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1、郑州市房地产项目建议书目 录一、项目介绍（一）区位简介（二）项目指标二、市场分析（一）2012年上半年郑州市土地市场分析（二）2012年上半年郑州市商品房市场分析（三）综合分析三、地块分析（一）地块稀缺性（二）周边业态分析四、预期成本分析和利润测算（一）假定开发指标（二）成本测算（三）销售收入测算（四）公司预期利润五、项目SWOT分析（一）优势(Strength)（二）劣势(Weakness)（三）机会(Opportunity)六、项目综述房地产项目建议书一、项目介绍（一）区位简介项目位于东风大街，距东风文化商务区约500米。随着城市中心南移西进，省城也从单一的城市中心向多中心的格局转变。在城
2、市结构上形成柳巷、朝阳、长风街三大城市商圈，府西街、长风街两大政务中心。在此基础上，东风文化商务区正在形成一个集商业、政务、体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区域。2010年，东风大街全面打通。它东起滨河西路，西至西环高速，由东向西依次穿过新晋祠路、旧晋祠路、千峰南路、和平南路、规划西中环快速路，全长4.2公里，路面宽度80米，双向八车道，是贯通郑州市南部东西方向的一条城市一级主干道，也是唯一一条集园林景观、生态循环系统为一体的城市景观大道。东风大街打通工程，无疑对西山地区的区域建设、经济发展具有明显的带动和辐射作用，为缩小汾河两岸东西部差距、加快都市圈建设提供了一条快捷通道。201
3、1年，东风文化商务区五大场馆的建成以及中博会的胜利召开，使得全国人民认识了郑州，也使全国各地的开发商发觉了东风大街的地产价值：富力现代广场的热销显现了品牌房企的优势；而绿地凭借长风世纪城，早已深入人心，量价齐升；万科金域国际开盘，12.5亿的高价拍得郑州市锅炉厂土地都预示着万科将把长风商务区当作其高品质产品的重要战场；而圣湖万年花城、观澜国际、澳林滨河花园、格林花园等由省城多年耕耘，谨慎发展的本土房企开发的项目，也凭借长风商务片区的项目发力。长风商务区的房企走向良性竞争，产品形态差异化，百花齐放。（二）项目指标该地块位于规划旧晋祠路以西，市公交总公司宿舍以南，现状新晋祠路以东，地块总用地462
4、90.39平方米，其中净用地37045.24平方米、道路用地9245.15平方米。本案地块一：净用地 22472.61平方米 用地性质 居住用地 容积率 3.0-4.0 建筑密度 24%-30% 绿地率 35% 限高 100米地块二：净用地 14572.63平方米 用地性质 商业金融 容积率 5.0-6.0 建筑密度 40%-50% 绿地率 30% 限高 120米二、市场分析（一）2012年上半年郑州市土地市场分析2012年上半年，在国家严厉的宏观调控政策下，郑州不仅楼市持续低迷，就连土地市场成交形势也不容乐观。因为楼市成交量下降，调控继续推进，省城开发商拿地和扩张意愿非常低落。2012年1月
5、份至6月份，郑州土地市场总体供应面积140多万平米，成交面积90多万平米，土地市场总体上相对平静，绝大多数地块以挂牌出让的方式进行交易。1、成交面积分析2012年1月-6月郑州市土地市场成交总面积91.53万平米，约1372.97亩，成交金额12.89亿元，总体成交均价93.87万元/亩。2012年1月-6月郑州市土地市场成交情况以1月份成交面积最大，达到30万平米，在4月份春季成交量回升，其后5月份、6月份回落。土地市场成交总体走势呈现波动起伏的态势。2、成交区域分析2012年1月-6月郑州市土地市场成交区域小店区以60多万平米成交量最大，万柏林区位居第三，城市中心南移趋势可见一斑。2012
