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1、长沙大河西项目地块前期策划方案方案结构前言一、任务理解二、区域环境分析三、政策分析四、区域市场分析五、竞争楼盘分析六、项目地块分析七、项目定位八、项目开发建议九、营销策略一、任务理解二、区域环境分析大河西先导区规划建设目标：力争到2020年建设成为“两型社会”的示范区、高新产业的集聚区城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区支撑发展的增长极。长沙大河西先导区是长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区的核心区，承担着国家探索资源节约、环境友好发展道路的重任。 大河西先导区项目地块所属区域项目所属区域2007年12月14日，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，
2、长沙市成立大河西先导区。长株潭城市群建设、长沙大河西先导区规划发展为长沙市河西地产市场发展带来空前机遇三个层级区域: 起步区150平方公里核心区570平方公里规划区1200平方公里，包括岳麓区、高新区、望城县 和宁乡县周围乡镇。区域发展项目地块项目地块位于大河西先导区近期重点建设区的中心位置产业结构规划项目地块支撑发展的新增长极长沙市大河西先导区规划产业结构规划有三带、四区，产业结构优化，打造城市群经济增长、支撑区域发展的新增张极。三带：金洲配套产业带、岳麓山人文生态旅游带、湘江西岸创新创意产业带。 四区：黄金都市农业与农产品精加工区、高新技术开发区、科教文化产业区、高新综合功能区。 产业布局
3、带动从业人口住房需求 随着大河西产业布局建设的逐步完善，区域内将会带来大量从业人员，从而拉动区域内住房需求的增长。项目地块位于大河西先导区传统服务业、高新区、现代服务业核心区交界位置区域功能规划项目地块项目地块位置区域功能项目地块位置周边要求实现的城市功能布局有：行政文化、省级行政中心、金融服务、信息服务、会展商贸、国际会议、五星酒店、生态旅游、生态宜居等功能。信息服务、会展商贸、国际会议、生态宜居等功能对项目规划提出了更高要求区域功能规划概念区域功能布局引入了国际国际概念、生态概念将对项目的规划定位提出更高要求。项目地块位于大河西先导区多项城市功能布局的结合地带区域交通规划项目通过附近城际轻
4、轨雷锋大道口站及周边公路交通同株洲、湘潭及长沙河西实现快捷链接。项目地块周边公路、长株潭轻轨交通网快捷链接项目地块项目地块区域内六纵八横、长株潭城市轻轨、过江通道等交通网络将相继实施建成项目地块区域环境分析结论机遇与挑战并存 长沙大河西先导区的规划建设和发展，为区域内地产市场的发展提供了空前的机遇。长沙大河西先导区产业结构的优化布局将为区域内地产市场带来了更多客户需求。长沙大河西先导区交通规划建设加快了河西同河东，长沙同湘潭、株洲的快速链接，扩大了目标客户的分布范围。长沙大河西先导区区域功能的规划“国际会议、会展商贸、生态旅游、生态宜居”等提出的国际化概念、生态概念对区域内房地产开发建设定位提
5、出了更高的要求。项目定位思考1：国际化、生态宜居新城三、政策分析国家宏观调控政策严厉，彰显打压高房价决心商品房销售明码标价规定，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。 商品房销售明码标价规定20111.03.162011.01.26 新国八条剑指楼市 二套房首付提至六成 国
6、务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。 2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷
