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1、某大型住宅项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1项目名称： “*一期”建设工程项目1.1.2 建设地址：某市某东路南侧 （原某市第一机械厂地块内）1.1.3 承办单位某市某房地产开发有限公司1.1.4 承办单位概况某市某房地产开发有限公司成立于2004年4月26日，注册资金9000万元，主要经营房地产的开发和销售，具备房地产开发暂定资质。公司现有员工60人，其中管理人员15人，工程技术人员28人，具有高级职称的3人，中初级职称25人，并聘有专家级营销策划顾问5人。公司汇集了各类高素质人才，并聘有高级政策研究顾问、项目策划顾问、法律顾问等，成为专业化规范化的房地产开发企业。某
2、市某房地产开发有限公司目前在建设项目有一个：“* ” （原某市第一机械厂地块内），项目一期占地32.14亩，住宅用地。市场经济机遇与挑战同在，希望与奋进共存，面对激烈的竞争，某市某房地产开发有限公司将一如既往，不断与时俱进，开拓创新，坚持“诚信履约、优质服务、建设精品、追求卓越”的质量方针和“遵守法规、防止污染、健康至上、安全生产、科学控制、持续发展”的环境和职业健康安全方针，全面实施“走出去”战略、精品战略、多元化发展战略，与广大客户共谋发展，努力为客户提供更优质的服务。从而提高企业核心竞争力，共同创造更加美好的未来。1.1.5 可行性研究报告编制依据1）建设项目经济评价方法与参数（第二版）
3、2）房地产开发项目经济评价方法3）投资项目可行性研究指南（试用版）4）中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要5）山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要6）某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要7）民用建筑设计规范8）住宅建筑设计规范9）可研报告编制委托书10）”* ”开发项目规划图11）建设单位提供的其它有关资料1.1.6 项目提出的过程与理由1.1.6.1 项目提出的过程房地产业是我国国民经济的支柱产业，素有永远的朝阳产业之称，其关联度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社会就业途径、促进投资和消费的多用利器。长期以来，我国一直实行福利分配住房
4、和低房租政策，在人们衣、食、住、行中，衣、食消费水平较高，住宅消费却很低。随着改革开放的不断深入，尤其是我国加入WTO以后，经济飞速发展，人民生活水平不断提高，城镇化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，住宅货币化、城市拆迁及外来人口的增加，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。 中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变， 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。总的看来，我国的房地产业正在经历一个“价值回归、利润回归”的过程，呈现出一个健康、稳定、持续发展的良好趋势。某市是独具魅力的海滨生态旅游城市，
5、以临港工业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之一。某“两港通四海，一路连欧亚”，是中国重要的海陆交通枢纽，铁路、高速公路，两纵两横，连接全国交通干线。优越的港路条件、优良的投资环境和壮丽的发展前景，使某备受瞩目和青睐。此外，某的生态环境在全国也是首屈一指的。某素有“北方的南方，南方的北方”之美誉，城市发展潜力巨大。目前，某市城市建成区面积达到58平方公里，城市行政管辖区人口128万人，城市化水平达42%，城市绿化覆盖率41%，人均公共绿地面积达到11平方米。城市居住环境优美 ，被评为全国园林绿化先进城市、并于2007年评为中国最佳人居城市之一，继续保持了一流的空气
6、、一类海水、一类的沙滩、饮用水合格率100%的环境优势，大绿量、花园式、开放型、生态化的中等海滨城市框架基本形成。某具有了越来越浓重的人文气息，并被评为全国卫生城市。近几年，某的房地产业有了适合自己的土壤，得以迅速蓬勃发展。房地产业供求状况良好，发展健康有序，已成为山东省房地产业发展最快的城市之一。在这样的背景下，某市某房地产开发有限公司充分利用特有的土地位置优势，提出在某市新市区与老城区之间投资建设”* ”建设工程项目，公司将依靠企业正规、专业的开发管理模式，结合本区域的人文环境，进行房地产开发建设，以获取较好的经济效益、社会效益和环保效益的有机统一，并树立品牌。1.1.6.2 项目提出的理
