易居临沂市三河源住宅组团项目市场调研及项目定位报告.doc

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1、目 录 第一部分 项目背景及研究目的和思路一、研究背景1.项目概况2.项目建筑产品类型3.产品定位主张二、研究目的及思路 第二部分 市场宏观特征分析n 房产市场面临的形势一、宏观环境二、城市开发的区域优势 1、全市经济持续快速发展2、市民收支增长 2、市民居住条件改善3、居民对户型的需求三、经济适用房政策n 当前临沂房地产开发现状分析一、 市区A、东部区域B、中部区域C、西部区域二、罗庄区n 房市发展趋势一、市场环境二、开发空间三、兰山区房地产发展状况 第三部分 项目微观环境分析一、河岸板块房地产发展状况分析：二、板块交通状况三、板块环境分析四、随着市政规划的起动，时代迎来崭新的时代五、“河岸

2、时代城市次中心1阶段基本状况2、市政规划分析六、河岸新城发展趋势分析 第四部分 竞争楼盘专项调查分析【各竞争楼盘规划指针列表分析】【各竞争楼盘建筑风格分析】【价格分析】【户型配比分析】项目SWOT分析 第五部分 项目定位分析【品质定位】【功能定位】【目标客户群定位】【产品定位】【价格定位】 第六部分 规划设计建议一、 整体规划定位1、地块特征：2、目标客户群描述：3、市场特征（即市场空白及潜在需求）：4主题定位解析：【第一主题】”公馆”历史渊源【第二主题】“公馆生活“是人类居住文明的现代演绎。【第三层次】未来承袭寻求精神认同。二、整体平面布局设计思路说明：四、建筑外立面：1、风格：2、建筑色调

3、： 五、道路组织A、小区的主行出入口及大门的设计建B、人行道路C、车行道路D、停车位建议：六、环境设计1、中心景观2、组团景观3、架空层景观4、小品景观七、户型建议八、户型配比建议 附件 项目整体定位一览表 附件 项目整体定位一览表产品及推广定位品质定位价格定位物业形态位功能定位建筑面积户型选择相关配置主题定位中高档住宅及办公物业住宅：2800元/以内高层住宅以居家功能为主，临街投放部分商业物业住宅75m130m其中以70m125m为主以兩室兩厅为主力户型，配以部分一房及、三房戶型户型设计中基本设有两个阳台；能适当配置兩个卫生间；在户型创新点上建议设计带入户花园的三房二厅，并在主卧室的飘窗设计

4、上有所突破，设计高度为2.2米的落地外飘窗“河岸公馆，至高生活特区释义：充分挖掘本项目规模较小，地段较好的本质；同时充分利用项目周边大盘成熟的居家氛围、生活配套及客户资源，将本项目融入其中，形成大型社区中的生活特区。并与大型社区做配套，建造互补型的产品，同时形成本项目的差异化形象。目标客戶群特征定位入住人口置业用途单套总价位关注媒体家庭月收入与选择客户区域分布职业分布建筑设计主题支撑点2-3及3-5人首次及二次置业（自住）为主主要以2340萬為主报媒为首选重点对象以家庭月收入在32005500元的为主本区域客户及后期的外来人员本区域客户及后期外来人员建筑以现代主义建筑风格为项目建筑主题，形成片

5、区内差异化的住宅产品户型配比设计以二房为主，投放少量一房，填补市场需求的空白点在与区域内房型相同的产品中，本项目能更好的控制其面积，并增加创新户型，形成一定的差异化产品 第一部分 项目背景及研究目的和思路一、研究背景1.项目概况项目建设地点：项目位于通达路北段东侧：东至临沂恒居置业有限公司，南至临沂沂河大桥收费处，西至通达路，北至临沂再生资源公司食品仓库、兰山区供销社家属院、临沂市电业局电力技校（塑料厂）。规划总用地：13亩（8671平方米） 总用地面积：基地面积9245 平方米，建筑占地面积：2856 平方米，绿化用地（集中）：942平方米 ，商业用地：1350 平方米 总人口：约1800人