6、年1月-6月郑州市土地市场成交区域均价以万柏林区最高，达到187万元/亩，尖草坪区、杏花岭区、晋源区基本持平，迎泽区和小店区价格较低。3、土地用途分析2012年1月-6月郑州市土地市场成交地块的土地用途主要以商业、工业、住宅三类用地为主，其中，住宅类用地居于商业类用地和工业类用地之后。4、成交价格分析2012年1月-6月郑州市土地成交均价总体上一路走低，结合上半年郑州市土地市场成交量走势情况看，土地市场呈现一种“量价齐低迷”的形势，市场形势不容乐观。从上述的分析可以看出，2012年1月至6月整个郑州市土地市场在供求总量及供求结构上出现了一些变化，当期土地供给大于土地需求，在土地供应的用途结构上
7、，住宅用地的成交相对低迷。以2011年11月山西电机厂地块以“限房价、限地价”的两限方式进行土地招拍挂为分水岭，整个郑州市土地市场进入了相对理性的市场平静期。开发商在拿地过程中相对理性，也较谨慎。（二）2012年上半年郑州市商品房市场分析2012年，郑州楼市虽然在冷清中开局，但是2012年的龙城楼市并没有延续2011年的下滑。在经历了史上最严厉的调控政策之后，全国大中城市房价止跌效果明显。2012年上半年由于春节长假以及人们对楼市降价的期待等因素，郑州的商品房成交量从面积套数以及成交均价较往年有所下降。但是在今年2月，央行年内首次下调存款准备金率，与银行存款基础利率的下调，对房地产市场形成一定
8、利好；由于银行信贷投放能力增加，人民存款取利愿望降低，首次购房人群可以获得更多信贷支持，从而释放购房需求；去年郑州市憋了一年的刚性需求者开始购房。1、成交量分析从成交量看，2012年上半年郑州新建商品房共成交11843套，总成交面积1400462.54平米。6月份商品房销售达到顶峰，一个可能性较大的原因是，刚需族在2011年一年的漫长等待后，发现郑州楼市并没有出现他们心中预想的降价，随着首贷优惠的刺激，刚需族入手楼市也在意料之中。月份1月2月3月4月5月6月总套数（套）116914882368225215563010总面积（平米）146865.66167362.83305209.0525240
9、2177863350760均价（元/平米）653576296712727773606882郑州市2012年上半年房地产市场和全国普通市场趋势基本一致，人们预期的价格大幅下浮并没有出现，价格依然保持高位运行，商品房成交量比往年有所下降；2012年6月，受存款保证金率与部分银行恢复8折利率政策的影响下，一部分刚需得以释放，6月商品房市场成交大幅上涨。2、成交区域分析2012年上半年郑州市六城区商品房成交套数最高的为小店区2935套，其次为迎泽区2465套，最少的为晋源区974套。2012年上半年郑州市六城区商品房成交套数图例2012年上半年郑州市六城区商品房成交面积最多的小店区和万柏林区，成交面积
10、分别为364224平方米和274418平方米，这与郑州市的总体规划发展有关，这两个区域是近年郑州市开发的热点。2012年上半年郑州市六城区商品房成交面积图（三）综合分析2012年上半年整个郑州市房地产市场依然在政府、开发商、购房者的市场博弈中艰难前行。其中，一定意义上政府在市场中仍然居于主导者地位，在“限购令”行政干预的政策影响之下以及政府在金融、土地等方面的调节，整个房地产市场受到了来自市场干预力量的影响比较明显，体现在市场数据上的变化佐证了政策的效应。首先，土地市场的变化可以说在经历了前几年的高地价之后，以山西电机厂地块在“限房价、限地价”目标下的成交为分水岭，之后的土地市场成交几乎没有较
