景区南北两侧地块综合整治项目申请报告.doc

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1、目 录第一章 申报单位及项目概况1第一节 项目申报单位概述1第二节 项目概况2第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析9第一节 发展规划分析9第二节 产业政策及行业准入分析11第三章 资源开发及综合利用分析13第四章 节能方案分析14第五章 工程项目方案及配套工程15第一节 小区道路改造工程15第二节 桥梁建设工程16第三节 河道整治工程17第四节 管道敷设及景观绿化工程17第五节 场地平整18第六章 建设用地、回购方案分析19第一节 项目选址及用地方案19第二节 土地利用合理性分析20第三节 回购方案21第七章 环境和生态影响分析23第一节 环境和生态现状23第二节 生态环境影响分析24第三

2、节 生态环境保护措施分析24第四节 地质灾害、特殊环境影响分析27第五节 项目诱发地质灾害的风险分析27第六节 特殊环境影响分析27第八章 经济影响分析29第一节 经济费用分析29第二节 项目融资分析33第三节 经济效益分析34第四节 行业影响分析39第五节 区域经济影响分析40第六节 宏观经济影响分析43第九章 社会影响分析44第一节 社会影响效果分析44第二节 项目与所在地互适性分析45第三节 社会风险及对策分析45第十章 综合评价及结论48附表附表1 项目总投资估算表附表2 项目总投资使用计划与资金筹措表附表3 营业收入、营业税金及附加估算表附表4 总成本费用估算表附表5 利润与利润分配

3、表附表6 项目投资现金流量表附表7 项目资本金现金流量表附表8 财务计划现金流量表附表9 借款还本付息计划表附表10 资产负债表附图附图1 北侧地块规划平面图附图2 南侧地块规划平面图第一章 申报单位及项目概况项目名称：XX景区东入口XX西路南北两侧地块综合整治项目申报单位：XX市XX新城城乡一体化建设有限公司项目地址：北侧地块东至XX路、南至XX西路、西至XX路、北至XX路；南侧地块东至XX路、南至XX河、西至XX路、北至XX西路联 系 人：联系地址：XX市XX区XX东路133号联系电话：邮 编：第一节 项目申报单位概述一、申报单位概况项目申报单位为XX市XX新城城乡一体化建设有限公司。法定

4、代表人：注册资金：3.4亿元人民币企业类型：有限公司(国有独资) 成立时间：2012年10月18日经营范围：授权范围内的城乡一体化项目的投资、建设、管理。二、经营宗旨及控股股东(一)经营宗旨根据XX区委区政府和城区管委会的布置，XX市XX新城城乡一体化建设有限公司主要承担XX城区范围内的城乡一体化项目的投资建设和管理，重点对城中村、工业园区、老小区、市政设施等进行城乡一体化改造，进一步优化城区生活环境，提升城市功能品位，努力把XX中心城区打造成为城市形象的展示区、开发建设的示范区、社会管理的领先区、宜居宜业的样板区。(二)控股股东XX市XX新城城乡一体化建设有限公司是由XX市XX城区建设发展有

5、限公司出资成立的国有独资公司。内设财务科、总工办、综合科、合约科、工程科五个科室，共有工作人员18人，其中注册会计师2名，一级建造师1名，中级工程师6名，经济师1名。公司股东的出资方式和出资和持股比例额详见表1-1-1：表1-1-1 股东构成表序号名称认缴出资额(万元)持股比例(%)出资方式1XX市XX城区建设发展有限公司34000.00100.00货币合计34000.00100.00第二节 项目概况一、建设背景(一)中国城乡一体化发展的紧迫性党的十七大已经提出了城乡一体化发展新格局的决策部署，坚持把加快推进城乡一体化综合配套改革试点作为深入贯彻落实科学发展观的重大举措。XX市已被列为全省唯一

