滨河房地产项目可行性研究报告.doc

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1、目 录第1章总 论31.1.项目背景与概况31.2.主要技术经济指标71.3.问题与建议8第2章项目投资环境与市场研究92.1.投资环境分析92.2.区域房地产市场分析112.3.销售预测152.4.营销策略19第3章建设规模与项目开发条件213.1.建设规模213.2.项目概况现状213.3.项目建设条件22第4章建筑方案264.1.设计依据264.2.项目设计主题和开发理念264.3.项目总体规划方案274.4.建筑设计284.5.结构设计294.6.给排水设计30第5章节能节水措施325.1.设计依据325.2.建筑部分节能设计32第6章环境影响评价336.1.编制依据336.2.环境现

2、状336.3.项目建设对环境的影响346.4.环境保护措施34第7章劳动卫生与消防357.1.指导思想357.2.职业安全卫生健康对策与措施357.3.消防设计36第8章组织机构与人力资源配置388.1.组织机构388.2.人力资源配置38第9章项目实施进度399.1.项目开发期399.2.项目实施进度安排399.3.项目实施过程控制措施39第10章项目招投标4110.1.工程项目招标投标概述4110.2.工程项目招标投标因素分析4210.3.招标依据4410.4.招标范围4410.5.招标方式44第11章投资估算与资金筹措4511.1.投资估算4511.2.资金筹措45第12章财务评价471

3、2.1.项目评估依据4712.2.财务评价基础数据的选择4712.3.财务评价4712.4.不确定性分析48第13章社会评价4913.1.项目对社会的影响分析4913.2.风险分析5013.3.社会评价结论51第14章研究结论与建议5214.1.可行性研究结论5214.2.建议52第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：滨河一号小区项目工程2、承办单位概况单位名称：宁夏华祥房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：4020万单位住所：宁夏石嘴山市大武口区裕民南路90#业务范围：房地产开发、销售法定代表人：高德平建设单位简介：宁夏华祥房地产开发有限公司成立于2001年，注册资

4、本4020万元，法人代表高德平,是宁夏回族自治区房地产开发叁级资质企业。公司拥有雄厚的开发实力、施工能力和技术保障能力，各类专业技术管理人员占职工人数90%以上。我公司内强素质、外拓市场，经过多年来的健康发展，开发建设面积已达30万平方米，共完成建设投资4.5亿元。现已成为石嘴山市颇具实力的一家综合性房地产开发企业，具备很强的竞争实力。公司有着完善的质量保证体系，具备令人信服的工程质量保证能力，已形成一个具备现代经营管理机制的新型开发企业。多年来,公司按照建设规划部门的统一部署,认真落实全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，先后在大武口区、惠农区开发建设了友谊小区商住楼、春晖小区住宅楼

5、、宁夏华祥房地产开发有限公司办公楼、惠农区工人新村1#、2#商住楼、惠农区清华园小区1-10#楼、清华商业步行街B、C、D区工程、华祥家园1-9#楼和华祥家园二期工程。目前，正在开发建设的有华祥家园三期工程28-31号楼3万平方米、惠农区滨河一号（含高层、多层、公寓、大型商服、幼儿园、社区医疗、活动中心、地下停车场、星级酒店等共计24万平方木的大型园林社区）等重点项目。我单位开发建设的“惠农区华祥家园二期”住宅项目于2011年在国家住宅产业性能认定评选中被住房和城乡建设部评定为“AA”级住宅小区。2003年至今我公司共完成了多个旧城改造项目建设，累计拆迁改造危房近400套，为石嘴山市的旧城改造

6、和经济建设发展做出了积极的贡献，得到了行业之间和社会各界的一致好评。随着公司的不断发展壮大，公司社会声誉显著提高： 2005年-2009年连续评为自治区级“重合同守信用”企业称号，2008-2009年度被宁夏回族自治区住房和城乡建设厅等八部委共同评定为宁夏自治区“AA级信用开发企业”。20072010年在石嘴山市房产博览会上荣获“最佳楼盘销售奖”、 “最佳人居奖”、“最佳物业楼盘奖” 2010年被石嘴山市住房保障和城市管理局及石嘴山市人民政府评定为石嘴山市“房地产开发五强企业”。、“2010年度全区安全生产及消防工作先进单位”等多项荣誉。我单位开发建设的“惠农区华祥家园二期”住宅项目于2011