6、 总建筑面积：45800平方米，其中：住宅面积：45000 平方米，商业面积：约800平方米 . 楼房状况：24层、24层、24层。 总容率：地上容积率5.1，地下容积率0.65。 绿化率：不小于35%。 建筑覆盖率：不大于25%。 总投资：9800万人民币。 周边环境：三和源小区，周边紧邻临沂恒居置业有限公司观河苑，临沂交警大队办公楼，干货、瓜子批发市场、多处住宅小区。易形成居住、行政办公区、商贸区一体的多赢互动居住组团。该项目是连接老城区和南坊新区、河东区的中心位置，通达路也是贯穿临沂市南北交通干道，且与205国道相联接，形成交通动脉。2.项目建筑产品类型鉴于本项目地块的基本概况、项目周边

7、情况及结合我们多年的专业地产经验，在与发展商共同沟通交流下，我司建议本项目建筑产品类型确定为：商务与住宅相结合的综合社区 同时确保各个物业的相对独立性。为了能够达到项目与市场更为接近，我司调研小组带着以上产品类型初步定位的思路进行了市场调查。3.产品定位主张建造河岸新区高品质主题式建筑。二、项目的研究目及思路调研的目的：1 就住宅，了解其目标消费群的购买决策过程及其影响因素，描绘目标消费群结构及其社会经济特征；2 了解目标消费群对本项目住宅户型、面积、功能属性、景观环境以及配套设施等方面的个性化需求，从市场需求层面出发，为提供规划设计方案、完善开发产品设计提供决策依据；3 研究消费者对本项目住

8、宅的价格接受水平，为提出价格制定策略提供决策依据；据统计，2005年，临沂市区人均消费性支出5533.18元，同比增长4.97%。其中，家庭人均食品消费2352.63元，同比增长14.8%；1-9月，居民家庭人均医疗保健支出502.23元，比去年同期增长18.93%。结论： 从以上数据分析2005年1-9月临沂市经济保持了稳定快速发展态势，居民收支稳步提高，其中工薪阶层收入的增长继续保持着收入构成的主导地位，因此工薪阶层也将是本项目潜在的主体客户。 从食品消费增长分析，其结构继续改善支出上升，食品消费逐步向营养、科学、多样化方向发展，生活质量明显提高。 随着医疗保健制度改革的不断深入，居民家庭

9、医疗保健类消费支出大幅增加，区医疗保健支出增幅居前，居民生活水平日益提高。 随着居民生活水平的不断提高，居住环境的改善将成为居民下阶段首要解决的问题。因此，区域内居民具有更新换代住宅产品的需要。 第二部分 市场宏观特征分析n 房产市场面临的形势一、宏观环境1、房价方面由于中央政府接连出台的调控政策，加上以易宪容为代表的专家学者和舆论的呼吁，在整个房地产领域，开发商和消费者形成严重的对峙局面。开发商严守高房价，不肯降价；消费者却捂紧口袋，不肯买房。这种观望气氛造成的直接后果，就是2005年房地产市场的增长幅度全面下滑或滞涨。06年，国家将继续对部分房价过高和增长过快的城市进行调控。2、土地政策9

10、9年至今，中国的土地政策经历了由粗放型到紧缩型再到集约型的较大转变，土地政策已逐步趋向成熟和平稳。近几年土地政策大致可以分为三个阶段： 19992001年度期间对房地产有重大影响的政策较少，土地批租政策在我省仍处于粗放管理的形态，导致土地市场的混乱和大量流失。 20022003年度该年度是国家宏观政策调控最有力度的时期，随着城市经营理念的逐步引导,土地综合利用被提到一个新的高度上来，02年7月1日，11号文开始实施，将经营性用地一律纳入到招、拍、挂程序，此后，又相继出台了相关补充规定，完善土地出让制度和严格招拍挂程序。03年，国务院又发布了促进房地产市场健康发展的通知，要求房地产开发必须符合土

11、地利用规划和土地利用年度计划，严格控制占用耕地，实行最严格的耕地保护制度，停止别墅类用地的供应，同时，严格各类开发区用地的审查，土地管理实行省以下垂直管理体制。 2004年度经历了2年的调控，04年，土地出让市场已显平稳。年初，国土资源部又出台了开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知及实施意见，内容包括暂停农用地转用审批和国务院审批用地的范围，对房地产行业的过快增长和房地产市场的局部过热起到降温和抑制作用。近年来，一系列土地政策的出台，逐步完善和规范了房地产一级市场，有力的加强了国有土地的综合利用，对房地产市场发展和城市迅速扩张都起到了调控和抑制作用。市场经过各种宏观政策的洗礼之后，开发