7、由1）符合国家社会和经济发展规划及产业政策房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。房地产业除能够带动建筑、建材、机械加工、装饰、家具、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面所发挥的作用是其它产业难以替代的。自1998年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施加快推动商品住宅的建设，住宅建设投资占全社会固定资
8、产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出：“按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险”。目前，我国已进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新阶段。建设部提出全面小康社会居住总体目标为：到2020年，居住数量与质量全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本、充分满
9、足发展需要的小康居住目标。到2020年，城乡居民的居住条件将得到全面提升，城镇人均住宅建筑面积达到35平方米、农村人均住宅建筑面积达到40平方米，最终实现以人为本的发展目标。因此，该项目建设符合国家社会和经济发展规划及产业政策，对于改善城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面将起到积极推动作用。2）符合山东省国民经济和社会发展规划市场经济巨大的能动作用，使我国很快消除了计划经济时期的资源短缺现象，市场需求不足转而成为了社会经济发展的主要矛盾之一。作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用，宏观经济政策要求住宅产业在新的形势下要有一个大的发展，为中国经
10、济的快速增长做出贡献。山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要在提到增强消费拉动能力时提出：“发展新的消费方式，拓宽消费领域。根据国内市场国际化和消费结构升级的新形势，不断拓宽服务消费的空间和领域，大力发展购房、耐用消费品、汽车、贷学金等信用消费。”该房地产项目的建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适应，符合山东省国民经济和社会发展的规划。3）符合某市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需要某市立足良好的区位优势和环境优势，紧紧围绕建设“国际水准的滨海城市、富有特色的精品城市”的目标，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌，确立了“双城一区
11、、轴向拓展”的带形城市空间发展战略。 国民经济持续快速增长。初步核算，2008年全市实现生产总值709.58亿元，比上年增长16.8%。其中，第一产业增加值86.20亿元，增长2.6%；第二产业增加值320.21亿元，增长19.6%；第三产业增加值223.17亿元，增长18.4%。人均地区生产总值23180元(按2007年平均汇率折算为3067美元)，增长16.3%。随着某市城市化速度的加快，人口的不断增长、城市住房体制的完善和人民消费水平的提高，城市居民对于不动产的需求日益扩大，需求层次也日益多样化。人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进一步追求住宅的功能、环境、服务等质的变化，对住宅房型结构
12、、位置、配套设施、环境等各方面都有了更高的要求。某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要在提到“十一五”时期经济社会发展的主要目标时指出：“城乡居民收入水平和生活质量普遍提高。城乡居民收入进一步增加，储蓄大幅增长，消费结构日趋合理，生活质量不断提高。城市在岗职工人均可支配收入达到17829元，全年城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长17.9%和14.5%。各项社会事业进一步发展，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善”。在房地产业方面：“制定房地产开发规划，加强房地产开发投资引导，实现房地产集中连片开发，建立合理的住房供应体系。加快市区重点区域的商住开发和城中村的
