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1、 珠 江 新 城 写 字 楼市场调研报告 提交时间： 2006-11-24 目 录*总论 一、珠江新城板块描述 二、酒店市场开始出现重要转折 三、写字楼市场热火朝天（一）、在售/租的写字楼情况（二）、未来两三年后市供应量（三）、良好的宏观形势是条件与前提四、珠江新城发展前景展望（一）、住宅供应出现不足（二）、今年底商务形象会展现（三）、强化CBD的发展优势*珠江新城写字楼市场分析与预测一、写字楼供应量分析（一）、2004年前珠江新城竣工写字楼项目（二）、2005年珠江新城竣工写字楼项目（三）、2006-2007年竣工的写字楼项目 （四）、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目二、写字楼
2、产品特征分析（一）、办公设备人性化（二）、创新户型（三）、智能化的升级三、价格特征分析四、客户群分析：五、竞争区域比较分析 （一）、天河北-体育中心商务区 （1）、现状（2）、未来供应量 （3）存在的不足（二）、琶洲商务区 （1）、现状（2）、未来供应量 （3）、存在的不足*综 述一、高性价比写字楼成为投资新宠二、现在珠江新城的住宅用地已经全部批出，剩下的就都是写字楼的天下。* 市场调查结论一、珠江新城写字楼主要集中在西北侧和中部。二、珠江新城2006年第三季度土地公开出让情况；本案有相当大的价格优势。三、广州写字楼在两至三年内仍有较高的投资价值。四、目前广州市场对写字楼的消化速度主要决定于三
3、个因素。五、广珠江新城有可能成为广州写字楼市场腾飞所需突破点的支点. 总 论2004年以来，珠江新城的房地产开发进入了前所未有的高潮阶段，大开发商蜂拥而至，30多个大型的房地产项目同时开发，不少的大型企业也纷纷将总部设在珠江新城，除此之外，政府的职能部门也迁进珠江新城，给珠江新城注入了强劲的动力。富力、中海、越秀城建、保利等广州主流房地产发展企业表现出高涨的开发热情，在珠江新城内的多个项目正在快速的启动和运营。有近30幢的商用物业落成，写字楼的售价也将冲破万元/平方米大关，双子塔、博物馆、广州歌剧院、广州少年宫等大型市政配套将集中投入珠江新城，历经十二年的波折之后珠江新城终于大器晚成，目前无论
4、是道路、交通设施、公建配套，大型的城市标志建筑，还是房地产项目的开发，均是一派热火朝天的景象，珠江新城在目前的1-3年内将会是广州最值得人们关注的热门板块之一。一、珠江新城板块描述珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。珠江新城项目地图珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成
5、为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。此外，目前广州房地产市场正处于转型初期，开发商在住宅物业开发方面的经验丰富，而在商业地产方面经验相对不足。随着住宅市场的逐渐成熟，利润下降，开发商有两个新的发展动向，一是走住宅物业开发的高端，把豪宅、国际公寓的开发作为重点业务之一，二是逐步增加商业地产和写字楼地产的开发比重，如恒大金碧地产携金碧华府试水豪宅市场，城建集团、保利集团等实力强大的开发商都已开始关注商业地产的开发。二、酒店市场开
6、始出现重要转折酒店作为中央商务区必要的配套设施，其作用不言而喻；酒店的发展水平直接展现了商务区乃至整个城市的形象和经济水平。目前，珠江新城内已有的酒店是国门酒店，4星级水平，位于广东检验检疫大厦。从市内的中国大酒店、白天鹅宾馆、花园酒店等顶级酒店到珠江新城需要30-60分钟之间的车程，且都已有自己的固定的客户和服务区域。珠江新城作为未来城市的CBD，需要与之相匹配的顶级酒店。随着写字楼市场日趋明朗，及第二少年宫、歌剧院、博物馆等社会公共配套设施和文化生活设施的启动，酒店的规划和建设业已提上日程。富力集团联合万豪国际集团和凯悦国际酒店集团，将分别在珠江新城内建设两大全球最高档酒店富力丽思卡尔顿酒