12、商获得土地的成本大大提高，土地的开发价值同时也得到提升，早期可开发但不具开发价值的土地，也大大增加了开发机会。3.房产政策近几年，政府及土地部门出台的有关房产政策并不多，如要求开发商在主体封顶后才能预售、建议商品房出售按套内建筑面积计算和半封闭、全封闭阳台面积计算等等，但都没有对商品房市场产生较大的影响。05年年初出台了关于建立经济适用住房购买资格公示制度的通知，通知规定购买经济适用住房实行申请、审批、公示制度，公示期为10个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格，严格了经济适用房的购买条件、程序，并且提高了利用经济适用房进行投资、投机，甚至是炒作的门槛。5月中旬又出台关于已购经济适用住房

13、上市出售有关问题的通知，进一步完善了经济适用房的买卖法则。4、金融政策金融政策对房地产市场的影响力是勿庸置疑的。03年6月出台的震撼房地产市场的121号文件，无疑对依赖银行贷款的房地产企业产生了致命的打击。04年10月，央行又发出了中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知。个人房贷方面，121号文就对发放个人房贷的条件作了相关规定，05年年初，商业银行又发布了关于个人住房担保委托贷款还款业务增加等额本金还款方式有关问题的通知。以上政策的出台，在降低房地产贷款风险和房地产宏观环境上进行了控制和调整，以期房地产业能够保持健康、稳定、良好的发展状态。二、城市开发的区域优势 临沂市区位优势明显，

14、海、陆、空交通便捷，再加上不断完善的现代化通讯网，使得临沂对外联系的时空距离大大缩短，客流、物流、资金流、信息流在这里多纬交汇，一个大开放、大交融、大发展的格局已经初步形成。1、全市经济持续快速发展自9903年以来，全市人均GDP稳步上升，经济发展呈现健康发展态势，增幅稳定。2、市民收支增长 从图上可以看出，市区居民的家庭收入和支出都在同比增加，增长幅度趋于平稳，市民生活收支持续保持平衡状态。3、市民居住条件改善市民居住条件的改善，主要表现在住房消费支出方面和人均居住面积方面，下图是19992005年人均居住面积统计图标，由图可以看出，市民居住生活正在逐步改善。04年，山东省制定了山东省安康居

15、住工程实施方案，并指出，到2007年，基本解决人均住宅建筑面积10平米以下的居民住房，到2010年实现市区居民人均住宅建筑面积达到30平米。4、居民对户型的需求根据2005年底我公司调研小组对临沂市场的调查显示，目前，居民对户型的需求主要集中在三房两厅一卫和三房两厅两卫，对居住面积的需求主要集中在85125平米。 三、经济适用房政策临沂市商品房屋开发结构，特别是新开发房屋结构不合理，面向工薪阶层的经济适用房等低价位房屋开发面积所占比重偏低。05年,经济适用房新开工面积为19万平方米,比上年同期下降27.2%,经济适用房项目和其他房地产项目相比利润较低，虽然近几年我市经济适用房计划施工面积逐年增

16、加，但是项目开工率较低，施工进展较慢，甚至有些房地产项目以经济适用房计划开发，享受了政府的优惠政策，但建成后另作它用，导致经济适用房施工面积占整个商品房施工面积比重逐年下降，竣工的经济适用房无法满足普通居民的消费需求，一方面导致了房屋价格居高不下，另一方面抑制了普通居民的购房热情。n 临沂房地产市场概况自1999年以来，随着临沂城市经济的发展和市民生活水平、居住意识的提高，房地产发展持续活跃。房价方面，1999年到2003年之间，市区房价每年涨幅约在150200元平米之间；罗庄区房价每年涨幅在80120元平米之间；河东区房价每年涨幅在100150元平米之间。到03年6月，市区、罗庄、河东三区的

17、住房均价约在1600元平米、900元平米和1100元平米，而高层住宅供应极少，仅广场世纪城、金鹰花园和西城新贵，均价在3400元平米左右。从03年下半年开始，受建材价格上涨、土地成本提高等因素的影响，房价陡然上涨，短短一年多的时间内，多层住宅房价上涨了50左右，有些区域几近翻番，高层住宅每平方也上涨了100200元，使得红火的房产市场供需两旺，房市炙手可热。居民购房也不再仅仅局限于居住，越来越追求舒适和品位。然而，受全国房价持续上涨且民怨沸腾的影响，从04年开始，在国家采取了一系列的调控措施，从加大土地调控力度、实施土地市场清理整顿，到紧缩房地产信贷等方面对房地产实行点刹的情况下，我市房价和需

