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1、模拟题(八) 一、问答题 (一)某综合用途房地产，占地面积5000m2，建筑面积15000m2，容积率为3，每层建筑面积3750m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为9600元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为9408元/m2，三层价格为9837.6元/m2，四层价格为8758.85元/m2。从而得出估价对象房地产的市场价格为： (9600+9408+9837.6+8758.85)3750=14
2、1016687.5元。请问：1如此确定的最终结果是否正确?2如何可以让结果更加准确? (二)有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2006年10月 13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50b0元，租期为2年，自2007年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。根据上述资料能否决定购买?为什么? (三)某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中14层为商业裙楼，2 20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和58层的
3、住宅部分向银行申请抵押贷款。请问：1拟优先选用的估价方法。2确定评估价值时的主要因素。二、单项选择题(每小题的备选答案中只有一个最符合题意。) (一)某估价对象原为某单位2000年集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准单位决定6年后才发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请评估其价值。 1评估中估价对象状况应选择( )。 A集资建房之日 B距离上市6个月之日 C法院判决之日 D发放房地产权证之日 2此时的估价技术路线应该是( )。 A先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点 B先确定单位购
4、买土地价格及职工集资价格。再折现到估价时点 C先确定估价对象的现值，再折现到可以上市的时间 D先确定估价对象的现值，再折现到估价时点 3政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种( )。 A市场价值评估 B投资价值评估 C原始价值评估 D账面价值评估 4经鉴定，估价对象为基本完好房，其成新率为( )。 A九十成新 B八九成新 C七八成新 D六七成新 (二)某工厂有一临街厂房，占地面积900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为 1800m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2007年5月该区
5、域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金为100元/m2和450元/m2。2007年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2，而同期新建上述厂房建筑物的重置总费用大约为1500元/m2，问： 5如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2007年5月19日，其合理的评估价值约为( )万元。 A315.00 B216.00 C295.20 D333.00 6如果按工业用途进行评估，估价目的为抵押估价，估价时点同上，评估价值为( )万元。 A333.00 B252.00 C315.00 D324
6、.00 7假设规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为( )万元。 A603 B522 C450 D549 (三)某评估机构受到委托评估某市繁华街道上一商业房地产，在选用估价方法时，考虑采用路线价法，下列关于估价方法的描述正确的是： 8路线价法求得的价格实际是一种( )。 A市场价格 B收益价格 C积算价格 D比准价格 9在评估该房地产价值时，应选用的第二种估价方法最合理的是( )。 A成本法 B市场比较法 C收益法 D假设开发法 10经评估，该宗房地产总价值250万元，其中土地价值60万元，土地面积1000m2，建筑面积2500m2
7、，周边类似商业房地产平均单价为900元/m2，现在业主以房地产的最高保险金额向保险公司投保，保险合同上的“保额”应该为( )万元。 A250 B190 C225 D90 三、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。每个错误对应一个序号。)某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告 一、委托方 房地产开发有限公司，法人代表； ，地址； 市路号，联系电话：。 二、受托方 房地产价格评估有限公司，法人代表： ，地址： 市路号，估价机构资质等级：一级，联系电话：。 三、估价对象 1地理位置及
