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1、 学士学位论文海南旅游房地产开发模式对环抚仙湖旅游房地产开发的借鉴意义分析姓 名： 魏 璇 学 号： 院 系： 商学院 专 业： 旅游管理 指导教师： 申请学位： 目录【摘要】.1【ABSTRACT】.2一、概念综述.3（一）旅游房地产概念及其发展概述。.31、旅游房地产的产.32、旅游房地产的快速发展.43、旅游房地产的稳定发展时期.44、我国旅游房地产的发展历史回.55、“海南旅游房地产开发模式”简介及环抚仙湖旅游房地产的可借鉴性分析.6（二）我国旅游房地产研究意义分析.7二、研究区域综述.7（一）江川县及两湖区域背景.8（二）环抚仙湖旅游房地产项目综述.9三、实证研究以玉溪市环抚仙湖房地
2、产为例10（一）环抚仙湖旅游房地产区域开发分析10（二）海南旅游房地产开发可供抚仙湖旅游房地产借鉴的方面分析111、由“观光旅游”向“度假旅游”转变.112、抓住市场主体，推行分层消费.113、设计恰当的旅游主题形象定位.114、建立旅游目的地分时度假交换网络.125、避免景区城市化.12（三）海南旅游房地产开发过程中可供环抚仙湖旅游房地产吸取的经验教训分析121、确定旅游为核心，房地产为平台，避免出现“旅游+房地产”式的开发122、“有形的手”和“无形的手”共同合作，避免房地产泡沫的出现123、提高市场准入门槛，避免房地产开发商和投机商的炒作.12（四）环抚仙湖旅游房地产的展望及前景分析13
3、四、结语13参考文献14致谢15海南旅游房地产开发模式对环抚仙湖旅游房地产开发的借鉴意义分析【摘要】随着我国经济的飞速发展和经济大环境的日益成熟，旅游业在国家的大力提倡和鼓励下，得到了长足的发展。伴随着旅游业日益成熟的发展，一种新兴业态旅游房地产业也取得了不俗的成就。本文针对云南省玉溪市抚仙湖地区开发旅游房地产进行了分析，同时借用成熟的“海南旅游房地产开发模式”，对环抚仙湖旅游房地产的现状和前景进行分析。通过借鉴“海南旅游房地产开发模式”的成功方面和吸取其初期失败教训，希望对环抚仙湖旅游房地产的开发建设有一定参考。【关键词】旅游房地产 开发模式 借鉴性 The Significance of
4、Hainans Tourism Real Estate Development Model for Tourism Real Estate Development of Fuxian LakeAbstractWith Chinas rapid economic development and the economic environment has become more sophisticated, tourism has been considerable developed in countries strongly advocated and encouraged. With the
5、development of the tourism industry has become more sophisticated, an emerging format named Tourism Real Estate which also made impressive achievements. In this paper, it analyzed the tourism real estate in Fuxian Lake, Yuxi City, Yunnan Province. Meanwhile, it borrowed Hainans Tourism Real Estate D
6、evelopment Model. With it, analyzed the status and prospects of tourism real estate around the Fuxian Lake. By drawing its achievements and loss, there will be a way to make the Tourism Real Estate around Fuxian Lake better.【Keyword】Tourism Real Estate Development model Reference一、概念综述（一）旅游房地产的概念及发展
