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1、细说TOWNHOUSE联排别墅 概况关于TOWNHOUSE 的定义，许多人认为TOWNHOUSE 就是叫做联排别墅。实际上，联排别墅只是TOWNHOUSE 比较常见的一种体现形式，真正意义上的TOWNHOUSE 的正确译法应该为城区住宅。因为TOWN的正确译法应该是叫城，国外的市中心就叫做DOWNTOWN，如果是一个大学城也叫做UNIVERSITYTOWN，所以，TOWN只是区别与CITY，是指城而不是指大的城市，本身并不意味着郊区城镇。在欧洲原始意义上的TOWNHOUSE 是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3
2、层至5 层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。联排别墅建筑风格应像别墅而不应像公寓，未来为迎合客源需求的差异化，经典豪华联体别墅、个性联合别墅和大众化经济型联体别墅会各自分化出来。专家分析，目前生活类别墅仍是发展方向，在未来几年中，中价别墅市场前景看好。TOWNHOUSE的特征其一、联排别墅基本上都建在市郊区域，一方面土地成本相对市区要低得多，另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低。其二，高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。联排别墅的绿化率一般在50以上。其三，住宅功能的齐全性，是普通公寓住宅无法比拟的。联排别墅虽然没有独立豪华型别墅那样更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上已
3、经和独立别墅相差无几。除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台退台、走路式衣柜、工作阳台等功能上放大。联排别墅所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求，是普通公寓所无法比拟的。但是，目前国内联排别墅房型设计还不够成熟，室内部分区域设计过小，部分区域设计过于浪费。此外，建筑风格上的处理也有待改进。多数已建、在建项目采用的是欧美别墅建筑风格，没有融入民族特色，细节处理尚未很好体现以人为本的原则。TOWNHOUSE应具备的要素TOWNHOUSE 是一种典型的独立住宅形式。它是TOWN的文化氛围、HOUSE 的居住品质、室外的宜人环境三种因素的组
4、合体。人文环境：HOUSETOWNHOUSE 满城都是，但TOWN之后，却又翻出新意。就HOUSE 而言，功能空间可以不断地细分，风格可以追古溯今，但HOUSE 终究是个小产品，只要设计师有灵感，营造HOUSE 的品位格调还较容易把握，但营造TOWN的格调就不同了。HOUSE 是固化的产品，TOWN却是活生生的社区生活，TOWN的格调品位不但靠建筑体现，更取决于人的因素。TOWN的人文环境，只可意会，不可言传，它会使特定的人群产生一种强烈的归属感，欧美知名的TOWNHOUSE 社区出彩的地方，往往就是营造出了这种可遇而不可求的TOWN“味儿”。功能空间：四合一的内部空间HOUSE 面积大了，被
5、APARTMENT 形式束缚住的建筑师的灵感，在这儿可以更充分地发挥。一般来说，这种独立住宅的内部空间由礼仪、交往、私密、功能等四部分组成。礼仪部分包括入口、起居室、餐厅等具体功能空间。入口是访客印象最深刻的地方，迎来送往都在此处，所以在设计过程中，设计师对这“脸面”上的事慎之又慎。购房者在选购时，首先应考虑入口是否使用方便。这方便包括门的开启形式、对户内交通的组织，在北方这种室内外温差大的地方，还要看有没有更换衣物的壁柜等。HOUSE 的入口处常设置侧窗，既可以采光，也可以起到门镜的作用。在欧美，起居室常兼备家庭博物馆的功能。由于现代生活习惯的原因，餐厅的功能曾经被弱化，不过在礼仪部分，它有