7、；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 2010.05.06 深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 国家市场政策温家宝：抑制房价有信心，5年将新建3600万套保障房2月27日上午国务院总理温家宝在接受中国政府网和新华网联合专访，同海内外网友在线交流面对高企房价时说：“我有决心，本届政府任期内能把这件
8、事情管好。” 第一，必须增加有效供给。各地与中央签订了保障性住房的责任书。计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。第二，要下决心毫不动摇地抑制投资和投机性住房需求。将采取经济和法律手段，以及必要的行政手段（主要是用差别化贷款利率、税率以及土地供应政策）抑制投资和投机；第三，要管好市场。政府管好市场主要是用法律和经济的手段防止捂盘惜售，圈地不用。李克强：今年建设1000万套保障房是硬任务2月24日，国务院副总理李克强出席全国保障性安居工程工作会议并讲话。他强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套
9、的任务，努力改善群众住房条件。各地要进一步加强领导，明确目标责任，及时制定实施细则，有效抑制投资投机性需求。国家调控政策直指高房价和投资、投机需求。大量的保障房对房价和销售形成一定的冲击！客户利率最高上浮20% “受信贷额度紧张和国家政策等因素的影响，小型房企的开发贷款已很难批下来 ，最近收到总行的口头通知，要求对开发贷款利率上浮不得低于10%。”长沙一大型国有商业银行公司部人士透露 “在房企申请贷款之前，我们会对其审核，部分小开发商是没有进入我们名单的，目前我们对总行确定的优质房企开发贷款利率也要执行基准利率。此前，总行认定的优质客户开发贷款利率可以下浮5%左右。对分行级别确定的重点房企贷款
10、，利率上浮不低于10%，一般客户可能最高上浮20%。” 某股份制商业银行人士透露。 星辰在线调查长沙市场政策金融政策：银行已有“私下” 方面有收紧银根，客户利率上调。长沙多家银行收紧房产开发贷款 星辰在线报道：长沙多家银行内部人士透露，虽然未有官方通知，但银行内部已经收紧开发贷发放。 “我们的额度很紧张，没有更多的钱可放出去。”招商银行长沙分行一位人士表示，现在开发贷非常有限。 “相比额度因素，国有银行更肩负着配合国家房地产调控的任务。因此虽然没有明确通知，但银行出于风险控制因素，在开发贷的发放上，审核更加严格，除非实力超强、项目特别好，才会考虑发放”。建设银行某支行行长表示，对在本市市区（市
11、辖五区）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套90平米（含）以下新建商品住房； 对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平米（含）以下新建商品住房35长沙限购令：限小不限大、限内不限外、限新不限旧限小不限大限购的产品只是90平米（含90）以下的住宅，对90平米以上的住宅并没限制。限内不限外只是对长沙市内五区作出了限制，周边长、望、浏、宁三县一市并不在限购范围之列。限新不限旧只是针对的新建商品房
12、，存量房、二手房并不在限购之列。长沙限购令对小户型（90平米及以下住宅）的限购，对大户型项目来说是重大利好 一线城市的炒房热钱大量的涌入二、三线城市，催高了二、三线城市的房价；2010年，长沙也因为异地置业和投资需求，拉动了房地产价格的量价齐涨。商品房销售明码标价规定， 限涨不限跌，商品房价格上调需报相关部门批审。 长沙限购令的积极作用。一方面限制客户购买90平米以下的住宅，对刚性需求是一种保护。对90平米以上的住宅不做限制，是为了照顾改善型客户的需要。 提高首付比例，使得原有的首次置业的成本加高，刚性需求在新房的交易中将有部分人被排除在外。国家的政策性指向明确，要让房地产市场的价格有所回落。