18、求也因此受到影响，房价涨幅缩减，有些楼盘甚至小幅下调。然而，由于城市大规划和加快城市化进程的客观需要，以及居民收入增加的因素，到2005年上半年，我市房产市场基本仍能保持供需两旺的态势。05年下半年，受国家政策的进一步深入影响和我市住宅供应量的不断增加，以及居民对住房价格升、降的不确定，居民购房开始产生观望心理，导致住房销售压力增大，尤其高价房，一度出现了滞涨、滞销局面。到目前为止，房产销售依然没有摆脱销售压力的困境，除个别楼盘外，三区房市整体呈现较为低迷的销售处境。n 当前临沂房地产开发现状分析临沂市房价在经历了03年、04年的一轮大涨之后，04年底逐渐平稳，到目前，房价涨幅趋缓，且低于03

19、年6月份以前的涨幅水平。从开发量上看，2003年以前，住宅开发量一直呈稳步上升趋势，2004年开始有所减少，上升势头减缓，到05年，开发量重又抬头，达到了03年的开发水平。06年，预计开发量将巨幅增加，由滨河居住区、公务员社区两大组团的建设，以及滨河大道西侧从西高都镇后坦村到临沂大学沿线8个楼盘近100万平米的开发，预计06年的开发量将达到350万平米以上，创下三区有史以来的历史天量，从而也将引发房产销售更为残酷的竞争。从消费供给上看，目前所供住宅主要集中在3房、4房，面积集中在130160之间。在居住环境、社区服务意识方面，近一两年来，临沂人的购房已越来越趋于理性，居民购房开始注重居住的环境

20、和社区服务等因素，所供楼盘也渐渐开始突显小区环境或园林景观等因素，除园林面积越来越大以外，也渐渐地向特色化园林靠拢；在社区服务方面，物业管理水平也成为评价一个楼盘品质高低的重要因素。二、 市区我司调查所指的市区范围是：祊河以南，铁路以北，沂河以西，临西十路以东区域。自1999年来的四年时间内，市区房价一直稳步增长，商品房均价由1100元平米上涨到2003年的1600元平米，平均每年的涨幅在150200元平米之间，供求也逐渐保持着平衡状态。从03年下半年开始，房价出现异动，到年底已是涨幅惊人，让不少开发商和购房者措手不及。市区在建、在售的房地产开发项目，目前已是星罗密布，到处可见，足以说明我市房

21、产开发的热度。从销售情况看，却大都不尽人意，有些楼盘更是有价无市，门可落雀，虽然使出千般招式，仍不能如愿。从整个市区的价格分布看，按东西走向，房价东高西低（极个别楼盘除外），由东往西逐步递减，多层均价由东部的3000元平米递减到西部到2000元平米，落差达到1000元平米；以南北走向，房价中间高两头低（极个别楼盘除外），以解放路为中轴，向南向北分别逐步递减。为了研究方便，根据价格的高低分布，将市区的房产市场划分为三个区域：A、东部区域：祊河以南，铁路以北，通达路以东，沂河以西；B、中部区域：祊河以南，铁路以北，通达路以西，王庄路以东；C、西部区域：祊河以南，铁路以北，王庄路路以西，临西十路以东

22、。A、东部区域1、区域特征：该区域是临沂市政治、经济、文化中心，生活配套成熟，交通便利，也是楼盘分布最密集、开发与价格水平最高的区域。价格分布以广场为中心，向南向北分别递减。受政府北移的影响，向北递减较弱，向南递减稍强。沂河花园片区因其自然景观、物业管理及自身的品牌塑造等原因，住宅价格与广场中心趋同。2、区域均价：高层均价（元）多层均价（元）中心区域42003200北部区域35002800南部区域360026003、区域楼盘销售情况：中心片区：完善的生活配套设施和充足的人气使得中心片区成为临沂焦点，该片区聚集了地域及配套的良好优势，加之商业的繁华和富足的人气，使得该片区的房价一直处在临沂楼市的