6、很重要的作用。交往部分包括早餐室、厨房、家庭室等具体空间，这部分是住宅的公共地带，是日常生活频繁使用的地方。家庭室在欧美HOUSE 中是比较独特的空间，是家庭成员娱乐交流的空间，是最体现家庭凝聚力的场所。许多家庭常设壁炉，以彰显其家庭活动中心、聚会的功能。室内有明亮高大的门窗与室外呼应，在天气暖和的时候，室外环境就成了室内空间的延伸。私密部分包括主卧室、卫生间、次卧室、客房几个部分。理想的主卧室还可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分。其中睡区还要注意避免主卧内部卫生间等空间的噪声干扰。功能部分包括洗衣机、储藏、车库、阁楼、地下室等几部分。室外环境：TOWNHOUSE的最大卖点
7、被高密度住宅压抑惯了的中国消费群，最看重的是TOWNHOUSE 顶天立地的环境。室外环境具体包括沿街绿化带、宅后花园、室外小品、木板平台、硬地、水池、儿童游戏场、围墙等许多构件。公共环境要优美、安静，宅后花园还应满足一定的私密要求，而目前北京有些建成的TOWNHOUSE ，宅后花园只设计成了一种形式，不过拿篱笆在宅间圈了块地罢了。现状TOWNHOUSE 在美国则与个人汽车的兴起有着密不可分的关系。在美国罗斯福新政以后，大规模的美国高速公路网兴建起来，个人轿车，像福特的T 型车到野马牌轿车，大量地进入家庭。在这几个合力的作用下，美国的确出现了市场郊区化的现象，而在许多大城市的边缘区出现了许多联排
8、别墅，它既不同于真正处于郊区的美国独立别墅，也不同于美国城市内的公寓住宅，而是一种面向于城市中产阶级中下层的比较便宜的居住形态，这是我们通常意义上所说的TOWNHOUSE.美国在城里居住的往往是有钱的人和最没钱的人，而中产阶级的主体则居于郊外，但有一部分刚刚大学毕业的人，他们要在城里工作，不可离城太远，但又没钱住市中心的房子，所以他们只能选择郊区的TOWNHOUSE居住。在美国TOWNHOUSE 是城市中产阶级中层的对应物业。由于土地成本的不同，TOWNHOUSE 到了香港却变成了最高档的物业类型之一。例如，香港恒基兆业集团最新推出的香港和文田京士柏山TOWNHOUSE 就是香港绝对上层人的居
9、所，售价非常高。所以，我们可以看到房地产中一个非常有趣的现象，那就是同样一个物业类型在不同的城市，在不同的用地成本条件下，所面对的客户消费群是完全不同的，尽管其户型结构可能非常接近。在北京，也有许多人提出TOWNHOUSE。 现在有许多项目都冠以TOWNHOUSE 的名义推出，实际上在北京TOWNHOUSE 在建筑形式上将与美国的TOWNHOUSE 物业类型相近，均表现为联排别墅形式。北京的TOWNHOUSE 居住者应该是中产阶层的中上层，这是因为TOWNHOUSE是一种标准的汽车住宅的形式，必须是城市有车一族作为第一居所的拥有。试想如果一个拥有TOWNHOUSE 的人既要养车又要供楼还要交纳
10、物业管理费，那么，单单是这些费用，就不可能低于每月5000至6000元，一月能拿出这样费用的人，在北京当属于城市中产阶层的中层或中上层。目前上海在售的联排别墅，绝大多数位于内环线以外和外环线附近。最为集中的区域当属上海西南角的闵行区莘庄周围区域，其数量规模占全市联排别墅供应的半壁江山。莘庄周围联排别墅楼盘相对集中，并形成高尚住宅氛围，对上海人颇有吸引力。另一个联排别墅供应量较多的区域是浦东新区及相邻区县。大虹桥区域也有联排别墅分布。上海的东北部区域，单体总价不高的经济型联排别墅同样有较好的销路。市中心联排别墅十分稀缺，价高却很好销。目前上海供应的联排别墅小区规模都较大，建筑风格则大都为欧美别墅
11、风格，这十分有利于塑造联排别墅的高雅居住氛围。业内人士指出，联排别墅建筑风格应像别墅而不应像公寓，莘庄地区一处像公寓的联体别墅少人问津即是一例。未来为迎合客源需求的差异化，经典豪华联体别墅、个性联合别墅和大众化经济型联体别墅会各自分化出来。专家分析，目前上海别墅市场尚未供求平衡，生活类别墅仍是发展方向，在未来几年中，中价别墅市场前景看好。设计避免有HOUSE无TOWN中国规划研所副所长杨保军：除了居住之外，带朋友聊天，买菜、做饭等功能TOWNHOUSE 社区要满足。造镇还要造归属感，避免有HOUSE无TOWN的局面。房子不要太分散，社区规模不能太小，最好几家项目联手做，以便能共享配套设施。半年