7、店和富力君悦大酒店。正佳企业有限公司的酒店项目也有意与万豪国际集团携手，共同打造白金5星级宾馆。这些酒店项目可能会在3-5年左右的时间推出，届时这些顶级和超顶级的酒店将逐步取代现有酒店的领先地位，同时肩负起中央商务区的配套和形象展示功能。三、写字楼市场热火朝天由于优越的地理位置和持续的政策扶持，珠江新城的写字楼市场已经成为业内外人士关注的焦点。从目前发展的形势来看，珠江新城已经开始取代天河北商务圈，成为写字楼供应大户，很可能在3-5年的时间里形成CBD的雏形。以售价为例，双城国际、星汇国际、华普广场等写字楼现在的售价都已比开盘初期升值了10%-25%，在全市全年楼市升值不足5%的情况下，已属罕
8、见！参考天河北的写字楼价格，在2010年亚运会前，珠江新城的楼市价格还存在一定的升值空间。（一）、在售/租的写字楼情况据不完全统计，目前珠江新城内正在销售/招租的写字楼有10多栋，总建筑面积达56万m2以上，其中用来销售的面积约为40万m2，市场接受程度非常高，半数项目的出租/出售率在80%以上。 2006年度天河区写字楼概况写字楼名称路段位置平均租价（元/）平均售价（元/）管理费（元/）大厦设施中央空调光纤网络豪华大堂玻璃幕墙中信广场天河北路￥140￥18500￥29大都会广场天河北路￥100￥11500￥25国际贸易中心天河北路￥70￥10000￥17时代广场天河北路￥85￥9800￥27
9、光大银行天河北路￥45￥8000￥25金利来大厦体育东路￥130￥17000￥29南方证券体育东路￥70￥12000￥24平安保险大厦体育东路￥85￥12000￥26.5外经贸大厦体育东路￥60￥7300￥16新创举大厦体育西路￥100￥12000￥15中泰国际广场林和西路￥135￥13000￥25壬丰大厦天河路￥70￥11000￥25或￥15粤电广场天河东路￥75/￥28骏源大厦天河东路￥75/￥20广晟大厦天河路￥9012000￥26富力科讯大厦黄埔大道西路￥85￥11000￥28勤建大厦黄埔大道西路￥80￥8500￥10信合大厦珠江新城￥110/￥28保利大厦珠江新城￥80/￥25华普广
10、场广州大道￥80￥11000￥15写字楼名称路段位置平均租价（元/）平均售价（元/）管理费（元/）大厦设施中央空调光纤网络豪华大堂玻璃幕墙发展中心大厦珠江新城￥135￥20000￥29双城国际珠江新城￥70/￥10星汇国际珠江新城￥70/￥10中旅商务大厦侨林街￥70￥8000￥8下列表格是关注度较高的富力集团的写字楼情况：1、富力科讯大厦地址珠江新城马场路与黄埔大道交汇处占地面积0.61万平方米总建筑面积4.3万 卖点5A智能化配置，“水源热泵”式中央空调单位开间面积109-364平方米租售均价￥11000元/管理费￥23元/客户群银行、科研机构、外资公司写字楼销售情况已售完2、富力盈力大厦
11、地址珠江新城广州大道与黄埔大道交汇处占地面积9082总建筑面积4.3万 卖点小户型私赏空间住宅均价￥12800元/写字楼销售情况以公寓为主，写字楼尚未推出3、富力盈隆广场地址珠江新城中轴(城市绿核)北端入口门户东侧，沿黄埔大道及珠江大道交汇处，占地面积0.9万总建筑面积9万卖点配套齐全，交通便捷单位开间面积标准层建筑面积23002400平方米，小开间以面积140平方米的单位为主租售均价售13000-14000元/管理费￥25/客户群金融、证券、保险写字楼销售情况已售完（二）、未来两三年后市供应量从目前掌握的资料来看，两三年内珠江新城可以提供的写字楼面积将在50万平方米以上，明显地进入一个高潮期
