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1、房地产开发基本知识第一节 房地产与房地产业一、房地产1、地产业的概念和分类房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房地产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产按照不同的标准可以划分为不同类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。2、房地产的特性（一）地产位置的固定性（二）房地产地域的差别性（三）房地产的高值耐久性（四）房地产的保值增值性二、房地产业1、房
2、地产业的概念和内涵房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。房地产业的主要内容具体地说就是：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发和建设；（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。2、房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业是属于第二产业，属于
3、物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。三、我国住宅产业的发展前景1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大要求2、流动人口增长对住宅形成巨大需求3、居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅第二节 房地产开发经营的程序一、 房地产开发经营的主要阶段和过程根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。1、 建设工程项目设立和企业组建；2、 房地产建设工程项目规划与审批；3、 土地使用权的取得；4、 征地与拆迁；5、 工程建设与管理；6、 房地产的租售管理；7、 房地
4、产的物业管理。二、 房地产开发经营的基本程序虽然房地产业具有区域性特点使得各地区或各城市情况不完全相同，但是房地产业运行的规律和阶段基本是相同的。根据房地产经济发展规律和国家有关政策规定，对房地产开发经营管理各阶段以及各阶段需要完成的工作，进行比较具体地说明。厦门市房地产开发经营管理基本程序如下：第三节 房地产开发建设土地使用权的取得一、 国家土地公有制的形式 我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地
5、集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。二、土地所有权和土地使用权及使用权出让与转让（一）土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。1、土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。2、土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。3、土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。4、土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土
6、地的种种最终归属。（二）土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。根据法律规定，土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。（三）土地使用权出让1、土地使用权出让的概念 土地使用权是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。
7、有偿出让的地块可以是待开发的(土地生地)，也可以是完成市政设施（）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。2、土地使用权出让形式土地使用权出让采用协议、招标、拍卖和挂牌四种合同形式进行。（1）协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。（2）招标出让土地使用权，是指在规划规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。（3）拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞标者按规定