7、概述随着我国经济的飞速发展和经济大环境的日益成熟，旅游业在国家的大力提倡和鼓励下，得到了长足的发展。伴随着旅游业日益成熟的发展，一种新兴业态旅游房地产业也取得了不俗的成就。作为新兴的边缘产业，旅游房地产是在世界经济增长和环境变化的情况下，房地产业和旅游业主动结合、二者互动发展的结果。目前业界对于旅游房地产的概念界定尚不明晰，但是普遍认同的定义是“旅游房地产是以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态。该定义较为全面的概括了旅游房地产的内涵与本质，突出了旅游房地产三方面的特征：一是以旅游资源和旅游环境为依托，多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近，如海滨
8、、森林、湖畔、滑雪运动场、高尔夫球场或者人造主题公园等附近；二是以房地产开发为主要经营手段，通过开发、营销、管理旅游房地产产品，满足人们对旅游物业资金投入少、使用次数多、每次使用时间短、能够投资增值的要求，同时实现旅游房地产开发企业的发展目标；三是旅游房地产既有住宅物业的基本功能，又要具备旅游、休闲、度假功能，它既是一种旅游物业形态，又是旅游产品的一种形式王丽.城郊滨水区旅游房地产规划体系与实证研究以苏州工业区阳澄半岛为例D.苏州：苏州大学，2009.4，因此，本文将以后者作为旅游房地产的基本定义。1、旅游房地产的产生旅游房地产的主流的起源就是地中海地区的休闲度假活动引起的贵族修建度假固定场所
9、。中世纪时期，欧洲的很多世袭贵族喜欢选择在一些环境优美、风光旖旎的地方修建度假城堡，作为每年定期休闲度假的固定场所。 20世纪初期，大量海滨度假别墅在法国南部地中海沿岸地区建成，吸引了大批欧洲和北美的官员、贵族和商人前来竞相购买，自此，地中海沿海地区成为了但是欧洲乃至世界的休闲度假中心，进一步推动了当地旅游度假产业的发展，从而带动了这一地区的经济发展，由此海滨度假别墅成为早期旅游房地产的重要雏形。世界海滨度假的快速发展及由此带来的房地产开发热潮，有力推动了旅游房地产的发展。然而度假别墅房产价格高昂，多数家庭无力单独购买，而部分有能力购买的用户每年使用的时间有限，房屋空置率较高，因而出现了亲朋好
10、友合力购买一栋度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式属于最早期的分时度假概念。1964年，亚历山大奈特（Alexander Nette）在法国阿尔卑斯山地区别墅度假村首先开创了将度假地房产按时段分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有使用度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以出售和转让，奈特开创的这种分时销售招揽客户的方式标志着分时度假（time share ，又称vacation ownership）产品的产生，这也标志着旅游房地产的形成，王丽.城郊滨水区旅游房地产规划体系与实证研究以苏州工业区阳澄半岛为例D.苏州：苏州大学，2009.4随后这一方式在
11、全世界得到推广，极大的促进了旅游房地产的发展。2、旅游房地产的快速发展自第二次世界大战以来，旅游业逐步成长为相对独立的综合性经济行业，20世纪70年代中期，美国经济陷入衰退，泡沫经济造成房地产大量积压和资源闲置，特别市市场景气期间开发的大量别墅积压，为处理这些积压和空置的房地产，充分盘活闲置地产，美国从欧洲引入了“时权酒店”的概念，并且取得了巨大的成功。1987年以后，在充分灵活的市场经济体制下，大批投资商、开发商纷纷涌入这一领域，相继开发了产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。据相关资料统计，1995年，全球81个国家的4000个旅游