13、改造。建设良好的生态人居环境”。本项目地理位置优越、布局合理、功能完善、设施配套、环境优美，是适合现代生活特点的新型高尚住宅区。因此，该项目的实施符合某市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需求。4）有利于企业自身的发展目前，我国房地产业的发展正面临一个前所未有的发展机遇，前景广阔。在如此大好形势下，顺应潮流，抓住机遇迅速做大做强是企业的必然选择。为此，某市某房地产开发有限公司决定在某市某东路南侧、沙墩河东侧建设”* ”建设工程项目，公司将充分利用特有的土地位置优势以及公司自身的经济、技术及开发管理优势，充分结合本区域的人文环境，构筑整体布局合理、各项生活设施配套完善、管理科学规范的现代
14、住宅新居，为新社区居民营造出优美、舒适、安逸的生活环境。因此，该建设工程项目的实施不仅是适应市场的需求，而且能使企业获得良好的资金投向及回报率，有利于提高企业的市场声誉，对企业的持续、健康发展有利。综上所述，”* ”建设工程项目的建设符合国家及地方的社会经济发展规划和产业政策，有利于推进某市现代化进程，满足人民群众日益增长的住房需求，促进和谐社会的建立，同时还提升了该项目地区的经济地位和整体环境，因此，该项目的建设具有良好的社会效益、环境效益和国民经济效益，是可行且必要的。1.2项目概况1.2.1建设场址该项目位于某市某东路南侧，某河以东,（原山东第一机械厂地块内）。1.2.2建设规模“* ”
15、项目一期占地21432.71平方米，一期总建筑面积62880平方米，（其中宅建筑面积44196平方米、层、阁楼1562平方米，地下车库面积17122平方米，绿化用地8572余平方米。1.2.3项目投入总资金及效益情况 经估算，该项目一期投资18619万元。其中，建筑工程费8705万元，设备购置费1380万元，工程建设其他费用7978.7万元，基本预备费250.3万元，建设期贷款利息1685万元。经分析估算项目一期可实现销售收入23233元，实现税后利润2108万元，预计税后投资回收期为1.81年。1.2.4主要经济技术指标经测算，该项目一期投资利润率为12.99%，利税率为20.04%，财务内
16、部收益率 30.85%，财务净现值 3268万元。（均为税后）项目一期各项经济指标详见表1-1：项目一期各项经济指标汇总表第二章 市 场 预 测2.1 我国房地产市场现状2.1.1我国房地产市场概况房地产业是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产的发展，我国的房地产业已进入一个大发展、大提高的时期。据调查显示，2007年我市
17、房地产开发平稳发展。房地产开发投资完成37.51亿元，比上年增长5.4%。其中住宅投资完成29.97亿元，增长1%。全年商品房施工面积273.15万平方米，比上年增长1.9%；房屋竣工面积76.8万平方米，下降0.3%；房屋销售面积130.23万平方米，增长17.7%，其中，住宅销售面积占商品房销售的92.4%。经过几年的快速发展和几年的宏观调控，进入2009年中国的房地产市场和房地产企业受全球经济危机影响，不少城市如深圳、上海、杭州、北京等部分房价回落，一部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼市，给
18、中国房地产市场发展带来新的复杂性。对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。第一季度，国内生产总值增长10.6%；城镇固定资产投资在今年前5个月完成4万亿余元，同比增长25.6%；夏粮连续5年丰收已成定局经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造良好的环境。与此同时，我们也看到，国内一系列困难和不确定因素的冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。2.1.2我国房地产业在开发过程中的问题1）开发商良莠不齐，自有资金严重不足目前全国房地产开发企业大大小小超过3万家，但有资质、实力强的企业并不多，在3万
19、家开发企业中，只有50多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至10多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。2）盲目开发建设，房产供需不衔接一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，住往使一定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二
20、个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。3）假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。4）银行急功近利
