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1、洛阳周山国际养老度假公寓项目策划书二一年八月目录一、项目地块信息与背景11、洛阳市基本情况12、项目地理位置23、项目背景及意义34、策划编制依据55、规划基本思路5二、国外老年住宅市场状况及案例61、国外老年住宅市场状况6（1）亚洲国家的老年住宅6日本的老年住宅6新加坡的老年住宅7香港的老年住宅8（2）欧美国家的老年住宅10美国的老年住宅10丹麦的老年住宅11德国的老年住宅12法国的老年住宅122、国外老年公寓设计理念123、国外经典老年公寓项目简介14（1）美国太阳城中心14（2）日本港北新城14（3）荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓15三、老年公寓发展方向、特点及本项目定位161、老年公寓的
2、发展方向16（1）老年公寓将逐步从主城区向城郊转移16（2）“山水型老年公寓”将更受消费者青睐16（3）老年公寓的设计应适合不同层次的老年人的需求16（4）综合性通用住宅的周边环境应满足老年人的要求172、老年公寓的市场需求特点18（1）面积特点18（2）功能特点18（3）户型特点19（4）设计特点19（5）特殊要求203、本项目总体定位204、本项目初拟案名21四、建设规划方案221、建设规模与项目构成22（1）总占地面积22（2）产品建设的主要内容22（3）项目建设工期24（4）项目投资概算24（5）项目投资规模及资金来源252、社区规划25（1）社区规划25（2）绿化景观263、营销模式
3、27五、社区管理271、智能化管理272、重点幼儿园、小学入驻273、贴心小巴士284、旅游服务中心285、社区家政服务28一、 项目地块信息与背景1、 洛阳市基本情况（1）历史沿革洛阳，位于河南省西部、黄河南岸，由周公营建，建于公元前12世纪，因地处古洛水之北岸而得名，以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。是我国八大古都和国务院首批公布的历史文化名城之一，是中国历史上唯一被命名为“神都”的城市，拥有中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家森林城市、2008中国青年喜爱的旅游目的地、十大城市最值得向世界推介的十大中国名城等荣誉称号。（2）自然地理洛阳位于暖温带南缘向北亚热带过
4、渡地带，四季分明，气候宜人。年平均气温14.2降雨量546毫米。东邻郑州，西接三门峡， 北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。东西长约179公里，南北宽约168公里。洛阳地势西高东低。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中山区45.51，丘陵40.73，平原占13.8，周围有郁山、邙山、青要山、荆紫山、周山、樱山、龙门山、香山、万安山、首阳山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦河、涧河、瀍河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、十省通衢”之称。由于洛阳地处中原，山川纵横，西依秦岭，出函谷是关中秦川；东临嵩岳；北靠太
5、行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。（3）区划人口洛阳现辖涧西、西工、老城、瀍河、洛龙区、吉利六个城市区和偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。2009年末洛阳总人口约为657万人，其中城镇人口约270万人，洛阳市区人口达到170万人，是河南省第二大城市。（4）经济建设2009年，洛阳完成生产总值2075亿元，人均GDP超过4600美元，同比增长13%。全市社会消费品零售总额达687.3亿元，同比增长19.1%。城市居民人均可支配收入1.5603万元。大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大
6、特色。现有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮法玻璃、大阳摩托、HJD04程控交换机、白马棉纱、牡丹铜材等一大批国际国内名牌产品。洛阳科技实力雄厚，国家级科研院所14家，国家级企业技术中心10个，国家工程实验室1个，国家重点实验室4个，省级工程技术（企业）研究中心61个，省级重点实验室6个，省级工程实验室1个。洛阳先后被命名为“中国制造业名城”、“新材料国家高技术产业基地”。洛阳是航空航天领域企业的集中地，同时也是众多中央企业驻地。其中比较著名的是中国空空导弹研究院、中航光电、中航锂电、中钢洛耐、中铝洛铜、中建洛玻、中信重工、中船重工、中硅高科、中国一
7、拖、中集凌宇、中色科技、中油一建、中德重工、河柴重工、洛阳石化、万基控股（洛阳新电）、洛阳伊电、洛钼集团等，它们处于行业尖端水平，引领我国航空航天和中国制造业的发展。（5）洛阳房地产市场概况2010年上半年洛阳市商品房批售面积为130.26万平方米，比去年下半年减少11.6%。2010年上半年洛阳市商品房销售面积为152.18万平方米（13582套），销售金额54.96亿元，这三个指标相比去年下半年有所下降，下降的比例分别是19%、19%、13%。从销售价格看，今年上半年洛阳市商品房销售均价为3611元/平方米，同比上涨18.8%。单从住宅市场看，在国家宏观调控背景下，洛阳住宅价格仍保持上涨态
