无为县房地产市场调研报告.doc

《无为县房地产市场调研报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《无为县房地产市场调研报告.doc（26页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、无 为 县房地产市场调研报告销售部翟明彦2012年3月1日一、 无为县城市概括/简介 无为地处皖中，临江滨湖,承东启西,现辖23个乡镇、2个省级经济开发区。全县总面积2433平方公里，总人口142万（2010年第六次全国人口普查主要数据公报）。 无为悠古韵今，人才荟萃。无为县名取自“思天下安于无事，无为而治”之意，是一座有着1400余年历史的古城，宋朝时期就曾与临安、扬州、寿春并称为“全国四大名城”。历史上书画家米芾曾在此任知军，涌现出抗日民族英雄戴安澜、诗人田间等一大批名人；当代有位列胡润富豪榜的王传福、姜纯等商界精英，是名士荟萃、人才辈出之地。 无为区位优越，交通便捷。无为作为安徽省东向发

2、展的前沿地带，位于国家级皖江城市带承接产业转移示范区的“一轴”之上、“两核”之间，处于南京都市圈、合肥经济圈和“马芜铜”经济圈的共同腹地。芜湖港口毗邻县境，芜湖、铜陵两座长江大桥横跨两翼，随着京福高铁加快建设，庐铜等4条铁路“十二五”开工建设，北沿江高速、合杭高速、芜湖长江二桥等一批重大交通基础设施规划建设，必将使无为与长三角地区实现无缝对接，区位优势更加突显。 无为沃土生金，资源丰富。全县拥有113公里长江黄金水道，其中深水岸线74公里，适宜建万吨级以上工业及港口码头岸线23.9公里。粮棉油及水产品产量均居全国百强行列，是传统的“鱼米之乡”，“长江三鲜”、无为板鸭、剔墨纱灯等全国闻名。石油、

3、天然气等矿产资源丰富，泊山洞、米公祠、黄金塔、新四军七师师部旧址等自然人文景观极具开发价值。全县拥有42万外出创业大军，是全国著名的“劳务之乡”。 无为产业集聚，发展强劲。县域经济综合实力连续7年进入“中部百强县”，位居第35位；从2000年起，9年跻身“安徽省十强县”行列。2010年，全县经济发展实现“六个突破”和“一个完成”，即规模以上工业总产值突破350亿元，地方生产总值、固定资产投资、电缆产业产值均突破200亿元，规模以上工业增加值、实际利用县外资金均突破100亿元；财政收入17.8亿元，完成了年度目标。全县已初步形成以电线电缆超百亿元产业集群为龙头，以船舶制造、农副产品深加工两个超2

4、0亿元产业和羽毛羽绒、纺织服装两个超10亿元产业为补充的八大主导产业体系，其中特种电缆产业集群位居全国四大电线电缆产业基地第二位，被科技部命名为“国家火炬计划特种电缆产业基地”。随着总投资350亿元、一期投资73亿元的安徽华谊煤基多联产精细化工基地工程全面开工建设，将实现“中国石油化工看上海，中国煤化工看无为”的愿景。同时，依托双钱轮胎、光伏玻璃、同人科技等一批重大项目，新能源、新材料、汽车零部件等新兴产业快速崛起，县域经济发展活力竞相迸发，无为未来发展势头更加强劲。相信不久的将来，无为这颗璀璨的明珠，一定会在皖江之畔冉冉升起。二、 无为县经济发展 经济总量快速增长。2011年，预计实现地区生

5、产总值280亿元，比上年增长14.5%，是2006年的2.8倍，年均增长15.8%；财政收入20.31亿元，比上年增长14.3%，是2006年的2.7倍；全社会固定资产投资164亿元，比上年增长30%，是2006年的3.2倍。经济结构持续优化。三次产业比例调整为17:56.1:26.9，二产比重上升15.7个百分点，工业主导型经济发展格局基本形成。工业经济较快增长，规模以上工业实现总产值545亿元、增加值139.7亿元，分别比上年增长44%和19.4%，是2006年的3.9倍、2.8倍。农业经济稳步提升，实现农业总产值85.3亿元，比上年增长13.1%，是2006年的1.8倍。三产服务业日趋活

