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1、目录一、市场分析与营销分析31.房地产市场营销宏观环境分析31.1.人口环境31.2.政治法律环境31.3.自然环境32.房地产市场营销微观营销环境32.1.目标顾客32.2.竞争者42.3.价格定位4二、投资估算51.主要技术经济指标52.土地征用费及拆迁费53.前期工程费64.基础设施费用75.建筑安装工程费86.公共配套设施建设费87.不可预见费用88.管理费用89.项目开发间接费910.销售费用911.开发期税费912.财务费用913.总投资估算914.销售收入估算10三、评估项目的资金来源和融资方法及用款计划101.资金投入计划管理102.投融资汇总11四、评估项目的财务效益。121
2、.全部投资财务现金流量表122.资本金财务现金流量表133.损益表134.财务盈利能力指标的计算与分析144.1.静态评价指标的计算及分析144.2.动态评价指标144.3.项目主要盈利能力指标数据15五、项目的风险分析151.敏感性分析152.盈亏平衡分析17六、评估项目的国民经济和社会效益。181.项目对社会影响分析182.项目对所在地的互适性分析183.社会评价结论181. 市场分析与营销分析：以前面的规划为基础，通过对市场调查和分析，评估乌桥岛中、高档商品住宅的分配比例。并通过统计分析近期当地类似已销售的中高档住宅的价格的数据，估算出乌桥岛中、高档商品住宅价格。2. 投资评估3. 评估
3、项目的资金来源和融资方法及用款计划。4. 评估项目的财务效益。5. 项目的风险分析：包括项目的敏感性因素和盈亏临界点分析、贷款的风险分析及不可预计的风险分析6. 评估项目的国民经济和社会效益。一、 市场分析与营销分析1. 房地产市场营销宏观环境分析1.1. 人口环境乌桥岛面积0.6平方公里，有居民住户6291户，户籍人口2.03万。街道现有贫困户2032户，占总户数的32.3%；家族观念强烈。低保人员548户；残疾人441人，占总人口数2%，其中精神残疾人数达到148人，其中不乏一个家庭中有多人患精神疾病的例子。现因丧偶和离异的单亲家庭达90户，占居民户数1.5%。除单亲家庭外，由于种种原因，
4、乌桥存在尚无独立能力的孤儿9名现有60周岁以上的老年人6012人，占总人数29.3%，其中独居老人37人。约有下岗失业人员3000人，占人口比例为14.7%。总结：1.人口老龄化明显。2.人口受教育程度偏低。1.2. 政治法律环境根据汕头市颁布的汕头市城市总体规划(20022020)，乌桥岛规划为居住区，除保留海霸王等个别工业地块以外，其余用地规划为居住用地、绿化、配套等用地。总结：在乌桥地段开发受到政策上的鼓励和支持。1.3. 自然环境乌桥岛位于汕头市区西北部，如水滴状，两江环绕，是一处风景绝佳的小岛。总面积约06平方公里，人口约3万人。它地理位置特殊，四面环水，东临梅溪河下游，与中山公园相
5、向；西至石篱尾，与牛田洋二号码头相望；南濒韩江，与对岸“月眉翠堤”相映；北接厦岭港，与光华街道相邻。总结：小岛，四面环水。2. 房地产市场营销微观营销环境2.1. 目标顾客由以上的人口状况和对政府未来规划来看，目前汕头市市场刚性需求相对较热，购房人群多为首购及中等收入人群改善型购房。相对于同为特区的深圳、厦门，汕头外来人员工资水平不高。汕头房地产主要消费者还是本地人。外归潮商回汕购房，区位高，品牌好的楼盘，依然不愁销售。按此区分购房群体如下：购房群体： 第一类：80后人群进入适婚年龄，购房成家。 第二类：中等收入人群想要购房改善居住环境。 第三类：归国潮商，回汕定居购房。 第四类：受政府扶持政
6、策吸引，前来投资经商的外来商人购房。2.2. 竞争者由于乌桥岛上的住宅绝大部分建于上世纪80年代，多为比较低矮而且老旧的平房。整个乌桥岛上几乎找不到中、高档住宅，也没有在售楼房，所以难以以岛上原有住宅销售价格作为拟定新建楼盘价格的参考对象。因此，我们需要在汕头市内找到与本规划楼房比较相似的住宅区进行分析比对。信逸雅园 参考均价：6590元/m2 已经售罄富逸时代 最低价： 6410元/m2 剩余少量户型柏宝大厦 参考均价：7050元/ 柏宝大厦剩余1套房源水岸名都 最低价： 6600元/m2 房源充足（资料来源：）总结：平均价格： 6670元/m22.3. 价格定位汕头市12年至13年平均房价
7、走势：（图片来源：）总结：最低为12年12月6739元/m2 ，最高为13年6月7557元/m2汕头市金平区12年至13年平均房价走势：（图片来源：）总结：最低为13年1月5908元/m2 ，最高为13年6月6594元/m2根据汕头市金平区的房价趋势以及乌桥岛周边同类中、高档商品住宅的销售价格，考虑乌桥岛改造后的区位优势，经组员讨论，初步估算本组项目所建设楼房的均价为7500元/平方米。二、 投资估算1. 主要技术经济指标序号项目单位数量1规划建设用地面积平方米40,0002总建筑面积21,4502.111栋6层住宅21,4502.2商业用房02.3人防地下室（停车场）03建筑基地面积3,57