6、的城乡一体化发展综合改革试点区，国家发改委城乡一体化发展综合改革联系点。开展城乡一体化发展综合配套改革是为了进一步将党中央、国务院关于推进城乡一体化建设的若干意见落实到实处的实践性工作，是打破城乡二元结构、率先实现基本现代化的重要任务，是建设社会主义和谐社会的必要之路。城乡一体化发展，是世界多数国家特别是发展中国家发展到一定阶段必须普遍遵循的规律，对我国来说有其特殊的必要性和紧迫性。(二)XX市城乡一体化发展目标XX市在市委十届十次全会提出，今后一个时期要“把XX建设成为科学发展的样板区、开放创新的先行区、城乡一体的示范区，成为以现代经济为特征的高端产业城市、生态环境优美的最佳宜居城市、历史文

7、化与现代文明相融的文化旅游城市”。“三区三城”的总定位总目标，是对XX未来发展形态的高度概括，是XX学习实践科学发展观认识的升华，是XX市委市政府加快实现“两个率先”的重大战略决策，是当代中国区域发展的“XX理念”。(三)XX区城乡一体化蓬勃发展近年来，按照XX市建设“三区三城”的总体要求，XX区围绕“山水XX人文XX”目标定位和“走进太湖时代”发展战略，全力推进高端产业城区、最佳宜居城区和文化旅游强区建设，全区经济社会呈现出又好又快发展的良好态势。目前，XX区正全面实施概念性规划、城市设计的国际咨询和全球招标，吸引广大客商积极参与XX区城市现代化、城乡一体化建设。全区以XX经济开发区、XX太

8、湖国家旅游度假区、建成区、中心镇“四大板块”为主阵地，全面提升区域规划建设的现代化、国际化水平。其中，XX中心城区将集中实施运河风光带、县前街商贸区等城市功能组团开发，充分展现现代化城市新貌。在XX城市的规划布局中，东吴北路和南门将融为一体，成为XX城区又一个集商务、高端百货、金融、休闲等为一体的商圈。据此，在XX市XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中强调统筹推进城乡一体化建设，加大“三集中”、“三置换”力度，进一步完善农民集中居住规划，使更多农民变为市民。加快城乡一体化综合配套改革，积极探索经济发达地区突破城乡二元结构、缩小城乡差距、推进社会主义新农村建设的具体途径，努力形成城乡发

9、展规划、资源配置、产业布局、基础设施、公共服务、就业社保和社会管理一体化的新格局。(四)XX西路南北地块基本情况本项目是XX市XX中心城区控制性详细规划中“一核、二带、四区、多点”的总体布局中“四区”(即以运河、西塘河为界的四个居住片区)的组成部分。该居住片区受历史沿革、农村生产方式的影响，居住和生活环境较差，居民房屋用地面积较大，人口密度较高，公共设施匮乏，布局分散，已不能满足人民群众的生活需要。主要表现如下：1、建筑杂乱无章。以项目地块内无地队住宅为列，其中不少房屋违章加层(无地队住宅中有证面积31222.35m2，无证面积33483.16m2，无证面积竟达总面积的1/2以上)、临路开店设

10、摊，建筑密度高达60.00%80.00%。2、基础设施薄弱。管网设施不齐全，无雨、污排放设施的近30.00%，部分路段雨天泞泥不堪，沿河缺乏驳岸、护栏。3、配套设施匮乏。缺少必要的管理用房、停车设施、公共厕所、垃圾房和垃圾中转站，环境亟需改善。4、治安管理问题突出。地块内小产权房达100多户，多为外来务工人员租住，无地队普遍也以房屋出租谋生，这样外来人员大量聚集于此，不免产生一系列治安问题。5、私企扎堆。地块内非无地队用地多为私企，除门面房外，又多为工厂。工厂与居民住房间接，本身就不科学，也不符合XX市城乡一体化“三集中、三置换”的政策。与此同时，该地块位于XX景区的东入口，建筑以多层居多，房