8、概况(略) 2估价对象概括估价对象位于市路号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m2，占地面积1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架剪力墙结构。待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修采用高档进口磨光花岗岩；门：客厅房门为旋转门和双向推拉门、内门为玻璃门、窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修：墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗岩；顶棚为轻钢龙骨石膏板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖、洁具为台湾和成牌洁具；电源配置符合国家规定标
9、准；电话、电视线路入户，留有接口；水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有168个标准车位：另有一中型游泳池，可容纳200人左右。 四、估价目的 为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。 五、估价时点 2002年7月30日 六、价值定义 采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。 七、估价依据 中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999) 国土资源部土地估价规程 北京市人民政府北京市出让国有土地使用权基准地价 北京市房地局土地出让价格评估技术标准(试行) 北
10、京市城市规划管理局审定设计方案通知书()规审字号 公司房屋所有权证(全字第号) 公司国有土地使用证全国用()字第号 委托方提供的其他资料 估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料 八、估价原则 1最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。 2替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价
11、格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。 九、估价方法 根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用收益还原法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格；然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。 收益法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需
12、耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为7113.0万元，大写金额：柒仟壹佰壹拾叁万元整。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起2年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 1收益法其基本公式为： 式中 n收益年限； A估价对象的年净收益； r折现率。 (1
13、)年有效毛租金收入的确定。根据估价对象所处位置，评估人员经过对同类物业大量的市场调查得知，在考虑了租金损失和押金收益后，确定估价对象单位建筑面积日租金水平为5元/(m2天)，故：年有效毛租金收入=536070%=1260元/m2 根据估价人员实地调查，该地区地下车库收益水平在400600元/(月个)，地下游泳池月收益水平在40万60万元之间。根据估价人员的分析，在考虑了估价对象周围的实际情况，确定估价对象地下车库收益水平为500元/(月个)：游泳池月收益水平为50万元，空置率为50%，则：年有效车位收入=500元/(月个)168个12月=1008000元/年游泳池年有效收入=5012月50%=
14、300万元/年地下部分总收入=400.8万元/年 (2)运营费用率的确定。 根据目前北京市商业设施运营管理费用率的平均水平，估价对象地上部分运营费率为 35%，地下部分运营费率取25%。 (3)年净租金的计算：建筑物净租金=年有效毛租金收入年运营费用 =1260-126025%=945元/m2建筑物年净收入=945元/m23780.6m2=357.27万元地下部分总净收入=400.8-400.865%=260.52万元/年 (4)资本化率的确定。 资本化率实质上是一种投资的收益率，它与风险的大小成正比。风险越大，收益率越高，亦即资本化率越高；反之亦然。在本报告中，评估人员按照安全利率加风险调整
15、值的方法确定资本化率。 资本化利率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=安全利率+风险因素调整值 安全利率：2002年3月中国人民银行确定的一年期定期存款利率为1.98%；2002年凭证式国债五年期票面年利率为2.74%；2001年凭证式国债五年期票面年利率为3.14%；2000年凭证式国债五年期票面年利率为3.14%。 风险调整值：风险调整值视投资风险程度而定，且经调整后还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本，根据评估人员的专业评估经验，北京市房地产领域该值为7%左右，根据上述分析及国家五年期间长期债券利率，计算安全利率： 2000年(1+i)5=(1+53