23、顶端，住在广场周围依然让人感受到“家住市中心”的优越感，因此该片区的多层住宅需要一直处在供不应求的状态，属于较典型的买方市场；高层住宅受其总价的影响，销售情况远比多层住宅差，但相比其他任何区域，高层住宅的销售仍是最好的。北部片区：近两年来，行政中心的北移因素带动了北部片区的房市，住宅价格也不断攀升，销售情况好于南部，整体销售状况良好，销售趋势稳定。比较整个市区，该区域是目前销售最好的第三片区。片区代表楼盘：观河苑、太子湖花园、北关小区、阳光濠庭。南部片区：受政府北移的影响，整个市区南部的房价都受到影响，且涨幅弱于市区北部。就销售情况来看，目前，该片区整体销售较差，包括沂河花园。片区代表楼盘：名

24、仕家园、御园金顶、香榭丽舍。B、中部区域1、区域特征：该区域为传统的“西郊”和临沂批发城所在地，商业氛围十分浓厚和发达，人员流动量大，交通和治安状况相对较乱，小区开发大多走居委开发的路子，在原村旧址上进行集中还建改造，形成了规模较大的几个居住社区。该区域主要为多层住宅，高层住宅较少。2、 区域均价：多层均价（元）中心区域2800北部区域2600南部区域22003、 区域楼盘销售情况：中心片区：该片区解放路沿线，以商业经营为主，住宅开发相对较少，虽然价格较高，但销售状况良好，比较整个市区，该片区是目前销售最好的第二片区。区域代表楼盘：丽景花园。北部片区：北部片区目前整体销售状况较好，该片区聚集了

25、华东塑料市场、华东家具材料市场、华东胶合板市场、鲁南农资批发市场、鲁南化工市场等全国最大或华东最大的批发市场，为住宅销售提供了较为充足的消费群体。同时，为了居住、交通方便，市场及周边的众多消费者选择了在该片区购房。 片区代表楼盘：北园春天、北园花园、育才苑、佳和花园。南部片区：南部片区房产开发主要是旧村改造工程和企业厂房的换建工程，05年，开发体量猛然增大，较往年大幅增加。从目前的销售情况看，整体不太理想，主要原因在于城市规划的北移，人们的消费心理发生变化。片区代表楼盘：吉丰花园、百合园。C、西部区域前几年，受城市发展的影响，西部一直是城区发展较为落后的区域。随着工贸开发区的规划完善，批发城的

26、西移、物流城的建设、大学城的落成、长途车站的建设等，西部区域逐渐热起来，并带动了房产开发及房价的不断上涨。目前，区域西北部在建商品房很少，仅有两个小区正在建设。西北部二手房房价在2000元平米左右。城市大规划的北上东进，凸现了西部区域南部片区的位置劣势，成为无人顾及的片区，目前尚没有在开发的楼盘。片区均价：多层约2000 元。片区代表楼盘：金麟花园、童心花园。二、罗庄区相比市区，罗庄区的在建、在售楼盘相对较少，且主要集中在北部区域，除美澳花园和天鹅湖两个片区外，房价以月亮城为中心向周围递减。从整个房市看，目前均价在1400元平米左右，较去年有所上涨。代表楼盘主要有皓明园、天鹅湖、美澳花园、清水

27、湾花园、金台花园和沂州阳光花园等。楼盘名称皓明园天鹅湖美澳花园清水湾花园金台花园沂州阳光花园均价多层18001680230016501450连体242034004100从销售情况看，整体而言都不尽理想，销售率在40到60之间，受消费群体、消费体量、楼盘位置、楼盘价格等因素的影响，前景不容乐观。近年来，罗庄区新开楼盘主要集中在北部区域，南部居民主要分布在各附近村居及少量住宅小区。到2000年，北部住宅小区仅有护太小区、红日小区等极少数楼盘，且售价很低，大部分楼盘从01年才开始陆续推出，销售价格也逐年上升。到05年上半年，各楼盘的销售状况依然良好，甚至出现过供不应求的局面。下半年开始，随着市场供应

28、量的增加，消费群体、消费区域的局限，以及沂州阳光花园三期、天鹅湖、皓明园、金台小区、清水湾等高价楼盘的开盘销售，到年底，各楼盘销售速度大大减缓，甚至出现了滞销局面，除个别低价楼盘外，多数楼盘都面临着再次启动市场、促动销售的尴尬境地。三、河东区相比市区和罗庄区，河东区的在建、在售楼盘更是少之又少，且多数为旧村改造工程，多层住宅均价由沿河的2000元平米向东部快速递减到1400元平米，正在清尾的绿景苑高层价格为2600元平米左右。目前，除即将销售的有全商务大厦外，鉴于整个河东房市的供需均衡，几个楼盘的销售都处在收尾阶段，且后续供应较少。据了解，有全大厦的住宅起价为2500元平米，向上每增加一层价格