8、势，同比去年上半年上涨21%，比去年下半年上涨13.8%。另外，根据洛阳市商品房的网上备案数据，今年洛阳市商品房销售面积排行前十名的大部分都是中高档楼盘，中低端楼盘只有两三个。2、 项目地理位置（1）位置本案地块位于洛阳市涧西区（如图1-1所示），南侧为周山森林公园，西侧为城市主干路孙辛路，北侧为规划路长江西路及周山路沿线（正在施工中），东北方向为青岛路。地块距离涧西区最大的商业中心及区政府约为1500米。图1-1 本案地块位置示意图（2）面积本案地块面积为419709.94平方米，约630亩。（3）规划建设项目融居住、养老、保健、养生、医疗功能为一体的现代化大型养老社区。3、 项目背景及意义
9、（1）我国已进入加速老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。根据2009年度中国老龄事业发展统计公报，目前我国是世界上老年人口最多的国家，2009年，全国60岁以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%，“十二五”期间，全国老年人口将突破2个亿，老年人口占总人口比例将超过15，老龄化的速度将进一步加快。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。另有调查显
10、示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。（2）老年公寓市场潜力巨大2009年，全国60岁以上老年人口比例为12.5%。按此计算，洛阳60岁以上人口约为82万人。有关资料显示，我国愿意选择机构养老的老人占总数的9%10%，其中有支付能力的老人占总数的3%5%。保守估计，其中3%的老人住进老年公寓，即24600人，按人居20平米建筑面积计算，则洛阳将形成49.2万平方米的老年公寓市场，达到近10亿元的投资规模。（3）老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变
11、；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。（4）“421家庭”催生老年住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社
12、会问题，老年公寓呼声高涨，发展潜力巨大。（5）政府鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，社会各界对老龄事业发展表现出了空前的关注。中央领导在十七大上高度重视老年人养老问题。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。河南省人民政府2006年12月发布关于加快发展养老服务业的意见，政府采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。4、 策划编制依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国大气污染防治实施细则3、中华人民共和国环境噪声
13、污染防治法4、中华人民共和国固体废物污染环境防治法5、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数6、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发200019号7、国家技术监督局建设部发布城市居住区规划设计规范（GB50180-93）8、建设部、民政部老年人建筑设计规范9、城市和村镇老年服务设施规划设计规范10、养老设施建筑设计标准11、城市道路和建筑物无障碍设计规范12、养老护理员国家职业标准13、河南省政府关于加快发展养老服务业的意见14、中共河南省委河南省人民政府关于贯彻落实中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定的意见15、河南省老龄事业发展“十一五”规划16、洛
14、阳市老龄事业发展十一五规划5、 规划基本思路本老年公寓项目包括可出售型、管理型和国际交流型。公寓建成后可容纳诸多不同社会地位的老人。公寓集居住、理疗康复、养老、疗养、学习娱乐、商贸及民政福利企业为一体，全方位服务于老年人。公寓的工作人员以富有爱心、怀抱感恩、竭尽职守为基本要求。二、 国外老年住宅市场状况及案例1、 国外老年住宅市场状况欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变
15、、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。（1）亚洲国家的老年住宅日本的老年住宅从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：A、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。B、同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。C、邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。D、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。随着亲子居室和
16、辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为： A、国家建设地方管理的老年人住宅； B、押金式老年人住宅；国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构，由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了“先进”的姿态与成果。一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的