6、跃，实现增加值68亿元，比上年增长9%，年均增长11%；社会消费品零售总额73.4亿元，比上年增长15.2%，是2006年的2.3倍。主导产业加快发展。逐步形成以电线电缆、羽毛羽绒、农副产品加工、纺织服装等为主导的特色产业体系。电线电缆发展成为全省最典型、最成熟的产业集群之一，转型升级步伐加快，对外影响和知名度不断扩大，全国电线电缆产品质量提升大会在我县成功召开，2011年全行业实现产值348亿元，是2006年的3.8倍，年均增长30.5%。羽毛羽绒产业链不断延伸，生产企业增加到57家，实现总产值25.5亿元，年均增长32.6%。农副产品加工业快速发展，总产值突破30亿元，年均增长28%。全县

7、规模以上企业达203家，比2006年末增加1倍，其中产值超亿元企业114家。乡镇实力不断增强。全县有18个乡镇（开发区）财政收入突破千万元，其中5个乡镇（开发区）过亿元，分别比2006年增加15个和4个。三、 无为县地理位置无为县位于东11728481182100，北纬305621313021。地处皖中，临江滨湖，承东启西，全县辖23个乡镇，人口142万，面积2433平方公里。113公里的长江“黄金水道”环绕东南，皖赣铁路斜贯东北，芜湖、铜陵两座大桥更是为无为插上了腾飞的双翼。四、 无为县物产资源无为素有“鱼米之乡”美誉，各种资源丰富。棉花、油料、水产品总量跻身全国百强。其中，棉花年产量超百万

8、担，为全国重要的优质棉生产基地。矿产资源主要有煤炭、石油、天然气、铜、铁、铀、铅、锌、石灰岩、陶土、粘土、矿泉水、石英砂、萤石、明矾石、花岗石、硬石膏、方解石、江砂等；其中煤炭储量7000多万吨，石油储量2亿吨以上，天然气350亿立方米以上，铜200万吨，铁1000万吨，硬石膏2亿吨以上。目前已开采的11种，待开采的7种。矿业开发是我县六大支柱产业之一，矿产资源遍布全县各个乡镇，集中分布于昆山、牛埠、鹤毛、蜀山、石涧等13个乡镇。全县共有持证矿山129个，其中煤矿29个，铜矿3个，矿泉水厂1个，石灰岩开采及加工矿山企业50个，轮立窑厂45个，陶土矿1个。全县矿业从业人数近万人，年总产值达亿元，

9、年利润千万元以上。农林土特产品主要有：荸荠、田藕、席草、中华绒螯蟹、河蟹、甲鱼、鹅、鸭等。长江三鲜（鲥鱼、刀鱼、河豚）、珍珠、无为板鸭、无为纱灯等更是全国闻名。荸荠和田藕是无为传统农产品，是我省重要生产基地。近来通过本县兴办的天泉食品公司和华康食品有限公司加工后外销和出口，深受客户欢迎。席草系由江浙引进种植，经过40多年发展，已成为全国席草重点产地之一，襄安镇为席草集散地。水产品中，长江三鲜、中华绒螯蟹、河蟹、甲鱼等产于长江和四通八达的内河，因其品味高、产量少而闻名各地。无为板鸭以色泽金黄，油而不腻，味美可口的特色驰名全国，制作历史有200多年。改革开放以后，全县数万劳务人员外出加工销售无为板

10、鸭，销路很好。剔墨纱灯是无为县闻名的传统工艺品，清康熙年间由无为人蔡静首创，慈禧60大寿时，派人专至无为征选纱灯，万寿节时挂在大厅，“玲珑精巧”。解放后，国庆10周年时，无为纱灯曾挂于人民大会堂安徽厅，给大厅增添了节日的气氛。五、 无为县行政区分将原31个乡镇调整为23个乡镇。撤销仓头镇、三汊河乡、凤凰桥乡、黑沙洲乡、太平乡、百胜镇、土桥镇、六店乡。调整无城镇、汤沟镇、陡沟镇、白茆镇、石涧镇、蜀山镇、牛埠镇、开城镇、严桥镇的行政区域。 1. 将仓头镇整建制并入无城镇。镇政府驻无城。2. 将三汊河乡整建制并入汤沟镇。镇政府驻汤沟。3. 将凤凰桥乡整建制并入陡沟镇。镇政府驻陡沟。4. 将黑沙洲乡整

