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1、 好家地产酒店式公寓项目调查总结报告19济宁市房地产销售市场（酒店式公寓项目）调查总结报告好家地产2009年11月 目 录第一部分：济宁市现状第二部分：济宁市房地产环境现状分析第三部分：济宁房地产项目现状第四部分：酒店式公寓项目优势分析第五部分：济宁市酒店式公寓项目现状优第六部分：项目的市场营销定位第七部分：调查结论第八部分：结语第一部分：济宁市现状分析一、济宁、美誉 济宁市，位于山东省的西南部，地处苏鲁豫皖四省结合部，是山东鲁南城市带中心城市之一，现辖2区(市中区 任城区)、3县级市(邹城 兖州 曲阜)、7县(微山 鱼台 金乡 嘉祥 汶上 泗水 梁山)。面积11000平方公里，人口822.7
2、5万（2008年末），东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，交通十分方便，京杭大运河和京沪铁路、京九铁路纵贯南北，兖石铁路和新兖铁路横穿东西，日东高速与京福高速贯穿全境，又是105国道和327国道的交汇处。济宁曲阜机场已于2008年12月开航，建设中的京沪高速铁路在曲阜设有站点。济宁素有“孔孟之乡、礼仪之邦”的美称：市中区运河之都、任城区江北小苏州(李白第二故乡)、曲阜东方圣城（孔子故乡）、兖州九省通衢齐鲁咽喉、邹城邹鲁圣地（孟子故乡）、微山铁道游击队红色旅游区（微子故乡）、鱼台鱼米之乡、金乡中国大蒜之乡、嘉祥麒麟驾云石雕千古（曾子故乡）、汶上中国佛都、泗水泉源胜地海岱名川、梁山
3、中华武术之乡（水浒一百单八将所在）。济宁是一座新兴工业城市。年销售收入过50亿元的企业4家，利税过亿元的28家，全国500强企业5家，上市公司5家。省级以上名牌产品25种，原煤、电力、毛纺织品、工程机械、抗生素药品、味精等产销量居全国同行业前列。济宁被命名为“国家级生物技术产业基地”和“国家级工程机械产业基地”。兖矿、山推、鲁抗股票先后在深圳、上海、美国、香港上市。二、 经济环境 全市2008年实现地区生产总值2122.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。其中第一产业增加值256.81亿元，增长3.7%；第二产业增加值1183.49亿元，增长14.8%；第三产业增加值681.86亿
4、元，增长13.5%。在第三产业中，金融保险业增加值28.9亿元，增长14.2%；批发和零售贸易餐饮业增加值146.99亿元，增长16.7%；房地产业实现增加值47.78亿元，增长10.9%。三次产业对GDP贡献率分别为3.1%、63.8%和33.1%。三次产业结构比例为12.1：55.8：32.1，与上年相比，一产下降0.2个百分点，二产提高0.5个百分点，三产下降0.3个百分点。人均GDP达到26721元（按现行汇率折算为3848美元） ，比上年增加4729元，按可比价格计算增长12.4%。2009年1-10月份，全市规模以上工业企业累计实现主营业务收入2637.8亿元，同比增长7.8%，比
5、1-9月份增幅提升0.2个百分点；实现利润197.0亿元，同比下降11.8%；实现利税326.0亿元，同比下降7.0%。利润、利税分别比1-9月份降幅收窄0.8个、1.7个百分点，其中10月份当月利税止降转升，同比增长8.7%。10月底，亏损企业亏损面为6.2%；亏损企业亏损额为8.8亿元，同比减亏9.4亿元。三、 投资环境 济宁市2009年投资平稳上行，结构更加优化。10月份全市规模以上固定资产投资完成62.9亿元，同比增长28%；110月份，全市规模以上固定资产投资累计完成873.0亿元，同比增长24.6%，超出全省平均增幅1.4个百分点。其中城镇投资670.5亿元，同比增长26.8%，农