12、景点有35万个家庭购买了产权式酒店，全球产权式酒店销售收入达到40亿美元；1999年，有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，其中仅美国就占全球的55%，出售的房间占全球的50.4%。3、旅游房地产的稳定发展时期RCI及等国际著名分时度假开发公司的形成发展，使以分时度假为主的旅游房地产开发成为今天西方国家房地产开发的主流，其中RCI（国际分时度假交换公司，简称RCI）为全球最大的分时度假公司，总部设在美国的印第安纳州，在全球90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万户。近几年在市场上又崛起了一批新的以开发为主的分时度假网络公司，如总部设在美国
13、佛罗里达州的SUNTERRA公司，不但经营交换业务，而且自己开发并销售时权酒店，目前该公司已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个会员单位。目前旅游房地产在国外已经相当成熟并为中产阶级所普遍接受，以家庭第二房产为主要形式的旅游房地产，正成为世界房地产产业中一个最具生命力的品牌形式。世界旅游房地产的快速发展也对亚洲地区产生了重要影响，随着经济的跨越式发展，加上独具特色的自然和文化内涵，亚洲旅游业发展飞速，同时，旅游与房地产的结合模式在亚洲地区得到不断丰富和创新。4、我国旅游房地产的发展历史回顾20世纪80年代国外分时度假的概念开始逐渐传入我国，在这之后的十余年间，我国旅
14、游房地产均以分时度假的概念出现，而期间的发展可谓一波三折、大起大落，反映出这一新兴事物被市场认可的艰辛历程，随着2001年“旅游房地产”概念的提出，我国旅游房地产的发展进入新的阶段。总体而言，我国旅游房地产的形成和发展大致可分为4个阶段。（1）萌芽期（1978年20世纪80年代中后期）为顺应世界旅游业发展的大趋势，我国于1978年由国有旅游饭店先进行了经营改革，他们引入外资，成为独资、合资或合作经营的新型旅游饭店，与此同时，国外先进的饭店管理模式也被引进，旅游房地产开始萌芽。到20世纪80年代中后期，南油度假村加入了RCI分时度假系统，在国外盛行的分时度假开始进入我国，由此以分时度假概念出现的
15、旅游房地产作为改革开放的新兴产业在我国得到迅速发展。（2）曲折发展期（20世纪80年代中后期1996年）由于开发商对于经济形势的盲目乐观，至20世纪80年后期，不少地区尤其是在沿海开放省市，大量项目盲目上马，建设供给需求失衡，导致出现了大量的空置房和烂尾楼的出现，其中以海南最为严重。随着南油度假村被RCI公司取消在RCI系统中的资格，以及以满足旅游为主的疯狂一时的海南房地产神话的破灭，我国以分时度假为主的旅游房地产遭遇首次低潮。正是由于房地产泡沫和运作的失败，作为新兴事物的分时度假房地产等出现了“水土不服”的综合症，几乎退出了人们的视野。（3）本土复兴期（1997年2001年）1997年中国首
16、家分时度假公司泰慕赛尔休闲产业网络有限公司成立，泰慕赛尔在全国范围的运营，标志着分时度假正式进入中国。2001年7月在海口举办的“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”标志着我国旅游房地产发展开始进入新的阶段。同年11月，在杭州召开的“中国旅游房地产论坛”上，“旅游房地产”作为一个新名词被提了出来，紧接着“中国旅游景观房产”也于11月召开，这一阶段中国旅游房地产经历了一个完美的转型期。（4）蓬勃发展期（2002年至今）自本土复兴期后，我国旅游房地产的发展走上了正轨，产品也由单一形式转变为包含酒店、主题公园、游乐设施、度假别墅、第二居所等，同时为旅游房地产健康发展保驾护航的各种以
