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1、澳门氹仔住宅地块项目投资分析报告澳门氹仔某住宅地块项目投资分析报告一、基本情况介绍： 本项目土地位于澳门凼仔中心区二、澳门宏观经济及基建规划分析： （一）、澳门总体社会经济概况：地理、面积、人口澳门位于中国广东省东南沿海的珠江三角洲，毗邻广东省，与香港相距60公里，距离广州145公里。澳门特别行政区由澳门半岛、和路环（凼仔、路环、路凼填海区）两个离岛组成，总面积共28.2平方公里，澳门半岛与凼仔之间由三条澳凼大桥连接。澳门人口近20年快速增长，每年以接近4%的幅度增加，在2006年9月30日，澳门居住人口估计为50.8万人，全年人口流动量高达2,500万人次。 经济概况澳门是微型海岛经济，是中
2、国两个国际贸易自由港之一，货物、资金、外汇、人员进出自由，是世界上贸易和投资政策最自由开放的地区之一。特区政府明确制定以博彩旅游业为龙头、以服务业为主体，其它行业协调发展的经济政策，巩固澳门在区域经济中的独特角色。，随着博彩旅游业的增长持续向好，2006年实质本地生产总值快速增长16.6%，达1,001.5亿澳门元（2005年人均本地生产总值为194,500澳门元，约为24,313美元，与香港相近。），公共财政收入273.6亿澳门元。 旅游博彩业虽然澳门人口仅约50万，但每年接待逾1,500万旅客，旅游业是这个城市最重要的经济支柱。2006年入境旅客达 21,998,122人次，较2005年上
3、升17.6%，截至12月底，酒店业可供应用客房总数为12,978间，全年平均入住率为72.3%。自1992年起，旅游业的收入已经超过出口产值，至2005年博彩业在澳门产业结构中的比重上升至澳门整体产业的34.65%，2006年，澳门的博彩业录得558.8亿澳门元（69.85亿美元）的毛收入，相等于美国拉斯维加斯(包括金光大道、市区及Boulder Strip)同期博彩业收益（82.48亿美元）的85%，缴纳的直接税逾171.98亿澳门元（21.5亿美元）。制造业澳门制造业是以纺织制衣业为主,且以劳动密集和外向型为模式发展，大部份产品销往美国及欧洲,2006年全年总出口货值上升3.2%,至204
4、.6亿澳门元;总进口货值上升16.6%至365.3亿澳门元。就业2006年第4季的劳动人口较2005年同期增加2.7万人至28.6万人，失业率下降0.5个百分点至3.5%，而总体每月工作收入中位数为7,318澳门元，上升25.3% 。 (二)、基建交通发展：澳门政府决定发展其基建网络，但涵盖整个本土范围，同时要加强澳门和世界各地的交通系，以满足未增长需要。在空中运输方面，澳门国际机场将会增加航机班次的目，以应付日增长的客。此外，澳门国际机场将会和位于凼仔安的新客运码头接起，待工程完成后，这个海天运将会为现交通运输提供一个捷的系。新客运码头亦会和整个珠江三角洲内的港口相互接，大大开到访澳门的客渠
5、道。港珠澳大桥的建设得到中央政府的高度重视,07年1月由国家部委、广东省、香港、澳门共同组成专责小组推进大桥建设的具体工作步骤，提出的25个立项已完成21个，预料今年下半年将有所突破。连接澳门半岛和凼仔的海底隧道工程目前亦已进入招标阶段，如果工程能在2006底之前开展，隧道预计可在2009成。目前，澳门政府亦规划一个庞大的捷运网络，贯澳门半岛和凼仔，工程完成后将会改善地的交通运输，对于将全部国际级酒店和赌场成后的凼“光大道”，尤其重要。二十年城市发展计划在20061月，澳门特区政府公布一个二十的城市发展计划，主要在澳门半岛和凼仔的沿岸海床，提供2.98平方公的填海土地，当中包括五个主要区域。当
6、填海工程完成时，澳门土地的总面积将会增加11%至31.18平方公。根据该二十城市发展计划的初期研究推算，澳门的人口总将会由2005的48万人增加27%至2023的61万人。现时，为配合预期持续增长的访澳游人，总共163公顷的填海土地将会规划作物业发展，包括住、商业和酒店大。余下的填海土地将会拨作化面积、休憩空间、小区用地和道网络。由于城市规划结构完整兼且向清晰，填海得的额外土地，自能有助于澳门的继续增长。综上所述，澳门经济必将随着其支柱产业的膨胀而快速发展。三、澳门房地产市场分析： 1、澳门房地产市场供应、成交量、价格情况：图表1: 03、04、05、06年澳门房地产楼宇新供应量和买卖数量统计