6、村投资202.5亿元，同比增长7.9%。1-10月份，全市第一产业投资47.4亿元，同比增长6.9%；第二产业投资478.2亿元，同比增长24.8%；第三产业投资347.4亿元，同比增长25.9%，比重提高了2.2个百分点，产业结构调整力度明显加大。三次产业投资比例由去年同期的6.3：57.1:36.6调整为5.4：55.8：38.8。投资结构更加优化。第二部分：济宁市房地产环境现状分析 2009年济宁市房地产新开工项目增势良好，投资增长潜力增强。110月全市施工项目3918个，同比增长5.1%。其中，本年新开工项目3222个、亿元以上新开工项目160个，分别比上年同期增加217个和92个。新
7、开工项目计划总投资1034.2亿元，同比增长48.2%，完成投资542.2亿元，占全部完成投资的62.2%。基础设施投资增势强劲。110月，全市基础设施共完成投资145.5亿元，同比增长37.9%，增速比全部投资高13.3个百分点。济宁市2009年济宁市110月，全市房地产开发完成投资66.5亿元，同比增长20.5%，增速同比提高5.4个百分点。全市房屋施工面积1142.0万平方米，同比增长16.2%；商品房销售面积190.2万平方米，同比增长16.0%；全市商品房销售额52.7亿元，同比增长18.2%。房地产开发投资持续走好。第三部分：济宁市商业房地产项目现状济宁市作为鲁西南中心城市近几年来
8、房地产行业伴随着城市经济快速发展和综合实力的提升，得到了迅猛的发展。几年间陆续开发了一大批高端商业住宅小区、豪华商务酒店和高标准、高智能化的商务写字、办公楼。即便是集住宅、酒店、会所多功能于一体，暢导“自用和“投资两大功效的酒店式公寓也已经有蓝钻公寓和壹世界两个项目即将呈献给济宁消费者。高端商业住宅小区：兴唐国粹城 冠亚.星城 森泰御城等兴唐国粹城基本资料楼盘名称:兴唐.国翠城开 发 商: 济宁兴唐房地产开发有限公司区域:红星东路面积范围:90180 起价:(元/)均价:7500(元/)详细资料楼盘地址:济宁市中区红星东路28号楼盘类型:综合 售楼地址:济宁市中区红星东路28号兴唐国翠城售楼中
9、心 售楼热线: 2715555 传真:E-mail:联 系人:许可证号:交通状况:商业：银座购物广场，爱客多超市，太白路商业街医疗：济宁市第二人民医院，广联医药公司 休闲：销售状态:公交路线:5、25、22、39、38等楼盘简介:兴唐国翠城位于山东省济宁市中心红星东路28号，由济宁兴唐地产投资开发，是济宁第一、国内领先的高舒适度低能耗科技主题社区。社区总占地面积约52208，住宅总建筑面积约116258，由9栋高层板楼与4栋六层板楼组成。兴唐国翠城以“居住与世界同步”为开发理念，力邀世界著名建筑物理学家、来自瑞士联邦高等工科大学的布鲁诺凯乐教授担任总顾问，并由曾经在北京、上海主持设计过多个科技
10、豪宅项目的著名建筑师田原博士亲自担纲设计，在引进一整套欧洲成熟技术系统的基础之上，确定了包括5项核心科技系统、40余项尖端物理技术以及多个技术创新点在内的集成式产品体系，以此实现全年20-26度恒温、30%-70%恒湿、24小时新鲜空气不间断供应的高舒适度室内生活环境。不仅如此，兴唐国翠城另通过一整套系统化的运作方案，从规划、建筑、园林景观等各方面全方位与国际标准接轨，凭借简约的建筑立面外观、创新的室内空间规划、可持续发展的社区生态园林、国际化全精装的交房标准等一系列“创新点”，将生态、艺术、品质与舒适度等各方面完美融合，以此实现济宁城市人居标准的全方位换代升级，亦由此完成对全中国高端居住理想
11、的献礼。森泰御城基本资料楼盘名称:森泰御城开 发 商:济宁森泰房地产开发公司区域:红星东路面积范围:85-170 起价:4600(元/)均价:4990(元/)详细资料楼盘地址: 济宁红星东路与火炬路交汇处，向东200米左右 楼盘类型:综合售楼地址:济宁市红星东路7号 售楼热线:2387777传真:E-mail:联 系人:许可证号:交通状况: 医疗：市二院、如意医院教育：第十二中、育才中学、明珠小学 销售状态:公交路线:北靠红星路、南接太白路、西邻火炬路；北延洸河路201路、33路、38路楼盘简介:森泰;御城是济宁森泰房地产开发有限公司的扛鼎力作。项目占地83亩，总建筑面积13.75万平方米，由