11、屋老旧低矮，与周边的高楼大厦以及靓丽的XX风光相比尤其的格格不入，在以“人文XX、山水XX、创意XX、快乐XX”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的XX，该地块的重整改造已成为当务之急。本项目正是在XX区城乡一体化蓬勃发展之际，应XX区“十二五”规划发展要求，根据XX市XX中心城区控制性详细规划和地块的实际情况提出来的。二、项目基本情况(一) 项目选址本项目位于长桥街道内，分布于XX西路南北两侧，北侧地块东至XX路、南至XX西路、西至XX路、北至XX路；南侧地块东至XX路、南至XX河、西至XX路、北至XX西路。(二) 项目建设内容及规模1、主要建设内容本项目建设内容主要包括地块范围内的居民、

12、企业回购及地块改造(包括：道路工程、新建桥梁工程、河道整治工程、景观绿化、管网工程、路灯工程以及场地整理工程等）。具体建设内容如下：(1)回购对南北地块内居民、企业实施回购，为地块改造腾出空间。(2)地块改造通过改造与新建工程，平整场地，优化空间布置，完善基础设施。2、建设规模本项目总占地面积189446.60m2(约284.17亩)，其中北侧地块93058.60m2(约139.59亩)，南侧地块96388.00m2(约144.58亩)，包括：(1)道路工程包括北侧地块纵路185.00m，北侧地块横路470.00m；南侧地块纵路260.00m。(2)桥梁工程建设桥梁6座。(3)河道整治包括清淤

13、30000.00m3，驳岸修复3360.00m，回填河道600m。(4)景观绿化工程布置道路防护带24800.00m2。(5)管网工程包括给水管网896.70m，污水管网896.70m，雨水管网1848.30 m。(6)路灯建设路灯100盏。(7)场地整理包括清运垃圾14200.00m3，对地块范围内场地进行平整。(8)本项目的回购规模见表1-2-1、表1-2-2、表1-2-3。表1-2-1 南侧地块回购规模表序号性质户数(户)房屋面积有批或有证面积(m2)无批或无证面积(m2)1无地队14531222.3533483.162买地建房2432.003小产权公寓房484342.11.004企业8

14、32700.0016000.005综合13000.00合计20471696.549483.16121179.62表1-2-2 南侧地块企业明细表序号产权人房屋性质房屋面积无证房屋面积证载性质证载面积1李和福(XX市兴吴电梯电器厂)私企非居住2048.352吴正名私企非居住1000.003XX市正兆服饰有限公司(吴惠芳)私企非居住4067.644南胜玉雕(沈三男)私企非居住3676.3210000.005孙爱明私企非居住734.376翻身村私企非居住5359.77XX市XX区伟业合成树脂厂、金伟根私企非居住2536.071000.008先锋社区翻身股份合作社私企非居住14277.554000.0

15、0合计32700.00 16000.00 表1-2-3 北侧地块回购规模表序号产权人房屋性质房屋面积有批或有证面积(m2)无批或无证面积(m2)1先锋社区翻身股份合作社工业、出让6000.002先锋社区翻身股份合作社工业、出让4000.003双林集团工业、出让20000.004张玉宝(XX饭店)工业、出让1500.005张玉宝(企业、部分出租商业)工业、出让5000.006罗成晓工业、出让2000.007王铭恩(菜福特公司)工业、出让2000.008XX加油站用途商业1200.00合计41700.000(三) 项目建设期项目建设期控制在2年内。三、投资估算及融资方案投资估算：经估算，本项目总投

16、资95521.05万元，其中：建设投资89921.05万元(其中：工程费用4240.97万元，工程建设其他费用77505.44万元，预备费8174.64万元)，建设期贷款利息5600.00万元。项目融资：采用企业自筹加银行借款形式，其中，企业自筹30521.05万元，银行借款65000.00万元。四、财务效益分析所得税前项目投资财务内部收益率为12.56%，项目投资财务净现值(ic=7.00%)为12652.36万元，投资回收期为4.19(含建设期2年)；所得税后项目投资财务内部收益率为10.97%，项目投资财务净现值(ic=7.00%)为8914.75万元，投资回收期为4.27年(含建设期2