21、，降低贷款“准入”标准由于我国房地产业起步较晚，目前正处于高速发展时期，各家商业银行都处于抢占市场份额阶段，在激励机制的作用下，一些商业银行的分支机构出现了急功近利的苗头，放松了贷款审查标准，对国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证不全的房地产开发项目发放房地产开发贷款；或采取变通的方式，以流动资金贷款用于房地产开发项目；一些商业银行还暗中突破央行的规定，对个人购房贷款发放“零首付”贷款；甚至对个人首付提供一定比例的无息贷款；或者在一些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到2/3时，开展个人住房按揭贷款，使得相当部分房地产开发贷款和个人贷款中蕴藏着风
22、险。2.2 我国房地产发展预测2.2.1我国房地产市场发展预测1）房地产融资方式呈现多元化趋势长期以来，我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直
23、到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战；旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资转变为多元化融资模式。2）房地产投资增速趋稳，供给量有所增加从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓，趋向理性与发展。随着宏观调控政策作用的继续显现，2005年全年房地产投资增长约22%左右。由于当前我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间，随着决政层不断的出台相关调控措施，估计2009年某房地产投资不会出现较大幅度的降低或上升。一方面，在宏观调控政策
24、的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款将继续从紧，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性，由于前期政府储备了大量土地、以及存量土地的整理并盘活，给商品房的开发提供了足够的土地资源。3）非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率高速幅度不大的情况下，一些国际热钱仍对中国房地产市场投资感兴趣，因此，外资对
25、房地产市场的投机仍然存在。由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理开始进入理性心态，投资方向正缓慢转变。2006年自住性需求将逐渐回暖，首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。4）房地产价格涨幅将趋向相对稳定2005年以来，国家出台的系列调控措施，其政策效果尤其在2008年明显，全国部分城市房地产价格涨幅会有小幅回
26、落。但总体分析，向某这样的三类城市房地产价格大幅下降的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断，2008年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，2008年房地产价格将在2007年的基础上趋向平稳，全年70个大中城市房屋销售价格同比平均涨幅约5%-7%，略低于同期城镇居民可支配收入的名义增长率，涨幅基本正常。但个别前期房地产价格虚火明显的城市，可能出现房价小幅下降的情况。 2.2.2我国房地产发展环境预测整体来看，2008的中国房地产市场整体景气指数不高，房产交易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。这一方面与我国人口基数较
27、大，城市人均居住面积水平低下，人们改善居住环境欲望强烈有关；另一方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平不断增长，区域经济发展日益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需求增加。而且反观我国房地产行业20年的发展历史，房地产市场一直比较活跃。1）宏观环境（1）政策趋于平稳预计政府宏观政策将继续保持2005年已出台政策的连续性。（2）金融持续脉动房地产消费信贷在增幅不断下降的基础上，将重新得到加强和鼓励。银行对于房地产开发项目资金和收购土地资金比例要求降低。但是房地产消费信贷首付比例存在下调可能性，但其幅度应不会太大。 2008年人民币继续处于升值背景下。预计升值幅度以5%-7
28、%之间，这有利于代表人民币资产的房地产投资环境，同时也有利于外资进一步流入中国房地产行业。（3）经济影响2008年中国经济持续增长，鼓励房地产消费仍然是重点。政府在2008年推动能源价格体系改革，能源价格上涨将不可避免。如果石油价格持续上升，将给自用轿车比例较高城市消费者带来新的住房消费变化。住宅郊区化将会被延缓，城中房屋租金价格将会攀升。（4）税收变数对房屋转让时的收益税应该属于特殊情况下采取阶段性使用的临时性税收措施，其主要功能是打击房地产投机。但是这样的税种并不适合所有地区和所有时间上使用。（5）土地悬念土地拍卖制度现在在执行过程中还有这样或那样的问题，但是这个方向不会改变。热门城市的土