29、增加3050元层，预计均价达到2900元平米左右，该项目刚刚确定了一家北京的代理公司，销售现场已基本包装完毕，目前正在招兵买马，估计将于近期启售。n 房市发展趋势一、市场环境刚刚闭幕的十届人大四次会议批准了我国“十一五”发展规划，总的经济发展趋势依然向好，06年，GDP预期增长8，并指出了房地产发展的总体要求：“继续保持固定资产投资适当规模，把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照信贷条件和市场准入标准发放贷款，从严控制新开工项目。继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房，整顿规范

30、房地产和建筑市场秩序，促进房地产业和建筑业健康发展。”从总理的报告中可以看出，未来一段时期内，房地产市场在政策上不会出现大的调整。国务院发展研究中心2006年房地产行业发展白皮书中指出，全国房价持续上涨的趋势不会变，这种市场态势还会持续3到5年。未来一年中房产销售价格将低速增长，整体房价持续上涨的总体趋势不会改变。土地市场长期趋势造成的市场长期供给短缺和消费者购买力不断提高引发的房地产需求不断扩大，都是房价不断提高的原因，预计06年全国商品房房价涨幅在6左右。国家发该委表示，今年将从四个方面抑制房价：一是优化土地供应结构，合理的确定各类土地的供应比例，加强土地与住房供应的衔接；二是加快普通商品

31、住宅的建设，增加中小户型、中低价位的住房供应；三是进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产业的市场秩序，特别是要稳住住房价格，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。从我市的政府工作报告中也可以看到，我市经济将持续发展，并加快城市化进程，加快基础设施建设，保持投资适度快速增长。从国家的宏观形势和我市的发展目标看，房地产发展的总体形势仍将是适度增长，市政府仍然会为房地产市场创造良好的开发条件。二、开发空间临沂城市整体规划已经调整完成，初步勾画出了“大临沂、新临沂”的总体框架，明确了临沂“合纵连横、一心七轴”的城镇规划体系和临沂中心城区“一河五片、北上东进”的城市

32、空间布局，凸现了临沂“商贸城、滨水生态城和历史文化名城”的特色与魅力，新规划的公示与实施很大程度上刺激了开发商的投资热情，同时，也为引导购房消费起了牵引作用。本次调研发现，与前几年不同，市区的开发项目遍布广泛，渗透到了每一个区域，随处都可以看到在建的地产项目。从销售状况和市场前景看，滨河大道沿线仍将是未来几年内临沂房地产发展的重头戏，其地理位置、自然景观仍是其他地产板块无法超越的。以人民广场为核心的临沂CBD中央商务区的住宅开发，仍是临沂炙手可热的核心地段，其自然环境虽然相对较差，但配套非常成熟，且目标客户群辐射范围大，市场消化速度快。在城郊地带，因住宅的总价和单价相对要低很多，成为一些城乡转

33、型人群、有一定经济积蓄的城市中、低收入者购房的首选。主流户型面积在70100平方之间，仅满足基本居住功能。对于市区的西北部区域，在大学城、物流城、客运站相继建成使用等利好因素的不断刺激下，房地产市场仍有较大的发展空间。河东的房产市场，由于近几年供需基本平衡，商品房空置率较低，在城市中心区域，房产市场尚存在一定空间。对于南坊板块，由于行政中心的北移，成为未来可以预期的上佳位置，但未来几年内能发展到什么程度，尚难预料。在市场需求方面，80120的住房存在着较大的市场空缺，未来一段时期内面积在80120，总价在20万左右的户型将会受到市场的追捧。另外，总价在20万元以下或略偏高一点的中小户型住宅项目

34、在临沂尚属空白，为临沂打工一群、离异家庭、年轻的新婚家庭、新贵一群等量身订做，开发品质较高的小户型、低总价住宅，作为过渡用房，此类项目存在较大的市场空间。三、兰山区房地产发展状况1从山兰区房地产价格指标分析兰山区2003年至2004年各季度价格指标季度区指数平均价格（元/平方米）2003年第一季度1021.061168.552003年第二季度1026.871182.602003年第三季度1053.851247.822003年第四季度1084.741262.492004年第一季度1166.701820.632004年第二季度1216.291940.522004年第三季度1237.171991.0