17、年)；资本金财务内部收益率为25.95%，各项指标尚可。偿债能力分析表明，根据对项目还款资金来源的分析，按照等额还本利息照付的方式计算，借款偿还期内年利息备付率大于1，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内年偿债备付率均大于1，还本付息的资金充裕。如能实现预期的投入和产出，本项目在财务上是可行的，各评价指标尚可。五、项目主要技术指标项目主要技术经济指标，详见表1-2-4。表1-2-4 项目主要技术经济指标序号技术指标单位数量备注一技术指标1总占地面积m2189446.60 284.17亩1.1北侧地块m293058.60 139.59亩1.2南侧地块m296388.00 144.58亩2道路改造

18、 2.1北侧地块纵路m 185.00 2.2北侧地块横路m 470.00 2.3南侧地块纵路m260.00 3桥梁座64河道整治4.1水体清淤m330000.00 4.2驳岸m 3360.00 4.3河道回填m4.3.1纵1河m150.00 4.3.2纵2河m100.00 4.3.3横向河段m350.00 5景观绿化m224800.00 6管网工程6.1给水管网m896.70 6.2污水管网m896.70 6.3雨水管网m1848.30 7路灯个1008场地整理8.1垃圾清运m314200.00 8.2场地平整m2189446.60 9建设期年2二经济指标1投资总额万元95521.05 1.1

19、建设投资万元89921.05 占94.14%1.1.1工程费用万元4240.97 占4.44%1.1.2工程建设其他费用万元77505.44 占81.14%1.1.3预备费万元8174.64 占8.56%1.2建设期借款利息万元5600.00占5.86%2资金筹措万元95521.05 2.1资本金万元30521.05 占31.95%2.2长期贷款万元65000.00 占68.05%3财务内部收益率%12.56所得税前4财务净现值万元12652.36 所得税前5投资回收回期年4.19 所得税前6财务内部收益率%10.97 所得税后7财务净现值万元8914.75 所得税后8投资回收回期年4.27

20、所得税后9资本金财务内部收益率%25.95 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析本项目地块位于XX景区东入口XX西路南北两侧。项目严格按照XX市规划局对该地块的规划设计要点设计，本项目从满足国民经济和社会发展总体规划、区域性发展规划、行业发展规划等方面的要求阐述如下：一、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出在东部地区逐步打造更具国际竞争力的城市群，在中西部有条件的地区培育壮大若干城市群。科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居

21、住功能，推进大中小城市基础设施一体化建设和网络化发展。本项目在规划设计过程中注重满足国民经济和社会发展总体规划的相关要求。二、江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出：“推进城乡规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业“五个一体化”，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动。以县域为主体，统筹城乡规划编制，实现城乡建设、土地利用、产业发展、生态建设等规划有机融合和衔接，推动集约宜居型城镇和村庄的规划建设。逐步建立城乡平等的要素交换关系，构建有利于土地增值收益和农村存款主要用于农业农村的机制。按照节约用地、保障农民权益的

22、要求，推进征地制度改革。完成农村土地和农民住宅确权登记发证，探索建立城乡统一的建设用地市场，建立和完善农村集体经营性建设用地使用权有序流转制度，在依法自愿有偿和加强服务基础上完善土地承包经营权流转市场。开展土地整治，增加耕地数量，提高耕地质量。继续推动工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中、土地向适度规模经营集中。“十二五”期间，转移农村劳动力125万人。加快建立城乡均等的公共就业服务制度，鼓励有条件的地区探索农村养老保险与城镇职工养老保险接轨，加快新型农村合作医疗与城镇居民医疗保险衔接，探索在同一县(市)范围内实行城乡最低生活保障同一标准，推进城乡社会保障制度的逐步接轨。有序扩大城乡