13、就长沙市而言，地方政府一方面要放止房价的暴涨，另一方面也为了保持较高的成交量，达到价和量的一个平衡，维持长沙地产的健康、持续发展。政策之下，银行已经开始收紧银根，未来开发商的资金压力会加大。政策解读项目定位思考2：限小不限大项目定位思考3：限涨不限跌四、区域市场分析楼市板块划分项目地块以行政区域为界限调研地产市场项目地块位于长沙大河西先导区近期重点建设区，在行政区域上处于岳麓区，为更准确的对区域地产市场进行把握，本方案以行政区域为界限对长沙楼市进行市场调研，重点研究岳麓区地产市场。岳麓区楼市四大板块依托片区固有的人文环境、区域规划及经济迅速发展，目前，岳麓区房地产市场形成划分清晰的四大板块。市
14、府板块、麓谷板块、麓南板块、?星?板块项目地块岳麓区市场分析市府板块岳麓区市场分析麓谷板块岳麓区市场分析麓南板块岳麓区市场分析金星北板块岳麓区市场分析板块分析小结岳麓区房地产市场未来供应项目地块处于岳麓区楼市板块的麓谷板块，临近市政府板块。岳麓区地产市场供应升温，目前麓谷板块在售楼盘有14个，随着市场成熟，麓谷板块及周边板块筹建地块楼盘会相继开发，未来销售压力较大。未来的麓谷新城将是集居住、商业、写字楼于一体的山水新城，是集资本密集、技术汇集、人才聚集的生态新城，未来建设城市综合体的潜力巨大，但是短期内还不能形成良好的商业气候。 麓谷板块地产物业类型以高层为主，同类型产品相对集中，以80-16
15、0平米两房至四房为主，户型以居家型、舒适型为主，销售竞争压力越大。随着大河西先导区的建设完善，麓谷板块未来升值空间巨大，产品投资需求增大。区域市场分析结论项目定位思考4：产品类型同质化趋势项目定位思考5：未来城市综合体建设前景项目定位思考6：升值空间巨大，投资需求增大五、竞争楼盘分析项目周边楼盘分布项目地块次级竞争楼盘重度竞争楼盘市府中央55万京派大宅85、118二房三房四房 国际商业街，酒店国际主义典雅建筑，花园式园林，少量水景高层新兴北京御园新市府中央，城市坡谷美墅85-124二房三房 。186 复式，221-320 别墅公园、小学、幼儿园、综合商场古典地中海风情，坡谷花园式园林洋房、高层
16、、别墅卓越蔚蓝海岸此外在筹建的尚无公开数据的重度竞争楼盘有：麓景苑，谷山庭院等尚未公开尚未公开尚未公开尚未公开板楼 多层 小高层 山水新城标杆时代，向上城邦86-158平米之间，灵动两房、舒适三房、阔居四房 ，40-60公寓购物广场、电影城、五星级酒店、甲级写字楼等现代简约风格，花园式园林高层,小高层 ，小户公寓长房时代城次级竞争楼盘此外在筹建的尚无公开数据的重度竞争楼盘有：杜鹃文苑、天翼公寓、爱城公寓、泰格公寓等市府中央 37万平米精品名宅49平米一房，88平米两房，104至122平米三房，140平米四房。幼儿园，18000平米商铺现代简约风格，花园式园林多层，小高层，高层，经适房诚兴园和谐
17、天境，山水领地三居至四居120-140平方米 临街商铺，运动休闲配套现代时尚风格，中式花园式园林，少量水景多层、小高层洋房长房西郡市府旁 麓山北 悦活社区86-95二房、130-142三房、138-150四房 ，160-167 五房 运动休闲设施，幼儿园,地上地下车位现代简约风格，花园式中央园林小高层、高层、个性LOFT阳光晶城为了更好的生活80-155平米，两房三房商业街、大型超市、会所、游游泳池、幼儿园、地下车库现代简欧风格，花园式园林，较多水景高层住宅宜居莱茵城市府花园，活力都市120-160平米三房、四房，82-89平米两房，88平米2+1,40至80平米公寓(二期）幼儿园、商业街、地