12、12栋小高层和1栋17层的酒店式公寓组成。位于红星东路与皇营路交汇处，西临济宁城市主干道火炬路，南临太白路，多条公交路线路经此地，交通便捷；有多个成熟社区聚集于此，周边配套完善；东邻光府河和光府公园，环境优雅舒适。小区绿化率高达37.6%，邀请国内知名景观设计专家，打造皇家园林式的舒适生活享受，御城必将成就未来济宁文化景观宅居新坐标！森泰御城起于皇营藏风纳水灵气汇聚之地，绝版皇家贵胄地脉，满载济宁人民对美好生活的殷切期盼，全体森泰人必将众志成城全力打造龙御宝地传世名城。2007年9月7日上午9：18分，经建设部批准，由中国房地产业协会、山东省建设厅、烟台市人民政府主办，北京、天津、河北、辽宁、
13、山西省房协协办的2007年环渤海房地产博览会在山东省烟台市国际博览中心（莱山）隆重召开。国家建设部住宅与房地产业司司长沈建忠，中国房地产业协会副会长张建台，山东省建设厅厅长杨焕彩，韩国京仁日报社社长宋光锡等相关领导出席了开幕式。本次展会规模大，内容广，堪称为中国北方第一品牌房地产盛会。作为济宁市优秀住宅项目的代表，森泰御城受邀参加了此次盛会。并凭借其先进的开发理念、出色的建筑设计、江南园林的景观规划获得了由中国房地产业协会、环渤海五省二市房协、环渤海博览会组委会联合颁发的中国环渤海房地产典范楼盘成果奖。森泰御城，济宁首席园景宅邸！占地面积：5.5万总建筑面积：13.75万住宅总建筑面积：7.5
14、9万容积率：2.29绿化率：37.6%总建筑密度：26.53%停车位：639辆规划：12栋小高层1栋17层酒店式公寓规划总户数：799户冠亚.星城基本资料楼盘名称:冠亚.星城开 发 商:济宁怡景地产有限公司 区域:吴泰闸路面积范围:90-200起价:3200(元/)均价:4200(元/)详细资料楼盘地址:光府河西，凯赛大桥西北，南邻光河路 楼盘类型:商品房售楼地址:济宁市吴泰闸东路150号售楼热线:2078888传真:E-mail:联 系人:许可证号:交通状况:良好销售状态:公交路线:12、35、9、38、39楼盘简介:济宁怡景地产有限公司是由香港冠亚(国际)集团与山东如意集团实用携手斥资13
15、亿元,在山东省济宁市投资开发国家康居住宅示范工程冠亚星城的开发企业。香港冠亚（国际）集团系一家主营房地产开发业务的综合性企业，率先在福建成功开发建设了一系列精品楼盘，已开发面积累计130多万平方米。迄今为止，集团业务涉及福建、山东、广西、重庆等地，形成“跨地域横向联合发展”的战略布局。位置：光府河西，凯赛大桥西北，南邻光河路楼盘形态：占尽光府河畔自然生态亲水景观。高层，小高层。冠亚星城“名流会所”预计在今年9月份正式投入使用，这座斥资千万元建造的社区休闲中心，设有恒温泳池、健身中心、湖景咖啡廊、阅览室等设施一应俱全，可以满足冠亚星城业主的多种需求。另外，冠亚星城豪华样板间也在设计施工当中，预计
16、今年7月中旬建成。冠亚星城二期香格里在户型和面积上都进行了相应的调整，所推出的优质房源更显多样化与人性化，两房、三房的户型面积从90200均有。冠亚星城二期香格里位于整个项目的东侧，与洸府河景观带接壤，地理位置极其优越。冠亚星城三期香槟小镇户型描述：80、100、120平方米时尚小居开发商：济宁怡景地产有限公司电话：2078888多年来，集团凭借成熟的开发理念和优质的服务，在客户和社会各界树立起良好的企业形象与品牌美誉度。集团旗下机构福建冠亚集团有限公司，以不菲业绩摘得“2005福建最具品牌价值地产企业”的桂冠。同时，在2005年第二届中国城市地产展示交易博览会上，获得“CCPE2005年度中
17、国房地产品牌企业”的荣誉。此外，集团还被中国建设银行总行评为重点优质客户。在开发项目过程中，福州冠亚广场被评为“2004年度CIHAF中国十大最佳商业地产项目”、“CCPE2005年度中国最具投资价值商业楼盘”；泉州冠盛国际星城荣获“中国优秀户型”称号。而在2004年度CIHAF中国住交会上，集团董事局主席张庭杰先生被评为2004年影响中国房地产100位企业家（简称：地产百杰）。在崭新的二十一世纪、经济全球化的今天，为适应日益成熟和竞争日趋激烈的市场，集团通过不懈追求和努力，将朝着更高、更强的目标迈进，树立起新的里程碑！山东如意集团是以纺织、服装为主导，兼营房地产开发、酒店管理和医药等产业，形