17、旅游房地产为主题的业界论坛、旅游房地产博览会相继召开，多元化快速的发展使得旅游房地产进入了一个蓬勃发展的大时期。5、“海南旅游房地产开发模式”简介及环抚仙湖旅游房地产可借鉴性分析（1）海南旅游房地产开发模式简介海南旅游房地产开发模式是指依托三种主要房地产开发模式，即依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式，以热点城市为主的旅游居住地产开发模式，集度假、居住为一体的综合性旅游地产开发模式，来进行房地产开发、经营、管理的模式。（2）环抚仙湖旅游房地产借鉴海南旅游房地产开发模式的对比分析海南旅游房地产开发模式作为中国旅游房地产业界的先驱者，对于我国其他相似地区开发旅游房地产有很大的
18、借鉴意义，同时海南旅游房地产曾经出现过的“房产泡沫”对于我国的旅游房地产业界具有很大的警示作用，因而环抚仙湖旅游房地产要借鉴其先进的理念、成熟的开发模式，同时吸取其“房产泡沫”的教训，真正做到可持续发展。发展条件a、自然环境：海南作为我国唯一的热带海岛旅游度假胜地，拥有优越的度假气候条件、良好的自然生态环境和丰富的热带海岛旅游资源。海南属于热带季风气候，年均气温23.8，每年晴日300天以上，光热充沛，气候宜人，享有“中国热带花园”的美称。江川县位于云南中部偏东，同样也拥有着丰富的自然资源。江川县属于亚热带半干燥高原季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，干湿季分明，光热充沛，享有“高原姑苏”
19、的美称。b、社会环境：目前，海南市场已经发展到一定的规模了，每年到海南的游客络绎不绝。伴随着2010年国务院关于打造海南国际旅游岛的政策倾斜，海南的旅游业和旅游房地产业肯定会得到更大的发展前途。江川旅游业经过多年的发展，交通、电力、通讯、给排水等基础设施趋于完善。一是以孤山等为重点的景区及基础设施建设不断完善，配置和完善了星级旅游厕所、游客中心、旅游标识、抚仙湖水上救援体系等接待服务设施。逐步形成了“阳光、沙滩、山水家园”。目前为止，全县共有国家AAA级旅游景区1个、AA级旅游景区2个，四星级饭店1个、三星级饭店2个、二星级饭店4个。二是旅游业可持续发展条件进一步改善。按照“环保优先、重点开发
20、，环保工程措施与非工程措施并重”的原则，江川县积极推进以抚仙湖、星云湖为主的环境保护工作，为旅游业的可持续发展夯实了基础。2002年，抚仙湖被国家环保总局批准为第七批国家级生态示范建设试点地区，经云南省专家组验收，26项指标达到验收标准。为高起点发展环抚仙湖旅游，2007年底，投资近4亿元、历时四年的星云湖抚仙湖出流改道工程全线贯通，试通水成功，完成了东水西流千古大改道的历史性工程，为保持抚仙湖类水质，有效遏制星云湖水质恶化奠定了基础。优越的自然生态条件为江川开国际性康体旅游、休闲度假、会展商务项目奠定了良好的背景。三是旅游与文化形成良性互动。挖掘整理了抚仙湖渔文化、水文化、民俗民间文化。成功
21、承办了云南江川开渔节暨高原湖泊水产品交易会、昆明国际旅游节玉溪分会场、东盟青年论坛等系列活动。2007年，全县接待游客117万人次，实现旅游收入3.08亿元。模式选择海南旅游房地产开发模式相对于其他分时度假产品开发模式，具有明显的本土性和较强的适应，加之环抚仙湖旅游房地产开发的自然环境和社会环境与海南旅游房地产的自然环境和社会环境的相似性，因而，环抚仙湖旅游房地产开发应该选择效仿“海南旅游房地产开发模式”。总结基于以上的数据和比较，可以看出，虽然江川环抚仙湖旅游房地产相比于海南有较大的差距，但是在自然环境、社会经济、文化内涵等方面，两者是有共通之处的，运用生命周期理论来评判的话，海南旅游房地产
22、所处的阶段是成熟期，而江川环抚仙湖旅游房地产则处于初期，因而海南旅游房地产从初期到成熟期的一系列开发经验教训对于环抚仙湖旅游房地产都是很重要的参考。（二）我国旅游房地产研究意义分析旅游房地产是促进旅游经济发展的基本力量，是旅游产业系统组合与资源配置的枢纽，同时旅游房地产是旅游产业中动态系统的静态节点，它可促进旅游业发展模式的转型，促使旅游业走向效益型发展模式，同时使旅游业在效益型发展模式下走可持续的发展之路。除此之外，旅游房地产的发展可促进旅游人数增加、促进旅游收入提高、带动旅游相关产业共同发展，还可以促进旅游业产生集聚效应。二、研究区域综述（一）江川县及两湖区域背景江川，历史悠久，人杰地灵，