8、方式应价，竞投土地使用权，由出价高者获得土地使用权的土地出让方式。（4）挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。3、土地使用权出让年限（1） 居住用地70年；（2） 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；（3） 商业、旅游、娱乐用地40年；第四节 房地产开发建设工程经营管理一、 房地产开发建设工程前期准备工作工程前期准备工作主要包括以下一些内容：1、勘察设计2、工程设计3、落实各项配套工
9、程4、搬迁拆除工程二、房地产建设工程招标与承包房地产开发建设工程项目涉及的内容很多，在社会化大生产的条件下，许多工作是通过招标投标、承包发包、委托专业部门进行的。1、可行性研究招标2、工程设计任务书招投标3、勘察设计招投标4、建筑工程设计招标5、建筑材料设备供应招标投标6、建设工程项目施工招标投标7、工程总承包招标投标三、房地产建设工程质量管理建设工程项目的施工质量管理是房地产开发经营企业管理工作中最重要环节之一。工程质量的主要任务是确保工程的施工质量达到设计要求，对施工全过程质量进行严格的检查监督。建设工程管理的基本内容包括：1、对施工所用的主要材料，在使用前对其质量及试验报告进行复核。2、
10、对施工企业集中加工或采购的成品、构件、配件、设备等进行质量检验。3、对施工的建筑物，构筑物、地下网线路等开工前的定位进行测量复核；对沉降有要求的建筑物，做定期观察；对混凝土的浇注质量应指定有关的试块制作、养护、试压等管理制度，并有专人监督执行。4、对重要承重结构主要部位的隐蔽工程，进行检查验收，经检查合格后办理隐蔽工程验收手续。5参加给排水、暖通、空调、电气安装、设备安装的试压、试水、试运转、试车等，并签证试验记录。6参加工程质量评定和竣工验收。7监督施工单位文明施工、安全施工、正确用料、按操作规程规定施工。四工程进度管理 建设施工工程进度管理，是建设单位为确保工程按合同规定时间完成、对施工生
11、产的时间所进行的控制。其具体工作内容主要包括：1 参与承包企业编制工程施工组织设计，包括施工方法的确定、机械设备的选用、施工进度计划和材料供应计划的编制等。2 熟悉掌握施工企业对承包工程的施工组织管理，包括对材料、劳力、机械、资金的协调控制和优化使用等。3 根据施工进度计划表对照 检查各具体作业的工期是否有延误并说明延误的原因。4 分析施工进度偏差的原因，建议并协助施工企业做出调整或重新安排计划。5 做好日常的工程进度记录，每周每日写出进度报告。6 为保证正常的施工进度，开发企业管理人员要关注和督促物资采购部门和运输部门，使施工所需的各类材料和机器设备能按时到达施工现场。7 随时注意施工过程出
12、现的突发事件，对相关外部关系的事件，开发企业要代表施工单位出面协调处理。五工程预算管理 工程预算管理的主要内容是：1 按施工图、施工清单、施工条件进行工程预算，确定工程定额。2 按施工承包合同进度、核拨工程款。3 工程结算。六竣工验收管理 竣工验收是国家为了保证工程质量，由法律规定的一个法定程序，也是开发企业对工程项目管理的最后一个环节。竣工验收的目的和作用是通过验收检验工程设计和工程质量，及时发现并解决一些影响正常使用、正常生产的问题，保证项目能够达到设计要求的技术经济指标。对验收合格的项目，发给工程质量合格证，并及时办理有关手续。 第五节 房屋买卖经营管理一、 房屋买卖房屋买卖，是房地产交
13、易的一种形式。房地产交易，是有偿取得或转让房地产所有权、使用权及其他项权利的经济过程与法律行为。由于房地产是一种特殊商品，在交换过程中，还引起了一系列权利关系的变化，即他项权利变化。在我国目前的条件下，房地产交易中的权利关系，主要是指土地使用权、房屋所有权、房地产抵押权等。这些权利关系的变化，只有得到在国家房地产主管部门登记并得到确认，才具有法律效力。（一）由于房地产商品和其他商品有着根本不同的性质，因此房地产商品的买卖有着以下一些特点：1、房地产商品买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约束力的、买卖双方必须遵守的房地产买卖契约；2、订立房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地
14、产行政管理部门的监督与管理；3、房地产买卖成交后，必须按照规定到房地产行政部门，办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的相对性权属转移登记手续，领取房产的所有权和土地的使用权证书，以便取得国家法律的保护。（二）房屋买卖条件及管理在我国目前的条件下，不管是私房出售，还是已购公有住房、经济适用房的出售以及商品房出售，都必须符合以下的条件：1、房屋的产权必须是清晰的，有合法的产权证件；2、经过改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产管理部门办理变更登记手续后，才能进入市场进行交易；3、凡以优惠方式购买的公有住宅或以优惠方式建造的住宅，原产权单位或房地产管理部门有优先购买权；4、出售已经出