8、54车位数个1825可售面积5.1住宅平方米20,3945.2车位个127.45车位数个1826建筑密度%39.247容积率0.748绿化率%419住宅户数户1322. 土地征用费及拆迁费假如按照汕头市2010年汕头市地价管理规定的基准地价为1560元，涨幅为13.16%，所得2013年乌桥岛该区土地价格应该为： 但根据“中国城市地价动态监测网”汕头市2013年第三季度住宅用地均价统计调查所得为 ，相比上季度涨幅3.44%，可见，两者相差颇大，关乎数据的真实性，三年前的基准均价已经缺乏参考性，最终采用监测网的住宅土地均价。而且本次工程规划为40,000平方米的小区，但出于经济因素的考虑，本次工
9、程先购15,000平方米的用地。序号项目计算说明单价依据总价1土地征用及拆迁费用按建筑面积55,506,400.001.1土地出让金按3494元/平方米计算3,494.0015,000.0052,410,000.001.2拆迁安置费1,000,000.001,000,000.001.3契税土地出让金的4%4%52,410,000.002,096,400.003. 前期工程费序号项目计算说明单价依据总价2前期工程费用按建筑面积8,159,481.642.1勘探设计费1,692,750.002.1.1勘探费88,500.002.1.1.1地质勘探费2.7015,000.0040,500.002.1
10、.1.2地下文物勘探费3.2015,000.0048,000.002.1.2设计费1,604,250.002.1.2.1总体规划设计费35.0021,450.00750,750.002.1.2.2人防设计费40.00-2.1.2.3施工图设计费30.0021,450.00643,500.002.1.2.4环境设计费20.0010,500.00210,000.002.2职能部门费用按建筑面积5,161,731.642.2.1人防费-2.2.2市政设施配套费170.0021,450.003,646,500.002.2.3消防审查费1.2021,450.0025,740.002.2.4绿化费21,4
11、50.00-2.2.5墙改专项费（须交）8.0021,450.00171,600.002.2.6墙改专项费（须退）-6.4021,450.00-137,280.002.2.7民工工资保证金-2.2.8招标代理费0.05%17,116,926.888,558.462.2.9质量监督费2.0/m22.0021,450.0042,900.002.2.10施工图设计审查费设计费的6%*1.20.061,604,250.00115,506.002.2.11劳动保险基金0.0417,116,926.88684,677.082.2.12人防质检费7.50-2.2.13规划公示费4300元/栋4,300.00
12、11.0047,300.002.2.14定位放线费2300元/栋2,300.0011.0025,300.002.2.15面积测量费住宅面积测量费1.36元/m2-21,450.00-2.2.16购航测图费550元/栋550.0011.006,050.002.2.17预算编制费0.0017,116,926.8834,233.852.2.18检测费21,450.00248,820.002.2.18.1土壤中氡浓度检测费暂按6元/建筑平方估算128,700.002.2.18.2室内空气检测费2.2.18.3主体基础、结构、屋面、外窗、电阻等检测费2.2.18.4地震检测费2.2.18.5防雷装置检测
13、费2.3元/m22.3021,450.0049,335.002.2.18.6电气检测费商业部分按2.2元/M2计入住宅部分按1元/M2计入-21,450.0021,450.002.2.18.7消防设施检测费按建筑面积2.3元/M2计取2.3021,450.0049,335.002.2.19销售面积预测费住宅0.2元/M2，非住宅0.3元/M24,290.002.2.20桩基检测费21,450.00250,000.002.2.21日照分析费0.3元/平方米0.3021,450.006,435.002.2.22环境测定费50平米两个点，每点100元100.0021,450.0085,800.002
14、.2.23设计招标代理费按设计合同额0.011,604,250.008,021.252.2.24影响周边日照赔付费用-2.3三通一平费740,000.002.3.1临时用水工程费按25000元估算-25,000.002.3.2临时用电工程费实际发生-165,000.002.3.3场地平整2.3.4原有建筑物基础拆除、清理按50万元考虑500,000.002.3.5临时路按5万元估算-50,000.002.4其他费用565,000.002.4.1临时围墙100米围墙，150元/米150.00100.0015,000.002.4.2垃圾清运费用（原场地堆放了很多建筑垃圾）300,000.00300
15、,000.002.4.3临建设施500元/平方米500.00500.00250,000.004. 基础设施费用序号项目计算说明单价依据总价3基础设施建设费用详细子项见投资估算表附件7,014,419.503.1给排水工程费1,181,161.003.2供配电工程1,469,061.003.3供气工程511,170.003.4供暖工程-3.5环境绿化工程费3,346,147.503.6其他费用23.6321,450.00506,880.005. 建筑安装工程费单体建筑工程概况11栋6层框架住宅，无地下室结构形式全现浇框架结构总基底面积（m2）1,950基础形式桩承台基础建筑面积（m2）21,45