17、冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散。日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。新加坡的老年住宅新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。据统计，1990年已有87%的人口住在公共组屋内，而自有率达79.0%，租赁的仅8.6%。新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下： A、多代家庭组屋办法（Multi-Tier Family
18、Housing Scheme）：此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的90%、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。B、合选组屋办法（Joint Selection Scheme）：此办法在使已婚子女与父母（或兄弟姐妹）分别申请组屋，但得一起抽签，使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区，亦可贷款售价之90%。自1978年开始实施，反应甚佳。C、与父母邻居补助办法（Housing Grant for Family-Staying Near Parents/Married Child）：首次购买组屋者若想在与父母（或已婚子女）同一地区或2公
19、里距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。建屋局有鉴于一般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二楼型，面积约为105、120、145、165，附有二套至二套半的浴厕设备。这些大单元均可供三代同堂家庭居住。因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多，目前很受欢迎。除此之外，建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力。社区发展部在社区提供了以下多项老人服务项目：交友服务、辅导与顾问服务、日间中心、餐食服务、老人俱乐部、健康教育、健康检查、家庭护理、老人优待、居住照顾以上这些居住照顾之设
20、施及社区服务，新加坡政府及学者专家均不断在检讨，并且对未来的需求，以及各设施、服务未来发展亦有预测，并订定相关计划。香港的老年住宅香港是东亚人口老化第二高的地区，一方面其经济发展蓬勃，另一方面英国社会福利制度的部分移植，亦促使其在老人问题上的应对经验仅次于日本。二次大战后香港社会急遽变迁，随着现代化、工业化、西方文化观念的输入，中国传统的家庭主义被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈来愈多。而另一方面，因为政府支配了房屋市场底层的结果，存在着50%的香港老人居住于公屋内的特殊现象，公屋每个单元的居住面积仅16至33平方公尺，这样的面积大致也只能容许核心家庭居住。香港政府在鼓励年轻人照顾长者的前提下
21、又希望能使长者老得其所，能够在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施： A、提供长者更多的公屋香港近年来兴建了一系列专为老者而设的单位，包括新式的小单位大厦和附翼大厦，把这些大厦纳入新屋内，让长者可与他们成年的子女分别于同但不同的单位里居住。同时进一步发展“长者住屋”大厦，这类大厦的设计可容纳多类社会服务设施，例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所。这些房屋提供“一应俱全”的服务，可让身体壮健的长者在熟悉的环境安享晚年。另外房屋署正积极进行一些旧型屋的重建计划，以确保所有希望留居原区的长者租户，在可行的情况下，都能在区内的特定用途大厦获得安置。某些大厦的设计与新屋混为一体，除了配备各种服
22、务设施外，并保留了原有社区的归属感。B、高龄人士优先配屋计划申请人及年老亲属成员双方必须签署一份意愿书，声明以后一同居住，照顾其年老亲属的责任。若日后发觉违反此条款，则所获的单位会被终止租约。 “家有长者” 优先配屋计划申请书内成员应为不少于两人的家庭组合，且其中必须包括最少一位年老亲属成员。符合资格的家庭将提早三年获得配屋。 “新市乐天伦” 优先配屋计划年轻家庭可以与年老父母或受其扶养的年老亲属，以一户或两户一同或分别申请新市镇公共屋内同一栋大厦的其中两个独立单位。符合资格的家庭将提早二年获得配屋。另外有居屋及自置居所贷款计划，若申请人与年长亲人一并申请，优先资格将获提高。C、提供特别服务为
23、照顾长者的特殊需要，主要靠志愿机构提供服务。公屋拨出地方，供有关机构开设日间护理中心之类的设施。此外，亦举办一个屋主联络主任计划。房屋署的屋主联络主任会与长者保持联络，尽量了解他们的需要，并鼓励他们参与社会活动。现在这计划已在25个长者租户较多的公共屋中推行。另有鉴于老人服务工作已日趋专业已将长者住屋的管理工作外包专业机构或公司。总之，香港政府与民间团体在老人服务上，前者负担经济支持，或以经费补助后者之各项服务。虽然在亚太区域香港的安老服务设施仅次于日本，但在各项措施中，照顾孱弱老人的养护机构最缺乏。今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人，也就是贯彻“社区、家居照顾”之政策是重要课题。（2