15、租的房屋，必须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买的权利；5、出售共有的房屋，出售人必须提交共有人同意或委托出售的证明文件。在同等条件下，房屋共有人有优先购买权；6、对于继承、赠予等方式取得的房屋，必须在办理合法手续后才能投入房地产交易市场。具有以下情况的房屋，不能投入房地产交易市场进行交易；1、没有合法证件的房屋（包括违章建筑的房屋）；2、有产权争议的房屋；3、已经批准征用或划拨土地使用权范围内的房屋；4、经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的房屋；5、未领取房屋所有权证的外国侨民的房屋；6、因其他特殊情况不能出售的房屋。进入房地产市场的交易主体，必须符合国家的有关
16、规定。1、房地产开发经营企业出售新建的商品房，必须持有工商行政主管部门核发的营业执照；2、居民个人购买城市房屋，必须符合当地政府的有关规定；3、居民个人出售房屋必须符合国家的有关规定；4、单位购买公房，必须有市级主管部门的或区、县有关政府的批准证明；5、企业、事业单位购买私房，必须经过主管部门审批。（三）房屋买卖契约管理房地产商品与其他商品不同，房地产作为不动产在买卖房地产时必须签订契约。房屋买卖契约是规范房屋买卖行为的重要环节。1、房屋买卖契约的特点（1）房屋买卖契约标志着房屋所有权与土地使用权的转移。房屋买卖双方必须签订房屋买卖契约，这是与其他商品不同的。房地产买卖一经成立或完成，买卖双方
17、就可以到房地产管理部门办理立契过户手续，买方交付购房款，领取房屋所有权证书，就可以行使对房屋占有、使用、收益、处分的权利。也就是说，房地产买卖契约一旦签订，就标志着房屋的所有权和土地的使用权发生转移；（2）房地产买卖契约必须以书面的形式签订，并经房地产管理部门签证，才能具有法律效力；（3）房地产买卖契约是买卖双方的有偿合同。双方当事人在地位上是平等的，既有一定的权利，也要承担一定的义务；双方的合法权益受到国家的法律保护。2、房屋买卖契约的内容房地产买卖的契约包括以下的内容。（1）买卖双方的名称、地址。双方当事人必须是自然人或法人，如果是法人，还应有法人代表名称和签字；（2）对标的房屋的情况的确
18、切说明。应说明房屋建成年代、建筑质量、建筑面积、坐落地址、室内装修、设备等情况；（3）房屋的价格。买卖的房屋应当按照建筑面积计价，必须标明每平方米的价格，房屋的总价格。房屋的买卖价格必须符合当地政府的有关规定；（4）房地产买卖契约，必须说明房屋交付使用和房屋产权转移的时间；（5）房地产买卖契约，还必须规定买方在什么时间、地点，用什么方式、以什么货币支付房屋的价格；（6）房地产契约也要规定违约责任，以及补偿的方法等。3、房屋买卖双方权利和义务（1）卖方的权利，卖方有权按照契约规定的房地产的价格、时间收取房地产售卖的价款。如果买方违约，卖方可以请求法律保护，或者要求偿付违约金；（2）卖方的义务。按
19、照房地产买卖契约的规定，卖方有义务把房屋转交给房地产的购买方。如果违约也要交纳违约金；（3）买方的权利与义务。根据房地产买卖契约的确定取得房屋并支付房地产的价格。4、房地产买卖契约的解除。（1）房地产买卖成交后契约即告解除；（2）经双方同意，房地产买卖成交后契约可以在成交以前解除；（3）法定原因解除；（4）房地产交易主体灭失导致房地产买卖契约的解除；（5）其他原因导致房地产买卖契约的解除。二、商品房预购预售管理房屋预售的具体程序是：1、房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请。2、经房地产主管部门批准后，预售单位与预购房者就可以签订房屋预售合同。预售合同一般包括以下内容：房屋预售双方的姓名
20、、国籍、地址和身份；预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；相应的土地使用权比例或范围；房屋价款；房屋预售款支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性质、权属转移内容；房屋产权人必须遵守的房屋使用、管理、维修公约；违约责任；双方当事人约定的其他内容。3、办理房屋登记、签证。4、房地产开发商在房屋竣工后，应当按房屋预售合同办理房屋交付手续。如果出现以下情形，预售房购买者可以要求取消预售房合同：（1）房屋开发公司部门按照原定日期交付预购房屋。（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符合。（3）建成后房屋建筑的材料与预售房合同所列剪裁不相符合。当然，购房者能否取消买卖合同，还需要由法院做出最