29、地供给是相对不足的。2）中观环境（1）投资波动2008年房地产市场整体投资可能出现先抑后扬的走势。而不同区域市场将呈现迥异差别特征。（2）消费复苏各地投资或投机类需求已经急剧下降，城市形象工程引起的拆迁刚性需求也在减退；一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求仍然保持稳定态势。目前相当多城市已经恢复到宏观调控前一个正常需求状态。3）微观环境（1）品牌地位在2008年房地产企业将从2007年资金处境差异转变为产品在消费者品牌位置的差异。（2）外行特征相当多数量的投资房地产行业“外行”企业正在逐步离开这个市场，外行直接投资房地产势头已经在减弱。总之，根据我
30、国的经济发展态势，房地产业发展的大趋势仍将是供不应求，前景看好。房地产业至少在未来10年内仍将是一个需求旺盛、供不应求的行业。但考虑到中国政府近年来对房地产业采取的一系列平抑房价，防止房地产过热的措施，房价的涨幅不会太大、但预计仍会维持每年5%-6%的增长比例。2.3 某房地产现状及需求预测2.3.1 某市房地产市场现状在国家一系列强有力的宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下，2006年以来，某房地产市场继续呈良好发展态势，开发投资继续增长，房屋成交量不断增大，销售价格稳步上涨。房屋销售价格比上年上涨6.8%，房屋租赁价格上涨4.5%，土地交易价格上涨16.1%。地产开发平稳发展。房地产开发
31、投资完成37.51亿元，比上年增长5.4%。其中住宅投资完成29.97亿元，增长1%。全年商品房施工面积273.15万平方米，比上年增长1.9%；房屋竣工面积76.8万平方米，下降0.3%；房屋销售面积130.23万平方米，增长17.7%，其中，住宅销售面积占商品房销售的92.4%。随着城市化进程的不断加快，流动人口的不断增加，加之居民的消费观念、消费能力在不断提高，对住房的要求向舒适、配套、设施日趋完善型转变，为适应当前市场需求，房地产业主不断为楼盘注入新的文化内涵和思想品位，有精品、有特色的楼盘成为某一道亮丽的风景，使某房屋销售市场供求两旺。 2.3.2某市房地产市场分析1）某市住房消费政
32、策的导向由于取消福利分房，改为实行货币化分房，居民自己购房的情况将会大幅增加，而且随着公有住房出售的推进，取消了标准价售房，转为成本价售房，对租赁公有住房者提高房租，逐步达到住房成本租金水平。国家对购买新建商品住宅，加大了住房公积金对购房个人贷款的支持力度，改进住房贷款担保办法，积极推行多种担保方式，调整税收政策，促进个人购房的发展，目前，个人购房已成为房地产市场的主流。此外，房地产市场和房产交易中介服务机构的规范完善，为居民买房、卖房提供了合法固定的场所和流畅的信息来源，使之能够既清晰的了解房产市场行情，又有利于促进商品住宅的消费和流通。2）房地产价格变动的主要原因（1）房屋质量的提高和配套
33、设施齐全带动了房价上涨随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，改善和提高居住环境，提高生活质量成为新的消费热点，开发商对新建房屋质量、品牌、配套设施、环境、售后服务、物业管理等更加注重人性化、人文化，从而带来了巨大消费需求，拉动房价总体水平上涨。（2）需求增加带动房价上涨一是环境需求。优美的自然风景、良好的人文环境、“中国优秀旅游城市”、“魅力城市”的品牌，名牌大学的引进，优越的居住环境吸引了大量人口入住，使外来人口不断增加，住房需求增长。二是入住需求。随着城市化进程的加快，城市更新和房屋拆迁导致居民“不得不”买房或租房；原有住房的家庭中出现以小换大，以旧换新的住房需求，在这种有效需求的带动下
34、，拉动了房价的上扬。（3）随着商品房的大量开发，可用地越来越少，地价随之飙升，再加上建筑材料和各种能源材料价格的全面上涨，从而增加了房地产建筑的成本，在较大程度上导致了商品房价格的进一步上涨。另外，一些优质新型建材，特别是价格不菲的绿色环保型建材被广泛应用，也使房屋成本上升，从而带动了房价的上涨，推动了房地产市场价格总体上扬。2.3.3某市房地产需求预测近年来，在国家一系列强有力的宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下，某房地产市场继续呈现良好发展趋势，开发投资继续增长，房屋成交量不断增大，销售价格稳步上涨。1）某的城市特征为某房地产业的发展铺就了一条广阔的道路。人口与楼群是关系城市发展的两个
35、相辅相成的最基本要素。楼群是城市的主体，人口则制约着城市的规模，城市要扩张，必然要扩充城市人口，这样，房地产必须要走在前头。某是一个年轻的城市，这种现状，使某的后发优势非常突出，其中最明显则表现在某房产的扩张速度上。按某的城市总体规划目标，2010年，城市规模要达到中等城市水平，城市人口要达到50万。因此，某目前房地产的高速发展，实际上是城市发展的一种客观要求，也是一种必然现象。2）某的城市特色使某的房产拥有了一个巨大的市场。某的优越环境和突出的生态性使之已成为最适宜居住的地区之一。这种特色使某的房产卖点十分突出，也使某的房产在全国的大市场上分外吃香。外地人到某置业越来越多，再加上当地居民对房