11、建制并入白茆镇。镇政府驻小江坝。5. 将太平乡整建制并入石涧镇。镇政府驻石涧埠。6. 将百胜镇整建制并入蜀山镇。镇政府驻蜀山。7. 将土桥镇整建制并入牛埠镇。镇政府驻牛埠。8. 将六店乡的六店居委会和竹山、独山、南闸、西都、保胜、石山、六峰、新胜、河山、孙桥、六店、瓜棚、毛公、高王14个村委会并入开城镇。镇政府驻开城桥。9. 将六店乡的尚礼居委会和大泉、湖塘、沿河、赵魏、象山、福泉、坳口7个村委会并入严桥镇。镇政府驻严家桥。10. 保留二坝镇、襄安镇、高沟镇、姚沟镇、红庙镇、赫店镇、泉塘镇、福渡镇、刘渡镇、泥汊镇、昆山乡、洪巷乡、十里墩乡、鹤毛乡等14个乡镇。六、 无为县城镇建设城市品位不断提

12、升，集镇规模持续扩大，城镇化率达44.5%。无城建设累计投入80亿元，城市建成区面积由15平方公里扩展到20平方公里，连获两届“全省文明县城”殊荣。城市绿化覆盖率提高到31.5%，荣获“全省园林县城”称号。二坝、高沟两座滨江新城基础设施建设步伐加快，完成投入18.5亿元。小集镇建设扩容提质，建成区总面积达44平方公里，高沟镇荣获“全国文明村镇”和“全国环境优美乡镇”称号，姚沟等3个乡镇被评为“全省环境生态乡镇”。开城镇羊山村荣获“全国文明村”称号，鹤毛万年台等5个村被评为省级生态村。交通条件极大改善，实施重大交通项目42个，京福高铁无为段、裕溪河大桥建设加快推进，完成“村村通”道路1500公里

13、，通江大道改造工程顺利完工。水利建设长足进步，无城城防、上下九连圩防洪达标、永安河治理、大型泵站技改、病险水库除险加固等一批水利重点工程稳步实施。农网改造扎实推进，新建110千伏线路106公里、35千伏及以下线路1241公里。新农村建设成效显著，投入1亿多元分五批建设了264个新农村示范点，二坝水楼等3个村被评为省级示范点。生态林业加快发展，成片造林8万亩，封山育林5万亩，建设绿色长廊300公里，全县林木覆盖率达20.2%。七、 无为县农村建设民生工程推进有力，累计投入26.6亿元，着力解决群众普遍关心的入学、就医、养老、出行等问题，荣获“全省民生工程组织实施工作先进县”称号。城乡居民收入稳步

14、增长，2011年城镇居民可支配收入达17723元，农民人均纯收入达7400元，分别比上年增长13.5%和19.5%，五年翻了一番以上。城乡居民储蓄存款余额达185亿元，比2006年末增加1.4倍。社会保障体系更加完善，城乡低保提标扩面，基本实现应保尽保。新增敬老院面积2.5万平方米、床位1800张，五保集中供养率达45%。新型农村合作医疗参合率达到98.8%，累计兑付补偿金6.4亿元。城镇居民医疗保险参保率达99%，失业、工伤等社会保险覆盖面不断扩大，城乡居民社会养老保险试点工作全面启动。群众居住条件不断改善，城镇、农村人均居住面积分别达24平方米、26平方米。建成保障性住房826套，完成农村

15、危房改造4270户，有效缓解了低收入群体住房困难问题。八、 无为县社会事业坚持教育优先发展，累计投入35亿元，实施了城区教育翻番、学校危房改造、校舍安全等工程，完善了义务教育经费保障机制，补充教师2209名，教育教学条件明显改善。高考成绩连年攀升，五年向高校输送大学生3.1万人。党政领导干部教育工作督导考核连续两年获省级优秀等次，跻身全省义务教育均衡发展先进县行列。文化事业加快发展，乡镇综合文化站、农家书屋、文化信息资源共享工程基本实现全覆盖。成功举办第七、第八届文化艺术节。顺利完成第三次全国文物普查，新增县级文物保护单位45个，“无为鱼灯”被列入国家级非物质文化遗产。城乡卫生服务体系逐步健全