18、上地下停车场现代时尚风格建筑、花园式园林小高层住宅，公寓（二期）联美品格重度竞争楼盘定位语户型类型内部配套建筑、园林风格物业类型楼盘名称周边主要竞争楼盘概况重度竞争楼盘规划浏览联美品格鸟瞰阳光晶城鸟瞰长房西郡鸟瞰宜居莱茵城规划诚兴园鸟瞰项目地块周边的竞争楼盘中，园林规划中只有莱茵城有较多的水景，其它项目多为花园式园林“为了更好的生活”莱茵城并没有将水景作为其项目的形象定位重度竞争楼盘精品户型联美品格联美品格除了两房复式户型外，其它户型中规中矩重度竞争楼盘精品户型宜居莱茵城入户花园、大飘窗、拓宽阳台、N+1户型等提高项目附加值的手法被广泛运用大型转角景观阳台舒适型户型让宜居莱茵城更贴近其高品质住
19、宅区的项目定位重度竞争楼盘精品户型阳光晶城入户花园、大飘窗、拓宽阳台、转角阳台等提高项目附加值的手法被广泛运用重度竞争楼盘精品户型长房西郡长房西郡除卧室和部分客厅应用了三面采光落地窗设计外，户型中规中矩重度竞争楼盘精品户型诚兴园诚兴园户型设计紧凑，中规中矩次级竞争楼盘规划浏览新兴北京御园鸟瞰长房时代城卓越蔚蓝海岸沙盘项目地块周边的次级竞争楼盘中，园林规划中只有蔚蓝海岸有较多的水景，其它项目多为花园式园林“新市府中央，城市坡谷美墅”水景只是蔚蓝海岸坡谷的点缀，并非其主要形象定位次级竞争楼盘精品户型长房时代城户型设计紧凑，中规中矩，主要通过飘窗来拓宽适用空间以小户型为主，满足其城市综合体得定位一房
20、两房三房次级竞争楼盘精品户型卓越蔚蓝海岸入户花园、拓宽阳台、转角飘窗等提高项目附加值的手法被广泛运用蔚蓝海岸旨在打造高品质住宅小区，户型以舒适型为主、方正大气次级竞争楼盘精品户型新兴北京御园两房三房三房入户花园、拓宽阳台、转角飘窗等提高项目附加值的手法被广泛运用北京御园旨在打造高品质住宅小区，户型以舒适型为主、方正大气项目周边集中了在售楼盘重度竞争楼盘5个，筹建重度竞争楼盘4个；在售次级竞争楼盘4个，筹建次级竞争楼盘2个，共个15竞争楼盘，竞争压力巨大。竞争楼盘中高品质楼盘3个，中端品质楼盘12个，中端品质楼盘竞争压力巨大，在项目的重度竞争对手中，高品质楼盘只有莱茵城1个，竞争压力较小。竞争楼
21、盘中园林配套同质化严重，多为花园式园林，仅有两个楼盘有较多水景。 两个有较多水景的楼盘，都没有以水景为主题进行项目形象定位。高品质楼盘户型设计追求居住的舒适度，中端楼盘户型设计更追求实用空间和户型总价。竞争楼盘分析结论项目定位思考7：项目周边中端品质楼盘竞争压力大，高品质楼盘竞争压力小项目定位思考8：项目楼盘园林配套同质化，缺乏以水景园林为主题的形象定位项目定位思考9：各种用于提高项目附加值的户型设计被广泛运用六、项目地块分析项目地块及经济技术指标40%绿地率 30%建筑密度 3.0容积率80米建筑限高56316.54平方米净用地面积经济技术指标项目地块周边情况联美品格商业街规划位置诚兴园沿街
22、商业规划位置在售楼盘宜居莱茵城在售楼盘阳光晶城筹建楼盘杜鹃文苑宜居公园筹建商务楼新佳源大厦在售楼盘长房西郡已建成楼盘楚江华庭已建成楼盘金峰沐春园岳峰山尾峰往麓谷往市府、区府、河东往岳麓山大学城往商学院方向在开发地区居民区北东西南轻轨雷锋大道口站联美品格铂金公寓规划位置项目地块周边交通情况项目处于西二环与杜鹃路交汇位置，位于长株潭“3+5”城市群城际轻轨雷锋大道站口与地铁2B号线市府站口之间，距五一商圈仅十五分钟车程，市内有109、916、118、6、302路等途径项目 长株潭城际轻轨线路局部长沙地铁线路局部项目地块周边道路情况照片地块前杜鹃路杜鹃路往西方向杜鹃路往东方向路口西二环与杜鹃路交汇处
23、立交桥项目地块现状项目地块呈倒三角形，东北高，西北、西南低，地块由菜地和水塘构成，尾部围墙外为一低丘陵地块西北方向地块东北方向地块西南方向地块东南方向项目属性良好，位置较好，无拆迁压力，但是地块地势高低不平，需要根据地势对开发先后进行规划，降低开发成本。项目周边生态环境较好，项目开发经济技术指标要求高，适宜打造高品质生态宜居住宅区。项目周边交通规划完成后，通达性强。 目前项目周边人气不是很足，但是项目周边的商务、住宅商业配套建设完成后将形成一定的商务、商业氛围。项目地块分析结论项目定位思考10：项目周边环境好，适宜打造高品质生态宜居住宅区项目定位思考11：项目开发经济技术指标高，要求打造高品质