12、。同表1相比较，仍有相当一部分用来作为企业自用，但项目本身的单体面积、楼层高度、智能化以及等级水平等方面均比前期有大幅度的提高。这反映出企业更加看好珠江新城2-3年后的写字楼市场，同时也是一个摸索、升级的过程。（三）、良好的宏观形势是条件与前提珠江新城的写字楼市场在沉寂10多年后的今天，成为全市写字楼市场的发展热点并非偶然：1、广州市2004年实现国民生产总值4115.81亿元，增长率达15%，经济进入新一轮的扩张期。经济的活跃带来企业盈利能力的提高和实力的增强，从而催生出更多的写字楼需求；2、加入WTO以来，对外贸易增长迅速，外向型经济成分增加，推动了市场对写字楼特别是高档写字楼的需求；3、
13、多种因素刺激：亚运会、“泛珠三角”联动、CEPA实施以及会展经济的发展；4、房地产行业景气看好，自04年以来，广州的写字楼空置率均呈下降趋势，不少“烂尾楼”得以复苏；5、广州市房地产市场开始发生转型，业务重点由住宅市场向商业地产和写字楼市场扩展，珠江新城成为企业角逐利益和展示实力的首选舞台；6、珠江新城的政策利好消息不断。除前期已经出台的多种优惠措施和鼓励政策外，广州市政府2005年又出台了关于大力发展广州金融业的意见。意见规定：2005年起3年内，市财政将设立金融业发展专项资金，每年安排5000万，用于补贴来穗发展的金融机构以及奖励和吸引金融人才。其中，对在珠江新城中央商务区购置办公用房的金
14、融机构，政府将给予每平方米1000元的补贴，使珠江新城尽快建成金融区；7、珠江新城的诸多优势开始迸发；8、7大文化、标志工程相继落实，交通、商业等各种配套设施日益完善。从05年开始，珠江新城成为广州市写字楼市场的供应大户。经过各方的努力与合作，珠江新城将在2008-2010年期间初步展示出她的CBD魅力！国内大中型企业和外资企业的办公场所将向珠江新城迁移，而房地产公司、国有金融及信息企业、政府机构等将成为首批客户。经研究发现，珠江新城在03年以来，一直呈高速增长势头，但可供出售的土地已经相当有限，“圈地运动”接近尾声。目前珠江新城的整体开发态势是“东冷西热”，中轴线两侧集中了大量的标志性建筑。
15、但核心商务区的住宅项目偏多，以I区为例，在15个已知用地性质的项目中，住宅类项目占据了将近一半；由于夹杂住宅项目，所以CBD的整体高度以30层以下建筑为主，已知项目中超过30层的明显不足。四、珠江新城发展前景展望（一）、住宅供应出现不足目前珠江新城可供开发的住宅用地已经不多，供应较为有限，随着写字楼、酒店物业的开发和逐步投入使用，珠江新城的住宅会显得不足，这就意味着周边板块的住宅将会得到相应的补充发展。（二）、今年底商务形象会展现 从各写字楼的投入使用时间看，2005年底是一众多物业集中交楼的时段，交楼的绝大部分是企业自用物业和政府办公物业。而2006年则不同，一些具国际水平的商用物业均会相继
16、落成，如富力中心大厦、合景国际金融中心、富力盈隆广场等，这些物业均会对珠江新城的商务形象有着积极的提升作用。 （三）、强化CBD的发展优势CBD是未来的CBD，而不是现在的CBD，因为CBD的建设需要十几年甚至是几十年的时间，法国巴黎拉德方斯就花了差不多40年时间才在80年代末完成，日本新宿也经过了近30年的规划建设，所以建设CBD是不能有急躁情绪的。另外，CBD是区域性大城市经济实力的集中体现，也是区域经济理论和网络经济理论发展的结果。随着广州及全国经济的持续快速发展，CBD作为城市的经济核心就更应该是人流、物流、资金流高度集中的区域，表现出来就应该是网络、信息、交通网以及各种服务业的高度发