18、成多元化发展，是大型国家级高新技术企业。发展至今，集团迈进了国家重点企业500强、山东省重点企业100强前列，又被评为纺织产业突出贡献企业、全国纺织十佳经济效益支柱企业、全国纺织最具竞争力十强企业。同时，企业的“如意”商标被评定为中国驰名商标，产品则获“中国名牌”和商务部“重点培育和发展的出口名牌”的称号。集团设立了国家级企业技术中心和博士后工作站，其强大的核心技术及科技创新优势，使产品多次获得国家金质奖、国家银质奖、全国纺织质量管理奖以及设备管理奖等。如意集团在有全国20多个分公司、办事处和上千个销售网点，产品市场空间非常广阔，同时拥有进出口自主权，产品已出口至欧洲、美洲、非洲、西亚、东南亚
19、等二十多个国家和地区。豪华商务酒店：（锦江之星 银座佳悦酒店）高标准、高智能化的商务写字、办公楼：（世易尚城 百丰财富大厦 锦都商务楼）世易尚城基本资料楼盘名称:世易尚城 开 发 商: 山东世易房地产开发有限公司 区域:高新区面积范围: 50-110 起价:(元/)均价:3650(元/)详细资料楼盘地址:吴泰闸东路，三角绿地南邻 楼盘类型:商品房售楼地址: 吴泰闸东路，三角绿地南邻 售楼热线: 2058888 传真:E-mail:联 系人:许可证号:交通状况: 300亩杨桥绿地公园高新区“五个一工程”：高新区国际学校、高新区第一人民医院分院、社会福利服销售状态:上房时间: 2010年底前 公交
20、路线:9、39、38、12、35、26、22、203、106交通便利楼盘简介:济宁东部地标建筑-世易尚城如果我们的生活都是一样，为何不选择优雅从容的面对世易尚城-集居住、投资、办公于一体的国际公寓双层多变空间居住办公两相宜50-100平米不等袖珍空间，DIY独一无二空间自由分割享受两层的生活空间，4.7米挑高设计灵活多变.10部高速电梯,100米高的地标建筑,成为济宁市新的名片自用投资可升值格局方正,自由紧凑,功能划分合理,独立产权住宅,配套完善,低总价低首付小户型,大作为,大回报世易尚城位于济宁市高新区核心地段未来新城核心商务区与生活区的中心.不论是区位价值还是未来发展不论是投资门槛还是投资
21、回报,各种指标都表明世易尚城公寓是投资创富的绝佳选择.百丰财富大厦基本资料楼盘名称:百丰财富大厦开 发 商:济宁市百丰置业有限公司区域:金宇中路面积范围:50-100平方米起价:(元/)均价:(元/)详细资料楼盘地址:琵琶山路与金宇路交汇处西100米路南楼盘类型:商品房售楼地址:琵琶山路与金宇路交汇处西100米路南售楼热线:0537-2066222传真:E-mail:联 系人:张凡建(主任）许可证号:交通状况:好销售状态:热销中公交路线:26、30、35、38路公交车楼盘简介:百丰财富大厦位于济宁政府重点规划发展的东北城区域，北靠济宁对外交通重要交通要道金宇路（原327国道），东临城市主干道琵
22、琶山路，为政府规划之CBD重点行政办公用地。位于济宁曲阜大都市重要的交通要道，地理位置及交通优势非常突出。项目规划总建筑面积2万3千平方，其中地下1层，地上19层。一、二层为商业展示大厅及配套商务服务中心，三层以上为高档纯写字间，绿化率高达49.2，倡导生态化的办公环境。另项目拥有超大地上停车广场和地下停车场，为办公及客户拜访停车解了后顾之忧。项目内部装修也及其豪华，大堂首层空间4.5米，标准层3米挑高设计，大空间不压抑。电梯大堂和走廊铺高档地砖，外墙采用高级饰面材料。电梯采用名牌电梯。公共楼梯大理石踏步板，不锈钢扶手；每户设有独立卫生间，并且每层设有男、女公共卫生间。高速宽带网络直达每户。百
23、丰财富大厦为顶级纯写字楼定位，供水采用先进的变频供水系统。室内、电梯间、走廊等公共部分设有智能感烟消防探测系统；供热采用市政热水采暖，并安装高档散热器；并在大厦四周和出入口处设有先进周界防范系统，设置全天候工作的红外探测器和电视监控探头，保证大厦24小时处于监控状态。锦都商务楼基本资料楼盘名称: 锦都商务楼开 发 商:山东中亿集团济宁置业公司区域:市中区面积范围:起价:(元/)均价:2700(元/)详细资料楼盘地址:山东济宁建设路与海关路交汇处楼盘类型:售楼地址:售楼热线:31526663156555楼盘简介:锦都商务楼商业街地处仙营绿地西南侧，连接繁华与宁静，不仅为集团公司商务活动提供便捷、