35、12004年第四季度1285.462107.76 区域全年住宅平均价格为1064.98元/平方米，同比增长17.18，2004年第四季度兰山区房地产住宅平均价格为1107.76元/平方米，比上季度上涨了 116.75元/平方米，涨幅为3.9%。与去年同期相比上涨了485.27元/平方米，涨幅为18.5%。区域住宅综合平均指数为1285.46点，比上季度上涨了48.29点，指数增长率为3.9%。各季度平均价格分别上涨119.89、50.49、116.75元/平方米。中高档商品住宅进一步聚集，精装修小户型公寓应该成为林以市场下一步的亮点。2004年四季度兰山区，新盘开发主要集中在中心城区，建筑类型

36、以高层和小高层为主，中高档商品房供应的增加导致房地产供给结构的变化，促使区域价格继续上升，销量则略有下滑。结论： 临沂的房地产开发，自2005年下半年以来已经进入快车道，在未来3年的时间里，是临沂房地产市场的发展的最佳时机，之后将进入一个漫长的停滞期； 对于项目开发，沿河一带的同质化竞争将会更为激烈，开发的专业化，细分程度将会更高； 在竞争日益激烈的情况下，我们的观点为：小项目定们准确，出手快，大项目要做出品牌效应，方可立足于市场的不败之地。 第三部分 项目微观环境分析一、 河岸板块房地产发展状况分析：分析：河岸板块地处城郊结合带，扼守临沂北大门，有着便利的交通网络。是临沂市居住板块中，距离中

37、心城区最近的。从片区各大楼盘的地理位置分布来看，楼盘都分布在干道附近，呈现依路而建的状态，可以将其分为两块： 第一块为东滨河大道沿线地区。主要沂河花园、桃园新居、福建前田、台北新城、东方恒星园、中一花园、青青美庐、紫竹园、新地东方花都、东方华府、佳海茗苑、世纪家园、绿色新都。 第二块为北滨河大道沿线，该区域原先在大部分临沂人看来是郊区，但是近来虽随着市府的北移，南方新区的规划，加上本片区楼盘品质和小区配套的逐渐成熟，成为了人们心目中理想的居住区域，目前该区域的市场供应主体已转向商品房。该地区新开的具有代表性的楼盘项目主要有观河苑、泰鼎花园、北园春天等.二、板块交通状况该片区交通网络比较健全，片

38、区内现有滨河大道、育才路、蒙山大道、通达路、沂蒙路等。片区公交事业较为发达。有18、21、22、25、30、31等多路公交车。三、板块环境分析 该版块聚集了香港华药物流城、澳大利亚*澳龙国际物流城、香江*中国五金机电城、临沂市长途汽车站等项目均在此板块，加上项目北面的南坊新区的建设，该板块的基础设施配套越来越全。四、随着市政规划的起动，开发格局迎来崭新的时代1阶段基本状况1 从区域开发精细度来讲，2005年以前的滨河沿岸房地产开发为“粗放型”，2005年后整体规划先行，各项目之间开始“集约”式共同推动区域发展。2 从临沂市整个城乡开发节奏来看，整个临沂市的房产开发中心转到了滨河两岸，目前尤其是

39、以沂河西岸为重中之重。结论：伴随前田集团、尚城置业、台北新城、山东君道置业等新开项目的推出加之目前在售的清水湾、沂河上城、观河苑等在售项目的，滨河沿岸已经成为中高档住宅项目扎堆的区域。2、阶段市场特征 无片区整体规划意识，各楼盘“各自为政、百花齐开”，形成了风格各异但总体不协调的特征； 2004年以前，因滨河大道尚未建成，市政配套建设投入少，该区域相对于中心区域整体落后，人气也较之弱； 对比中心城区，均有条件并注重社区景观环境的营造； 众多知名开发商在此云集，已形成规模优势； 建筑形态以低层、多层为主，后期辅以少量的小高层。 户型以32，120平米以上的大户型为主； 价格从1500多元/平方米