16、，改扩建乡镇卫生院23所、新建标准化村卫生室267个，规范化建设社区卫生服务机构11所，新中医院门诊楼工程顺利完工。基层医药卫生体制综合改革顺利实施，全面执行国家基本药物制度，实行零差率销售。就业再就业工作扎实开展，城镇新增就业2.8万人，劳动力转移就业9.5万人，城镇登记失业率控制在3.8%以内。千方百计稳定低生育水平，综合治理出生人口性别比，人口自然增长率控制在4.35以内，荣获“全国计划生育优质服务先进县”称号。全面推进“领导干部大接访”活动，不断加强社会治安综合治理，有效维护了社会和谐稳定。深入开展“双拥”工作，成功连创“全省双拥模范县”。大力整顿和规范市场经济秩序，产品质量和食品药品

17、安全监管取得实效。统计、物价、广播电视、体育、共青团、妇女儿童、外事侨务、民族宗教、地方志、气象、档案等工作得到进一步加强。九、 无为县文化历史无为县历史悠久，县名“始于城口置无为军，思天下安于无事，取无为而治之意以名之”。隋开皇元年（581年）建无为镇。北宋太平兴国三年（978年）始相继设军、路、州，直至民国元年（1912年）废州为县，相沿至今。抗日战争时期，中国共产党领导抗日军民独立自主地开展武装斗争，使无为发展成为全国十九块抗日根据地之一-皖江抗日根据地的中心区。全县计有无为、临江、湖东、无南等4个县行政区和1个准县级的江流行政办事处，隶属皖江行政公署领导。2000年隶属新设立的巢湖市。

18、千百年来，无为人民用勤劳和智慧创造了无为特有的灿烂文明，孕育了宋代诗人杨杰、政治家王之道，明代哲学家吴廷翰，近代教育家卢仲农，“党外布尔什维克”胡竺冰，抗日民族英雄戴安澜，革命烈士吕惠生，“时代的鼓手”田间，“电池大王”王传福等杰出人物。十、 无为县区位图十一、 无为县目前在建、在售楼盘调研1. 根据无为县目前的城市发展规划，现将无为县房地产市场分为五大板块，分别是：城中、城东、城南、城西、城北。 城南楼盘有：蓝鼎中央城、海运亲水嘉园、鸿日观澜半岛、融城绿景等楼盘，其中蓝鼎中央城价格具有较强的竞争力。 城西楼盘有：五洲雅苑、月牙山庄、和谱花园等楼盘。 城北楼盘有：御龙湾、香榭丽苑、四季花城、九

19、州寰宇商务中心等楼盘。 城东楼盘有：通江花园、无为建材大市场等。 城中项目基本都已交付使用，基本上没有在售的新楼盘。以上楼盘的分布我们可以发现：老城区基本无新开发楼盘，主要以城南、城北楼盘较多，并且在无为县划给芜湖市之后，无为县的发展方向主要以向南、向东为主的规划趋势（其中向南为新政务区），也是政府未来的规划发展中心；其次是城西与城中交汇处的楼盘；城东楼盘也较为稀少，其中城东的“无为建材大市场”是无为县唯一的专业建材市场。2. 以下是无为县各楼盘调研报告一、香榭丽苑1. 投资商：无为先国泰房地产开发有限公司。 2. 地址: 凤河北路与新力大道交口东北角。3. 电话：0565-6068888/6

20、288999。 4. 占地：82亩。5. 总建: 约15万（其中商业3000多平米）。 6. 物业形态：小高层（11层）、高层（18、26、28层）。7. 绿化率：37% 。 8. 外立面：涂料。 9. 周边配套：济民医院、少年宫、邮政、地税局、交通局等。10. 学区：滨湖小学、三中。 11. 规划套数/面积：16栋，住宅约1600套，86-140平米。12. 销售情况：目前已售约1000套，约60%销售率；余户型 118、126 ，一梯两户和两梯三户。13. 住宅格局：层高2.9米。 14. 商铺格局：一拖二商铺 。 15. 住宅价格：4180元/平米-6100元/平米，均价约5000元/平

21、米。16. 商铺价格：1层均价约11000元/平米，2层均价约8000元/平米17. 交付时间: 一期为2012年1月；二期为2012年6月。18. 车位：地下及少量地上。 19. 客户类型：70%为乡镇客户，25%为县城内，5%为周边外地。20. 总结：优势：地段靠近老城区，交通方便，小高层加高层的规划居住环境舒适； 劣势：涂料外立面效果很差，无多层产品，满足不了对多层意愿强烈的客户； 机会：城北发展规划相对完善。 威胁：城南新区将成为政府未来的发展重点区域；价格在无为县较高，蓝鼎中央城的价格大大影响其销售速度。二、寰宇国际 1. 开发商：安徽九州寰宇国际广场经营有限公司。 2. 地址：无城