7、年被住房和城乡建设部评定为AA级住宅小区等荣誉奖项。 我公司坚持以“质量求生存、以信誉求发展、以一切为了用户满意”为经营宗旨，与广大业主精诚合作，共创美好未来。3、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4） 城市房地产开发经营管理条例；（5） 房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对滨河一号小区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招

8、标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国

9、居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2012年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全

10、国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为石嘴山市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于惠农区新区，安乐桥街以东，纬五路以南，静安街以西，纬六路以北，总占地面积109132平方米。7、预期目标滨河一号小区项目拟在占地面积109132平方米的土地上，建设总容积率为1.94，建设密度为,27.8%,总建筑面积为242069.6平方米的24栋住宅房（其中住宅面积143369.12平方米，1

11、3层商铺面积42634.71平方米，地下停车场面积9498.97平方米）。8、主要建设条件滨河一号小区建设项目是华祥房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。综合技术经济指标表综合技术经济指标表项 目单 位数量所占比例1项目总用地109132100%项目实用地8391158.01%住宅用地48676.7713.68%公建用地11479.0215.62%道路用地13106.912.69%公共绿地10648.312总建筑面积244784.22地上总建筑面积211774.13其 中 住

12、宅建筑面积143369.12其中多层建筑面积44422.26高层建筑面积98946.86公寓建筑面积830.24公建配套设施建筑面积1402幼儿园建筑面积1909.71商业建筑面积4234.71酒店建筑面积21628.35地下建筑面积33010.09其中小区地下车库建筑面积9968.22酒店地下车库建筑面积2245.37其他地下建筑面积20796.53建筑基底面积30341.224容积率1.945建筑密度%27.86绿地率%417停车位辆678地上辆357地下辆3218居住总户数户1356多层居住户数户390高层居住户数户950公寓户数户169户均人口人/户3.210居住用人口户4340配套公

13、建一览表项 目单 位占地面积建筑面积1幼托693.921909.712社区医疗1503003活动中心150300综合商业设施18740.0742634.714居委会30治安联防站(地下)7272物业管理2004005热交换站1406垃圾中转站1001007公共厕所60609居民停车库(地下)9968.221.2. 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续已申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。石嘴山市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日

14、趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第2章 项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析1、 国家政治经济形势及有关政策分产业看，1-4月份，第一产业投资同比增长12.6%，第二产业投资增长24.6%，第三产业投资增长26.5%。在行业中，1-4月份，电力、热力的生产与供应业投资2287亿元，增长4.2%；石油和天然气开采业投资491亿元，增长8.3%；铁路运输业

15、投资1415亿元，增长26.9%。从施工和新开工项目情况看，1-4月份，施工项目计划总投资385096亿元，同比增长19.1%；新开工项目计划总投资53389亿元，同比下降1.1%。三、房地产开发投资增长较快2011年1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中，住宅投资9497亿元，增长38.6%。全国房地产开发企业房屋施工面积352472万平方米，同比增长33.2%；房屋新开工面积56841万平方米，增长24.4%；房屋竣工面积17127万平方米，增长14.0%，其中，住宅竣工面积13685万平方米，增长13.8%。全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6

16、.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%；利用外资222亿元，增长62.3%；自筹资金9486亿元，增长27.2%；其他资金10853亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款6449亿元，增长23.1%；个人按揭贷款2753亿元，下降6.8%。2011年4月份，全国房地产开发景气指数为103.19。中央经济工作

17、会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的

18、作用。2、 项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2011年1-7月，全市固定资产投资累计完成123.5亿元，同比增长23.1%，前七个月完成年度投资计划的42.2%，完成全年投资目标任务的压力大。从环比看，7月份当月完成投资27.8亿元，环比下降20.3%。一、固定资产投资运行特点1、产业投资比重“一升二降”。三大产业投资呈现出一、二产业投资增速减缓，三产投资比重提升、加快增速的运行态势。第一产业完成投资6亿元，同比增长15.1%，占全市投资比重由上年同期的5.2%降至4.8%；第二产业完成投资68.2亿元，同比增长16.5%，增速同比减缓13.1个百分点，占全市投资比重由上年同期的58