12、后人们第一关注的是社区华远股份总经理郭钧：TOWNHOUSE 时下很热，购房人也投入了不少眼球儿。但我相信，可能就在半年，人们对产品的关注就会降到第二位，而改为首先关注社区。看现在的势头，同一区域内类似产品还会大量出现。只用一个绝妙户型吸引消费者是不可能的。为什么在美国，房子都一样，有人会选择这个城市而非那个城市，主要还是选择社区，其实房子本身没有什么太大区别。华远去年底今年初签下的大兴项目，准备作成纯粹的TOWNHOUSE 社区，我们会将100 万平方米的占地整体规划，全线启动。规模大、配套全、价位中档、社区成熟，才能适合中产阶级的需要经济金网络总经理张静颐：我们代理的“一栋洋房”项目位于北
13、京经济技术开发区，这是一个北京罕见的、已成型的现代化社区，九通一平、环保、百余家国际一流的新经济企业形成了这里足够的国际化味道。不用我们再造什么，这现成的TOWN我们可以充分借用，自然也为买房人节约了成本。能借势最经济阳光股份销售总经理韩俊峰：现在TOWNHOUSE 小区的交通方式一般是循环道，我们在即将推出的雪梨澳乡项目中采用的则是尽端回车方式。主干道上再分出岔，汽车全部是到尽端再调头回来，减少了环形道对住户的干扰。TOWNHOUSE 最大的毛病是进深特别大，面宽小，不舒适。我们在中间做了中庭，让中庭可以得到外部采光。这也是一个突破。性能价格比很重要，户型应多样华远股份销售公司总经理胡小申：
14、美国城市只是很小一部分，7080的人住在周围的小镇。国外TOWNHOUSE 一直没有中断，是主流形式。作镇是要吸引更多人来，设定一个什么样的门槛？性能价格比很重要。现在的TOWNHOUSE 面积都很大，总体上一般在180 平方米300 平方米，其实面积范围可再宽一些。要考察项目的文化功能银信董事长张民耕：TOWNHOUSE 项目的文化品质也非常重要。如果远离了城市，到了城市文化功能不能立体辐射的地方，再忽视营造文化氛围，居民就会感到这里是文化的沙漠。TOWNHOUSE设计要更精细澳洲五合国际设计刘力：塔楼社区也作景观设计，但起不到太大的作用，而且平摊下来非常低，高楼林立的空间中也很难呆住人。而
15、TOWNHOUSE 社区则不同，除公共绿地外、自家屋前屋后的绿地占有相当部分，居民对环境设计的质量就要更高，这就需要无论建筑设计还是环境设计都要更有深度。栏杆、植被等尺度要近人，要能被更多人从更多角度享用。前景低密度扩张重点在公路一环到二环华远股份总经理郭钧：TOWNHOUSE 热是必然的，城市发展模式的变化就是要低密度扩张。北京中心城区的高容积率造成了居住与交通状况的不理想。目前看，TOWNHOUSE 主要分布在公路一环两侧，其实，公路一环到二环，从北京市总体规划和城市化进展的角度考虑，城市化的地区都要盖住宅，且主要是低密度住宅，容积率一般在0.8 1 之间。当然，低密度住宅并不只有TOWN
16、HOUSE 一种形式，TOWNHOUSE 只是适合0.8 1 容积率的社区中的一种产品而已。现在华远除在大兴准备开发的TOWNHOUSE 项目外，还准备在东部和北部发展大规模的低密度住宅项目。我认为，大家没有必要担心市场容量，如果担心，.等于是对未来住宅市场没有信心。未来住宅市场最有潜力的发展区域就是适TOWNHOUSE 的区域公路一环到二环，这个区域的地价及其他条件都适合低密度住宅发展。现在的造镇比起卫星城是层次上的提高首创阳光总经理唐军：对于北京来讲，这样发展是必然的。我们可以从几个方面来看：北京市前些年那么鼓励兴建卫星城，最后都是低层次的重复，都是把城里的东西整搬到郊区去，没有生活品质的
17、提升。而现在四环至五环及附近，都出现TOWNHOUSE ，这还不仅仅是距离远近或造城的问题，更主要的是TOWNHOUSE 提升了人们的生活品质，是真正层次上的提高。这对北京发展具有深远的意义，可能会比工业发展对社会的带动作用更大。我认为，城里的公寓总量肯定会萎缩。现在，住宅郊区化趋势非常明显。前几年北京的别墅多为洋百万、有钱人盖的，而现在，高级白领就能买得起；再发展，一般工薪阶层能接受。而且我认为，未来决定房子档次的首要因素将不再是户型，而将是区域的附加值。就像国外，人以类聚，区位含金量因此而不同。存在即合理康城总经理董青：二战后，欧美国家做了那么多TOWNHOUSE ，现在还在被采用，肯定是