22、新区凤河路与金塔路交汇处。3. 电话：0565-6320000/6333888。 4. 总套数：816套。5. 占地：20亩。 6. 物业形态：小高层（17层）：其中1-3层为商业，4-17层为住宅。7. 总建筑面积: 约7.7万平方（住宅约4.7万方，商业约3万方）。8. 周边配套：济民医院、少年宫、邮政、地税局、交通局。9. 学区：滨湖小学、三中。 10. 规划面积：87-163平米，（其中首创无为28.8平米公寓式住宅）住宅层高2.8米。11. 销售情况：住宅售罄；商业没有销售。12. 销售价格：价格6200-6300元每平米13. 总结：优势：地段靠近老城区，交通方便，3万平米的商业配

23、套。 劣势：没有高的绿化率，层高偏低。 机会：这几年城北新区的发展，3万方的商业会带动区域内的商业氛围。 威胁：城南新区将成为政府未来的发展重点区域。三、融城绿景1. 投资商：安徽融城置地房地产开发有限公司。2. 地址: 南门外大街与铜陵路交叉口（南门大转盘）。3. 电话：0565-6341698。 4. 占地：400亩。5. 总建建筑面积: 约47万方。 6. 规划总户数：约4000多户。7. 物业形态：多层、小高层、高层、沿街商铺。8. 周边配套：中医院、新一中、植物园、菜场（2011年10月30日营业）。9. 学区：官镇小学、中学、一中（老）实验初中、小区配套幼儿园两个：九班、十二班。1

24、0. 规划面积：113-147平米11. 销售情况：销售率90%。 12. 差价额度：楼层差价50-100元每平米，东西差价：约50元每平米。13. 客户类型：80%乡镇客户，15%县城内，5%周边外地。14. 住宅价格：5580元/平米-6350元/平米；均价6000元/平米左右。15. 商铺价格：小区配套商铺负一层3000-5000元/平米；1层6000-7000元/平米。沿南门外大街商铺一层9000-20000元/平米（主力价格范围在14000-18000元之间），二层6000-7000元/平米。沿铜陵路商铺一层9000-12000元/平米，二层6000-7000元/平米。16. 优惠政

25、策：一次性9.7折，按揭9.9折。并额外享受1万元购房优惠。17. 按揭银行：工行、建行、中行。18. 车位价格：4.5-6万/套19. 总结：优势：楼盘规模仅次于蓝鼎中央城，开发商和楼盘口碑较好；项目位于城南新区与老城区 的交接位置。 劣势：社区大，居住人数会比较乱，车位不充足，目前在售户型都偏大，总价高。 机会：未来城南新区的发展，无为划归芜湖。 威胁：蓝鼎中央城项目的启动对其项目的销售影响很大。四、御龙湾 1. 投资商：安徽隆兴集团。 2. 发展商：无为县隆兴地产开发有限公司。3. 建筑设计: 合肥工业大学建筑设计研究院、上海同建强华建筑设计有限公司。4. 代理商：南京富纬天辰。 5.

26、地址: 无为巢无路华星学校北侧（比亚迪4S店正对面）。6. 电话：0565-2521555/2521666。 7. 规划形态：多层、小高层、高层、商业。8. 占地：140.7亩。 9. 总建: 约21万平方。10. 建筑密度：28.1% 11. 绿化率：36%12. 容积率：2.2 13. 周边配套：汽车4S店，华星学校。14. 规划套数/面积：1400多套住宅；面积92-131平米。15. 销售情况：一期推出200多套住宅（2011年11月开盘，截至目前销售约50套，销售情况较差）。16. 价格：住宅价格范围3188元-4200元/平米；均价3600元/平米。17. 优惠政策：一次性付款98

27、%，按揭99%；购买6层送阁楼、1层送地下室。18. 总结：优势：隆兴集团巨资五亿倾力打造，项目东临黄汰河拥有得天独厚的自然景观资源，产品 规划种类丰富齐全。 劣势：离老城区远，交通不便利，周边缺乏生活配套 机会：目自身很多的卖点是目前无为县城楼盘所不具备的 威胁：城镇客户对其项目位置有一定抗性，销售受到中央城的影响。五、 和谐花园 1. 开发商：无为皖江房地产开发有限公司。 2. 地址: 无城巢无路交警中队对面（原西门城关轧花厂）。3. 行销企划：宁波新和盛机构家乐房产。4. 电话：0565-662222。 5. 占地：16070平米。6. 总建: 约22563.68平米 7. 物业形态：多