36、屋的消费持续增长，住宅的需求较有较大的发展，这为某的房地产商提供了一个很大的发展空间和发展机遇。3）某国际化步伐的加快为某房地产业的发展带来了新的契机。连续两年世帆赛的成功举办和2007年全国水上运动大会等一系列重大活动的举办，都将使某城市知名度进一步提高，必将拉动房产业持续、快速发展。随着奥林匹克水上运动公园等一大批城建重点项目的建设，某市城市环境将得到极大改善，这也为某市房地产业的发展提供了更加广阔的空间和契机。从总体来看，某市房地产市场今后一段时期仍将持续活跃，继续保持稳定健康发展的良好态势。从总体分析来看，某市房地产市场今后仍将继续活跃，保持稳定健康发展态势。随着城市化进程不断加快，城
37、市居民为适应全面建设小康社会的要求，房屋需求将进一步加大，加上某市投资环境不断改善，外部需求也将会持续增长，这必将促进全市房地产市场的健康发展。2.4本项目营销策略分析1）项目位置“* ”建设工程项目位于某市某东路以南、某河以东，某路以北，其周边临近政府机关商业网点，生活便利，交通便捷，环境优美，配套齐全，同时该区距第二海水浴场仅2公里，依山傍水，环境优雅，气候怡人，冬无严寒，夏无酷暑，地理位置优越，是某政治、经济、文化的中心。2）周边住宅板块情况分析在”* ”项目周边一带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大致状况如下：（1）兴业王府金座：在某路北侧，北京路西侧相对，
38、于2008年6月开始投资建设，为多层和高层住宅，现已部份售出，住宅售价幅度大约在4500-6000元/平方米之间，均价约为5300元/平方米，沿街商业铺位的售价约为8000-15000元/平方米。（2）水晶花园 ：属同一档次的商住小区，在某路北侧，原某市玻璃厂地块内，为多层住宅，现其住宅交易价幅度约为45005000元/平方米之间，目前已基本销售完毕 。3）本项目规划、建设合理性根据近期市场调查，目前某市小高层及多层住宅区正处于较好的销售时期，高层、小高层的主要优势为：其一，节约用地。其结果可以体现为提高建筑密度和容积率，从而降低成本。也可以体现在与多层建筑密度和容积率相同的前提下，能够提高绿
39、地指标，改善室外环境。其二，高层对基础和结构处理的要求复杂于多层。正由于此，使小高层的平面布局更为灵活多样。其三，便于老人和儿童活动。由于高层超过11层，电梯成了必要的垂直交通手段，电梯的设置解决了住户，特别是老人和儿童攀登的困难。在该区域内有小高层、多层，高低错落，穿插搭配，从而形成饶有风味的居住环境。4）项目定位（1）定位目标项目整体定位为：个性、时尚、舒适的高档大型现代化社区。人文社区仅仅依靠产品赢取市场极易为他人模仿和超越。更重要的是，倘若纠缠于产品的竞争，只会让利润空间不断缩窄，使项目的发展难以持续。人文社区一方面满足人们对居住空间、人文环境和物业管理的更高要求，另一方面从精神层面体
40、现人们的审美观、价值观和个性，表达对自我实现的不懈追求。从心灵上打动消费者，通过文化附加值提高项目的品位及市场竞争力。该项目位于某新市区，交通方便，有条件形成一个良好的人文环境。品质大盘规模是项目的主要优势，但通过恰当的途径和手法进行开发增值，是项目最为重要的问题。由内而外的人性化设计、高品质的产品素质是项目超越竞争对手赢得市场的最有利的手段。该项目将住宅、停车、住区的生活服务设施作适当的集成，在满足人与社会交往的同时有效地消化建筑密度，让绿化环境成为空间真正的主题，可满足不同层次及经济能力的客户需求。引领区域区域内的房地产业处于较落后的水平，要取得卓越的市场表现，就必须建设高档、高性价比的精
41、品，快速实现销售，抢占市场份额，不打持久战和消耗战。（2）目标客户分析消费群体主要有：房改时未能分配到住房和按规定标准面积不足的职工；实施货币化分配住房后参加工作的人；现已有住房今后需改善住房条件的居民；来某经商需长期居住的外来人口；从事个体私营经济的工商业者；购买住房的投资者。从经济实力分析，有条件购房的一是来某经商的长期居住者，二是个体私营工商业者，三是住房投资者和房改时未能分配到住房的职工。（3）市场定价考虑区域、地块、项目以及企业的升级空间等，把本项目定位为精品。根据对该项目的成本、预期收益、消费者价格承受能力、市场状况等方面因素的综合考虑，建议该项目的住宅楼平均售价为：4200元/平
42、方米，具体价格视开盘时情况待定。第三章 建设规模3.1 建设规模的合理性分析3.1.1产业政策和行业特点为了使国民经济有序发展，节约有限的资源，国家和行业制定了某些重要产品的经济规模标准，也制定了鼓励发展、限制发展和禁止发展产业（含规模）目录。这些政策都是经专门研究和分析论证后确定的，具有一定的权威性和合理性。该项目属房地产项目，属国家鼓励发展行业。该项目的建设符合国家和行业的产业政策，能够推动城市建设发展，从而带动经济的发展。3.1.2社会效益和经济效益的合理性建设规模的变动会引起收益围拢变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力，得到经济效益。不同产业规模的经济性可能不同。房地产属于规模
