物业管理用房综合发生额1501000元/155.2活动室/游乐场综合按建筑面积6001000元/605.3其他公共配套设施费综合按建安费比例万元1%5.4地下工程费综合发生额002006开发期税费44246.1开发期税费综合综合按建安费比例14282万元18%25676.2报建费综合发生额103185180元/18577开发间接费0.008其他工程费1058.1施工图预算或标底编制费综合按建安费比例14282
19、万元0.1%148.2工程合同预算或标底审查费综合按建安费比例14282万元0.1%148.3招标管理费综合按建安费比例14282万元0.05%78.4总承包管理费综合按建安费比例14282万元0.05%78.5合同公证费综合按建安费比例14282万元0.02%2.858.6施工执照费综合按建安费比例14282万元0.05%78.7工程质量监督费综合按建安费比例14282万元0.05%2.858.8工程监理费综合按建安费比例14282万元1.5%9.858.9竣工图编制费综合按建安费比例14282万元0.05%78.1工程保险费综合按建安费比例14282万元0.05%78.11城市规划管理费综
20、合按建安费比例14282万元0.03%4.38.12审图费综合按建安费比例14282万元0.05%78.13零星工程费综合按建安费比例14282万元0.1%159管理费用2009.1管理费综合综合按1-8投入比例16720.05万元4%20010预备费10010.1预备费综合综合按建安费比例8264.80万元4%1-10项小计2039411财务费用420.0011.1财务费用综合综合按借款额计算5000万元8.4%420.0012流动资金合计207376.2项目建设资金筹措计划本项目的资金来源主要有自筹和银行贷款两个来源，计划自筹资金6000 万元，商品房预售资金10000万元。(1) 自筹资
21、金约200万元支付土地费用。自有资金结余支付项目前期各项手续的办理和在开发期内的日常运转。(2)本项目商品房预售资金10000万元。完成工程至项目对外发售的工程量，以销售回笼资金滚动资金至项目完工。为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的原则分配到每一期。本项目遵循下述原则：（1）前期费用工程开工前1个季度全部投入。（2）基础设施建设费、公共配套设施费基础设施建设费：工程竣工前按比例用款。比例25%，25%，25%，25%。公共配套设施费：工程竣工前3年按比例用款。比例50%，25%，25%。（3）开发期税费工程开工前1个季度投入42%。（4）其他工程费用按比例用款。比例50%
22、，15%，15%，20%。（5）管理费用工程竣工前按比例用款。比例25%，25%，25%，25%。（6）预备费工程开工第1季度全部投入。第七章 项目的经济效益及社会效益分析7.1计算依据及范围项目评价是依据国家发改委和建设部颁布的建设项目可行性研究指南（试用版）以及建设项目经济评价方法与参数（第三版）的要求，按照投入产出相对应的原则进行评估的。本项目技术经济分析基础为工程投资估算及相关资料。财务预测及效益分析详见财务预测及效益分析表。7.2经济效益分析1、本项目计算期3年，其中建设期18个月，销售期24个月。2、本项目住宅销售面积为64328 ，商业用房销售面积2460 ，综合楼25360。根
23、据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，高层住宅按每平方米3300元估算，商业用房按均价每平方米6800元估算，综合楼按平均租金30元/月估算。3、项目销售进度预计：本项目抓好社会舆论导向（电视、报纸及广告牌）等多种形式的宣传，先施工，后销售，计划在第3年内完成。各年销售计划见表：年度201220132014销售比例预计5030%20%4、营业税金及附加本项目为房地产开发出售项目，适用的营业税率为5%，城建税率为7%，教育费附加为3%,营业税金及附加合计共为5.55%。5、土地增值税和企业所得税根据衡阳市的有关税收政策，土地增值税住宅按照
24、预计收入的1计算并在销售时预征，土地增值税商业按照预计收入的3计算并在销售时预征，土地增值税车库按照预计收入的2计算并在销售时预征。企业所得税按新税法为利润总额的25%，从销售期开始按销售收入的10%预提，项目完成结算后按利润总额核算。6、项目销售收入本项目销售收入为25588万元，销售费用（含广告费）按销售收入的2%提取。7、施工成本的结转项目开发产品成本中不含销售费用为20737万元，其中土地征用费200万元，工程费用14282万元，前期工程费298万元，基础设施建设费610.00万元，公共配套设施费275万元，开发期税费4424万元，其他工程费105万元，管理费用200万元，财务费用42
25、0.00 万元，预备费100万元。本项目产品成本的结转，按照施工企业会计制度的规定，采用平行结转法。8.综合楼市场分析及经济效益分析（1市场调研与市场分析：（2经济效益分析：综合楼总建筑面积25360平方米，其中：办公用房4000平方米，商业用房21360平方米。a、年出租收入：21360*30元/月*12个月=769万元b、商业用房出售收入：21360*3600元/=7690万元9.社会效益分析本项目盈利能力较好,偿债能力较强，土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备,自有资金已经落实；项目的建设可以推动城市化建设，提高居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益，项目可行。本报告认为，四一七队土地开发项目在技术上可行，经济上合理，能收到明显的经济效益和社会效益。在不久的将来一个具有独特魅力的高档精品楼盘矗立。