16、0层数6层层高（m）首层3.6m，标准层3.0m工程名称11栋6层框架结构住宅根据建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008，建筑安装工程费用项目由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金组成。根据“中国建设工程造价信息网”关于2012年下半年各地住宅建安成本指标统计所得，广州地区2012年下半年多层住宅的建安费指标为1486元/m2，再结合社会编制的关于全现浇结构板式住宅楼的估算指标综合所得，本小区的住宅楼的建安费组成如下：序号项目计算说明单价依据总价4建筑安装工程费用31,874,700.004.2土建、安装工程费17,116,885.504.3装饰装修费4,083,86
17、5.504.4电气工程费5,821,101.004.5管道工程费4,852,848.004.6设备购置及安装费-4.6.1电梯含在建安费用总成本中-4.7其他-6. 公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括居委会、派出所、幼儿园、物业管理用房等所需费用。序号项目计算说明单价依据总价5公共配套设施建设费用按建安费的4%计算4%31,874,700.001,274,988.007. 不可预见费用序号项目计算说明单价依据总价6不可预见费用按直接费用的2%2%103,829,989.142,076,599.788. 管理费用开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费
18、用。序号项目计算说明单价依据总价7管理费用按销售收入3%3%163,147,000.004,894,410.009. 项目开发间接费序号项目计算说明单价依据总价8项目开发间接费按销售收入2%2%163,147,000.003,262,940.0010. 销售费用序号项目计算说明单价依据总价9销售费用按销售收入4%4%163,147,000.006,525,880.0011. 开发期税费10开发期税费12,349,265.0810.1营业税销售收入5%5.0%163,147,000.008,157,350.0010.2城建税按营业税5%5.0%8,157,350.00407,867.5010.3
19、地教税按营业税1%1.0%8,157,350.0081,573.5010.4教育费按营业税3%3.0%8,157,350.00244,720.5010.5土地增值税住宅收入*1.5%,商业收入*3.5%2,651,045.0010.6印花税86,708.5810.6.1工程印花税建筑合同金额0.30.03%17,116,926.885,135.0810.6.2设计印花税销售合同0.50.05%163,147,000.0081,573.5010.7土地使用税按二级土地，12元/M2/年，按四年计算15,000.00720,000.0010.8代收费用税金代收费用*5.512. 财务费用贷款基本信
20、息：于2014年下半年向中国银行贷款60,000,000万元，借款期约1年，年利率为8.01%。序号项目计算说明单价依据总价11财务费用5,406,000.0011.1贷款利息贷款6000万，年利率8.01%，期限1年8.01%60,000,0004,806,000.0011.2中间业务费1%60,000,000.00600,000.0013. 总投资估算单位：元序号项目开发产品成本(元）楼面价格(元/M2)比重（%）一土地征用及拆迁费用 55,506,400.00 2587.7140.12%二前期工程费用 8,159,481.64 380.405.90%三基础设施建设费用 7,014,419
21、.50 327.015.07%四建筑安装工程费用 31,874,700.00 1486.0023.04%五公共配套设施建设费用 1,274,988.00 59.440.92%六不可预见费用 2,076,599.78 96.811.50%七管理费用 4,894,410.00 228.183.54%八开发间接费用 3,262,940.00 152.122.36%九销售费用 6,525,880.00 304.244.72%十开发期税费 12,349,265.08 575.728.93%十一财务费用 5,406,000.00 252.033.91%合计 138,345,084.00 6449.6510
22、0.00%总建筑面积21450.00平方米014. 销售收入估算销售收入开发类型可售面积（米）均价总价多层6层（11栋）20,394.007,500.00152,955,000.00 车位127.4080,000.0010,192,000.00合计163,147,000.00 总投资138,345,084.00 利润24,801,916.00税前销售利润率15.20%所得税按查账征收，利润*256,200,479.00净利润18,601,437.00税后销售利润率11.40%三、 评估项目的资金来源和融资方法及用款计划1. 资金投入计划管理项目总投资13,834.5万元，自有资金6,917.3