28、层（7栋5+1层） 、1栋小高层8. 总户数：7栋多层住宅，共计170套。 9. 容积率：1.4。10. 建筑密度：26.4%。 11. 绿化率：39.7%。12. 格局：层高2.9米。顶层阁楼对外销售。13. 住宅面积范围：93-140平米之间。目前剩余房源面积127平米、137平米。14. 销售价格：4500元/平米（历史价格范围：4500-6100元/平米）。15. 优惠政策：一次性付款优惠200元/平米，按揭优惠100元/平米。16. 销售情况：基本售罄（目前剩余3套住宅）。17. 按揭银行：农村信用社。 18. 学区：4中、 西大街附小。19. 投放媒体：条幅 电视（针对乡镇）。20

29、. 总结：优势：传统多层小区，交通方便，靠近县政府等机关单位。 劣势：品质差、档次低，户型结构差。 机会：现在的多层产品相对较少了。 威胁：产品缺少市场竞争力，伴随着高层产品的大范围推广，多层将逐渐被取代。六、无为建材大市场 1. 投资商：安徽龙之域投资有限。2. 开发商：无为县四惠大成置业有限公司。3. 商业管理：安徽盛世大成商业经营管理有限公司。 4. 代理公司：安徽九台地产顾问有限公司。5. 整合推广：融智地产营销机构。 6. 地址: 无为县福渡镇通江加油站对面。7. 电话：0565-6222888/6221999。 8. 物业类别：专业市场。9. 项目业态:地板、灯具、五金、卫浴、陶瓷

30、、家具精品城、橱柜、移门、窗帘布艺、壁纸家具饰品等装饰材料。10. 项目占地：9.4万平米。 11. 总建筑面积：12万。 12. 容积率：1.2813. 项目推出物业量：约1000套。 14. 物业格局：1F层高4.5米、2-3F层高3.6米。15. 商铺面积范围：80-120平米之间（一拖二商铺）。16. 商铺价格范围：6000-8000元之间。17. 商铺销售均价：约7000元/平米。18. 销售情况：一期：2010年11月份入市；二期：沿街品牌形象店，2011年6月开盘。截至目前约销售70%。19. 优惠政策：首付50%，按揭9.9折、一次性付款9.6折。每年返租6%，共计18%，一次

31、性返还抵扣房款。20. 车位：地上停车位。 21. 投放媒体：DM单页、户外广告，横幅等。22. 客户群体：自营建材生意客户、本地投资客。七、五洲雅苑1. 开发商：安徽省无为县鼎盛房地产开发有限公司。2. 销售中心地址：无城西门无开路与巢无路交汇处。3. 代理公司：家乐房产（宁波）。 4. 电话：0565-6366666。 5. 物业类别：小高层、高层住宅；沿街商铺。6. 总建筑面积：12万平米。7. 项目推出物业量：一期推出5栋楼，共计：154套。8. 商铺面积范围：44-130平米；（44平米、78平米、126平米、130平米）。9. 住宅价格范围：4100-4900元/平米。 10. 住

32、宅销售均价：约4500元/平米。11. 优惠政策：一次性98%，按揭无优惠。12. 销售情况：一期2012年1月16日开盘，销售率80%。商铺还未销售。13. 车位：地面停车位。 14. 投放媒体：DM单页、户外大牌、横幅等。15. 总结：优势：老城区辐射区内，周边配套成熟，交通便利。 劣势：项目工程较慢，沿街相对吵闹。 机会：位于城市新老城区交汇处，未来发展潜力大。 威胁：目前城市发展以向南为主，会受到蓝鼎中央城的影响。八、月牙山庄1. 开发商：无为县欧艺房地产开发有限公司。2. 销售中心地址：无城西门无开路与巢无路交汇处。3. 代理公司：杭州安邦置业顾问。 4. 电话：0565-66600

33、00。 5. 物业类别：多层住宅；沿街商铺。6. 项目占地：13000平米。7. 总建筑面积：2万多平米。8. 项目物业量：6栋多层住宅，共计200多套。9. 住宅价格范围：4600-5900元/平米。10. 优惠政策：一次性98%，按揭99%。11. 销售情况：尾盘状况，基本售罄。12. 车位：地面停车位。 13. 投放媒体：DM单页、户外大牌、横幅等。九、观澜半岛 1. 开发商：安徽无为县鸿日置业发展有限公司2. 销售中心地址：无为县滨河西路（无为植物园对面）3. 代理公司：尚锐（中国）地产机构 4. 电话：0565-6150000 5. 物业类别：住宅、五星级酒店、酒店式公寓、商业。6.