17、达。珠江新城在广州的新城市中轴线上，在地理上具备了成为广州经济核心的条件。现在是要将珠江新城合理规划和建设，以充分发挥其作为CBD的经济领跑能力。 珠江新城写字楼市场分析与预测一、写字楼供应量分析（一）、2004年前珠江新城竣工写字楼项目2004年前珠江新城竣工写字楼项目简表时间项目名称发展商位置规模备注200年之前广州市检察院办公大楼-A1-4-政府自用广东省检验检疫局大楼-I2-1、I2-2-政府自用、部分出租凯旋新世界裙楼新世界中国地产花城大道与海风路交汇处-新世界地产中国总部双城国际广州市华鹏置业有限公司E5-4占地0.78万平方米，总建约5.6万平方米东塔、西塔为写字楼，中塔为公寓在
18、2004年投入使用的写字楼项目有广州市检察院办公大楼、广东省检验检疫局大楼、凯旋新世界裙楼、双城国际等。广东省检验检疫局大楼除部分自用外，有部分改作酒店，另外有小部分对外出租；新世界地产中国总部入驻凯旋新世界裙楼；在双城国际有三栋塔楼当中，东、西两塔为写字楼，已绝大部分售出，可以提供的写字楼面积约3万平方米。2004年之前珠江新城已投入使用的写字楼的面积约为16万平方米。（二）、2005年珠江新城竣工写字楼项目2005年珠江新城竣工写字楼项目简表时间项目名称发展商位置规模备注2005年发展中心大厦广州发展新城投资有限公司I6-3为一栋37层的写字楼，总建约7.8万平方米部分发展集团自用，部分对
19、外租售信合大厦广州市农村信用合作社I7-6为一栋32层高的钢结构建筑，总建筑面积约5.9万平方米农村信用合作社自用50%，其他自租不售华南电力通讯大楼国家电力南方公司I7-1为一栋21层建筑，总建约3.7万平方米企业自用国税大厦保利地产I7-4为一栋27层建筑，总建约4.7万平方米广东国税整栋购入广州保利大厦保利地产I2-5占地0.62万平方米，总建约3.08万平方米保利自用1/4，广州地税购入约一半华普广场华普产业、中银集团、保利房地产E1-3占地0.78万平方米，总建约7.8万平方米一栋为商务公寓，一栋为写字楼星汇国际越秀投资、城建集团E1-1占地0.81万平方米，总建6.8万平方米一栋为
20、商务公寓，一栋为写字楼勤建商务大厦广州市勤建置业有限公司D3-1占地0.49万平方米，总建3.28万平方米1-4层裙楼为商场珠江投资大厦广东珠江投资有限公司F2-1占地约1万平方米，由两栋19层的塔楼组成，总建约7.3万平方米部分广东省农行自用2005年是珠江新城写字楼项目竣工的一个小高峰年。本年有10个写字楼项目竣工交付使用。在这些竣工的写字楼当中基本上可以分为三类：纯自用、部分自用部分出租/售、以租/售为主三种类型。纯企业自用的项目有：珠江新城电信中心、国税大厦、华南电力通讯大楼这三个项目，合计总建筑面积约11.4万平方米。部分自用部分出租/售的项目有：发展中心大厦、信合大厦、广州保利大厦
21、、珠江投资大厦等。发展中心大厦以发展集团自用为主，另有部分对欧洲企业出租；广州农村信用合作社自用占了信合大厦的一半左右，其他部分只租不售；保利集团和广州地税将入驻广州保利大厦；广州省农行将入驻珠江投资大厦的其中一栋塔楼。这几个项目的建筑面积合计约24万平方米。以出租/售为主的项目有：勤建商务大厦、华普广场、星汇国际三个项目，华普广场和星汇国际的两栋塔楼当中分别有一栋为公寓一栋为写字楼。三个项目的建筑面积合计有17.9万平方米。在2005年竣工的写字楼项目建筑面积合计约53.4万平方米。（三）、2006-2007年竣工的写字楼项目2006-2007年珠江新城竣工写字楼项目简表时间项目名称发展商位
22、置规模备注2006-2007年富力科讯大厦富力地产M1-1占地0.61万平方米，总建约4.3万平方米客户以IT行业、广告、贸易公司为主富力盈隆中心富力地产B2-2占地0.9万平方米，总建约9万平方米目标客户为金融、保险等行业富力中心富力地产J1-4占地0.81万平方米，总建约12.2万平方米，楼高54层富力地产的总部将迁入该栋写字楼，部分对外租售合景大厦广州新恒昌企业发展有限公司、广州合景房地产开发有限公司J1-6占地0.73万平方米，总建6.54万平方米，楼高38层合景总部将迁入该写字楼，部分对外租售三银大厦广州三银房地产开发有限公司I7-2占地0.52万平方米，总建2.6万平方米刚刚开工联