24、宜居住宅区项目定位思考12：项目周边商务、住宅商业配套完成后，将形成一定的商业、商务氛围七、项目定位项目定位策略价值最大化策略价值最大化策略要求开发商因地制宜，合理布局，打造适合土地的产品。在根本地改善城市整个环境，使居住者所居住的城市越来越现代化、都市化和人文化的同时，使项目价值提升，进而实现土地价值的提升，实现开发商利润的最大化。 高品质楼盘始终都是充分利用土地，使土地增值的基础。 项目定位策略价值最大化策略既在于通过高品质楼盘创造高价格，又在于创造开发商的高品牌价值蓝海战略蓝海战略认为，聚焦于红海等于接受了商战的限制性因素，即在有限的土地上求胜，却否认了商业世界开创新市场的可能。运用蓝海
25、战略，视线将超越竞争对手移向买方需求，跨越现有竞争边界，将不同市场的买方价值元素筛选并重新排序，从给定结构下的定位选择向改变市场结构本身转变。 项目定位策略蓝海战略精髓差异化“红海”是竞争极端激烈的市场，但“蓝海”也不是一个没有竞争的领域，而是一个通过差异化手段得到的崭新的市场领域，在这里，项目凭借其创新能力获得更快的增长和更高的利润。项目定位策略项目定位思考梳理项目定位思考1：国际化、生态宜居新城项目定位思考2：限小不限大项目定位思考3：限涨不限跌项目定位思考4：户型产品类型同质化趋势项目定位思考5：未来城市综合体建设前景项目定位思考6：升值空间巨大，投资需求增大区域环境及政策分析引发的定位
26、思考：区域市场分析引发的定位思考：项目定位思考梳理项目定位思考2：限小不限大项目定位思考4：户型产品类型同质化趋势项目定位思考6：升值空间巨大，投资需求增大项目定位思考2：限小不限大项目定位思考4：户型产品类型同质化趋势项目周边竞争楼盘分析引发的定位思考：项目地块分析引发的定位思考：项目定位思考梳理项目定位思考7：项目周边中端品质楼盘竞争压力大，高品质楼盘竞争压力小项目定位思考8：项目楼盘园林配套同质化，缺乏以水景园林为主题的形象定位项目定位思考9：各种用于提高项目附加值的户型设计被广泛运用项目定位思考10：项目周边环境好，适宜打造高品质生态宜居住宅区项目定位思考11：项目开发经济技术指标高，
27、要求打造高品质宜居住宅区项目定位思考12：周边商务、住宅商业配套完成后，将形成一定的商业、商务氛围项目定位思考9：各种用于提高项目附加值的户型设计被广泛运用项目定位思考10：项目周边环境好，适宜打造高品质生态宜居住宅区项目定位思考11：项目开发经济技术指标高，要求打造高品质宜居住宅区项目定位思考12：周边商务、住宅商业配套完成后，将形成一定的商业、商务氛围项目定位产品定位思考项目定位思考1：国际化、生态宜居新城项目定位思考5：未来城市综合体建设前景项目定位思考7：项目周边中端品质楼盘竞争压力大，高品质楼盘竞争压力小项目定位思考8：项目楼盘园林配套同质化，缺乏以水景园林为主题的项目定位项目定位思
28、考10：项目周边环境好，适宜打造高品质生态宜居住宅区项目定位思考11：项目开发经济技术指标高，要求打造高品质宜居住宅区项目定位思考12：周边商务、住宅商业配套完成后，将形成一定的商业、商务氛围长沙大河西先导区规划要求河西地区建成国际化、生态宜居新城，项目周边高品质楼盘竞争压力小，项目周边环境好，适宜打造高品质生态宜居社区，项目地块开发的经济技术指标高，要求项目打造成高品质生态宜居社区。价值最大化原则，高品质楼盘对应高价格，高品质楼盘能够带给开发商更多的利润和更高的企业品牌价值，因此产品定位为：国际化高品质生态宜居社区 周边项目缺乏以水景为主题的项目定位，根据蓝海战略，通过差异化手段，为项目创造