23、发展一体化综合改革试点，积极探索统筹城乡发展的有效路径。” 本项目的实施探索和实践了XX区城乡一体化的发展，推动了城乡发展一体化改革。三、XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要随着工业化不断推进，XX市在加快经济结构调整和转型升级的同时，深刻认识到节约集约利用城乡土地资源对城乡经济社会一体化发展的重要性和紧迫性，并围绕建设现代农业和新农村建设，提出了“把空间让给城市，把利益留给农民”的优化土地利用思路，即以土地利用总体规划、城镇村规划为依据，以确保耕地面积不减少为前提，统筹安排城乡土地资源，实行城乡建设用地增减挂钩政策，积极稳妥地推行“三集中、三置换”工作，以此来进一步推动城乡之间土地要

24、素的流动，优化各类用地布局，提高土地集约利用水平，促进城乡一体化发展。本项目符合XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中对城乡一体化发展的要求。四、XX市XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要XX区以城乡一体化为导向，统筹资源要素配置，深化城乡对接互动，城乡发展互补共赢局面加快形成。规划体系进一步完善，城市功能配套深入推进。完成甪直镇、郭巷街道总体规划和吴淞江科技产业园等重大经济板块控制性详规；优化调整滨湖新城30平方公里XX片区概念性规划，完成县前街、豪仕登地块和蠡墅老街等重点区域城市设计，区域规划体系更趋完善。尹山湖独墅湖绿化景观工程竣工，绕城高速光福互通成功连接，东山环岛公路

25、建成通车，轻轨2号线、冬青路等沿线拆迁安置稳妥推进，东环南延、南环西延、金庭环岛公路等道路建设全面启动，苏南运河、苏西线航道、浒光运河整治加快实施，城市基础配套日益优化。镇村农贸市场三年升级改造任务圆满完成，电力、电信、邮政、人防等工作发展良好。政策体系进一步完善，农村改革发展深入推进。全面落实XX城乡一体化先导区试点各项政策，进一步深化综合配套改革，农村发展活力进一步增强。科学分解土地增减挂钩周转指标，“三集中、三置换”成效显著，全区农村工业企业入园率达90.2%，农业适度规模经营达75%，成功承办全国“三化同步”研讨会。生态补偿政策全面落实，发放补偿资金6465万元。“四放心”粮油工程启动

26、实施，临湖高效水产、横泾优质水稻等示范基地建成，太湖现代农业(渔业)产业园创成省级现代渔业产业园。制定出台国有土地(集体土地)房屋征收(拆迁)补偿办法，完成拆迁175.8万平方米，安置房交房超61万平方米。 可以看出，本项目也切实符合XX市XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中对城乡一体化发展的要求。五、XX市XX中心城区控制性详细规划XX市XX中心城区规划以“人文XX、山水XX、创意XX、快乐XX”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的XX中心城区次中心地区。项目符合XX中心城区规划要求，规划满足XX西路南北地块的的发展。第二节 产业政策及行业准入分析为贯彻国务院关于深化改革严格土地

27、管理的决定(国发200428号)和国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定(国发200540号)，进一步加强宏观调控，促进节约集约利用土地和产业结构调整，依据产业结构调整指导目录(2011年本)和国家有关产业政策、土地供应政策，国土资源部、国家发展改革委制定了限制用地项目目录(2006年本)和禁止用地项目目录(2006年本)(以下分别简称限制目录和禁止目录)。根据产业结构调整指导目录(2011年本)、限制目录和禁止目录的要求：一、凡列入限制目录第一至第十类的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续；凡列入限制目录第十一至第十四

28、类的建设项目，必须符合目录规定条件，各级国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续。二、凡列入禁止目录的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。三、按照国务院批准的产业结构调整指导目录，凡采用明令淘汰的落后工艺技术、装备或者生产明令淘汰产品的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。该项目为地块综合整治项目，对地块内的房屋进行回购，对照产业结构调整指导目录(2011年本)，项目属于允许类项目，不属于限制目录第一至第十四类的建设项目，也不属于禁止目录的建设项目。拟建项目相关土地规划已完成，拟建项目占用土地为

