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1、海情七栋洋房认筹及开盘前推广方案北辰端拱20111.8*目录第一部分 市场篇第二部分 推广篇第三部分 认筹篇*唐岛湾中心区多层占50%临港产业区多层占15%老黄岛区多层占5%一、目前开发区新建多层住宅及花园洋房项目主要分布图凤凰岛度假区多层占30%PART 1、市场篇*板块主力均价（元/）客源所占比例代表楼盘凤凰岛旅游度假区花园洋房：1.4万-1.5万高端人群及旅游度假人群30%海尔山海湾青岛印象金沙滩唐岛湾中心区花园洋房：1.1万-1.3万在周边工作的高级白领及自己创业的小私营业主50%康大观邸环海君和花园临港产业区多层：8000工业园内工作人员及首次置业者15%昆仑山庄景润花园老黄岛区多层
2、：4000回迁户及本地居民5%盈泰嘉园竹苞花园二、开发区新建多层住宅及花园洋房项目列表*1、 开发区以唐岛湾中心区和凤凰岛旅游度假区为中高端住宅的集中区域，也是多层产品供应的主力区域。2、 临港产业区属工业园区，居住氛围较差，不被住宅购房客群认可。3、 开发区住宅物业价值整体由南向北呈递减趋势。4、 唐岛湾中心区多层项目较多，在数量及品质上其他区域与之不具可比性。本项目位于唐岛湾中心区，竞品主要考察该片区内项目。小结*三、唐岛湾中心区主要在售及待售多层产品分布情况（安子片区青岛印象金沙滩项目将推出洋房产品，在此一并考虑）康大观邸澜雀丽舍御龙湾青岛印象 金沙滩提香海岸上实海上湾君和花园金沙滩一号
3、*项目名称开盘时间总体量户数面积区间价格装修标准销售情况康大观邸2010年11月，预计2011年下半年推出高层单位总体量5.5万高层4栋、花园洋房4栋，共80户洋房：137、158套三；152套四；208、306套五；212套六。洋房均价1.1万/毛坯洋房去化约93%，高层未开盘君和花园2011年5月7日总体量2.7万约160套。在售房源面积110-180均价1.28万/毛坯5月份开盘销售惨淡，5月至今每月成交量均为个位数，截止目前仅售出15套。代表项目在售康大观邸洋房产品于2010年10月开盘，均价不足11000元/平米，定价较低，加之康大品牌及其产品品质，开盘期间销售量较佳，一个月达到90
4、%去化率。2011年6月，该项目推出洋房1-3号楼，由于受到限购、限贷影响，截至2011年8月16日，共售出5套，均价10,910元/，较前期产品无价格变动。康大观邸月份2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月截止16日销售价格走势（元/）12,35312,74412,81712,891环海君和花园月份2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月截止16日销售套数走势（套）5334环海君和花园虽然单价接近13000元/平，但3个月仅销售15套，销售速度非常缓慢。项目所销售房源多为110-130平米户型。*项目名称开盘时间总体量户数面积区间价格装修标准销售情况青岛印象
5、金沙滩一期2009年7月二期2011年4月总体量26万4栋花园洋房，共50户，均为网点2层预计主力户型面积158左右，精装交房，装修标准2000元/平。洋房：预计均价1.7万/2000元/目前在售4栋高层，多层及花园洋房目前金沙滩一号预计10、11月开盘总体量2.5万共约364户一期洋房面积在400-1000左右预计高层2万元/，洋房较高层价格会略高待定未开盘上实海上湾预计11年下半年开盘总体量55.3万共400户联排：230双拼：290高层：100-150预计联排别墅4万/；双拼4.5万/高层预计2万/3000-4000元/现暂停销售、重新规划代表项目待售*项目名称开盘时间体量户数面积区间价
6、格装修标准销售情况御龙湾2010-09总体量4.5万共96户共两种户型结构，平层和复式结构。面积从110-295，两居至六居，分三大类共九种。 多层均价1.1万/毛坯售罄提香海岸2010-06总体量1.25万共100多户一期3栋6层的多层，共100多户。均价1.2万/毛坯售罄澜雀丽舍2010-12总体量1.68万共151户60平套一；91、97平套二；124-153平套三均价1.2万/毛坯售罄代表项目售罄* 开发区多层主要分布区唐岛湾中心区，无在售规模性纯多层项目，相当一部 分多层存量为高层楼盘中夹带少数多层及花园洋房。 片区售罄或尾盘项目赶在限购令之前完成销售，在售项目虽较少但因遭遇限购影