24、）欧美国家的老年住宅与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。美国的老年住宅美国人意识到银发产业带来的机会，首先是老年住房业的需求。老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980年到1990年间，护理院、中长期照料和其它老年住房增加了24%。辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的部分。1990年该部分的收入为125亿美元，2000年约300亿美元。尽管这个行业的70%是以妈妈爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是一些著名的房地产商。据统计，排在前30名的辅助生活机构供应商拥有全国约24%的
25、床位数。1999年时排在前5位的每个辅助生活机构，在全国各州的床位数均超过了10000张。比如排居第三的Marriott，总共拥有11603张床位分布在全国29个州150家Marriott品牌的养老院里。美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。政府给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销，这笔费用由政府发放到护理院。护理院想要得到政府的钱，就必须符合政府的各项规定，并且在每年的质量评估中达标。政府的主管部门每年对养老机构
26、进行审查，只有符合审核标准、质量评估达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险和医疗补助。由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的，实际用的是纳税人的钱，因此每一个纳税人都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督措施，最终得到高质量的服务。对辅助养老机构而言，如果要想得到某些医疗补助资助的项目，也要符合规定和标准。大部分辅助机构，没有政府的支持，主要遵守市场竞争的原则。一方面是政府对养老机构的直接监察监督，另一方面是政府施行美国老人法，拨款给监察员项目。由监察员和入住养老机构的老人直接接触交流，来保护老人的合法权益，以及监督改善养老机构的服务质量。如果老人对入住的养老机构服务质量不满意，一般来说，先在
27、养老机构内部设法寻求解决。如果仍然不能满意，可以在监察员那里申诉。美国养老住宅产业是一个发展了几十年并比较成熟的行业。产业的主体是社会的营利机构这一事实，值得我们仔细研究和探讨。丹麦的老年住宅丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。” 而丹麦的老年人住宅法对住户标准作了规定：老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在67平方米以上，必须有24小时紧急通讯联络装置，必要时设有公共娱乐室，方便老年人交往。德国的老年住宅德国的老年住宅分为两种体
28、系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件，养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。法国的老年住宅人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，当1850年欧洲产业革命即将胜利的时候，法国60岁以上老年人已占人口的10%，进入了老龄化社会。法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题
29、的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。2、国外老年公寓设计理念 突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求； 考虑老人可以继续在家中参与工作； 用积极、年轻的方法对待年龄； 随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况； 对环境的可持续发展； 有度假及护理功能的老年公寓； 可以有多处居所，方便外出旅游。国家产品特点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与
30、功能区划分日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化
31、考虑。在设计过程中，设计师会根据老年人对设施的多样化要求提供现代化的配套设施，满足老年人日常生活和个人护理的需要，在某种意义上，生活环境的设计非常重要，应该与设计方案融为一体。同时，也应考虑到设计发挥老人余热的环境，鼓励老人充分发挥自己的余热，使其尽享每天生活的乐趣。3、国外经典老年公寓项目简介（1）美国太阳城中心美国太阳城中心是美国较大的老年社区之一。太阳城中心从1961年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。入住这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内设计建造了独立家庭别墅、连体别墅、辅助照料式住宅和家庭护理机构、出租的
32、独立居住公寓等以适应不同类型老人的要求。社区有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。在太阳城中心，老人们享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。还有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。根据美国一项调查表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长十岁。（2）日本港北新城日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险