40、上升至2800元/平方米以上，上涨了近1倍； 由于初期区域市场认知度有限，房地产商应联合起来共同打造“河岸板块”。五、“河岸时代城市次中心1阶段基本状况 经过长达5年，众多知名地产开发商的不懈努力，河岸片区已经成为临沂市重要的新兴居住区之一，成为大量置业者购房考虑的片区之一。但区域市政配套建设严重滞后，导致区域各楼盘入住率较低，并且阻碍了区域房地产价格的提升。 2004年，居住新城概念规划从酝酿到正式的出台，标志着该区域在政府的大力支持下，滨河大道板块房地产市场迎来一个崭新的时代“河岸水景居住时代”。2、市政规划分析： 未来的河岸新城将由2大板块组成，北面为未来的南访新城将采用“井”字形主干道

41、这一更科学更人性化的交通骨架设计。同时，水、电、气等市政工程也将同步启动。六、河岸新城发展趋势分析 居住新城概念规划的出台，摒弃了开发较杂乱的局面，区域房地产开发将向“有序”状态发展； 随着滨河大道改造工程、政务中心等市政配套的动工，以及楼盘品质的提高，区域房地产价格仍有上涨的空间； 物业形态由多层为主向小高层为主过渡，且新城中心区将出现高层住宅； 户型从舒适宽阔型向经济实用型过渡，部分项目将出现小户型； 居民入住率会提高，生活配套越来越成熟，区域最终将发展成为城市次中心之一。结论：沿河片区房地产开发较早，是开发较火热的区域之一。伴随着房地产开发向中心城区的转移，新城规划的出台正好解决了其发展

42、方向的问题，这是值得广大开发商研究的。只有掌握了大的趋势，并且结合项目本身的因素，才能为本项目做出切实可行的方案。 第四部分 竞争楼盘专项调查分析竞争环境分析主要指选取本专案所在区域内的同类且具有潜在竞争力的楼盘进行调研分析，了解其物业形态，建筑风格，各项指标以及价格推扩策略等基础资料，了解市场需求和供给特征，为本项目后期物业定位提供参考依据。为体现专项调查的可比较性，我司在遵循以下样本选择原遇的基础上，分别选取具有代表性的周边物业与同质化竞争楼盘住宅项目，进行专项研究与分析：【各竞争楼盘规划指针列表分析】楼盘名称开发商占地面积总建筑面积容积率绿化率车位总套数车位配比观河苑临沂恒居置业有限公司

43、19万54万210423%车位2173281：1.51泰鼎花园泰鼎地产*鑫园地产5万54万07430%有车库2603241;1.25北园春天临沂建阳房地产开发有限公司13万18万07430%有车库（不详）100余套 宝德花园临沂宝德房地产开发公司5万5万120353%144+743721：1.7中央花园（二期）临沂富城房地产开发有限公司378091532.4235%左右有车库（不详）70余套国际商品批发城临沂中侨房地产开发有限公司4万 11万27540%左右有车库（不详）528据以上表格分析，楼盘在规划指针上具有以下特点：1 各项目的绿化率较高，充分显示出开发商对于绿化率的重视。2 车位配比成

44、为楼盘销售的一大阻碍点。 被调查的几个楼盘虽都设有车库或者停车场，当时车位配比普遍的不高，这也成为了众多楼盘销售中的重要阻碍点，建议三河源项目建设中能够达到至少1：1的比例。观点：搞好社区绿化、环境建设成为楼盘开发的发展潮流。考虑到本案楼盘占地面积较小，建议绿化率控制在35%以上，车位配比控制在2：1【各竞争楼盘建筑风格分析】楼盘名称位置建筑风格外墙材料观河苑通达路北和聚才路东交汇处现代风格瓷砖、乳胶体泰鼎花园通达鲁与北圆路交汇处欧式风格红褐色涂料北园春天泰鼎花园西侧欧式风格普通涂料宝德花园蒙山大道与因缺山路交汇处现代风格中央花园红旗路与通达路交汇处现代风格白色涂料国际商品批发城临沂通达路50号现代风格高级乳胶体据以上表格分析：1、大型楼盘均已形成各自的建筑风格2、新型的建筑材料被运用到外墙装饰中虽然调查表中有近半数楼盘的外墙材料都用到涂料，但也有很多新型材料被用到外墙装饰中，如采用彩色面砖等，早期的同温层是以高科技建筑材料为主题的。观点：一个新楼盘的规划、设计务必体现出鲜明的特点和差异化的建筑风格，这样才能有效的吸引客户群，更好的占领目标市场。在目前各式风格泛滥情况下，在建筑风格上有所突破将是本案的制胜点。【价格分析】 楼盘名称折后均价（元）主力面积（）主