23、湖光秀美，物阜民丰。星云湖坐落其中，抚仙湖嵌于东北边界，水面面积大于耕地面积，被称为“滇中碧玉”、“滇国故里”、“高原水乡”。又因鱼类品种多，尤其大头鱼、抗浪鱼远近闻名；土地肥沃，水利条件优越，适种作物广，尤其烤烟优质高产，素有“鱼米之乡”和“云烟之乡”的美称。烤烟、磷化工、纸制品、建材、文化旅游、农产品加工是当前的经济支柱产业。以牛虎铜案为代表的李家山青铜文化，是古滇文化中的瑰宝。 1、位置面积江川位于云南中部偏东，地跨东经1023510255，北纬24122432之间，东南与华宁、通海两县交界，西南与红塔区接壤，西北与晋宁、澄江两县相邻，县城大街镇距省会昆明100公里，距玉溪市政府所在地州
24、城21公里。东西最大横距31.9公里，南北最大纵距35.7公里，总面积850平方公里（折合127.5 万亩），其中山区、半山区占71.67%，坝区占15.96%，湖面占12.37%，形成“七山一水二分田”的格局。 余其芬.乡村生态旅游江川旅游资源整合发展的优选途径J.昆明大学学报，20052、地理气候全县由湖泊、盆地、中低山脉组成，四周高、中部低，西部九溪略向玉溪倾斜。山脉多为南北走向和东西走向,东北走向较少；海拔最高点2648米（翠峰谷堆山），海拔最低点1690米(九溪河口村)；县城海拔1730米，坝区海拔一般在1740米左右。江川夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，属亚热带半干燥高原季风气候，干
25、湿季分明。3、旅游资源江川自然景观绮丽独特，人文景观源远流长，不愧为休闲旅游的胜地。有“百里湖光小洞庭”的星云湖，有“天然图画胜西湖”的抚仙湖，有“巍然形胜冠南州”的孤山，有稀世珍宝“牛虎铜案”为代表的李家山青铜器文物，有“武当别院”碧云寺，有“两湖相交，鱼不往来”的界鱼石景观，有鱼会嗑瓜子的神鱼泉等10多个风景旅游点。其中玉带河的界鱼石、孤山的青鱼阵、渔洞群的车水捕鱼被称为三大奇观。阳光海岸、孤山岛、明星鱼洞、李家山青铜文化、“三道菜”已成为知名的旅游品牌。江川旅游业经过多年的发展，交通、电力、通讯、给排水等基础设施趋于完善。一是以孤山等为重点的景区及基础设施建设不断完善，配置和完善了星级旅
26、游厕所、游客中心、旅游标识、抚仙湖水上救援体系等接待服务设施。逐步形成了“阳光、沙滩、山水家园”。目前为止，全县共有国家AAA级旅游景区1个、AA级旅游景区2个，四星级饭店1个、三星级饭店2个、二星级饭店4个。二是旅游业可持续发展条件进一步改善。按照“环保优先、重点开发，环保工程措施与非工程措施并重”的原则，江川县积极推进以抚仙湖、星云湖为主的环境保护工作，为旅游业的可持续发展夯实了基础。2002年，抚仙湖被国家环保总局批准为第七批国家级生态示范建设试点地区，经云南省专家组验收，26项指标达到验收标准。为高起点发展环抚仙湖旅游，2007年底，投资近4亿元、历时四年的星云湖抚仙湖出流改道工程全线
27、贯通，试通水成功，完成了东水西流千古大改道的历史性工程，为保持抚仙湖类水质，有效遏制星云湖水质恶化奠定了基础。优越的自然生态条件为江川开国际性康体旅游、休闲度假、会展商务项目奠定了良好的背景。三是旅游与文化形成良性互动。挖掘整理了抚仙湖渔文化、水文化、民俗民间文化。成功承办了云南江川开渔节暨高原湖泊水产品交易会、昆明国际旅游节玉溪分会场、东盟青年论坛等系列活动。2007年，全县接待游客117万人次，实现旅游收入3.08亿元。（二）环抚仙湖旅游房地产项目综述1、金色抚仙湖九龙国际会议中心由江川林大福房地产发展有限公司投资开发，位于江城镇抚仙湖西岸牛摩下村与大沙嘴村之间的湖畔山地；距离阳光海岸以北