21、后裁决。如果法庭裁决准许购买者的申请，房地产开发公司不但要退回预交定金，而且还必须补偿一定的利息损失。第六节房地产价格与房地产价格管理一、 房地产价格的特点第一，由于土地价格是地租的资本化收入，因此土地价格不是由价值决定的而是由地租和利息率决定的。第二，由于土地的有限性，土地的价格主要是由土地的需求决定。第三，由于土地位置的不动性，就使房地产（土地）的价格具有地方性。第四，由于土地位置的不动性或固定性，以及自然的差别性，使房地产（土地）价格具有个别性。第五，由于土地的有限性，以及对土地的需求不断增长的特性，决定了土地（房地产）价格随着社会经济的发展总是不断在上涨的，或者说土地价格具有不断上涨的
22、趋势。二、 影响房地产价格的因素1、经济因素2、物理因素3、环境因素4、行政和政策因素5、社会因素6、心理因素7、国际因素三、 房地产价格构成1、征地补偿费2、拆迁安置补偿费3、其他土地开发费4、住宅建筑安装工程费5、附属工程费 6、室外工程费7、公共配套工程费8、环卫绿化工程费9、政府性收费及“四源”费：10、土地出让金大市政费。11、两税一费12、管理费13、利润第八节 房地产物业管理与经营一、物业管理公司（一）物业管理公司的特点物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。物业管理公司的主要职能是
23、遵照国家有关政策和法规，运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术管理物业，有效维护业主合法权益，为业主和用户创造一个幽雅、舒适、宁静、安全的居住和工作环境。物业管理公司基本特点，是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”、“取之于民，用之于民”、“以区养区”、“自我运转、自我发展、自我完善”的宗旨。物业管理公司或组织，是一种经营型的经济实体。（二）物业管理公司的性质1、物业管理公司具有独立的法人资格。2、物业管理公司属于服务性行业。（三）物业管理公司的权利和义务1、物业管理公司的权利主要是：（1）根据有关法律、法规结合实际情况制定物业管理办法。（2）根据委托
24、物业管理体制合同和管理办法收取管理费用。（3）有权制止违反物业管理办法及有关规定的行为。（4）有权选聘专营公司（清洁、保安、绿化等）承担经营业务。（5）开展多种经营及有偿服务。2、物业管理公司的主要义务是：（1）履行物业管理合同，依法进行经营管理；（2）接受管理委员会和住宅小区内居民的监督；（3）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可通过；（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。二、业主与业主管理委员会（一）物业业主业主是物业的所有人或物业的使用人。（二）业主管理委员会性质业主管理委员会，是物业或物业使用人为了自己的共同利益，组织成立的一处群
25、众性的团体。关于这种团体的法律地位或社会性质，国家目前还没有明确的规定。但是，这种团体或组织，经主管部门批准成立以后，在规定的活动范围内，国家承认其合法性。（二）业主管理委员会的产生和组成根据国家有关规定以及住宅小区的实际情况，为了物业管理委员会管理和活动的方便，一般来说，一个管理处所管辖的区域内，可成立一个业主管理委员会。业主管理委员会，可以由街道办事处、家居委员会、也可以由物业管理公司出面组织。业主管理委员会，由代表业主利益的物业业主组成。业主管理委员会可以定期改选（章程中规定任期）。在新一届管委会成立后，上届管委会要将全部资料向新一届管委会移交。管委会的成立和换届选举，要有政府主管部门参
26、加，并且在政府主管部门备案。（三）业主管理委员会的权利与义务1、业主管理委员会的权利主要有：（1）订业主管委会章程，代表物业的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利。（2）决定选聘、续聘或改聘专业物业管理公司。（3）审核物业管理公司拟订的物业管理费用和水电费标准，。（4）审议物业管理公司制订的年度管理计划和有关管理服务的重大措施。（5）审批物业维修基金的使用计划。（6）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。2、权利与义务是相对应的，业主管理委员会也要承担相应的义务，主要有：（1）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督。（2）严格履行聘用