24、高效和优美的工作环境，也为休闲居住提供了可靠的保障。采用园中园设计，商业区划分为内、外街两大区间，热闹与雅静互衬。外街门市林立，寸金寸银；内街配置高档，2层环廊设计，连接四通八达，是高档时尚、休闲的好去处。3至5层是写字楼，为公寓式设计，办公与生活设施兼顾，是适合商住的首选。商业区内置电梯和1500平方米的停车场。住宅小区在层层环抱中，以带状绿化花园，点缀雕塑小品与商业区间隔，为五层小楼设计，典雅精致。别墅的品质，高尚的生活。这片区域将汇聚更多的商业、科技精英，外街的高档商业物业将成为他们的首选之地。况且，本地块位于济宁市的中心地段，交通顺畅、配套完善，发展潜力和升值空间无与伦比酒店式公寓（蓝
25、钻公寓 壹世界）蓝钻公寓基本资料楼盘名称:蓝钻公寓开 发 商:山东万佳置业有限公司区域:太白路任城区政府西邻面积范围:3570平方米起价:4200(元/)均价:4800(元/)销售状况扫尾装修标准精装修壹世界基本资料楼盘名称:壹世界开 发 商:森泰房地产区域:济宁红星东路与火炬路交汇处，向东200米左右面积范围:3268平方米起价:5700(元/)均价:6000(元/)销售状况未开盘装修标准豪华精装修然而在济宁众多商业房地产项目中，不管是兴唐国翠城式的高科技豪宅，还是运河城京杭中心样的经典写字楼，都无法起到或替代酒店式公寓项目，在一个快速发展的三线城市中所起给予的独特而全面的综合性服务。第四部
26、分：酒店式公寓项目优势分析一、 酒店式公寓的概念 近两年，酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。 一时间似乎所有的SOHO办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。酒店式公寓是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多
27、商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。 二、 酒店式公寓的独到之处 酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强
28、的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 三、 选择酒店式公寓的特点 酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和
29、商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。 酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。 成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于交通便利、环境优美的地段，周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅、商务的空白。四、
30、酒店式公寓的行业发展趋势 酒店式公寓具有三大特征：地段尊贵、配套完善、服务上乘。星级酒店式的建筑设计和大堂服务令人体验到一种浓郁的商务氛围，无形中提升了使用者的身价和形象。另外，商务中心、会所等服务设施也会给商务活动带来诸多便利。因此，无论政策上是否住宅禁商，酒店式公寓都因其具有商业用地的性质，加上酒店式管理的高附加值，从而使人们得到“商住两用”的真正便利。长期来看，投资这种房产品依然会有极大的升值潜力，因此购买酒店式公寓已经成为当今的一种投资时尚。在深圳，当恩格尔系数低于28时，就有很多个人投资者纷纷出手，以获得酒店式公寓的个人产权为荣。第五部分：济宁酒店式公寓项目的市场营销定位酒店式公寓是