11、大规模的成片地块以震撼市场的方式成交；用于住宅用途的土地成交也明显回落；整体土地市场的供求比倾向于供给多成交少。其次，在商品房市场格局中，以住宅市场来说，2012年上半年期间郑州住宅市场从年初受调控影响成交量低迷到“金三银四”、“红六”的攀升，整个市场变化可以说“跌宕起伏”，这其中纵有买房者的声音，也难掩政府的声音。综上所述，我们认为2012年下半年，政府的调控不会减弱，房地产市场在当前政治经济周期形势以及郑州市的政府总体指引下，市场形势依然不容乐观，但也不会悲观，本地区区域市场稳中有升但升幅有限的总体形势应是2012年下半年的趋势所在。三、地块分析（一）地块稀缺性1、优越的地理位置该地块隶属
12、长风文化商务片区、紧邻东风大街，位于未来城市的绝对中心，地处现在城市发展的交接地带，同时毗邻汾河、靠近晋阳湖等景观资源，直通南环高速，具有得天独厚的区位优势。2、政府政策导向作为郑州市“南移西进，北展东拓”发展战略的重点区域，“东风文化商务区”的热度在郑州急速攀升，东风文化商务区被定位成具有全新生态理念，综合商务、文化、行政及居住职能为一体的城市滨河文化商务区，郑州的新地标。3、品牌房企已具规模随着东风文化商务区的建设，一些国内外知名商企的纷纷落足，未来该区域不仅是代表郑州经济的窗口与能力，更是以大郑州经济圈影响山西经济的商务港。随着一些名企项目的放量，长风商务片区的品牌房企项目已初具规模。4
13、、日趋成熟的商务中心由于交通枢纽的连接作用，使本区域强大的连接与辐射向联动性与整合性发展，成为连接老城、长风东大街区域、晋祠天龙山旅游组团、南部综合组团、高教新区、小店镇与郑州经济区组团的制动核心点。长风商务区的东北、正东方即是省城最为繁华的政务、商业新中心。无论从区位优势、资源聚集程度、商业态势，还是从未来人文环境、区域经济价值等多方面进行分析，都不难发现，此区域是适应郑州未来新城发展适宜居住的核心地带，新的商务居住区的发展形势逐渐清晰。未来这个板块的价值、升值能力、增值空间和发展速度已经完全不是原有的郑州老城发展方式，取而代之的是在新的经济环境和新的城市资源体系下的文化底蕴与现代生活的融汇
14、与前行，这种新的模式为城脉植入了无法估量的潜能。（二）周边业态分析2008年省城长风文化商务片区的在售正规项目成交占比不足全市交易量的5%，随着东风文化商务区五大场馆等公共建筑的建设及启用，从2009年富力在长风西街拿地开始，长风商务片区的楼市影响力快速扩张。1、区域土地市场分析（1）万国城MOMA项目名称万国城MOMA建设单位山西当代红华置业有限公司开盘日期2009.10交房日期2011.12交房标准精装修项目基本信息占地面积：124000平方米 建筑面积：600000平方米容积率：3.86 绿化率：60%产权年限:40年 户数：885户户型：310326平米公寓、60234平米酒店式公寓均
15、价：18000元/平方米结构：框架剪力墙外墙：涂料内墙：精装修供水：市政采暖：混凝土天棚辐射系统项目简介万国城MOMA项目位于长风街与新晋祠路交汇处，东风文化商务区的西北角，紧邻中国煤炭交易中心以及省大剧院、图书馆、美术馆、博物馆、科技馆、山西省的五大建筑，与山西国际会展中心、及行政办公区和南部商务办公区共同构成东风文化商务区。项目采取恒温恒湿恒氧微燥的科技系统，在不使用空调暖气的情况下，使住宅全年保持室内温度2026、室内相对湿度30%70%、室内声环境3545db。绿化率达到60%以上,是省内唯一一家恒温恒湿恒氧的舒适居所。（2）富力现代广场项目名称富力现代广场建设单位郑州富力城房地产开发