33、保障体系的基础上实现的。由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。这特别体现在老龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理。比如，提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内
34、，使老年人的生活更加活泼多彩。（3）荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓较好地处理了独立居住与方便交流的矛盾：老人虽然居住在独立的公寓中，但从整个建筑空间处理来讲，他们感到和睦相处的融洽。这座建筑将三种元素结合在一起：建筑的城市意味、社区功能和生态目标。从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。比如：曲面屋顶朝南一侧安装的太阳能集热器体现了对绿色环境的热爱。此外，通过通风系统将建筑排出的热气进行回收利用，雨水也被收集储存在卫生间中使用。整个老年人公寓包括22个相互连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池(兼具锻炼和治疗作用)、健身
35、中心和客房，由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。在这样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。荷兰老年公寓三、 老年公寓发展方向、特点及本项目定位在通观国际老年住宅市场现状及成功案例的基础上，总结当前老年公寓发展方向，并结合我国实际情况及本项目地块特点，对本项目进行基本定位。1、 老年公寓的发展方向 （1）老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着
36、老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。（2）“山水型老年公寓”将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。（3）老年公寓的设计应适合不同层次的老年人的需求根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：其中6
37、074岁为年青老人，7589岁为老年人，90岁以上为长寿老人。由于各个年龄组的老人对住宅的需求有所不同，因此开发修建一种适应不同年龄组老人特点的综合性通用老年公寓，该住宅与其他相比最大的不同在于：在周密地考虑老年居住者的生理状况基础上，它能根据居住老人的实际情况，改善和增加必要的设施及医护系统来帮助提高老年人的自主和自理能力。针对老年人的生理特点，综合性通用住宅的设计要点就是避弊趋利。楼层不能太高，6层以上必须设电梯，电梯间和楼梯适宜大，可放置轮椅和安装升降椅。住宅入口及门口面积宜适当增大，便于轮椅通过，并在通过处安装或预留装扶手的埋件。室内地板应当平坦、防滑、没有高差，不可设门槛等障碍物，防
38、止老人摔跤和便于轮椅通过，浴池底也应防滑。厨房卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅时使用，日照采风要顺畅。除了以上这些特点之外，通用住宅的一个显著特点是依据老人在不同时期因生理变化带来的不同需求而设计:年青型阶段。这类型老人生活能够自理，因此住房面积不必太大可开辟出一定面积作为储物室，但要有相应的厨房、卫生间和相应的服务网络，如菜市、超市为这些老人提供生活方便。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构中参加活动或寻求帮助，服务人员可提供上门服务。老年型阶段。这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的
39、空间重新利用起来，拆除后以便增大活动空间；家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、卫生局、浴池、坐便器旁应增设扶手携动；地板防滑措施再次巩固；门最好改为推拉式并要有显明的色彩标志，以提醒老人注意；房间照明要提高两倍以上，便于老人靠视觉获取信息。此外，改变方向或有高度的地方应用鲜明色彩；安装警铃以便及时或自动地发出警报，使老人能够得到帮助；增设专门家政服务人员为此类老人提供日常必需服务。长寿型阶段。这类型老人是需要特别护理的。这段时间通用住宅除具备上述两年龄组住宅设计的大部分功能外，还应开设治疗、护理、康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理人员留下足够的护理空间，
40、特别是浴室和卫生间一定要放大尺寸，保证老人活动需要和协助老人所需空间。电话、电灯开关都要装在老人床头易触摸的位置。室内应设有同整栋大楼安全警报系统相连的紧急呼救设施，以应付老人突发病和其它突发事件的发生。总之，要融服务、医疗、护理设施为一体，老人在这里能够得到全方位的护理。（4）综合性通用住宅的周边环境应满足老年人的要求综合性通用住宅是根据老年人的身体、生理、心理的特殊性而设置的。老年人一进入黄昏期，大多会产生失落感和忧伤感，这会极大地损害他们的身心健康。因此在设计人居环境时应充分认识到这一点，并在规划设计时有选择地与儿童、青年人的活动场所相结合而进行布置，以丰富老年人的生活内容，要让老年人能