7、情况（单位：套）2006年全年:建成及扩建楼宇供应单位数目3026个;新动工楼宇单位数目4756个;共有26400个楼宇单位进行成交买卖.由于历年来新增供应量有限,06年买卖成交数较05年下降8.2%.图表2: 03、04、05、06年澳门不动产和住宅总成交金额（单位：百万澳门元）2006年全年:楼宇买卖成交金额为250.96亿澳门元，住宅成交金额为190.95亿澳门元 .较05年分别上升5.4%和11.4%.住宅成交额占楼宇成交额的76%,交投活跃,且呈现出价涨趋势.图表3: 03、04、05、06年澳门2000年及后建成住宅成交均价统计情况（单位：澳门元/平方米）2006年住宅(2000年
8、及以后建成)成交均价:澳门 16354 MOP/平米澳门半岛15223 MOP/平米凼仔 18203 MOP/平米新建住宅市场价格稳步上升,凼仔价格超过 平均价格以及澳门半岛价格,优势明显.2、澳门（0609年）主要住宅项目新供应量：项目名称发展商区域预计完成日期估计单位目在售均价(澳门币/呎)供应时间2007年1930曼克顿Macauland发展花旗集团成员凼仔第一季 2007249南湾半岛New Tenhon怡景湾置业澳门半岛第一季1083,800濠庭会第二期STDM澳门游娱有限公司/合和Hopewell Holdings/实业信德Shun Tak凼仔第二季 20075522,680寰宇天
9、下China Overseas中国海外澳门半岛第三季 20071,0212,2802008年7341卓能项目Cheuk Nang卓能环2008465梦幻之城新濠国际澳洲传媒及博彩集团PBL凼20081,200U和U1地段项目San You三友发展澳门半岛20081,000壹号广场Hongkong Land置地Shun Tak信德澳门半岛2008800濠庭会第三期STDM澳门游娱有限公司/合和Hopewell Holdings/实业信德Shun Tak凼仔2008第二、三季2,2882,680海茵怡居Polytech Group 保达集团凼仔2008第三季3002,860海擎天新天康投资澳门半岛
10、2008第四季12883,0002009年或以后5221壹号湖畔Properties Sub F拾富物业澳门半岛2009或以后796海名居第二期Polytech Group 保达集团澳门半岛2009或以后13002,315嘉项目Kerry Properties 嘉物业凼2009或以后875南湾地段Shun Tak 信德澳门半岛2009或以后1000恒基项目Henderson Land 恒基兆业凼仔2009或以后1,2500709年合计数14492(其中凼仔32%)3、房地产市场简要分析：整体趋势从以上数据显示：澳门市场自2003年以来总体趋势呈现价升量涨的的态势，由于历年以来可供应数量有限，0
11、6年成交量处于整固期，但反观成交价格和金额均处于上升通道。凼仔住宅市场的成长性好与澳门半岛和整体市场。未来两年新供应量会略有所放大,但可供新开发之土地非常有限,随着今年即将推行土地竞标制度,预计土地价格会进一步推升。以成份介定住物业的质素，在2000或以后入伙的单位，较在之前建成的，售价会高33至40，原因是这新房屋项目会有较佳的设施，如，通常会附设豪华会所，提供健身室、平台花园、游泳池、按摩池、儿童游场和其它休憩设施。此外，新单位在物业管服务质素方面亦会较为优胜。住宅需求分析整体上新住单位需求日增，原因是本土居民的整体置业能有所改进。自赌业开放后，澳门经济持续向好，国际地位日浓，渐成不少投资
12、者的乐土，加上现时澳门的楼价与香港、深圳对比仍处低水位，且前境乐观，大大提升其引资力。此外，本澳人均收入不断上扬，屡创高峰，在经济条件改善的情况下，不少市民均“细屋搬大屋”提升生活质素。在种种利好因素带动下，速使本澳楼市日益向好。此外，亦有迹象显示，外籍雇员对租赁的需求亦有所调升。由于未新赌场和酒店相继成，这个趋势将会持续。面对这等需求，在往后，酒店房间目将会增加约120%。很多派驻澳门的外资公司的中高层管人员，将会在市场寻求优质的住居所。投资移民市场今年4月4日开始暂停办理投资移民的申请，目的旨在压抑现时过热的楼市，市场可利用短暂的冷静期缓和急升的楼价，稳定楼市健康发展。去年投资移民约有三千