16、有限公司地理位置和平南路221号（万柏林和平南路与长风西街交汇处西北角）开工日期2009.5.30竣工日期2011.12.30交房标准精装修项目基本信息占地面积：104700平方米 建筑面积：305500平方米总户数：2800 户型主推：39-180均价：7300元/ 结构：框架剪力墙外墙：涂料供气：煤气供暖：独立供暖供水：市政项目简介郑州富力现代广场位于万柏林区和平南路化二建小学北300米，规划总用地157亩，规划总建筑面积30.17万平方米，共10栋32-34层的精装板式住宅，是富力地产继成功开发“郑州富力城”之后的又一力作。郑州富力现代广场：河西交通主干道和平南路畅行南北，长风大街贯通东
17、西。小区内部配套设施完善：8000平米主题商业街、3500平米特色餐饮楼、3000平米社区专属会所、社区幼儿园、社区服务中心等数万平米公共服务设施。 郑州富力现代广场的景观设计由著名的新加坡柏景景观设计公司担任，整个景观以中央水景为核心，每栋楼都可推窗揽景；39到180平米多样的全精装户型设计。富力作为第一个进入东风文化商务区的地产大鳄，其开发的富力现代广场已于2012年全部售罄，并正式投入使用。（3）万科金域国际项目名称万科金域国际建设单位郑州万科房地产有限公司地理位置万柏林和平南路与长风西街交汇处东南角开盘日期20012.06.30竣工日期2013.12.01交房标准精装修项目基本信息占地
18、面积：50000平方米 建筑面积：200000平方米容积率：3.5 绿化率：40%总户数：1600 户型主推：90-170均价：8000元/ 结构：框架剪力墙外墙：1-5层石材、5层以上涂料项目简介万科金域国际项目位于郑州市长风西街，总占地面积约5万平方米。由郑州万科房地产有限公司开发。金域国际北靠东风大街，西临西中环快速路。金域国际聘请日本著名的造园大师中里严为本项目量身打造绿色园区，本项目保留并利用了原场地上的原生大树，体现了尊重自然、保护环境的设计理念，本项目保留利用了各种大树几十棵，有效的营造了社区的景观氛围。金域国际为了提高景观的纵深和层次感，认养了项目北侧大约10500平米的绿化，
19、统一规划、统一设计，为业主从城市喧嚣中回归社区的田园提供一种可能，金域国际充分利用厂区原有的工业遗产来打造独特、新颖的社区景观，将铁轨、绝缘质等应用到造园中去，达到了历史的延续和传承，并且能勾起人童年的一些遐想。（4）绿地世纪城塞纳公馆项目名称绿地世纪城塞纳公馆建设单位绿地集团地理位置万柏林新晋祠路300号开盘日期2012.08.31竣工日期2014.12.01交房标准毛坯房项目基本信息占地面积：52600平方米 建筑面积：187900平方米容积率：3.5 绿化率：40%总户数：1800 户型主推：60-90均价：8500元/ 暖气：集中供暖供水系统：市政项目简介绿地世纪城塞纳公馆为郑州绿地世
20、纪城三期。东依汾河水景，西瞰晋阳湖浩渺波光“郑州绿地世纪城”项目位于长风商务区南侧，规划用地约18万平方米，总建筑面积约50万平方米，是规划中的郑州市新的政务中心长风商务区的配套项目。“长风绿地世纪城”还将建设办公楼、酒店、购物中心、特色商业街以及公寓、中小学校配套设施。 绿地世纪城三期塞纳公馆，三期建筑底座采用厚重的干挂石材贴面，配合楼体上部的高级仿真石漆涂料，及其法式新古典主义建筑表征，成就长风商务区的地标性建筑。 （5）澳林滨河花园项目名称澳林滨河花园建设单位山西澳林源和房地产开发有限公司地理位置晋源新晋祠路长风商务区市府南街南向1000米开盘日期20012.08.31竣工日期2014.