41、看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，这可造就他们的身心健康。除此之外还应加强家政服务建设，建立家政服务制度、健康管理制度、社会福利保险等，把工作做到每个老人的身边。另外，由于老年人的身理特点，特别要求住宅应修建在城郊交界处，环境幽静、依山傍水、空气清新、交通方便的风景区并要有广阔的绿化带，做到见绿不见尘，抑制尘土飞扬，这样的环境能使老人心情舒畅。良好的生态环境能满足老年人的生活行为性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、灵活性、方便性、自然回归性，让老人在良好的环境中愉快地度过晚年。2、 老年公寓的市场需求特点 （1）面积特点1）老年人的居所一般都是一房一厅、一房两厅、两房一厅、两房两厅这几种房型。
42、2）据调查，在敬老院中，每位老人人均居住面积只有15；而老年公寓中，老人平均居住面积可达30。（2）功能特点 居住方面老年人的居所大都邻近医院、菜场。因为老年人体力有限，从住所步行到菜场就增加了生活的便利性；而且老年人患病几率较高，万一有急事，可以及时就医. 疗养方面：老年人社区的医疗要比一般公寓社区规格高对于亚健康状态的老人，要有常见疾病的中西医门诊；对于有老年慢性病的老人，要有跟踪档案，对其定期进行体检，确保老人日常生活的安全；而专业的医疗服务机构，则可以提供老年人专业的治疗和护理，护理人员可以上门为老年人服务，老年人也可以白天在医院接受护理，晚上回家休息。同时，医院可针对敬老院内的老人开
43、出相应的“营养处方”、“医疗处方”等，具体来讲，老年人在食堂就餐时可参考医院“营养处方”和营养师给出的菜单配菜；如果老年人腿脚不好，在“运动处方”中便会让老年人日常生活中多跳跳台阶，逐步进行锻炼。 学习、休闲方面本市每年有近40万老人到各类老年教育机构和社区学校学习，参加文化体育活动的老年人占老年人口总数的60以上。 交流方面本市老年人需要每天问候服务的有11.94万人，需每月一次以上精神慰藉服务的16.12万人。老年公寓可以满足这方面的需求。（3）户型特点 房型以紧凑小房型为主。 主卧面积设计得宽阔舒适，而客厅通常比较小。 供老年人用的门把手、应摆把式、开锁的钥匙就应为锥形，以适应老年人握裹
44、力和视力不强的特点。 有大阳台，方便老年人晒太阳。 南北通透，便于通风。（4）设计特点 老年人居住的楼宇中最好设有可平展担架的医护电梯，同时走廊要宽，楼梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至内，要完全采用无障碍设计；室内地面应采用防滑材料，例如：厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。 装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情，注重简洁、典雅，不求华丽，此外墙面、地面除了注意安全外要便于清洗。室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。忌用红、橙、黄，因为红色会引
45、起心律加速，血压升高，不利于健康。浅蓝则给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消除疲劳。 家具应从实用出发，宜少不宜多。家具外露部分应尽量减少棱角；老人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处；床与沙发应该稍硬，不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。 室内灯光应有弱有强。夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕；老年人视力有所衰退，写字、看书时灯光应强一些；室内电灯开关安装部位，夜间使用要方便；家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。 橱卫设计要点：做饭的灶头高度参照老年人的平均身高设计，老年人不必踮脚或哈腰便可完成生活所需；卫生间的
46、洁具不宜用蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖；浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立方便，浴缸要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。（5）特殊要求在老年人居住的社区和房屋里，需随处设计 “紧急按扭”和医院联网，如果老年人忽然感到身体不适，可通过“紧急按扭”寻求帮助。3、 本项目总体定位以洛阳市为中心，辐射整个河南省及周边地区，结合省内、市内，城市与农村的实际市场需求，面向广大中、高收入的老年朋友，打造我国中部地区一流的现代化大型国际养老度假社区。项目建成后，将为老人们创造一个集居住、养老、保健、养生、医疗、旅游、度假为一体的优美居住环境，提供托养、医疗、康复、教育和娱乐等全
47、程化养老服务。提高洛阳及周边地区中老年人的生活质量和生命质量，实现老人“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的夙愿，满足“家庭养老、机构养老、托老、候鸟式旅游度假养老”的迫切需求。4、 本项目初拟案名依据本项目地块位置及项目总体定位，初拟本项目案名为“洛阳周山国际养老度假公寓”，以下简称：周山公寓。四、 建设规划方案1、 建设规模与项目构成（1）总占地面积项目总占地面积630亩(419709.94),其中：绿化面积占60%，378亩（251825.96）；建筑用地占40%，252亩(167883.98)。（2）产品建设的主要内容周山国际养老度假公寓项目的主要建设内容划分为：生态区、基础设施区、老年公寓区及配套服务设施区等四大功能区。其中：生态区：占地378亩,绿化面积252000平方米。主要有生态林、绿地、花园、中草药种植园、特色菜园、园艺养殖、景石雕塑、湖面、亭台楼阁、小桥流水、园林小路等项目。基础设施区：