31、一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。一个城市酒店式公寓项目的发展空间的大小，首先要看城市经济发展空间的状况、商业氛围的浓厚和旅游市场的兴旺等综合市场环境的发展。经济发展空间：建设产业发达新济宁，加快推进经济战略转型，构建以高新技术产业为先导，先进制造业和现代服务业为支撑，现代农业为基础的科学合理的产业格局，走出资源型城市创新发展之路、可持续发展之路和环境友好之路。争取用五年多一点的时间，实现地区生产总值和地方财政收入“双翻番”，单位GDP能耗力争年均降低5%，三次产业比例调整为8：55：37，煤电产业增加值占工业增
32、加值的比重调整到35%以下，制造业占规模以上工业比重达到60%，高新技术产业比重达到40%，实现区域竞争力和综合实力明显提升。 建设城乡秀美新济宁。加快构筑以中心城市为龙头、组团布局为特色、优势产业为支撑的城镇体系，全市城市化水平达到50%，都市区一体化取得实质进展，中心城区建成区达到100平方公里，城市建设取得新成效。建设文化繁荣新济宁，充分发挥先进思想文化引领作用，整合、发掘丰富的传统文化资源，努力实现由文化资源大市向文化名市的跨越，文化综合实力和竞争力进入全省全国先进行列。建设民生殷实新济宁，城乡居民生活质量明显改善，幸福指数不断提高。全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到1
33、.8万元和7000元，社会保障体系健全，建设社会和谐新济宁。民主法制建设稳步推进，公平正义得到切实维护。各项社会事业全面发展，市民素质不断提高。社会更加安定有序，人民群众安居乐业，和谐社会建设走在全省前列商业氛围的浓厚：苏宁电器济宁店、大润发济宁超市、运河城财富广场细心的人们会发现，今年以来市中区新添了一批规模大、档次高、辐射能力强的知名商家。孰不知，香港豪德集团将投资45亿元在中区兴建现代物流中心，中央商务区也步入了建设快车道。这是该济宁市大力实施服务业强区战略，着力打造运河文化核心区、太白路商贸商务名街和红星路金融服务名街“一区两名街”品牌、力推特色商圈这一亮点、引领现代服务业跨越发展的具
34、体体现。将要投建的豪德鲁南现代商贸物流城项目，总投资额约45亿元,总规划建筑面积约300万平方米，不仅将成为全市的物流中心，而且将辐射整个鲁苏豫皖地区。旅游市场的兴旺：截止到2008年初，济宁市共有世界文化遗产1处，国家级重点文物保护单位19处，省级95处，市级167处，拥有国家历史文化名城2座，中国优秀旅游城市3座，山东省风景名胜区4处，3A级以上景区5处，其中明故城（三孔）旅游区是我国第一批5A级景区；国家级、省级工农业旅游示范点11处。旅游业已成为全市国民经济重要的支柱产业。七大主要旅游区：孔孟文化旅游区、运河文化旅游区、水浒文化旅游区、微山湖生态休闲旅游区、佛教文化旅游区、中华文化标志
35、城旅游区、旅游节庆活动等。济宁无限的经济发展空间状况、浓厚围商业氛的和兴旺的旅游市场为济宁的酒店式公寓的发展创造了庞大的市场发展空间和巨大的客户消费者群体。第六部分：调查结论紧随着济宁市的发展变革带给更多人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家俱的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型
36、设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。酒店式服务公寓的目标市场主要以从事商务活动，较长期居住的外出人士和十二县市区及济宁商业圈所能辐射到的整个鲁西南地区的中小企业驻济宁机构和人员为主，虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在4天或以上。这个市场的主要客人有长期在商务人士，外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来济旅游等。综述分析不管是从酒店式公寓对济宁城市发展的要求来说还是济宁城市的发展对酒店式公寓所提供的综合性服务的需求来说济宁的房地产市场都需要更多的酒店式服务公寓性质的项目面世。好家地产报告制定：郭利昌曲青川.好家地产2009年11月