43、效益显著的产业，在一定限度内，规模扩大后，项目收益增加的幅度大于规模扩大的幅度，即规模收益递增。因此该项目目前所具有的经济规模能实现社会效益和经济效益的合理结合。3.1.3资源利用的合理性投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。资源利用的合理性是建设规模合理性分析的重要内容。从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。这里的资源是广义的，包括物质资源、人力资源和资金。该项目目前设计的建设规模，可以节约资源、降低成本、提高效益，更加有效地利用资源；另一方面，有利于综合利用资源，达到节能、降耗的效果。3.1.4其他因素项目建设规模还会受到外部条件的制
44、约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与匹配性。这里的外部条件泛指项目之外的所有方面，包括市场、原料供应和其他外部建设条件（包括物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。该项目符合市场需求，投入物（包括自然环境、原材料、能源、土地、资金等）供应稳定，所处位置交通也方便，项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境。3.2 建设规模“* ”建设工程项目总用地15.5802万平方米，总建筑面积479794平方米，其中地上建筑面积379874平方米，包括住宅建筑面积370074平方米，商业建筑面积9800平方米；地下建筑面积8368平方米，主要建设地下停车场，绿化用地564
45、00平方米。“* ”项目一期占地21432平方米，一期总建筑面积62880平方米，（其中宅建筑面积44196平方米、层、阁楼1562平方米，地下车库面积17122平方米，绿化用地8572.8余平方米。3.3 人口规模和居住户数项目一期建设402户高层住宅，约居住1238人。3.4 结构及户型本项目主要建设为五栋高层住宅楼（其中；十一层三栋、十七层二栋、二十四层一栋），以及部分商业配套和其它配套公建。住宅楼建筑结构形式多为框减结构，多种户型，面积75-120平方米不等，将“国际化标准，人文化居住，健康化生活”的基本概念贯穿于设计的全过程。住房设计要做到布局紧凑、合理、减少空间浪费；全明设计；主卧
46、及次卧尽量朝南。第四章 建设场址及现状4.1 建设场址该项目位于某东路南侧、某河以东。项目用地二面临路，交通便利，是某市理想的住宅规划用地。（详见项目地址位置示意图）4.2 场区现状场址用规划的发展用地，目前场址所在区域为山东第一机械厂地块，场址内有部分建筑物（现用作一售楼处），拟将建筑物全部拆除。场址地面平整，地势平坦，便于施工。4.3 气象、地质等自然条件1）气象条件某市气候属暖温带季风气候，四季分明，雨热同季，冬无严寒，夏无酷暑。年均气温12.5度，一月平均气温6度，七月平均气温25度，多年平均降水量916毫米。境内无霜期为210天，最大冻土深度32厘米，年平均某时间为2540小时。强风
47、向为N，多年平均风速为3.3m/s。2）地质水文条件拟建项目基地地势比较平坦，表覆土层30-110厘米，其下是强风化花岗岩层，稳定性好；区域地质抗震设防强度为VII度，属工程地质次稳定区，适合项目的建设。项目场址东临黄海，属正规半日潮，历年最高潮位：5.65m（1992年8月31日），历年最低潮位：-0.47m（1980年10月26日）；潮流涨潮约5个小时，落潮约6个小时，流向按逆时针方向旋转运动，涨潮主流向SW，落潮主流向NE，最大潮流速为0.86m/s。常浪向为E向，出现频率为18%。次浪向为ESE向、SE向，出现频率均为12%；强浪向为E向，该向H1/101.5m出现频率为0.98%，次
48、强浪向为NNE向。4.4 市政基础配套设施1）给水项目用水取用自来水，由市政供水。自来水采用直供形式，消防系统与日常生活用水为同一水源，各用户分别设给水进户装置、水表计量。2）排水场址周围设有市政污水和雨水管网，项目建成后的雨水及处理后污水可排入附近城市污水、雨水管道。3）供电本项目由市政供电，项目场址附近有市政供电线路，可满足项目建设及建成后的使用需要。4）弱电项目场址内通讯和有线电视接受系统齐全，项目建成后可由此直接接入。5）供热项目场址附近区域已辅设集中供热管道，拟在住宅楼内同步安装供暖管线，以便满足住户冬季的采暖需求。6）供气项目场址附近区域已铺设管道煤气供应，拟在住宅楼内同步安装煤气管线，住户可直接申请开户，供气采用一户一表。7）通讯项目内已有电信局接入的通讯线路，用户可直接申请办理。第五章 总体规划方案5.1 规划指导思想