23、通新时空广场中国联通广东分公司M1-2占地约1.1万平方米，总建约8万平方米企业自用广州海关综合业务楼广州海关E6-2占地约1.4万平方米，总建约9万平方米海关自用2006年-2007年，是珠江新城写字楼市场的一个平稳年。由于2005年已有10多栋的写字楼交付使用，虽然数量不是很多，且位置较为分散。但由于这些交付的项目当中，政府机关、金融机构自用的较多，而以对外租售为主的项目基本上位于珠江新城的边缘地带，如靠近广州大道的华普广场、星汇国际，靠近黄埔大道的勤建商务大厦等。随着2006年-2007年的一批写字楼竣工交付使用，珠江新城的写字楼将开始由边缘向中心发展。在这两年交付使用的7个写字楼当中，
24、3个重量组的项目富力中心、合景大厦、广州海关综合业务楼分布在珠江新城中轴线附近，这三个项目邻近地铁三号线与地铁五号线的换乘站。三个项目的建筑面积合计差不多为28万平方米。这两年也是富力地产在珠江新城写字楼项目的一个交楼高峰年，富力科讯大厦、富力盈隆中心、富力中心等三个写字楼项目将交付使用，而富力地产也将把其总部从较场东路搬到富力中心。2006年-2007年，珠江新城竣工的写字楼面积约51.6万平方米。写字楼的竣工面积仅次于2005年。（四）、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目时间项目名称发展商位置规模备注2008-2010年广东烟草大厦
25、中国烟草总公司广东省公司B1-8占地1.06万平方米，总建约17万平方米邻近珠江新城的中轴线，该项目计划在2006年左右启动伟腾D3-3项目广州伟腾房地产开发有限公司D3-3占地0.45万平方米，总建约2.72万平方米与石牌三骏实业合作明和实业F1-4项目广州明和实业有限公司F1-4占地1.02万平方米，总建8万平方米时间项目名称发展商位置规模备注明和实业F2-3项目广州明和实业有限公司F2-3占地1.02万平方米，总建8万平方米与猎德经济发展公司合作明和实业F2-4项目广州明和实业有限公司F2-4占地2.56万平方米，总建约19万平方米与猎德经济发展公司合作嘉裕F2-2项目广州市嘉裕房地产发
26、展有限公司F2-2占地1.01万平方米，总建约8万平方米与洗村经济发展有公司合作审计署驻广州特派员办事处审计署长I7-3占地约0.35万平方米，总建1.7万平方米自用双子塔西塔J1-5占地3.1万平方米，总建约30%建成超五星级酒店，50%为写字楼。预计该项目将于2010年亚运会时建成2008年-2010年是珠江新城走向成熟的三年，广州歌剧院、广东省博物馆、广州图书馆、广州市第二少年宫等标志性建筑已建成，珠江新城轴线已完成绿化，地铁三号线、地铁五号线已通车，新光快速干线也建成通车等等。初步预计在2008年-2010年珠江新城将有8个以上的写字楼项目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的当属高度达
27、450米的珠江新城双子塔的西塔。而于2005年3月8日拍卖成功的广东烟草B1-8项目也将在这段时间投入使用；广州明和实业有限公司的三个项目及嘉裕集团的项目均位于F区。除国家审计总署广州特派员办事处外，其他的几个项目均位于珠江新城的中轴线两侧，因此，也可以把这段时间叫中轴线时间段。这8个项目的总建筑面积约90万平方米。2002年-2010年珠江新城写字楼项目竣工面积图（预计）二、写字楼产品特征分析广州的写字楼经历了几代的变迁，第一代写字楼，兴起于环市东。纯办公功能建筑其实就是第一代的写字楼产品，除了布局明显区别于住宅，同时将通讯管线、会议室等办公结构和功能列为建筑设计的必需元素。对于电信、网络及