27、合同，协助和支持物业管理公司落实各项管理工作。物业管理公司在执行决议、行使权力遇到阻力时，业主管理委员会有义务出面调停。（3）有义务听取和接受业主的意见、建议和投诉，并和物业管理公司协商解决处理。（4）接受业主的监督。（5）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及当地人民政府的监督指导。（6）通过各种形式向业主宣传关于物业管理的方针政策，组织业主参与各类教育和文化娱乐活动。（五）组织召开业主代表大会和业主管理委员会会议。业主代表大会的主要任务是：（1）选举新的业主管理委员会；（2）听取管委会的工作；（3）听取和审查管委会的工作报告；（4）听取会员的意见和建议；（5）研究决定涉及业主利益的重
28、大问题；（6）改变和撤消管委会不适当的决定；（7）其他需要研究的问题。业主代表大会闭会期间，由业主管理委员会履行大会的权利和义务。三、物业管理公司与业主管理委员会的关系物业管理公司和业主管理委员会都是管理委员会都是物业管理机构，它们共同管理着一定范围的物业。它们之间的区别主要是：业主管理委员会管理的是其他代表的业主们自己的物业：物业管理公司管理的是他人的即业主们的物业，并为业主和物业使用人提供各种劳务。因此也就决定了它们之间的特定关系。（一）法律上的平等关系（二）在权利与义务方面是一种服务与被服务关系（三）在工作中是相互协商和相互帮助的关系第九节 房地产中介经营管理一、房地产中介房地产中介就是
29、联结房地产生产经营者与消费者以有房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。根据房地产中介活动的范围，可以把房地产中介分为广义的中介和狭义的中介。广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。房地产业是一个巨大的产业体系，房地产业的产品是一个综合性的产品，它的生产涉及到50多个部门。房地产中介包括的范围很广，大体来说，主要包括以下几种。1、房地产信息中介。2。房地产咨询中介。3.房地产金融中介。4.房地产价格评估中介。5.房地产经济代理中介。6.房地产财务会计中介。7.房地产法律中介。8.房地产管理或物业中介。
30、房地产中介是由房地产经济运行过程的客观规律决定的。只要房地产经济在运行和发展，这些联系就必然发生，没有这些联系，房地产经济是无法运行。二、房地产中介服务业性质与特点（一）房地产中介服务业的性质房地产中介是为房地产经济运行服务的组织，是房地产业的有机和重要的组成部分。房地产业是第三产业重要产业部门，由此决定了房地产中介服务也属于第三产业。（二）房地产中介服务的基本特点房地产中介作为房地产业的重要构成部分，主要是根据房地产业的各种信息，依靠房地产中介的各种组织、房地产中介专业人员所拥有的各种专业知识、以及它们特有的活动方式和方法，为房地产经济各类主体提供各种服务。因此房地产中介组织的经济活动，具有
31、以下一些特点：1、房地产中介组织或中介机构，既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务。2、房地产中介组织不直接从事房地产经营管理活动。一般来说，房地产中介组织在进行房地产中介业务活动时，只能提供服务，不能从事房地产开发和经营管理，这是房地产中介活动的一个重要特点。3、房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介组织在为客户提供服务时，就形成了委托人与中介人的关系，即服务和被服务的关系。法律上称作合同关系或契约关系。这种关系不是长期的和固定的，服务活动一旦完成，契约关系也就解除。如果双方就另一项事务再度进行合作，可以再一次建立新关系。但是这一次关系与上一
32、次关系，没有任何联系，不是上一次关系的继续。所以说，房地产中介服务具有非连续性和流动性的特点。另外，房地产中介服务还具有极大的灵活性和中介服务活动的有偿性。三、房地产中介的内容 中国房地产中介服务主要由房地产咨询、房地产经纪和房地产评估三个部分组成。房地产咨询是一个专门的专业，它是根据用户的需要，以专业的房地产知识和技术为用户提供专门的服务。房地产经纪服务，涉及房地产开发经营活动的全过程，以及房地产活动的各方面，其中主要是关于房地产投资、立项、房地产市场预测、项目可行性研究、房地产开发建设资金的筹集、建筑工程的监理、建筑工程竣工验收、房地产销售等各个方面经纪代理活动。房地产评估也叫房地产价格评估。它是服务于房地产经济运行的一种科学方法和专业技术。具体地说，房地产价格评估，就是房地产专业估价方法，按照直有关房地产估价程序，通过对影响房地产价格因素的分析，对估价的房地产的价格做出合理的判断和科学的确定的行为。四、房地产中介人员资格认证制度为了提高房地产中介服务人员的素质和业务水平，规范房地产中介服务的行为，我国目前实行房地产中介人员的资质认证制度。