34、 项目占地：39350平米。7. 总建筑面积：10万多平米（住宅：48660平米，酒店：31338平米、商业：9856平米）8. 项目物业量：住宅368套。9. 推出物业量：一期推出1栋高层住宅6号楼，共计72套。10. 绿化率：40.6%11. 住宅面积范围：120-140平米。12. 住宅价格范围：2888元起-4300元/平米。13. 住宅销售均价：约3700元/平米14. 优惠政策：一次性96%，按揭每平米优惠30元。15.16. 待添加的隐藏文字内容1销售情况：一期截至目前销售70套（共计72套），销售率97%。17. 车位：地面停车位，共计256个。 18. 投放媒体：DM单页、户

35、外大牌、横幅等。16. 总结：优势：一线双水岸，水景美丽，坐拥植物园；项目自身配套5星级大酒店。 劣势：项目工程较慢，目前只建设一栋楼。周边教育、购物等配套不是很完善。 机会：位于城市新老城区交汇处，未来发展潜力大。 威胁：项目销售会受到蓝鼎中央城的影响。十、蓝鼎中央城1. 开发商：无为蓝鼎房地产开发有限公司。2. 销售中心地址：无为县城南新区高新大道与军二路交口。 3. 电话：0565-3668888。 4. 物业类别：住宅、五星级酒店、商业综合体、学校。5. 项目占地：454亩6. 容积率：3.07. 总建筑面积：140万平米（商业综合体17万平米）。8. 项目物业量：一二期推出物业385

36、0套。9. 物业费：1.3元/平米。10. 住宅面积范围/比例：94-140平米（94平米约占35%、116平米约占35%、121平米约占25%、140平米约占5%）。11. 住宅价格范围：一期价格范围3218-4100元/平米；二期价格范围3218-4500元/平米。12. 住宅销售均价：一期均价：3850元/平米；二期均价：4050元/平米13. 住宅优惠政策：一次性97%，按揭99%（二期按揭付款无优惠）。14. 商铺面积范围：89平米-300平米。15. 商铺格局：开间4.5米，进深15米；1层层高4.5米，2层层高3.9米。16. 商铺价格范围：1层11000元-21000元/平米；

37、2层6000元-9000元/平米。17. 商铺销售均价：1层均价：15000元/平米；2层均价：8000元/平米。18. 商铺优惠政策：一次性付款每平米优惠1000元，按揭无优惠。19. 销售情况： 2012年1月15日开盘，2011年9月进场开始客户积累。 住宅：销售约2000套，销售率约50%；2012年春节前后是销售高峰期。 商铺：销售率约20%。 销售额：目前销售额累计约5.5亿。 付款比例：一次性客户40%，按揭客户60%。20. 投放媒体：DM单页、户外大牌、横幅、围墙广告、高炮、车体广告等。21. 总结：优势：规模大，物业类别较全（住宅、酒店、沿街商铺、商业综合体等），且项目处于

38、无 为县城市发展的趋势中。 劣势：项目规模大，交付时间较长；由于体量大，建设落成需要时间久。目前周边教育、 购物等配套设施不完善。 机会：位于城市发展趋势中，且项目附近是无为县新政务区，未来发展潜力强。 威胁：周边楼盘五洲雅苑、观澜半岛的开发销售会分流部门目标客户。十一、 鸿运亲水嘉园1. 开发商：安徽鸿运实业发展有限公司2. 销售中心地址：东门锁梗路3. 代理公司：新和盛机构家乐房产4. 电话：0565-6672666 63676995. 物业类别：小高层住宅、沿街商铺。6. 项目占地：9000平米。7. 总建筑面积：21000平米8. 项目物业量：住宅166套；商铺不卖。9. 住宅面积范围