29、居住，符合当地土地利用的总体规划，符合国家保护耕地、合理和集约使用土地的基本国策，符合国家的供地政策。项目整治地块总面积189446.60m2(约284.17亩) (以测绘部门的实测结果为准)。该地块位于长桥街道内，分布于XX西路南北两侧，北侧地块东至XX路、南至XX西路、西至XX路、北至XX路；南侧地块东至XX路、南至XX河、西至XX路、北至XX西路。属于二类居住用地，满足项目用地性质要求。经过调查，拟建项目场地没有压覆矿床和文物，不会对防洪、排涝和通航造成任何影响。第三章 资源开发及综合利用分析本项目为地块综合整治项目，不属于资源开发类项目，没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(

30、力)等自然和矿产资源的开发，故本申请报告不对本章节进行详细论述。第四章 节能方案分析本项目为地块综合整治项目，仅在基础设施改造期间有少量用水及设备燃料的消耗，故本申请报告不对本章节进行详细论述。第五章 工程项目方案及配套工程本项目为地块综合整治项目，仅对基础设施进行整治改造。故对项目基础设施建设方案进行分析。第一节 小区道路改造工程一、道路现状本项目涉及的道路改造工程主要为XX西路南北地块内的小区道路，道路总长约915.00m。本工程项目范围内的现状道路为旧时道路，路面大部分宽约18m，空间富有变化；现状为水泥砼路面，道路设计标准较低，道路使用至今行车道板块产生大范围的断板裂缝、错台、接缝挤碎

31、等病害，近些年来随着城市经济迅速增长，区内私家车增多，从而引发了交通量的增长，加重了道路的负担。为了满足日益增长的交通量需求，改善道路的服务水平，必须对地块路段进行改造。二、建设内容道路改造工程包括道路工程，对路基进行修整，敷设沥青砼面层，增加路沿，主要是增加侧石。三、建设方案(一)设计依据1、国家现行标准、规范和规程等；2、建设单位提供的相关资料。(二)平面除恢复民居路段以及调整路幅宽度路段以外，其余基本按现状街巷道路范围。主行道中心线尽量顺直，不设曲线。(三)纵断面设计道路设计标高为路中心标高，高程系统为85年国家高程基准。道路纵曲线拟合老路纵曲线设置，一般段抬高10.6cm(交叉口除外)

32、。纵坡设计受老路现状纵坡限制，部分段落小于0.3%，为保证路面排水的畅通，设计上采用增设排水边进予以解决。纵坡调整后，最低点处没有雨水口的，应设置660260双箅式雨水口及雨水边井，就近接入雨水检查井。(四)横段面道路横断面设置侧石，路面主行道与辅道之间设置分界石予以区分，双向排水坡度，坡度1.5%，坡向路面一侧分界石。(五)路基土基顶面以下20cm采4%灰土加固，石灰应采用1-3级新灰，石灰的技术指标应符合城镇规划相关规定；路基填土必需分层碾压或夯实，压实度要求达90%(重型击实标准)。(六)面层路面面层摊铺双层6公分沥青砼面层。第二节 桥梁建设工程 一、桥梁分布本项目地块改造范围内新建6处

33、跨越河道建设桥梁。在跨越相交的河道中，河道规划宽在1035米之间。二、工程数量本项目新建跨河桥梁6座，跨径总长145米。本项目桥梁按跨径的不同分为中桥(100米L30米)2座和小桥(30米L8米)4座。三、等级与结构本项目桥梁工程的技术标准与所连道路等级和宽度相对应，一般荷载标准为：城A级，人群3.5千牛/平方米。桥梁所在河道均无航道等级要求。中小桥梁均为简支梁板桥，上部结构为C30预制混凝土板梁，下部结构桥墩为C25钢筋混凝土实体墩，桥台采用C20混凝土重力式桥台，墩台基础为天然浅基础；桥面铺装层为3厘米细粒式沥青混凝土、5厘米粗粒式沥青混凝土，以下为厚10厘米以上C30或C40混凝土铺装。