29、更快的增长和更高的利润，产品定位为：亲水生态宜居社区项目周边地区城市综合体建设前景大，周边商务及住宅项目的商业配套建成后将形成一定的商务、商业氛围，但是短期内商业商务氛围不浓，根据价值最大化原则，商业产品的售价和利润要高于住宅产品，因此项目产品可规划少量商务产品和住宅商业配套，商务产品以商务楼为主(可分割成酒店、写字楼、商务公寓），在高品质住宅区的带动下，产品定位为：高品质商务区产品定位产品定位为：国际化高品质亲水生态宜居、商务社区园林风格定位思考项目定位思考1：国际化、生态宜居新城项目定位思考8：项目楼盘园林配套同质化，缺乏以水景园林为主题的项目定位长沙大河西先导区规划要求河西地区建成国际化
30、、生态宜居新城，因此项目的园林风格定位为：国际化风格园林 周边项目园林配套风格同质化，缺乏以水景为主题的园林配套，根据蓝海战略，通过差异化手段，为项目创造更快的增长和更高的利润，产品定位为：水景园林项目园林风格定位为：国际化水景生态园林园林具体风格定位水景园林风格根据地域的不同可以分很多中，项目周边竞争楼盘中虽然没有以亲水为主题的园林风格定位，但是有莱茵城、蔚蓝海岸两个楼盘中运用了较多水景对其园林进行了点缀，项目园林风格需要在研究其水景风格的基础上进行差异化定位。宜居莱茵城园林为简欧花园式园林风格、卓越蔚蓝海岸园林风格为地中海坡谷花园式风格，均非以水景为主的亲水园林风格宜居莱茵城园林水景实景图
31、卓越蔚蓝海岸园林水景实景图园林具体风格定位南加州风情水景园林对比以上两个项目园林中的水景风格，建议项目园林定位为，南加州风情水景园林。南加州风格水景园林的最大特点是在西班牙欧式水景园林中融入了阳光和活力，采取了更为质朴温暖的色彩，使水景园林色彩明快，体现了质朴的内涵与和奋发向上的精神面貌。配合建筑立面是以淡黄色和红瓦屋顶相结合为主的暖色调，取代欧式水景园林的灰色和沉闷，既醒目又不过分张扬。 产品定位为国际化高品质亲水生态宜居、商务社区，在水景园林的规划上，应以大片水景渗透到每一栋建筑水景园林风格效果参考水景节点设计（一）水景节点设计（二）*水景节点设计（三）景观泳池景观泳池*巴厘风情亭南加州风
32、情亭*水景设计（架空层）建筑外立面风格定位根据项目的水景园林风格定位，项目建筑外立面的风格应与园林风格相适应，以淡黄色和红瓦屋顶相结合为主的暖色调，以更为质朴温暖的色彩，体现质朴的内涵与和奋发向上的精神面貌，醒目又不过分张扬。 建筑外立面风格参考图在项目产品定位、建筑风格定位、园林风格定位的基础上，初步提炼项目的形象定位为案名:蓝湾国际城 定位语：魅力河西，亲水城邦广告语：大河西、市府中央，首个南加州风情亲水宜居、商务社区通过案名和定位语组合，传达项目国际化高品质亲水宜居生态社区的形象，通过广告语传达项目，南加州风情亲水宜居、商务社区的差异化定位。项目形象定位户型定位思考项目定位思考6：升值空
33、间巨大，投资需求增大项目定位思考2：限小不限大项目定位思考4：户型产品类型同质化趋势项目定位思考9：各种用于提高项目附加值的户型设计被广泛运用项目定位思考10：项目周边环境好，适宜打造高品质生态宜居住宅区项目定位思考12：周边商务、住宅商业配套完成后，将形成一定的商业、商务氛围“限购令”限小不限大，项目适宜打造高品质的宜居生态社区。户型定位上应以满足居住舒适度的宽松户型为主。 项目所在区域升值空间巨大，投资需求增大。规划适当比例的紧凑户型，面积控制在91至95左右。项目周边地区城市综合体建设前景大，周边商务及住宅项目的商业配套建成后将形成一定的商务、商业氛围，交通网完善，通达性增强，将吸引一些
34、企业金领、白领置业。规划一定比例的钻石公寓户型定位户型定位为：以舒适型户型为主，规划一定比例的紧凑型户型、公寓舒适型户型通过入户花园、超大观景阳台、大飘窗等提高户型的附加值。 户型设计建议紧凑型户型通过偷面积等手法，增加户型的实用面积。户型设计建议可隔多一间房可隔多一间房钻石公寓建议带装修出售户型设计建议价格定位项目定位思考3：限涨不限跌项目定位：国际化高品质亲水生态宜居、商务社区因为在成本上，以亲水为主题的园林建设会高于花园式园林社区，另外5月1日开始实施的商品房明码标价政策，将会严格限制房价的上涨，所以在价格的定位上，项目的价格应略高于周边项目，另外也针对方便商品房明码标价，限涨不限跌的政