28、3公里处；处于澄江至江川二级公路与抚仙湖环湖公路的交汇点附近。项目占地582亩，投资6.9亿元。具体功能分为：海滨休闲度假区、白金五星级海景酒店、国际会议中心、独立生态海景别墅、产权式酒店式公寓及其它相应的附属设施等，总建筑面积约为232796.4。建筑容积率0.6，建筑密度29%，绿地率比例42%。2、中国云南江川仙湖锦绣（原棋盘山鲭鱼湾休闲康体旅游度假区）项目位于江川县江城镇、路居镇，由重庆龙湖集团投资。占地面积33555亩（27.37平方公里），规划建设用地18000亩，计划总投资450亿元，分四期15年进行开发。将该片区建设成低碳环保小镇、日内瓦湖士的生态小镇，打造成国际一流的旅游休闲
29、度假养生胜地。主题分区为：抚仙湖龙吟板块、山林养生板块、生态闲适板块、悦动雅憩板块、风情古韵板块五个主题产品。一期主要建设抚仙湖龙吟板块，重点开发商务会展、休闲度假、休闲运动国际保健养生等高端旅游产品，拟建设2座五星级酒店、1座18洞高尔夫球场、30万平方米商业街、3个国际度假社区、1个国际级养生医院，一期计划用地5517亩、投资100亿、建设周期5年，其中3年完成70亿投资。3、奥宸.抚仙湖国际旅游小镇由云南奥宸房地产开发有限公司投资开发，项目选址位于江川县抚仙湖西岸江城镇大马沟河大沙咀之间，规划面积一期约6700亩，二期11000亩，三期9000亩，计划总投资280亿元，开发周期为六年，前
30、三年一期投资强度不低于60亿元。项目秉承“环保、生态、人文、科学”的八字规划方针，坚持“以生态保护与恢复，进行保护性开发和可持续发展”为规划原则，重点规划建设五星级花园式度假酒店、国际创意产业区、创意会所、绿色阳光休闲度假运动体验区、山地户外健康运动体验区等六大功能区，是集商务会展、休闲度假、运动养生为一体的高端旅游项目。4、远洋国际培训中心由云南鑫玺源商贸有限公司投资建设，项目位于云南省玉溪市江川县江城镇抚仙湖畔大海底，占地341.27亩（该地块性质为国有土地），用地为抚仙湖边连绵起伏的小山岭，由北面山岭所环抱，南面为清澈秀丽的抚仙湖。项目通过对涉外教育相关情况的调查、分析可见，结合自身情况
31、及江川的地域特性，项目定位采取“发挥项目最大优势、提升项目最大价值、打造稀缺型产品”的原则，模拟美国现代社会生活，建成一个具有美国风情的现代小镇，打造一个国际化、产业化、标准化的云南唯一一所顶级的情景体验式中美文化学术交流基地；设置出国前体验教育、高中教育、预科教育和定向职业教育四个部门，为准备到美国、欧洲或澳洲国家留学的学生进行英语口语强化训练和基本生活适应性培训。同时，整合文化旅游资源，对抚仙湖沿岸孤山景区进行深层开发，打造高品质、高标准的旅游项目，搭建一个与国外交流的平台，吸引更多的省外和国外游客。根据规划的主要对象和内容，综合考虑空间、景观、用地及点、线、面等结构要素的配置关系，规划为
32、湖面区、沙滩区、防护区、主体功能建筑区、教育产业区。规划总用地227512平方米，总建筑面积93300 平方米，建筑占地面积：41400 平方米，计划总投资10.7亿元。三、实证研究以玉溪市环抚仙湖房地产为例（一）环抚仙湖旅游房地产区域开发分析1、自然条件分析江川夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，属亚热带半干燥高原季风气候，干湿季分明。总面积850平方公里（折合127.5 万亩），其中山区、半山区占71.67%，坝区占15.96%，湖面占12.37%，形成“七山一水二分田”的格局。全县由湖泊、盆地、中低山脉组成，四周高、中部低，西部九溪略向玉溪倾斜。山脉多为南北走向和东西走向,东北走向较少；海拔最
33、高点2648米（翠峰谷堆山），海拔最低点1690米(九溪河口村)；县城海拔1730米，坝区海拔一般在1740米左右。2、社会经济分析烤烟、磷化工、纸制品、建材、文化旅游、农产品加工是江川当前的经济支柱产业。2007年，县内生产总值完成30.38亿元，人均生产总值达到10992元，地方财政收入完成17088万元，社会消费品零售总额完成5.88亿元，城镇居民人均可支配收入达11071元，农民人均纯收入达3946元，金融机构各项存、贷款余额分别达31.71亿元、18.99亿元，城镇化率达30.4%，三次产业比重为27.1：37.3：35.6。3、旅游资源分析江川自然景观绮丽独特，人文景观源远流长，不