21、12.01交房标准毛坯房项目基本信息占地面积：56000平方米 建筑面积：195100平方米容积率：3.5 绿化率：30.5%总户数：1900 户型主推：110-160均价：6900元/ 外墙：涂料采暖：地暖供气：天然气供水：市政项目简介澳林滨河花园通过市府南街与新晋祠路交汇处，可瞬间直达长风商务区，处于城市主要发展轨迹的交点，是实施我市空间发展战略的重点建设区域。 澳林滨河花园项目总用地56011.5平方米，总建筑面积19.51万平方米，绿化率30.%。7#、8#、9#为28层板式高层，现有全部封顶。澳林滨河花园户型舒适大气，两居户型110平米，三居130-160平米，均为两梯两户或两梯三户
22、。 澳林滨河花园小区西侧一条40米宽规划路，坐落临街社区商业，小区幼儿园位于东北角。 以上是长风商务区近几年省内外知名房企开发的项目，各项目沿主轴线东风大街为分布，其中除MOMA科技建筑以极其优越的地理优势为卖点，其他项目大多在园林、景观上做文章。从销售价格来看，精装房价格都在7300元/平方米以上，毛坯房价格7000元/平方米；从规模上看，各大项目多为1600户以上的大型社区；从户型上来看，主推户型多为两居、三居的精装房；从客户群来看，置业者多为满足改善性需求的刚需购买者。2、区域土地市场分析2007年8月,当代红华置业有限公司斥资4.86亿在东风大街拿地187亩;同年年底，郑州市富力城房地
23、产开发有限公司斥资2.5亿，在东风大街拿地130亩；2011年，郑州万科房地产有限公司以12.5亿的高价拍下和平南路锅炉厂地块在限购限贷、楼盘销售遇冷的情形下，东风大街的土地市场却仍然火热。可以看出，随着政府南移西进政策的推动，该区域土地价值也得到提升。近五年东风大街片区土地成交情况表成交时间受让人地块编号位置出让面积 (亩)用途成交价 （万元）单价 （万元/亩)2011/8/26郑州万科房地产有限公司CG-1123郑州市和平南路343号，东至和平南路，南至南上庄用地，西至沙沟村、南上庄用地，北至沙沟村用地297.58居住兼容商业125141420.53 2011/5/27郑州万科房地产有限公
24、司LG-1114东风大街南侧（未监街）、郑州万科房地产有限公司以北、以南原规划道路调整为净用地的部分土地使用权6.8住宅1870275.00 2008/5/22山西省招生考试管理中心CG-0806长风商务区中段21.2商服5560262.26 2008/5/22山西宝年华房地产开发有限公司LG-0807旧晋祠路以西,宏电汽修厂以南,南上庄村现状村民住宅以东,长顺街以北9.4商业1466155.96 2007/12/5郑州市富力城房地产开发有限公司CP-0724和平南路以西，义井西路东二巷以南130.53住宅25050191.91 2007/8/15当代红华置业有限公司CG-0708长风商务区北
25、部186.74商业48600260.25 四、预期成本分析和利润测算（一）土地价值从2007年当代红华置业有限公司以260万/亩拿到东风文化商务区地块到2011年郑州万科房地产有限公司以420万/亩的高价拍得郑州市锅炉厂土地，不难看出，东风大街土地价值在不断提高。综合考虑本宗地的用地性质、商住比例等条件，结合该区域土地出让市场情况及该区域土地溢价率，假定该地块价格为750万元/亩。土地价值计算：55.57750=41678万元（此值为假定）(二)假定开发指标经济技术指标项目单位数量附注1用地面积37045 55.57亩2总建筑面积255714 3综合容积率4.79（4.78677）177326
26、/370454地上建筑面积177326 4.1住宅建筑面积89890 22472.61*44.2商业建筑面积87436 14572.63*64.2.1底商36432 按照五层计算4.2.2写字楼51004 5地下建筑面积78387 地下停车位40/个、人防为地上建筑投影面积10%6总户数户642 每户1407地下停车位辆1516 住宅配比1：1，商业配比每1001个（三）成本测算成本单价：包含地价：6686元/不包含地价：4336元/楼面地价2350元/（750万/亩/666.66/4.79）；开发成本3000元/（含建安成本、配套成本、上缴政府费用以及财务费用、管理费用、销售费用等）；税费：