7、响且产品缺乏竞争亮点，整体销售惨淡，市场氛围淡薄。 主力面积区间：平层在110-150之间，复式在200-300之间；主力价格区间：1.1- 1.3万/之间，总价区间多在150-300万之间；主力面积及总价区间较高。 从在售项目来看，本项目无明显产品竞争卖点及亮点，产品同质化严重。小结*PART 2、推广篇根据集团项目上市销售指标，如要实现年底前约2.12亿的销售额，我司认为合理的销售价格应在12500元/平米以内。但集团提出实现15000元/平的价格，远高于周边项目售价，在产品同质化严重及工期落后的现状来看，销售任务十分艰巨。我司将全力以赴力争完成集团销售指标，以取得七栋洋房项目的销售佳绩。
8、同时请集团在工程和推广方面给予足够的配合。一、工程配合： 售楼处于8月25日前投入使用； 样板房及示范区于10月23日前开放（经沟通，样板房和示范区预计在10月20日 左右完成,请务必保证此时间之前开放）。*此阶段营销主打形象，目的为使所有目标客群对本项目引起关注，并对本项目所塑造的海景洋房生活产生认同及向往，为后期销售打下坚实基础。1、户外广告：9月1日前到位围挡高速路户外推广主题：纯多层海景洋房 推广时间：半年长期 推广预算：18万元 具体费用及投放方式待本方案获集团认可后确定。二、推广配合*2、销售物料：折页、户型单页、名片、手提袋、纸杯等售楼处开放前到位折页、单页各印1000份；手提袋
9、印1000份；名片、纸杯等适量制作费用预算：5万元*3、报纸广告(系列一)：*3、报纸广告(系列二)：*时间媒介形式推广主题费用（万元）8月25日（周四）半岛整版唐岛湾心动洋房5.89月1日（周四）半岛、早报整版唐岛湾心动洋房10.49月8日（周四）半岛整版桥隧时代 唐岛湾 依海漫生活5.89月15日（周四）半岛营销活动新闻报告活动主题5.89月22日（周四）半岛整版桥隧时代 唐岛湾 依海漫生活5.89月29日（周四）半岛整版唐岛湾心动洋房5.810月20日（周四）半岛、早报整版情景示范区开放 敬邀品鉴10.4合计49.8报广排期所报价格为刊例价，实际推广价格比报价略低；报广具体排期视项目实际
10、销售节点确定*4、电台广告推广时间：8月下旬10月下旬推广媒体：青岛音体广播sumalradio推广主题：唐岛湾心动洋房；纯多层海景电梯洋房，山海景观价值，享桥 隧时代依海漫生活。推广费用：8万元。具体位置及费用待本方案获集团通过后另行提报。*5、网络广告推广时间：8月下旬10月下旬推广媒体：搜房网推广目的：利用搜房网人气，积累有效客户信息，让更多的人关注项目。推广主题：唐岛湾中心区纯多层海景洋房费用预算：21万元具体位置及费用待本方案获集团通过后另行提报。*6、电子商务推广时间：8月下旬10月下旬推广媒体：新浪乐居推广目的：利用网络电子商务平台进行房产团购、拍卖等事件活动，旨在扩 大影响力。
11、推广主题：唐岛湾中心区纯多层海景洋房费用预算：10万元具体位置及费用待本方案获集团通过后另行提报。*以“海景洋房”为诉求对象，力争通过营销活动打动目标客群对于海景洋房生活的向往与诉求。畅想海居洋房生活活动时间：开盘前，建议在暑假结束小学开学时目的：形象宣传、积累客户、铺垫开盘策略：邀请全区或全市小学生参加绘画比赛，描绘其心中海景洋房生活，并对得奖作品进行刊登，扩大传播影响力，提高项目知名度。费用预算：10万元具体方案待本营销推广方案获集团认同后提供。7、活动营销活动一*试驾有礼活动时间：开盘前目的：形象宣传、积累客户、铺垫开盘策略：选择中高端汽车品牌进行合作，如奥迪、大众、别克等，客户到店试驾
12、可享购房优惠，利用车行客户资源扩大项目目标客群基数，形成与车行的资源共享。媒体运用：推出1-2期报广宣传，并与车行沟通进行定向客户DM派送。费用预算：10万元具体方案待本营销推广方案获集团认同后提供。活动二*名车、新车赏鉴会活动时间：开盘前目的：形象宣传、积累客户、铺垫开盘策略：选择中高端汽车品牌，如奥迪、大众、别克等，与车行合作，参加赏鉴会客户在享受购房优惠的基础上，更可享购车优惠，与车行达成客户资源共享。媒体运用：推出1-2期报广宣传，并与车行沟通进行定向客户DM派送。费用预算：10万元具体方案待本营销推广方案获集团认同后提供。活动三*阶段积累期公开期热销期清盘期尾盘形象费用投放比例40%