34、愧为休闲旅游的胜地。有“百里湖光小洞庭”的星云湖，有“天然图画胜西湖”的抚仙湖，有“巍然形胜冠南州”的孤山，有稀世珍宝“牛虎铜案”为代表的李家山青铜器文物，有“武当别院”碧云寺，有“两湖相交，鱼不往来”的界鱼石景观，有鱼会嗑瓜子的神鱼泉等10多个风景旅游点。同时江川旅游业经过多年的发展，交通、电力、通讯、给排水等基础设施趋于完善。（二）海南旅游房地产开发可供抚仙湖旅游房地产借鉴的方面分析1、由“观光旅游”向“度假旅游”转变目前世界旅游的发展趋势就是由以前单纯的“观光旅游”向“度假旅游”进行转变，而海南在度假旅游方面已经走在了我国的前列。环抚仙湖旅游房地产包含多个休闲度假娱乐项目，因而想获得长足
35、发展，玉溪市旅游业必须由以前的单纯的观光旅游进行转变，依托环抚仙湖旅游休闲度假项目，主推休闲度假旅游，努力打造慢节奏的生活氛围，将旅游者留在抚仙湖。2、抓住市场主体，推行分层消费海南旅游房地产以提升房地产经济效益和生态效益为目标，改善房产结构，促进房产的多元化发展，完善配套设施，以高品质休闲房为主要发展方向，以家庭旅馆等其他度假产品为补充，满足高、中、低各类收入人群的旅游需求。环抚仙湖旅游房地产作为玉溪市旅游的重点项目，因而其面对的市场主体不止是来自昆明等地的高端人群，同样还有来自本地或者外来的中端收入人群，因而其营销策略必须抓住不同阶层消费者的心，真正做到让消费者体会到家的感觉。3、设计恰当
36、的旅游主题形象定位海南以“中国热带花园”和“国际旅游岛”的主题形象定位赢得了越来越多的旅游者的青睐，其旅游房地产的成功很大部分得益于其恰当的旅游主题形象定位，环抚仙湖旅游房地产想要取得成功，就必须设计出适合自己的主题形象，即“玉湖碧山，休闲度假，人居天堂，游乐天地，健康乐园，会议商务”的旅游主题形象定位。4、建立旅游目的地分时度假交换网络前沿的经营理念使得海南旅游房地产取得了成功，其先进的旅游目的地分时度假交换网络，即旅游目的地换房系统功不可没。环抚仙湖旅游房地产能获得长足发展的前提基础之一就是建立这一系统，只有这一系统能够真正将环抚仙湖旅游房地产推向一个更大的发展平台，加强与其他地区旅游者与
37、旅游房地产投资者的联系。5、避免景区城市化海南旅游房地产在设计规划之初，就已经考虑到了功能分区的问题，旅游景区坚持“景内游，景外住”的原则，从而在源头上避免了景区城市化的问题。环抚仙湖旅游地产也应坚持这一原则，避免旅游房地产对于旅游景区的生态污染等问题，还应树立梯度发展的理念，避免加快旅游产品生命周期，保持环抚仙湖旅游房地产的活力。（三）海南旅游房地产开发过程中可供环抚仙湖旅游房地产吸取的经验教训分析1、确定“旅游”为核心，房地产为平台，避免出现“旅游+房地产”式的开发旅游业和房地产业的结合是必须的，是为了两个行业的共赢而采取的手段，而且必须是旅游业为主导，房地产业为载体。海南旅游房地产开发之
38、初，由于理念和经验的原因，出现了“旅游房地产=旅游+房地产”的错误开发理念，从而使得海南旅游房地产业遭受了“房产泡沫”。环抚仙湖旅游房地产在开发过程中应避免这类错误的开发理念，从而使整个旅游休闲度假区健康平稳发展。2、“有形的手”和“无形的手”共同合作，避免房地产泡沫的出现在我国，旅游业是一个容易受到政策导向的行业，完全依靠不成熟的市场调节来进行对于旅游业的操控，是不现实也不可能的。因而在旅游房地产开发的问题上，我们必须坚持“有形的手”和“无形的手”共同合作的模式。1993年，由于开发商的疯狂涌入和混乱的投资环境，海南遭遇了一场巨大的“房产泡沫”，使得大量的楼盘闲置。后来政府加强监管，同时市场
39、投资的稍微理性化使得海南旅游房地产才恢复了元气。环抚仙湖旅游房地产应该从规划建设之初就加强监管机制，从而避免“房产泡沫”的噩梦。3、提高市场准入门槛，避免房地产开发商和投机者的炒作我国不成熟的市场监管制度和不健全的市场监管法律为大量房产投机者提供了可乘之机，因而要让旅游房地产这个行业健康发展，就必须提高市场准入门槛，使得投机者不能再继续猖狂下去。环抚仙湖旅游房地产地处玉溪市江川县，当地的房价相比于其他发达地区偏低，因而这样的经济条件导致了它备受投机者的青睐。为了使之平稳健康的发展，必须提高门槛，避免房价被炒作。（四）环抚仙湖旅游房地产的展望及前景分析环抚仙湖旅游房地产因其优越的自然条件和丰富的