28、多媒体等功能的支持也都开始普及，以高层建筑为主的写字楼建筑在环境设施方面也开始普遍使用中央空调等产品。第二代写字楼兴起于天河北，不但要求过硬的电讯、宽带和可自调的室内温度系统，同时也在建筑布局方面提出了更高的要求-动静分开的办公布局、会客空间的设置与私密性的突出等都开始成为这一时期写字楼产品的显要特征。在经营方式上，第二代写字楼也开始实行租、售并重的策略。第三代写字楼，目前正在珠江新城诞生，国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采用，是第三代写字楼的重要标志。在硬件配套及办公理念方面，珠江新城的写字楼都突显了质的飞跃，其质变主要表现为：（一）、办公设备人性化珠江新城的写字楼大部分的间隔面积
29、都较为灵活，一部分写字楼更可以提供24小时办公的需要，全面满足不同客户的需求。智能化方面大部分的写字楼亦都符合5A智能化配套标准。商务配套亦都进一步升级，如华普广场配套有多功能会议中心，大型展览厅。双城国际配备大型生态会所等，让办公环境配套更齐全更舒服。同时写字楼的实用率有明显的提高，珠江新城推出的新一代写字楼，在设计过程中强调效益，考虑合理的实用率；在满足使用要求前提下，尽量压缩交通及辅助面积。（二）、创新户型市场对广州现有的甲级写字楼在层高、光纤容量、空调等方面提出了更高的要求，可以预计，新出炉的写字楼会赢在起跑线上。如勤建商务大厦特色的纯复式写字楼生态设施等各方面的配置素质都较高。创新元
30、素和细节设计及高科技智能化很受重视。（三）、智能化的升级国际上对智能大厦的普遍描述是：通过对建筑物的四个基本要素，即结构、系统、服务和管理，以及运行之间的内在联系，以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的环境空间。建设智能大厦的目标主要体现在三个方面：1、提供安全、舒适、快捷的优质服务；2、节省能耗和降低人工成本；3、建立先进和科学的综合管理机制。珠江新城近几年来新建成的具有一定规模的甲级写字楼大多具备5A智能化标准的写字楼。在广州目前的已投入使用的甲级写字楼项目中，多数项目为客户提供IDD、ISDN、LAN系统，只有少数高档项目提供DDN系统（如中信广场提供IDD、VPN、IDC、IS
31、DN、DDN、DIA、IPLC等）。而珠江新城如华普广场等智能化设备都较为先进。同时市场变化，写字楼在生态、环保、健康等方面也有更高的要求。富力科讯大厦，标准层高达4米，电梯荷载量达到40005000平方米台；在设备选择方面，可满足24小时办公的需求；另外还具备了独立计量的空调系统，突破了现有甲级写字楼中央空调的弊端。写字楼有其特殊性，如某些贸易型商家，由于与境外贸易存在一定的时差，多数更强调深夜上班，因此对独立计量空调、用电等有特殊要求。环保建材珠江新城的写字楼的建筑，创出了不少的新鲜感，就目前已经出外立面的如保利国税大厦全钢化玻璃的低辐射外立面在珠江新城格外醒目！尽管写字楼都追求时尚高档的
32、形象，但是新一代的写字楼似乎更最求健康、环保。如发展中心大厦的外立面就用了纯天然砂岩、翡翠玻璃陶瓷、低辐射LOW-E中空镀膜保温玻璃等环保建材。珠江新城代表性写字楼配套项目名称富力科讯大厦勤建商务星汇国际双城国际发展中心华普广场标准层面积170011001285780/1225层数地上24层、地下4层地上25层地上29层、地下3层地上31层/地上27地下3层层高首层9.5M 标准层4M 标准净层高2.7M3.3M3.25M3.2 M4M3 M电梯9部高速电梯4台OTIS高速电梯5台德国合资蒂森电梯两台高速电梯一台货梯10部客梯、2部货梯每塔楼配备6部高速电梯空调水源热泵式中央空调水冷式高效节能