23、万元，占50%；预销售收入917.3万元，占44%；拟从银行贷款6,000.0万元，占6%。贷款类型为项目贷款，贷款期限为1年，自2014年7月至2015年7月。年利率暂按8.01%，中间业务费1%确定。贷款抵押物为项目土地使用权证，面积15000平米，评估价值5,241.0万元。另外由XX有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金一次性到账，本金按1年偿还，利息按季度支付。2015年7月偿还6,540.6万元本息。根据项目总进度计划和投资估算表，制定每阶段投入资金的估算表（共二十四个月，分成四个阶段，第一个阶段为建设前期阶段，为期六个月
24、；第二、三阶段为施工阶段的一、二期，为期十二个月；第三阶段为销售阶段，为期六个月。项目从2014年1月算起，结束为2015年1月）。分阶段投资估算表阶段合计第一阶段第二阶段（第一期）（第二期）第三阶段序号项目（万元）（万元）（万元）（万元）一土地征用及拆迁费用5,550.65,550.6-二前期工程费用815.9815.9-三基础设施建设费用701.4-350.7350.7-四建筑安装工程费用3,187.5-1,593.71,593.7-五公共配套设施建设费用127.5-63.763.7六不可预见费用207.751.951.951.951.9七管理费用489.4-27.5461.9八开发间接费
25、用326.3-18.3307.9九销售费用652.6-36.7615.9十开发期税费1,234.9-69.41,165.5十一财务费用540.6-540.6合计13,834.56,418.52,060.12,212.13,143.8占总投资比例100.0%46.4%14.9%16.0%22.7%资金来源自有资金自有资金+贷款贷款+预售收入贷款+预售收入2. 投融资汇总资本来源与应用表基本报表2单位：万元序号项目合计第一阶段第二阶段（第一期）第二期第三阶段1资金来源29,231.956,418.506,498.75917.2515,397.451.1销售收入16,314.70-917.2515,
26、397.451.2出租收入-1.3自营收入-1.4自有资金6,917.256,418.50498.75-1.5长期借款-1.6短期借款6,000.00-6,000.00-1.7回收固定资产余值-1.8回收经营资金-1.9净转售收入-2资金运用20,995.166,418.502,060.122,212.1010,304.432.1开发建设投资10,538.746,418.502,060.122,060.12-2.2经营资金-2.3运营费用2,060.84-82.551,978.292.4修理费用-2.5经营税金及附加969.82-54.53915.302.6土地增值税265.10-14.902
27、50.202.7所得税620.05-620.052.8付利润-2.9借款本金偿还6,000.00-6,000.002.10借款利息支付540.60-540.603盈余资金8,236.80-4,438.63-1,294.855,093.024累计盈余资金15,819.21-4,438.633,143.788,236.80四、 评估项目的财务效益。1. 全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表基本报表3单位：万元序号项目合计第一阶段第二阶段（第一期）第二期第三阶段1现金流入16,314.70-917.2515,397.451.1销售收入16,314.70-917.2515,397.451.2出
28、租收入-1.3自营收入-1.4净转售收入-1.5其他收入-1.6回收固定资产余值-1.7回收经营资金-2现金流出13,293.916,418.502,060.122,212.102,603.182.1开发建设投资10,538.746,418.502,060.122,060.12-2.2经营资金-2.3运营费用1,520.24-82.551,437.692.4修理费用-2.5经营税金及附加969.82-54.53915.302.6地增值税265.10-14.90250.203所得税前净现金流量(1-2)-6,418.50-2,060.12-1,294.8512,794.264累计所得税前净现金流
29、量-6,418.50-8,478.62-9,773.474,315.645调整所得税-1,078.916所得税后净现金流量(3-5)-6,418.50-2,060.12-1,294.8511,715.357累计所得税后净现金流量-6,418.50-8,478.62-9,773.473,236.73项目财务内部收益率（%）（所得税前）24%项目财务内部收益率（%）（所得税后）15%项目财务净现值（万元）（所得税前）1,272.90项目财务净现值（万元）（所得税后）362.65投资回收期（年）（所得税前）1.88投资回收期（年）（所得税前）1.922. 资本金财务现金流量表资本金财务现金流量表基本