16、.14%)，i2000=2.96%； 2001年(1+i)5=(1+53.14%)，i2001=2.96%； 2002年(1+i)5=(1+52.74%)，i2002=2.60%； 确定i0=(2.96+2.96+2.6)/3=2.84%，其高于银行的存款利率1.98%。 根据收益型房地产产品类型的特点，具体将该风险分为低、中、高三个区域，即低风险区域的还原利率可取5.84%7.84%，中风险区域或取7.84%9.84%，高风险区域可取 9.84%11.84%。 除考虑风险对资本化利率的影响外，综合考虑资产管理的繁琐性和流动性以及通货膨胀的影响，我们认为该物业属于中低风险领域，故资本化利率取8
17、%。 (5)收益价格的计算。 估价对象的耐用年限为50年，至估价期日已经使用了7.25年(1995年4月25日2002年7月30日)，收益年限为42.75年。 收益法的计算公式有很多，评估人员认为：北京市的商业用房市场已趋于成熟和稳定，因此按纯收益不变且收益为有限年的公式进行计算，即P=A/i1-1/(1+i)N 式中 P收益价格： A年净收益； J资本化率； N收益年限(年)。地上建筑物收益单位价格=9451-1/(1+8%)42.75/8%=11372元/m2地上建筑物收益总价=113723780.6=4299.3万元地下建筑物收益总价=260.521-1/(1+8%)42.75/8%=3
18、135.2万元该建筑总收益价格=4299.3+3135.2=7434.5万元 2成本法 A采用基准地价修正法求取土地价值。 a北京市基准地价内涵(略) b根据基准地价测算宗地地价的思路及过程如下： (1)出让金。 依据上述基准地价表，六类地价区、配套公建用途，出让金基数为5001000元/m2。估价对象处于六类地价区中上等位置，条件较好，出让金基数取上述标准的接近高限值即 800元/m2。根据容积率修正系数表，详见表3-28。表3-28 容积率修正系数表容积率1或12345678910修正系数11.912.743.504.204.905.606.307.007.70 设定容积率为4.16，容积
19、率修正系数为3.32。 则单位土地面积出让金为：8003.32=2656元/m2。 (2)基础设施配套建设费。 估价对象红线外市政基础设施达到“七通一平”。结合估价对象所在区域市政基础设施建设费用情况，并参照北京市现行大市政及四源费收费标准，取每建筑面积市政基础设施配套建设费为650元/m2。小区建设配套费取300元/m2。 则估价对象地面基础设施配套建设费=9503.76=3572元/m2。 (3)土地开发费。 估价对象的土地开发是委托另外一公司开发的，根据委托开发合同书，估价对象的实际开发费用折算为3000元/m2(包括土地开发费及城镇拆迁费)。 (4)估价对象地价。 根据上述测算结果，求
20、取熟地价。地面熟地价=土地出让金+基础设施配套建设费+土地开发费=2656+3572+3000=9228)元/m2 (5)楼面地价。楼面地价=地面熟地价/容积率=2454元/m2 B建造成本 (1)确定建筑物的直接成本。 估价对象建筑物为框架结构，内外部中高档装修。按照1996年北京市建筑工程概算定额和材料预算价格、机械台班费用定额以及1996年北京市建设工程间接费及其他费用定额进行匡算；并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的单位直接建造成本。根据估价对象的实际情况，确定其直接成本(包括结构、装修、设备及红线内市政工程)为3200元/m2。 (2)计算建筑物的间接成本。 根据
21、北京市对建设项目的有关税费政策和估价对象建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。各种间接成本费率的组成如下： (a)管理费 8.00% (b)专业人士费 10.00% 合计： 18.00%间接成本=320018.00%=576元/m2 则 建造成本=3200+576=3776元/m2 (3)计算建设期贷款利息。 根据估价对象的建筑结构造型及建筑面积，按照北京建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的开发期为2年，假设资金分期均匀投入，考虑近年来贷款利率的变化，贷款年利率取为5.49%，则：利息=24545.49%2+37765.49%1=270+207=477元/m2 (4)销售税费。 指房屋销售
22、时应缴纳的各项税费，包括营业税及其附加、广告宣传费、代理费等，取总成本的9%，则：销售税费=(2454+3776+477)9%=604元/m2 (5)开发商利润。 按照北京市当前的市场状况，根据北京市房地产管理局出让地价估价技术标准(试行)的规定，按照不同的年期，开发商利润取不同的值，该项目投资年限取2年。同时，考虑到估价对象的具体情况，开发商利润率取为25%，则：开发商利润=总成本25%=(2454+3776+477+604)25%=1828元/m2 (6)成新率。 根据估价对象的建成时间及估价人员现场踏勘实测，故确定估价对象建筑物综合成新率为100%。 (7)计算成本价格。 综上所述，在计
23、算出估价对象的土地取得费用、建造成本、利息、销售税费、开发商利润及成新率后，估价对象房地产在估价时点的成本价格为： 成本单位价格=(土地取得费用+建造成本+利息+销售税费+开发商利润)成新率 =(2454+3776+477+604+1828)100%=9139元/m2成本法总价格=91396962.3=6362.8万元 七、估价结果确定 以上分别用收益法和成本法对估价对象进行了评估，得到估价对象的收益价格和成本价格分别是： 收益价格：7434.5万元 成本价格：6362.8万元 两个结果相差较大，经分析，造成这种差异的主要原因是由于商业用房租赁市场目前处于平稳的增长阶段，收益法测算的结果比较接