19、.4%降至55.2%；第三产业共完成投资49.3亿元，同比增长34.7%，增速高于全市11.6个百分点，占全市投资比重由上年36.5%增至39.9%。2、 县区投资“一快二慢”。三县区投资竞相发展，惠农区、平罗县、大武口区分别完成投资44.4亿元、41.3亿元和37.9亿元，惠农区投资占全市比重最大，达到36%。增长速度排名为平罗县、大武口区、惠农区，分别增长36.4%、18.0%和16.8%，平罗县增速高出全市13.3个百分点，使得其投资总额超过中心城市大武口；惠农区7月份当月完成投资10.9亿元，环比下降4.5%，累计增速比上月末减缓9.2个百分点。县区投资对全市投资的贡献率排名是平罗县、

20、惠农区、大武口区，分别为47.6%、27.5%和24.9%。3、房地产开发投资一枝独秀。房地产业可拉动62个行业的发展，是一个地区经济发展的助推器。从上表可以看出，房地产开发投资增速最高，项目投资低于全市投资增速，区属反馈投资处于下降态势。1-7月，全市房地产开发完成投资21.6亿元，规模超过2009年全年总量；同比增长53.6%，增速高出全市30.5个百分点，直接拉动全市固定资产投资增长7.5个百分点；商品房施工面积、销售面积、销售额分别增长44.1%、46.9%和68.6%，销售额增速快于销售面积增速21.7个百分点，显现房价紧随物价在上涨。开发土地价格上涨、楼市银根紧缩、钢材等建筑材料涨

21、价、企业用工成本上升，推动商品房价格上涨。2.2. 区域房地产市场分析2.3. 销售预测1、项目需求分析本项目所在惠农区新区,人口众多,交通发达,但新区尚没有一个具有一定规模的高档商住小区。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处新区， 打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造惠农区高品质、高标准、不可复制的商住房，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为惠农地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： 一类客户：企事业单位职工本项目周边的大型企业较多，新政府、法院、检察院与滨河一号一路之隔。 二类客户：周

22、边的私营业主项目毗临新商业区，有很多私营业主。三类客户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对滨河一号的销售也将起到很大的促进作用。3、 销售计划鉴于目前滨河一号工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。 销售量 销售进度4、 销售收入预测2.4. 营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道 报纸广告新消息报，石嘴山报属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。 短

23、信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，惠农地方小，人口集中，单张派发能起到良效。 营销活动2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。l 公交和站台广告：

24、开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。l 路桥广告：贯穿项目营销始终。l 影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。l 地方报纸：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 l 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。l 短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。l 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第3章 建筑方案3.1. 设计依据1、城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002年版）2、民用建筑设计通则 GB50352-20053、高层民用建筑设计防火规范 GB50045

25、-954、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-975、城市规划编制办法6、高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）7、2009-008号（文体中心北侧地块）规划设计条件通知书3.2. 项目设计主题和开发理念滨河一号小区项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。3.3. 项目总体规划方案1、规划设计原则 挖掘地块

26、核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于惠农众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积109132平方米，总建筑面积为244784.22平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在石嘴山市房地产业高端，

27、对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了

28、小区外围的商业氛围。3.4. 建筑设计1、主要规范及标准建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-94地下工程防水技术规范 GB50108-2001砌体结构设计规范 GB50007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51：932、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计

29、理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。

30、3.5. 结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；

31、梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。第4章 节能节水措施4.1. 设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ134-2001制定的标准为依据。4.2. 建筑部分节能设计1、外窗均采用蓝色色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 浅色磁砖饰面。 外加保温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、

32、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第5章 环境影响评价5.1. 编制依据1) 污水综合排放标准GB8978-1996；2) 城市区域环境噪声标准GB3096-93；3) 地表水环境质量标准GHZB1-1999；4) 大气污染物综合排放标准GB16297-96。5.2. 项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。5.3. 环境保护措施1、设计依据环境空气质量标

33、准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相

34、关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第6章 劳动卫生与消防6.1. 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，

35、建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。6.2. 职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。建立健全项目安全施工应急救援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建

36、立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。6.3. 消防设计1、设计依据与原则1) 建筑设计防火规范 GB50016-20062) 建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-903) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-20014) 火灾自动报警系统设计规范 GB50016-985) 建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95本

37、项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分：

38、四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。5、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。6、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。7、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。第7章 项目实施进度7.1. 项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做

39、好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪

40、用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第8章 项目招投标8.1. 工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，

41、开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳

42、动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。8.2. 工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，

43、同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现