33、空调大金VRC变频冷媒系统中央空调，美国约克、日本新晃制冷、供热设备提供冷热温控中央空调系统采用分量计算，总制冷量达3600冷吨通讯千兆主干宽带采用10M/100BPS、LAN技术的宽带接入高速上网充足电话线路，每户设宽带网入口及综合布线系统入口高速上网高覆盖的光缆综合布线和充足的IDD电话线路项目名称富力科讯大厦勤建商务星汇国际双城国际发展中心华普广场配套近万平方综合商务配套大型商场、酒楼、商务餐厅等12个垂直叠式空中花园主题会所（含泳池）、商务会议室2800平方米的园林康体会所同声翻译系统大型会议中心，多功能会议中心、大型展览厅智能化5A专业智能化管理系统5A智能化管理5A智能化系统24小
34、时电子巡更系统，建筑周界红外先安防探测仪8A智能化系统5A级智能化管理系统外立面玻璃幕墙国际标准LOW-E弧型大玻璃，群楼外墙闪银灰色大理石、玻璃幕墙以白色调为主高级外墙砖配钢化镀膜玻璃幕墙钢化玻璃幕墙其他独立计量空调系统广州写字楼市场唯一一个有中空设计的写字楼物业写裙楼架空层做成生态园林，写字楼大堂也首创式地引入园林景观360阳光办公环境国际超甲级8A写字楼高智能高实用率写字楼三、价格特征分析珠江新城写字楼在建量很大，但可售面积却较为有限。目前华普广场、勤建商务大厦、星汇商务大厦、双城国际大厦，而发展中心大厦、珠江投资大厦、信合大厦等，均有总部物业或企业自用的色彩，不对外发售。因此，在售写字
35、楼就特别吃香，价格也是一路攀升。 项目名称项目地址参考价:售价/租金/物业费信合大厦珠江新城华厦路1号租金：110.00 元/平方米/月物业费：28.00 元/平方米/月发展中心大厦珠江新城临江大道3号售价：20000 元/平方米租金：135.00 元/平方米/月物业费：29.00 元/平方米/月保利大厦华利路59号租金：80.00 元/平方米/月物业费：25.00 元/平方米/月富力盈隆广场黄埔大道西638号（与冼村路交汇处，珠江新城中轴北端入口）售价：14000 元/平方米物业费：25.00 元/平方米/月富力科讯大厦珠江新城马场路与黄埔大道交汇处（黄埔大道南侧，马路场东侧）售 价：110
36、00 元/平方米物业费：28元/平方米/月华普广场天河珠江新城西侧华明路9-13号售价：11000 元/平方米租金：80.00 元/平方米/月物业费：15.00 元/平方米/月名门商务中心珠江新城花城大道8号(11-1地段)租金：70.00 元/平方米/月物业费：11.00 元/平方米/月联通新时空广场天河珠江新城,黄埔大道西租金：83.00 元/平方米/月物业费：20.00 元/平方米/月勤建商务大厦天河珠江新城,黄埔大道西468号售价：8500 元/平方米租金：80.00 元/平方米/月物业费：10.00 元/平方米/月星汇国际西塔广州大道与珠江新城金穗路的交界处售价：11000 元/平方
37、米租金：70.00 元/平方米/月物业费：10.00 元/平方米/月星辰财富港珠江新城华穗路与华利路交汇处租金：60.00 元/平方米/月物业费：3.00 元/平方米/月三银大厦天河区珠江新城I7-2地块售价：12000元/平方米物业费：12 元/平方米/月合景泰富金融广场珠江新城J1-6地块租金：150.00 元/平米*月物业费：29 元/平方米/月珠江新城写字楼的开发目前进行得如火如荼，其写字楼的价格也直逼天河北，同时随着珠江新城交通的改善，珠江新城的写字楼将有进一步上升的空间。四、客户群分析：（一）、以前支撑广州写字楼租赁市场的主要力量是国内中小型企业，其实质是刚起步的企业，稳定性很低，
38、更没有转为买家的实力。近几年情况有了很大的变化，国内的企业快速成长的同时，国外的各类型企业大规模进入广州，不但成为现有写字楼市场的主要客户，而且将为未来珠江新城板块写字楼必须重视的客户群。珠江新城写字楼客户群分析统计表项目名称开发商客户群华普广场广州市银保利华普置业有限公司银行、科研机构、外资公司双城国际广州华鹏置业有限公司IT行业、广告、中小企业/国税星辰财富港广州越福房地产开发有限公司港澳投资者居多信合大厦农村信用联合社金融、证券、保险星汇国际大厦越秀城建集团银行、金融、证券珠江投资大厦广东珠江投资集团金融、证券、保险勤建商务大厦勤建置业有限公司 IT、广告业富力科讯国际大厦富力地产IT行