24、近实际情况，成本法从房地产建造成本角度估算房地产积算价格，与目前市场价格略有差异。因此，评估人员确定将上述二结果进行加权平均，即：估价对象总价=7434.5万元0.7+6362.8万元0.3=7049.29万元 大写金额：柒仟零肆拾玖万贰仟玖佰元整。 八、附件(略) 四、改错题(错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。) 某开发项目规划用途为单身公寓，土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月 28日，土地使用权出让金已经全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于2007年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管
25、理费用为建筑费用的5%。建筑费和相应的管理费用投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，季度利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费；用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资。已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托评估该项目在2008年1月1日的价格V，估算如下： 1计算开发完成后的价值 3000500
26、0/(1+1.665%)=14754340元 2计算建筑费 1200500030%/(1+1.665%)0.5=1785200元 3计算管理费 17852005%/(1+1.665%)0.5=88526元 4计算销售税和销售费用 14754340(6%+3%)/(1+1.665%)=1306143元 5计算利润(V+1785200+88526+1306143)20%=0.2V+635973 6计算开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润 V=14754340-1785200-88526-1306143-0.2V-635973 V=9115415元模拟题(八)参考答案 一、问答题
27、 (一)答案： 1不正确。因为一、二层为商铺，三、四层为住宅，用途不同，售价会相差很大，无法直接按楼层的差异比例折算。 2正确的估价方法是根据建筑物区分所有权的基本理论，分别计算综合用途房地产各种用途的客观市场价值，加总得到房地产总价值。其中商业出租部分优先使用收益法，住宅部分还可以使用市场比较法。 (二)答案： 不能决定购买： (1)现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势； (2)租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握； (3)出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。 (三)答案： 1可优先采用假设开发法，再采用成本法，然后综合调整。 2采用假设开发法确定房地产开发完成
28、后的价值时，商业裙房的住宅应根据市场分析估价。 3应按估价时点的市场价值，而不能按5年前的价值评估。 4应用假设开发法，应合理确定扣除项。 5应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。 二、单项选择题 (一)1C 2D 3B 4D (二)5B提示： 1500180080%=216万元 6C提示：1500(180080%+ 650-100)=315万元 7D提示：(4250-1400+650-450)1500=549万元 (三)8D 9C 10B 三、指错题 答案： 1房地产权利状况描述不全。 2房地产现状描述不全。 3估价原则中缺少估价时点估价原则。 4估价结果报告中总地价缺少货币种类
29、。 5估价报告有效期不能超过一年。 6有效毛租金收入计算未对空置率70%进行说明。 7运营费用率计算有误，计算时地上部分与地下部分调换了费用率。 8计算建筑物收入未对地上建筑面积进行计算说明。 9收益价格计算中，收益年限有误，应以土地使用权剩余年限30年计算。 10成本法中土地价值容积率修正参数不合理。 11土地使用权价值求取办法有误，估价技术路线不合理。 12基础设施配套建设费按项目的实际发生成本计算不合理。 13成本法中各项费用比例无依据。 14成本法计算中应说明如何计算地下部分建筑成本。 15成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。 16开发利益计算基数有误。 17销售税费计算不合理，一般以销售收入为基数计算。 18估价报告中估价结果缺少货币种类和单价。 四、改错题 答案： 1计算建筑费有错误，应为1200500030%/(1+1.665%)0.5=1785200元 2计算管理费有错误，应为17852005%=89260元 3计算销售税费和销售费用有错误，应为：14754340(6%+3%)=1327891元 4计算利润有错误，应为：(V+1785200+89260)20%=0.2V+374892元