13、25%15%15%5%媒体组合报广、户外、印刷品、活动等营销推广费用阶段投放比例根据常规的操盘模式，我们建议：三、营销推广周期及费用分配*积累期推广费用预算根据本项目销售代理合同，推广费用按总销售额的1.3%提取。总销售额=15000元/18404（代理合同总建面）=276060000元。推广费用= 276060000元1.3%=3588780元按照积累起40%的推广费用计算，即前期蓄水期推广费用约为143.6万元。*前期蓄水期营销推广计划及费用预算形式媒体投放频率费用（万元）销售物料折页10005单页1000手提袋1000户外户外广告牌半年10围挡长期8报广半岛7版49.8早报2版电台电台广
14、播2个月8网络搜房网2个月21电子商务新浪乐居2个月10营销活动30总计141.8万元说明：推广费用预计约141.8万元，低于143.6万元的计划预算费用； 实际推广过程中，各推广形式可配合进行，比例可调，总费用控制在143.6万元以内。*经与贵司沟通，并考虑到项目客户积累情况 ，为积累足够的有效客群以使销售具备足够势能，建议10月23日周日开盘，认筹开始时间拟定为10月13日周四；此时间节点的拟定以项目客户积累情况为基础，建议项目取得预售许可证的时间参考此时间节点；PART 3、认筹篇*一、认筹条件取得预售许可证样板示范区（包括情景示范区和样板房）保证在项目开盘前完成*二、认筹时间截至目前，
15、除进行金沙滩艺术节夹报推广一次外，项目未进行任何推广，暂无来电来访，且售楼处尚未装修完毕，蓄水期未展开。建议待售楼处正式开放后，进行两个月左右蓄客期后将项目推向市场。 认筹时间：初定10月13-22日； 认筹首日：10月13日8：0018：00（最终时间根据客户情况灵活安排，原则上要处理完当天等候客户）* VIP贵宾卡诚意认购： 客户在认筹期内向开发商缴纳诚意认购金5万元并签署订购意向单，开发商出具收据并盖章确 认后发放七栋洋房VIP贵宾卡一张（钻石卡、白金卡），客户凭卡享有相关权益。 VIP卡持卡人相关权益： 解筹当日凭订购单号享有优先选房的权利； 签订正式合同后，购卡诚意金冲抵等额（￥50
16、000.00）房款； 认筹时直接确定意向房源，待开盘时可享优惠：前80名认筹客户给予“钻石卡”优惠（一次性 付款9折、贷款92折）；80名以后认筹客户给予“白金卡”优惠（一次性付款93折、贷款95 折）；先认筹客户享有优先选房权。 解筹当日未选中目标物业者，根据开发商通知的时间，统一退还诚意认购金。三、认筹方式*鉴于集团要求的均底价15000元/平的价格，考虑到开盘优惠幅度及青岛市房产交易中心对于楼盘销售价格浮动比例控制在10%以内的规定，建议对外报价控制在16667元/平左右，并通过认筹优惠策略，实现均底价15000元/平以上。四、认筹价格*鉴于集团年底前的回款指标，建议将A1A2所有132
17、套房源一次性公开面市，同时考虑到A1A2地块取得预售许可证的时间间隔较短，建议集团将A1A2地块预售许可证的获取时间保持一致。五、认筹房源*鉴于集团开发区销售中心即将装修完工，因其具备接待认筹的空间及能力，建议将认筹地点设在售楼中心，一二层可同时启用。六、认筹地点*七、认筹流程流程工作人员数量职责通知认筹销售人员8名市场客户10月13日下午2：00开始通知，关系客户适当提前客户前来认筹销售人员8名引导客户认筹交认筹意向金财务人员2名刷认筹客户意向金，每刷完一份意向金即按编号顺序发给客户一份订购意向单销售人员1名引导交完意向金的客户到指定位置填写认筹意向单填写认筹意向单销售人员8名指导客户快速准确填写认筹意向单注：表格中标紫色的人员须集团配合*八、认筹物料序号名称数量负责部门备注1遮阳伞8-10把布展公司认筹排队用2瓶装矿泉水500瓶集团排队等候用3凳子20张集团排队等候应急用4排队隔离栏30m左右布展公司认筹排队用5签字笔10支集团填写认筹单及财务用6无线Pos机至少2台集团刷认筹金用7七栋洋房订购意向单500份集团碳写纸，一式四联8导视系统易拉宝、X展架北辰认筹首日地点指引9拱门1布展公司开盘氛围营造*谢 阅 ！*