35、策，通过折扣额度的调整，变相提价。八、项目开发建议规划布局建议一、规划布局建议通过我们对方案规划设计初稿的认识，结合实地考察，和市调分析，本着项目价值最大化的原则，在充分保证开发利润的情况下，在项目规划布局上建议在下面几个地方进行调整。需要调整的地方: 1.增加水景布局2.调整酒店和幼儿园位置。3.增加酒店所在商务楼体量。4.调整靠杜鹃路小区入口及景观设计。5.楼体转换层布局空中花园，提高项目价值。一、规划布局建议增加水景布局在规划图上红框所示位置增加水景布局，以切合亲水生态宜居社区定位在各栋住宅楼的首层架空层布局水景，以增加居住舒适度，更切合项目定位一、规划布局建议调整酒店、幼儿园位置规划图
36、上红框所在的位置商业、商务氛围更加浓厚，交通通达性更强，更适宜布局商务楼和酒店，建议将酒店位置调整到红框位置。幼儿园属教育设施，需要安全、安静的环境，建议将幼儿园布局到图上绿框位置，或调整到小区中更合适的位置。一、规划布局建议调整酒店商务楼体量上图红框位置，在周边项目商务、商业配套建成后商务、商业价值将得到迅速提升，另外西二环为城市主干道，商业广告效果好，便于酒店经营，迎八方来客；建议将酒店商务楼移至此位置，增加商务楼体量，以提高项目品质和档次。可对商务楼进行分割，分割成酒店，写字楼，钻石公寓，以使项目价值最大化。一、规划布局建议调整杜鹃路入口及景观设计中国居住风水学习惯将主入口设在正南正北方
37、向，在酒店位置调整的基础上，小区北侧的主入口可调整至下图所示位置围绕调整后的主入口进行景观水系轴规划，在销售过程中可将此区域先建设出来，展示给购房者，以提高项目价值，快速实现销售住宅住宅酒店入口水系景观轴一、规划布局建议转换层布局空中花园上图红框位置靠杜鹃路的楼体商业和住宅的转换层有较多的空间，可以将这些空间利用起来，布局空中花园，以提高项目居住价值转换层空中花园效果图园林、建筑风格建议一、园林风格建议上图红框位置的水景效果图与莱茵城水景风格重复，建议换成暖色调的水景布局一、园林风格建议水景风格参考一、园林风格建议水景风格参考二、建筑外立面风格建议项目建筑外立面设计初稿中，外立面颜色灰冷色较多
38、，建议增加暖色调二、建筑外立面风格参考安防系统建议整个社区智能化系统道路智能化系统入户智能化系统中央监控中心。整个社区呼叫、视像连成一体。例：在道路的灯柱上有呼救按钮，紧急时可按它进行呼救。道路两旁的路灯能依据白天黑夜自动开关，路旁设立气温提示设备，提醒居民防寒防暑。入户安装主人指纹自动识别和可视系统，方便主人的出入，遇到盗贼撬门自动发出警报，连通物管。 一流的智能化安防系统一、智能化安防系统建议户内智能化系统煤气渗漏报警系统红外线防盗系统户内家电、照明等设备均可以通过智能化操控，并能实现远程操控。同时，户内每个房间能对外进行紧急呼叫求助。 当煤气发生渗漏，报警系统自动感应，然后自动关闭，保证
39、住宅安全。入户围墙安装红外线感应，有盗贼翻墙进入，自动报警。一、智能化安防系统建议通过一流智能安防系统的布局，增加项目的居住适宜度，提高项目附加值项目开发排期建议开发排期建议一期开发二期开发售楼部水景园林展示售楼部位置选在杜鹃路与西二环交汇处，充分利用交通资源，创造广告效果项目分两期开发，先开发地势较低的地方，节约掘土，填土成本；一期建设同时启动水景展示区建设九、营销策略震撼展示、惊艳体验一、震撼展示售楼部细致、大气的销售中心。销售中心是客户对项目的第一印象点且是整个洽谈过程中停留时间最长的地方，因此必须体现项目的档次感。二、震撼展示水景园林将规划图中位置较好的部分水景先做出来，销售过程中将水景园林效果直观展示给消费者三、惊艳体验样板房选定部分精品户型打造成精品样板房，供客户体验，激发购买欲望THANKS !