40、旅游资源，在滇中地区属于是独一无二的适合投资的地区，但同时环抚仙湖旅游房地产也存在着诸多问题，根据笔者的调查，环抚仙湖旅游房地产的销售情况并没有预期的理想。因而必须抓住机遇，解决实际问题，把优势和机遇最大化，将劣势和威胁最小化。环抚仙湖旅游房地产作为玉溪市乃至整个滇中经济圈中投资规模最大的旅游休闲度假目的地，不仅承载着发展地区经济，带动盘活地区旅游的职责，同时更是为中国旅游房地产业界乃至整个中国大旅游产业树立典型，它的建设经验再加上“海南旅游房地产开发模式”的经验，可能会开创一种新的旅游度假方式和开发模式。总之，环抚仙湖旅游房地产作为新一代房地产的典型代表，是继承结合了“海南旅游房地产开发模式
41、”等中国房地产开发模式新思路的结果。作为一种新兴的物态，它必将为把环抚仙湖度假休闲区建设成为“滇中明珠”而努力，为房地产业界打开另一种营销和开发模式及思路做出巨大的贡献。四、结语旅游房地产作为我国新兴的产业，所具有的潜力是相当大的，它对于促进旅游目的地经济、社会、文化的发展具有重要作用。海南旅游房地产开发模式作为行业的先驱者和引导者，对于环抚仙湖地区的旅游房地产开发具有具有的参考价值，同时正确处理好海南旅游房地产发展过程中出现的诸多问题，也为我国旅游房地产业界的健康、平稳、可持续发展提供了经验教训。参考资料：1 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要EB/OL.新华网，2011.
42、32 中国旅游业“十二五”发展规划纲要EB/OL.中国国家旅游局，2011.53 丁申明，钱平雷.旅游房地产学M.上海：复旦大学出版社，2004：134 王琦.海南再次疯狂的背后论2010年初海南房地产热潮A.中国商界，2010.65 符瑞舞，蓝文兴，陈太玉.海南旅游房地产业SWOT分析和策略选择A.边境经济与文化，2009.126 丁珊.中国旅游地产开发研究D.上海：复旦大学，2009.57 王洁，黄华.旅游房地产的概念与范畴辨析J.旅游研究，2009.68 抚仙湖鳍鱼湾-棋盘山度假娱乐旅游区总体规划方案 新浪地产网 9 云南财经大学旅游学院等编.抚仙湖星云湖生态建设与旅游改革发展综合试验区
43、总体规划 M.2008.810 王丽.城郊滨水区旅游房地产规划体系与实证研究以苏州工业园区阳澄半岛为例D.苏州：苏州大学，2009.411 金细簪，虞晓芬.休闲度假旅游地产的崛起与需求特点J.市场经纬，2008.212 白浩.中国旅游地产开发模式研究D.天津：天津大学，2009.513 廖永军.住宅被限 养老、旅游地产成“熟地”J.城市开发，2011.314 郝彦苹.旅游地产项目开发模式选择与评价D.2008.515 韩萌.旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究D.2009.6致 谢这次学士论文得以完成，我要特别感谢我的论文指导教师郑祥老师的热情关怀和悉心指导！在我撰写论文的过程中，郑老师倾
44、注了大量的心血和汗水，无论是在论文的选题、列提纲方面，还是在论文的研究方法以及成文定稿方面，我都得到了指导老师悉心细致的教导和无私的帮助，在此表示真诚地感谢。其次，在论文的写作过程中，我也得到了其他老师和同学们的宝贵建议，因为有了他们的支持，我才能顺利地完成论文，在此一并致以诚挚的谢意。再次，我要向一直关心我、支持我的亲人、朋友表示诚挚的谢意，是他们给我生活上的照顾和精神上的支持。我还要衷心地感谢学院的领导，让我有了在贵校学习的机会，从而才有了今天的我。我诚挚的感谢你们，祝福你们，也祝愿商学院的明天会更好！最后，向在百忙中抽出时间对本文进行评审并提出宝贵意见的各位老师表示衷心地感谢！ 魏璇 2011年12月25日