27、1314元/（包含预征土地增值税、所得税、营业税等，一般按销售收入的12.4755%计）；成本总价：100017万元（不计入土地成本）地上部分：1773264314元/=76501万元地下部分：783873000元/=23516万元（三）销售收入测算根据该区域产品差异化及品牌化特点，结合光信公司“大进大出、定向开发”模式及品牌发展战略，本项目将沿袭光信嘉园系列产品定位，面向郑州市大型企事业单位的中高端人群，打造“中价位，高品质”的社区。根据当前市场情况及未来预期，建议住宅产品销售价格为7000元/（期间发生重大成本变动因素除外），底商售价为20000元/，公寓售价为10000元/，车库按照成本
28、120000元/个销售，并以此进行相应地块竞价分析与测算。序号项目销售面积销售单价合计元/万元1住宅建筑面积89890 700062923 2底商36432 2000072864 3写字楼51004 1000051004 4地下车库1516个12000018192 合计204983 （四）公司预期利润项目利润：总销售收入-总成本支出=204983万元-41678万元-100017万元=63288万元综合分析，该项目的投资回报率比较高，在技术上和经济上切实可行。五、项目SWOT分析（一）优势(Strength)1、地理优势。该地块隶属东风文化商务区，位于未来城市的绝对中心，地处现在城市发展的交接
29、地带，同时濒临汾河、靠近晋阳湖等景观资源，直通南环高速，具有得天独厚的区位优势。2、政策优势。东风文化商务区是政府南移西进政策的重点发展区域，该区域在逐渐形成文化、商务、休闲为一体的多元化城市中心。3、规划优势。该项目住宅建设部分不执行90/70政策。产品设计可以根据目标群体和市场需求量身打造一个规划方案。4、品牌优势。我们可充分利用光信多年来形成的品牌优势，继承和发扬嘉园系列产品的特点，结合区域特点，为本项目打造一个合体的规划方案。（二）劣势(Weakness)区域内多为品牌地产，产品形式多样化，品质高端化，如果开发项目不具备高品质以及差异化特点，很难得到消费者的认可。（三）机会(Oppor
30、tunity)1、该区域的地产品牌化将推动嘉园系列产品在郑州市房地产业的影响。2、可充分利用政府南移西进的政策优势及地理位置优势，吸引改善性刚需客户。(四)威胁(Threat)1、竞争威胁：区域内同档次楼盘的推出量大，短期内市场难以消化。2、投资风险：项目投资额较大，拿地成本集中，开发商承受的风险较大。六、项目综述从土地市场来看，因为楼市成交量下降，调控继续推进，开发商拿地和扩张意愿低落。但政府对巨额土地出让金的依赖程度依然如故，不愿轻易降低土地出让金的标准。2012年上半年，郑州的住宅用地成交量同比缩水超过六成，但住宅楼面地价平均水平却在上涨，由去年的405元/平方米，上升至705元/平方米
31、，涨幅达56%。从长风文化商务片区土地市场来看，该区域土地价格由2007年的192万元/亩上升到420万元/亩。从土地市场的量跌价升可以看出，未来房产价格的上升，土地成本的增高是主要因素。从项目优势来看，本项目具有优越的地理位置以及良好的政策优势，位于城市发展的重点区域，具有较大的增值潜力及发展机遇，比较符合公司项目储备原则，未来投资潜力可观，有着许多不可替代的有利因素。特别是，相对于其它城中村改造项目，新购地项目，本项目有最重要的两点优势：1、规划条件优势。本项目住宅容积率为3-4，商业容积率5-6，相对于以往任何项目来讲，都有很大的提高，产品设计范围更广。此外，该项目不受90/70政策限制
32、，也给产品设计带来极大的空间。2、地理位置优越。长风商务文化区正在成为郑州市新的政务、商务中心，无论从交通条件，还是周边配套上，都日趋成熟。从投资收益来看，假设该地块土地价格750万元/亩，楼面价格2350元/，按照市场平均开发成本3000元/估算,该项目总开发成本14.17亿，开发利润6.33亿，投资收益可观。土地价格楼面地价开发成本项目利润万元/亩元/万元万元700 2194 138916 66067 750 2350 141695 63288 800 2507 144473 60510 850 2664 147252 57731 参照光信国信嘉园项目开发成本3400元/，则该项目总开发成本14.88亿,开发利润5.62亿。土地价格楼面地价开发成本项目利润万元/亩元/万元万元700 2194 146009 58974 750 2350 148788 56195 800 2507 151566 53417 850 2664 154345 50638 我们认为，凭借该地块的地理位置优势以及区域的品牌化效应，再加上嘉园系列产品的口碑，该项目一定可以取得不凡的业绩。