13、宗，即平均每月约有二百多宗，占市场上整体成交的一成左右，政策的推行对澳门楼市影响不大。由于澳门近年经济基调良好，大围人士憧憬后市，故政府有必要出招管制，为即将落成的“威尼斯人”项目及快落实动工的港珠澳大桥等利好楼市的因素打底，避免楼市热上加热，等待下一波升势。对于暂停办理投资移民的申请，除了可控制过热的楼市外，估计此举可能是政府为稍后出台的新政策铺路，如提高至二百五十万投资移民门槛。现时澳门的楼市已成投资移民搵钱的好地方，他们再不是纯粹的仅拿身份证。从市场方面看，政策虽然来得突然，但非针对民怨。而是补充现时楼市的虚脱位，澳门楼市现在最缺乏一百万左右的货源，因在之前的政策下，本地市民和投资移民都
14、共同争夺这个水位的货源；此外，楼市过热令澳门当地居民置业梦难圆，政策的出台有助重拾居民入市的信心，让炽热的楼市得以喘气，但楼价不会下滑，料未来数月澳门用家及换楼客将填补市场，楼价将平稳发展。市场展望预计住物业市场将会进一步凝聚上升动。在优质住物业需求方面有所增长，加上本土经济持续上升的情况下，预计住物业价格在未十二个月将会温和上升3至5。四、凼仔及本案区域市场分析：1、凼仔各区域成交价格比较：凼仔住宅市场主要划分为五个区域，本案位于凼仔中心区位置：图表4： 03、04、05、06年凼仔五区域2000年及后建成住宅成交均价统计情况（单位：澳门元/平方米） 凼仔中心区住宅价格从03年的7933升至
15、06年的18167澳门元/平方米，且基本处于主导地位，显示出日渐成熟的态势。2、凼仔本项目区域内主要楼盘状况：项目名称项目单位数目建筑面积(呎)完成日期在售均价(澳门币元/呎)备注1、濠庭都会1,7881,0452,5052006年第二季2,6862、百利宝花园2868812,0532005年11月1,9843、濠景花园1,8344、至尊花城2,0604442005年底2,3745、乐骏盈轩2,2546、超级花城2,1737、雍景湾2491,4213,810现楼2,3698、华宝花园2,7359、海茵怡居6841,2001,7002008年第三季2,860与本案相邻楼盘10、创福豪庭1,781
16、平均2,305楼盘分布图:3、以单位面积统计的住宅平均单价：（澳门元/平方米） 很显然，大单位价格高于小单位价格。4、凼仔“金光大道”项目介绍：美国拉斯维加斯金沙集团正在澳门投资千亿澳门元发展路凼城“金光大道”计划，使澳门成为国际级旅游及会展中心。发展计划将分三个阶段十年中实施，计划总投资约一百二十亿至一百五十亿美元。首期项目三年内建成，工程包括七家酒店渡假村一万间酒店客房，大规模的商业、休闲、娱乐设施，有世界级的会议及展览设备，超过二万座位的八个独立剧院以及全亚洲最现代化、最令人兴奋的娱乐场。金沙集团招揽世界级国际酒店集团参与计划，目前已经与远东国际集团、四季酒店集团、希尔顿酒店集团、洲际酒
17、店集团、万豪国际、富豪酒店集团等签订合约或达成合作协议。世界上从没有这么多瞩目的品牌集合在同一时间和地点，共同创造出一个国际旅游胜地，正在建设中的澳门威尼斯人渡假村耗资十八亿，将于二00七年七月开幕。五、本项目发展初步设想：1、项目概况:项目位置技术指标此为原业主规划设计报申方案中数据，已经在政府部门审批中。 本案位于凼仔中心城区.交通便捷-三条跨海大桥穿梭全澳各地,往来澳门国际机场便捷,新港澳码头/原港澳码头/横琴口岸/只需5-10分钟车程.环境优越-周边公园设施林立/环境优雅.公共文化设施齐全-图书馆/大学/文物保护区/运动体育场馆/博物馆/马会/浮雕/等设施一应俱全.生活设施齐全-周边驰
18、名食肆/手信街/大型超市等近在只尺.“金光大道”的建设将会大大提高本区域的城市化功能. 2、地形图及技术指标：技术指标内容土地面积(平方米)可建用地面积(平方米)总层数(层)净地积比率总建筑面积(平方米)1、住宅面积17256.222449.039705.22、商业面积905.81703.32609.1停车场面积(平方米)3433.24365.17798.3设计车位数(个)私家车168,电单车87住宅单位数(套)168168336需调整3、项目基本定位： （1）、本项目适合定位于高档住宅公寓（略高于“海茵怡居”的定位） （2）、户型范围120平米200平米左右（2房4房） （3）、车库位于地下