34、基础应建在可靠的地基上，遇软弱地基处需进行地基处理，一般将软弱土层挖除后，填以块石混凝土，以达到加固的目的。桥台台后采用6%灰土回填，并分层夯实，要求密实度达到90%以上；沉降缝一般按15米间距、沿桥中心线对称布设；伸缩缝布设在墩台顶部，支座拟采用1厘米油毡，墩顶桥面采用连续缝，台顶桥面拟采用TST伸缩缝；栏杆一般采用花岗岩栏杆。第三节 河道整治工程一、河道整理原则(一)满足泄洪、排涝等主要功能，兼顾引水及水环境的要求，河道采用棋盘式格局，以增强排水能力和规划区景观效果。(二)对桥梁建设处河道进行局部拓宽、疏浚，断面形式采用矩形，沿河开辟带状绿地，形成生态体系。(三)按地区详规要求合理布局河道

35、间距，满足雨水管埋设高程的要求。二、清淤工程河道整理考虑景观和过水能力的要求，首先对河道进行清淤，河底标高符合排涝要求。本项目桥梁建设处河道均无通航要求，河道清淤后河底不设铺砌，仅在雨水管出口处和污水管穿越河床处的河底铺砌加固。三、驳岸工程拟建驳岸采用直立式浆砌块石驳岸，驳岸顶标高不低于2.4米(85国家高程)，驳岸后布置5米左右宽的绿化带。驳岸压顶及基础为C20混凝土，墙身为M7.5浆砌块石。根据景观规划要求，部分驳岸标高0.5米以上外露面采用花岗岩条石镶面，其余浆砌块石墙身外露面均勾凸缝。驳岸间每隔1015米以及驳岸与桥台之间均需设置沉降缝(采用三油二毡)：驳岸每隔2.5米左右设置一根泄水

36、管，每根长约1米，遇到沉降缝处可适当移位；驳岸布设0.5米0.5米的滤沟。驳岸后开挖范围分层回填6%灰土并夯实。为便于绿化，顶部约60厘米范围拟采用粘土回填。四、河道回填南侧地块水系发达，河网众多，根据土地规划，须对部分河道回填。项目拟采用地块内改造的土块进行回填夯实。第四节 管道敷设及景观绿化工程一、管道敷设对项目区内的进行雨、污分流管网敷设。沿各规划小区内主要道路布置D400D1200雨水干管，雨水管收集沿途道路、地块雨水，就近排入河道。污水排放以重力自流为主，提升排放为辅，实行雨污分流。给水由城市自来水管网接入，采用球墨铸铁管，排水管d600的采用钢筋砼管d600的采用HDPE双壁波纹管

37、。二、景观绿化本项目道路设有中央分隔带和两侧分隔带，分隔带均进行美化绿化，种植各种灌木和适量花草；另在人行道上种植行道树，行道树以香樟、银杏、梧桐、雪松等树为主，间隔一般为48米。第五节 场地平整本项目的场地平整主要是针对地块改造过程中的垃圾，工程内容包括挖除、清运遗留杂物；挖除、清运瓦砾土层和场地平整。工程主要包括以下内容：一、场地清理对部分拆除的建筑，以及道路、桥梁改造过程中产生的固体废弃物进行清理，把建筑垃圾及杂物堆放在指定的地方，由自卸汽车运到场外。二、场地平整对部分低洼地块回填土方，当回填土达到设计高程时，需要对土地实施平整，平整土地采用推土机实施。在经过一段时间的自然压缩沉降后，平

38、均地面下沉预计将达30-50厘米，这时需要实施第二次回填土方，并使用推土机进行压实和初步的平整工作。第六章 建设用地、回购方案分析第一节 项目选址及用地方案一、项目选址本项目地块位于长桥街道内，分布于XX西路南北两侧，北侧地块东至XX路、南至XX西路、西至XX路、北至XX路；南侧地块东至XX路、南至XX河、西至XX路、北至XX西路。距离主城观前商圈仅5公里左右，同时地处XX区行政、商业中心。本项目所在地吴中区老城区图6-1-1 项目区位图随着XX城市规模的爆炸式扩大，中心城区已经拓展到京杭大运河。本项目地块位于京杭大运河南侧，是XX景区的东入口。项目位于XX高架东侧，紧邻XX中心城区“一核”。