18、有市场份额的。城市化进程的空间还很大原首规委总工程师谢远骥：现在城市化进程是30，发达国家是7080，城市化相当低，发展空间还很大。TOWNHOUSE与市区住宅并不存在竞争五合国际刘力博士：这两年的任务还是把客户群从市区住宅拉到TOWNHOUSE 上来，现在并没到两个产品竞争的时候。我们的城市还远不够繁荣太合总经理林少洲：北京市场同质化、模式化严重；差异化、个性化将成为市场主流。TOWNHOUSE ，是像SOHO一样的一类产品的名称。TOWNHOUSE 进入中国也会发生很大变化。1997年我刚到北京时卖的梨花园就是TOWNHOUSE.欧美城市土地充裕，TOWNHOUSE 为中下阶层使用；在东南
19、亚，使用者为中上层，因为土地价值完全不同。北京理论上有很多土地可以使用，但由于耕地保护等政策导致土地供应非常紧张。我个人认为，TOWNHOUSE 空间不是很大，因为土地的原因。现在政府急于修建绿化带，地批的多；可能过了这段就不会这样。而且，我们大多数人不是农民的儿子就是农民的孙子，城市还远不够繁荣。TOWNHOUSE 有天有地，满足了人们回归自然的需要。老人、孩子都非常喜欢，但中青年不敢喜欢，因为他们有工作、有很多责任。其实，把其作为一种产品形态就可以了。其主流市场应是中产阶层，而中高层的人数又与土地紧张相对应，且与他们的身份相配。而且，同样收入的人还有不同的取向，用收入标准界定比较教条。我估
20、计半年之后TOWNHOUSE 热就会过去，就像现在的SOHO与公寓、别墅一样，是非主流市场郊区化住宅的主流产品。TOWNHOUSE是非主流市场的主流产品伟业顾问总经理林洁：我不认为低密度是城市扩张的主要方式。从城市发展来看，应是多样性的。TOWNHOUSE 到目前为止，是非主流市场的主流产品。城里不同商圈里的不同物业，仍具有非常大的吸引力，我这么说，是因为我不想太功利，毕竟伟业也在参与投资开发TOWNHOUSE。TOWNHOUSE发展是有限度的协成企划总经理王晓航：产品的发展是有限度的。北京东西南北的确都能发展TOWNHOUSE ，但要注意规模。因为各个地区的需求量、供应量是一定数量的。TOW
21、NHOUSE 总价一般在100 万元150 万元，可不是老百姓人人都能住的，一般白领也买不起。所以要均衡调控、适度发展。造镇谈何容易亚运新新家园副总经理马健：镇并不仅仅是小区几个酒吧、几个会所，镇是一个小城，有些功能不是小区能提供的。TOWNHOUSE 不是单一的。不能离开区位，要离城里近，离成熟社区近，否则开发商没有那么大实力造镇。TOWNHOUSE应适度发展美国俄亥俄规划博士高毅存：其实TOWNHOUSEOWN在美国是一种中低档住宅沿着公路两侧，比较密集的联排住宅，面宽窄，前后有院子，离路很近，层数2 层3 层。主人大多是与公路发生关系的人，如司机等。70甚至更多的人口都住在这里。当然，对
22、于北京，土地资源有限，还是比较经济的。大饼不能再这样摊下去英国阿特金斯资深规划师、建筑师刘嘉峰：现在北京基本按摊大饼的方式发展，四环外用绿化隔离带隔住，就是不希望公路一环、二环大饼继续摊下去。从北京现在的机动车拥有量和道路拥有量来讲是落后国家标准，与大都市不匹配。但公路不能解决1000万人口的交通问题，要靠轨道交通连接。如果没有，还是要依靠城市本身的基础设施，造镇开发商承担不起。TOWNHOUSE 是二战后英国发展新城镇时期出现的住宅，现在在欧洲国家非常普及。由几幢甚至十几幢小于3 层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150 平方米200 平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库。离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。TOWNHOUSE 正是这样一种顶天立地的住宅，它首先意味着一种独立意义上的拥有，拥有住宅底下的一方地，拥有住宅顶上的一方天，拥有住宅内部的自己的空间，所以我们认为对于这样一种自立的追求才是北京TOWNHOUSE 的真正生命力所在，更为关键的是TOWNHOUSE 确实能为城市中产阶层带来一种张扬个性的空间。