19、： 1、2、3层 商铺与大堂位于地上：R/C层、1层 会所位于地上： 2、3、4层 住宅位于地上： 533层 （4）、室内采用精装修配置4、发展管理方式：六、投资分析：工作内容2007年2008年2009年月份56789101112123456789101112123456789101112项目股权转让规划设计前期土建施工水/电/消防安装设备安装装饰工程配套工程室外工程竣工验收销售1、项目建设进度计划表：项目计划在26个月之内完成建设及销售。2、预计销售收入：根据目前市场状况以及未来市场发展结合本项目实际情况，预计销售价格如下：（1平方米10.76平方呎）类型销售单价（澳门币元/平方米）销售面
20、积（平方米）销售收入（澳门币万元）公寓(以本区域平均市场价计2300澳门币元/平方呎)2475039705.298270商铺(以本区域平均市场价计3265澳门币元/平方呎)351002609.19158车库位(个)20万元/个1683360合计销售收入110788参考依据:A.凼仔主城区商铺成交价:物业名称面积(平方呎)售价(澳门币万元)单价(澳门币元/平方呎)南新街铺1,6005603500凼仔旅游区1,1403883403百佳花城1,4004002857超花靓铺1,0003003300平均3265B.凼仔中心城区住宅车位售价在1835万澳门元。3、项目建设投资总成本概算：（港币 ：澳门币1
21、：1.03）(1平方米=10.76平方呎) 类型序号项目名称工程量（平方米）计算依据计算单价（澳门币元/平方米）合价（澳门币万元）土地1土地费用42314.311082.846895.9前期费用2水文、地质勘查42314.3按450元/平方呎计484220488.63规划、设计、审图、审照、监理42314.34筹建开办费42314.3主体5建安工程费42314.3含建筑主体/机电设备/室内装饰等基础配套设施建设费用6电工程费42314.3已铺设市政管线至红线7给水工程费42314.3已铺设市政管线至红线8排水/污费42314.3已铺设市政管线至红线9通风工程费42314.310消防工程费423
22、14.311通信工程费42314.312室外总体工程42314.3道路/景观绿化/管线等经营管理费13咨询顾问费42314.3（212）的1.572.6307.214管理费42314.3（212）的5242.11024.415不可预见费42314.3（212）的1.572.6307.216营销费用42314.3销售收入的1%261.81107.917财务费用42314.3按贷款23500万元2年计（5%年息）555.42350.0总计17129.372481.24、现金流量计划表:(单位:澳门币万元)时间08年09年10年合计工作内容1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度
23、3季度现金流出土地转让款项46895.946895.9前期费用200.0250.0450.0建设费用1000.02500.03000.04500.03500.03000.02538.620038.6经营管理费100.0300.0700.0700.0650.0600.0600.0700.0746.75096.7小计72481.2税金100.0300.0400.0300.0300.0600.0681.52681.5偿还贷款23500.023500.0现金流入银行贷款5000.07000.06500.05000.023500.0销售回笼进度10%25%30%25%5%5%100%销售收入11078.
24、827697.033236.427697.05539.45539.4110788.0总现金流出/流入47195.94450.016278.830697.034186.422297.01139.41239.43966.823500.035625.3累计现金流出/入47195.942745.926467.14229.938416.360713.361852.763092.159125.335625.3（获得土地权益后即可以土地抵押贷款50）从上表分析可以看出:实际投资量峰值在第一季度47195.9万元,后续通过土地抵押贷款(抵押率50%)和楼花销售取得建设资金,在项目第三季度投资者可选择提前收回部分投资，具体分析如下。5、投资方优先提前逐步收回部分投资方案： 6、经济效益：分项内容具体数据备注总收入(澳门币万元):110788.0总成本(澳门币万元):-72481.2税金(利润的7%计)-2681.5净利润(澳门币万元):35625.3项目年限(月):26个月项目净利润率(%)49.15（35625.3/72481.2） 以上分析可以看出：该项目投资回报率可观，可行性较强。