39、：81-139平米（81平米、87平米、101平米、108平米、110平米、118平米、128平米、139平米）10. 住宅价格范围：5000-6500元/平米11. 住宅销售均价：约6000元/平米12. 住宅优惠政策：一次性付款98%，按揭每平米优惠50元。13. 销售情况：截至目前销售率70%。14. 投放媒体：DM单页、户外大牌、横幅、围墙广告等。15. 总结：优势：离市中心较近，周边配套相对较为完善，项目对面是景观湖。 劣势：周边商业不是很成熟，项目规模较小（2栋楼），户型面积偏大。 机会：位于环城河对面，且项目处于新老城区的交汇处，发展潜力大。 威胁：项目销售会受到观澜半岛、蓝鼎中

40、央城的影响。小结： 无为县在售的楼盘中，商业项目有“无为建材大市场”，但该楼盘属于建材类专业市场，同时在营销策略中我们了解到该项目的销售方式主要以返租为主（每年6%，连续返租3年，并通过购房款直接扣除）的销售模式。该项目属于专业类市场，与纯商业的商业综合体项目没有直接的冲突。但是项目的投资类运营方式会分流一部分投资型的市场客户。 再有就是“蓝鼎中央城”的项目中有一个17万方的一站式购物中心，该购物中心位于“蓝鼎中央城”的项目中间，区位属于无为县向南发展的新政务区，未来该区域也将是无为县的城市发展中心。但是该一站式购物中心目前“蓝鼎中央城”对外介绍是开发商持有，不对外销售。假设以上信息属实，那对

41、于我们开发商业综合体的情况下，从销售上不会分流我们的客群，但是从未来的商业经营上，将会面对较强考验。 销售情况排序：无为县目前在售楼盘中城南的销售情况最好（代表楼盘有：蓝鼎中央城、观澜半岛、融城绿景、鸿运亲水嘉园等）；城西销售情况其次（代表楼盘有：五洲雅苑、月牙山庄、和谐花园）；城北和城东的销售情况较差（代表楼盘有：香榭丽苑、御龙湾等）； 销售价格排序：城中楼盘和城中周边的楼盘销售均价最高（代表楼盘有：寰宇国际、鸿运亲水嘉园、融城绿景）；其次是无为县城以前开发的老楼盘还在销售中的项目和城中附近的楼盘（代表楼盘有：和谐花园、月牙山庄、五洲雅苑、香榭丽苑）；最后是无为县城南区域和城北区域及2012

42、年新推出的楼盘价格最低（代表楼盘有：蓝鼎中央城、观澜半岛、御龙湾）。 无为县城市住宅与商铺均价：通过调研和分析，无为县目前的住宅均价在4500元/平米左右；商铺均价在15000元/平米左右。十二、 无为县房地产市场调研总结 经过市调，整个无为县房地产市场这几年是处于快速成长、并适当回落的阶段。09年无为县城市住宅的均价在3000多元/平米，经过两年的增长最高峰在6500元（2011年7月左右）的价格，一方面受宏观大环境的影响特别是09年，另一方面也是由于无为县房地产行业的市场供应量不足，致使价格的高升。 2011年下半年随着宏观调控政策的持续及顾客的观望心理，在2011年年底至2012年年初各

43、个在售楼盘的住宅价格均有小幅度的调整，其蓝鼎中央城项目的低价入市也给整个无为县房地产市场的价格带来一次冲击。 从蓝鼎中央城的销售去分析（开盘2个月热销2000套住宅，蓄水6个月），市场的需求还是很旺盛的，但是从整个无为县城区的房地产市场去看，除蓝鼎中央城销售火爆以外，其他楼盘销售情况都不是很理想。因此通过市场调研和对无为县房地产市场的综合分析之后了解，导致蓝鼎中央城销售火爆的因素取决于以下几个方面：价格、项目所在的区位（城市向南拓展，位于新政务区之中）、规模、品牌、营销策略等；但是其主要因素还是住宅的价格3218元起的销售策略。蓝鼎中央城在开盘时的价格是整个无为县价格最低的住宅楼盘，当时在售的其他楼盘价格范围在4500-6000元之间，蓝鼎中央城的低价入市，在无为县具有很强的市场竞争力，因此通过短短2个月的开盘销售期，达到2000套的销售成绩。 通过以上的调研资料及分析得出的总结：无为县的住宅市场需求量还是很强的，其导致2011年下半年市场低迷的主要原因除国家宏观的调控政策和顾客的观望心理之外，还包括价格的因素。因此在未来的销售策略中除考虑国家的宏观政策调控和顾客的观望心理之外，还要着重考虑项目在入市开盘时