39、该地块毗邻XX区政府，与中润XX中心、县前街商业街共同组成XX区核心商圈。行政：XX区人民政府、XX区公安局、XX区发改委、XX区税务局等；金融：建设银行、中国银行、农业银行、招商银行、交通银行、浦发银行、江苏银行、XX银行；商业：东吴国际商城、XX商城、新苏百货、华润万家；医疗：XX人民医院；学校：江苏省XX实验小学、江苏省宝带实验小学、天虹双语学校等；其他：东吴广播电视管理中心、XX软件园XX基地等。图6-1-2 项目周边现状图二、项目用地方案本项目地块是对农村住宅及工业用地进行回购、对土地进行综合整治。项目不覆压矿藏和文物，不会影响防洪和通航，项目周围无军事设施，不影响军事设施安全，用地

40、方案符合相关规定。第二节 土地利用合理性分析依据国土资源部、发展改革委联合发布实施2006年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录，项目用地不属禁止或限制类用地。项目地形状规整，便于规划；地势平坦、地质条件稳定，便于建设；交通便利，便于人流物流通行。项目用地面积189446.60m2(约284.17亩)，现状房屋破旧、设施建设混乱，现对其统一整理改造，为区域发展腾挪空间，符合因地制宜、节约用地的原则。建设项目符合土地管理的政策法规要求和土地利用规划要求。第三节 回购方案一、南侧地块房屋回购本项目XX西路南侧地块共204户，建筑面积121179.62m2，其中：有批或有证面积71696.46 m2

41、，无批或无证面积49483.16 m2。该地块回购费用为55119.00万元。具体回购费用详见表6-3-1、表6-3-2。表6-3-1 南侧地块回购费用表序号性质户数(户)房屋面积货币回购(万元)有批或有证面积(m2)无批或无证面积(m2)1无地队14531222.3533483.1629000.002买地建房2432.00430.003小产权公寓房484342.113039.004企业832700.0016000.0021150.005综合13000.001500.00合计20471696.4649483.1655119.00121179.62表6-3-2 南侧地块企业回购费明细表序号产权人

42、房屋性质房屋面积无证房屋面积(m2)货币回购(万元)证载性质证载面积(m2)1李和福(XX市兴吴电梯电器厂)私企非居住2048.351024.18 2吴正名私企非居住1000.00300.00 3XX市正兆服饰有限公司(吴惠芳)私企非居住4067.642033.82 4南胜玉雕(沈三男)私企非居住3676.3210000.004838.16 5孙爱明私企非居住734.37367.19 6翻身村私企非居住5359.72679.85 7XX市XX区伟业合成树脂厂、金伟根私企非居住2536.071000.001568.04 8先锋社区翻身股份合作社私企非居住14277.554000.008338.7

43、8 合计32700.00 16000.0021150.00 二、北侧地块房屋回购北侧地块共8家企业，房屋建筑面积41700m2。共涉及回购金额为22050.00万元。具体回购金额详见表6-3-3。表6-3-3 北侧地块回购费用表序号产权人房屋性质有批或有证面积(m2)货币回购(万元)1先锋社区翻身股份合作社工业、出让6000.003000.00 2先锋社区翻身股份合作社工业、出让4000.002000.00 3双林集团工业、出让20000.0010000.00 4张玉宝(XX饭店)工业、出让1500.00750.00 5张玉宝(企业、部分出租商业)工业、出让5000.002500.00 6罗成晓工业、出让2000.001000.00 7王铭恩(菜福特公司)工业、出让2000.001000.00 8XX加油站用途商业1200.001800.00 合计41700.0022050.00结合XX区相关房屋回