39、业、广告业、高新产业富力盈隆广场富力地产金融、世界500强企业、集团总部富力中心大厦富力地产世界国内外500强企业、富力集团总部 从上表可以看出IT业、广告业、以及金融行业的占了珠江新城写字楼相当大的比例。而富力集团的两个写字楼盈隆广场以及富力中心大厦将会以世界500强企业为目标客户作为定位。（二）、总部经济在珠江新城亦已经初见端倪：保利在珠江新城的广州商务大厦专为广州市国税局而建，另一个写字楼项目广州保利大厦也有一个塔楼在建设时已被广州地税局整体购入。另外，珠江投资大厦其中一个塔楼被农行广东省分行购入。从珠江新城的总部经济大部分都是本地集团总部居多。在总部经济中，总部集中的区域一般具有区位优
40、势，能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，在价值链分工中，占据高端地位，获取更高的利润回报，不但能够补偿其较高的费用成本，而且能够提升本区域的产业水平，扩大本地区经济总量，提高区域经济竞争能力。突显总部经济的写字楼项目性质保利商务大厦广州市国税局全幢自用珠江投资大厦农业银行购入北塔，南塔发展商自用1/3，2/3面积对外出售富力中心大厦自用1/3面积,2/3面积对外出租合景国际金融广场自用3层,其余出租勤建商务大厦自用部分,其余出售发展中心大厦自用1/3，2/3面积对外招租五、竞争区域比较分析（一）、天河北-体育中心商务区（1）、现状天河北-体育中心商圈，以天河北、天河路、体育中
41、心为中心，以天河北路、天河路、体育西路、体育东路、天河东路几条路为主干道，沿线分布着众多的写字楼，是目前广州最重要、最有代表性的商务区。主要的办公楼有：中信广场、市长大厦、金利来大厦、财富广场、新创举大厦等。以天河北路为中心，以体育东路、体育西路为两轴，沿天河路向东发展。天河北路是中心，北依广州火车东站绿化广场，南望天河体育中心，交通方便，条件得天独厚。短短几百米的距离汇聚着中信广场、大都会广场、市长大厦等有代表性的写字楼，而中信广场更是广州的标志性建筑之一。现时，中信广场的写字楼的租金大约为150元/平方米/月。体育东路和体育西路。天河北商务区的自然延伸，像天河北路的两条肩膀，支撑着天河北的
42、繁华。沿线的写字楼主要有财富广场、金利来大厦、高盛大厦、城建大厦、新创举大厦等。体育东路、体育西路的写字楼的租价基本上为80-120元/平方米/月左右。天河路沿线，是天河北-天河体育中心商务区的补充。之前由于与天河北-体育中心商务区有一条繁忙的天河路相隔，虽然商业有天河城、宏城广场等，但写字楼的氛围一直不是很浓厚。随着正佳广场开业，正佳广场东塔写字楼项目的施工，天河路的写字楼项目开始动起来。但现时已投入使用的纯写字楼市场尚为空白。（2）、未来供应量未来天河北-体育中心商圈还有众多的写字楼项目在动工。分天河北路和天河路两大板块。天河北路：天誉国际商务港：由广州市创誉房地产开发有限公司，项目位于天河北林和中路，占地面积约为1.1万平方米，总建筑面积约13万平方米，由裙楼商场及两栋塔楼组成。其中南塔规划为38层的白金组酒店，建筑面积4.5万平方米，客户总数约450-500个；北塔30层的写字楼，建筑面积约3.5万平方米。天河商旅项目：开发商为广州城市建设开发有限公司、广州宏城发展有限公司。项目位于天河北路与林和东路交汇处，荟雅苑南侧。邻广州标志性建筑中信广场，南望整个天河体育中心，由1栋57层的塔楼（办公）、1栋28层的酒店及5层裙楼商场组成。写字楼部分的层高为3.9米，专为跨国企业度身定造。现时该项目刚刚动工，预计将于2