30、报表4单位：万元序号项目合计第一阶段第二阶段（第一期）第二期第三阶段1现金流入22,314.70-6,000.00917.2515,397.451.1销售收入16,314.70-917.2515,397.451.2出租收入-1.3自营收入-1.4净转售收入-1.5其他收入-1.6长期借款-1.7短期借款6,000.00-6,000.00-1.8回收固定资产余值-1.9回收经营资金-2现金流出20,995.166,418.502,060.122,212.1010,304.432.1开发建设投资10,538.746,418.502,060.122,060.12-2.2经营资金-2.3运营费用2,0
31、60.84-82.551,978.292.4修理费用-2.5经营税金及附加969.82-54.53915.302.6土地增值税265.10-14.90250.202.7所得税620.05-620.052.8借款本金偿还6,000.00-6,000.002.9借款利息支付540.60540.603净现金流量1,319.54-6,418.503,939.88-1,294.855,093.024累计净现金流量-6,418.50-2,478.62-3,773.471,319.54资本金财务内部收益率（%）20%资本金务净现值（万元）445.053. 损益表损益表基本报表5单位：万元序号项目合计第一阶段
32、第二阶段（第一期）第二期第三阶段1经营收入16,314.70-917.25 15,397.45 1.1销售收入16,314.70-917.25 15,397.45 1.2出租收入- - 1.3自营收入- - 2经营成本10,538.746,418.502,060.122,060.12 - 2.1商品房经营成本10,538.746,418.502,060.122,060.12 - 2.2出租房经营成本- - 3运营费用2,060.84-82.55 1,978.29 4修理费用- - 5经营税金及附加969.82-54.53 915.30 6土地增值税265.10-14.90 250.20 7利润
33、总额2,480.19-6,418.50-2,060.12-1,294.85 12,253.66 8所得税620.05- 620.05 9税后利润1,860.14- 1,860.14 9.1盈余公积金186.01- 186.01 9.2应付利润1,674.13- 1,674.13 9.3未分配利润- - 4. 财务盈利能力指标的计算与分析4.1. 静态评价指标的计算及分析4.1.1. 利润总额：根据损益表有关数据，本项目的利润总额为69935.11万元。4.1.2. 税后利润总额：根据损益表有关数据，本项目的税后利润总额为27534.07万元。4.1.3. 投资利润率：投资利润率=年利润或年平均
34、利润总额/项目总投资 x100%投资利润率为= 2,480.19/ 13,834.50*100%=17.93%4.1.4. 资本金利润率资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目资本金 x100% 资本金利润率= 2,480.19/ 6,917.25*100%=35.86%4.1.5. 资本金净利润率资本金净利润率=年净利润或年平均净利润/项目资本金 x100%资本金净利润率= 1,860.14/ 6,917.25*100%=26.89%4.2. 动态评价指标4.2.1. 全部投资财务净现值（FNPV）及财务内部收益率（FIRR）根据全部投资财务现金流量表有关数据，并设定投资者可以接受的最
35、低收益率MARR=12%，则当i=MARR=12%时，其税后财务净现值为：362.65万元从全部投资财务净现值角度判断项目是可行的。其税后财务内部收益率为：15.32%从全部投资财务内部收益率角度判断项目是可行的。4.3. 项目主要盈利能力指标数据盈利能力指标指标值利润总额2,480.19万元税后利润总额1,860.14万元投资利润率17.93%资本金利润率35.86%资本金净利润率26.89%全部税后投资财务净现值（MARR=12%）362.65万元全部税后投资内部收益率15.32%资本金税后财务净现值（MARR=12%）445.05万元资本金税后内部收益率19.51%五、 项目的风险分析1
36、. 敏感性分析本项目进行单因素敏感性分析。根据项目的实际情况，选择进行不确定性因素为投资总额，销售总额和经营成本，对全部财务内部收益率（税前）和净现值（税前）的变化。投资总额变化率-20%-10%010%20%总收入5,247.093,863.642,480.191,096.74-286.71销售总额16,314.7016,314.7016,314.7016,314.7016,314.70投资总额11,067.6112,451.0613,834.5115,217.9616,601.41投资税前利润率47%31%18%7%-2%财务净现值3,780.192,526.541,272.9019.25-1,234.39内部收益率53%37%24%12%2%动态投资回收期1.791.831
