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1、外滩铭座开盘方案,尚美佳机构外滩铭座项目组2007-12,总体思路,1 全力确保2008-1-19开盘,1.19开盘后至明年5月推广,2 2008年4月26日开盘,1.19日开盘计划及工作内容,任务分解-价格表制定,价格表制定,12.24日确定初步价格表,12.25日讨论,2008-1-10确定,2008-1-13试算,通知客户价格范围,客户诚意度甄别,价格表由尚美佳卢海风主要制定，根据相对关系确定层差及朝向差，报开发商讨论，再进行调整，12月24日完成初稿，1月10日确定,任务分解-销售讲解,销售流程及销售讲解由尚美佳沈杨牵头销售组，现场经理徐智组织销售员在现场根据策划组提供的销讲架构、结合
2、最新的营销思路，进行多次演练，形成销讲稿，由沈总进行最终考核,销售流程及销讲在12月25日完成,任务分解-广告推广计划,广告推广计划由尚美佳李德昌12.21日完成，具体另附，讨论后由朗贤投资策划部落实执行,报纸风格：经讨论：因考虑报纸投放受政策影响，建议做2/3软文，1/3形象，软文以记者的名义来进行，尚驰在设计过程中尽量避免政策的影响,报纸主要表现内容：在南昌豪宅在哪里？豪宅的定义外滩和豪宅的联系,12.28日落实平面设计,朗贤负责投放计划落实及和记者联系,任务分解-户外广告,增加一块户外广告位，建议在昌九高速入口,建议在1.1号发布,联系人：13907912550,户外设计：以“不可复制才
3、是奢侈的”为主文案加上1月19日开盘信息,户外平面设计定稿在12月28日，1月1日更换现有户外画面,尚美佳、尚驰负责设计、朗贤负责户外寻找、商务、更换换面,任务分解-短信息,短信息计划在1月19日之前1月10日、11日、17日、18日发布,有钱可以买楼但不可以买时间,短信息内容,每年有80万只劳力士带上手腕数万中国人穿上阿玛尼服装13700辆宝马上市,每年你的账户上也会增加N多个0城市人所谓的奢侈被大量的制造和复制,朗贤负责短信公司商务,任务分解-电视投放,从12.25日延长一个月的投放（具体见投放计划）,电视片不改，增加5秒钟标版,朗贤负责商务投放,任务分解-产品升级,由朗贤完成工程疑问回复
4、产品升级内容南昌高端项目横相对比差异化管家特色服务等内容,12.21回复,建议刷卡单独入户、材料等独特，1月1日回复,1月1日前回复,1月1日前回复,任务分解-现场配备,热饮机 1台笔记本电脑 3台小型冷柜 1个托盘等 3个冷饮及热饮 若干咖啡及饮料、点心 若干菜单 10份服务生 1名礼宾门僮 1名,1月1日前朗贤完成添置,任务分解-现场包装,现场导示牌刀旗,12.24日尚驰完成设计,12.29日朗贤完成安装,保安岗亭设置，1月1日前完成,市政绿化认养由朗贤负责进行，,任务分解-销售管理,营销思路培训销讲精神面貌、礼仪着装改善,进行中,12.25完成整改,12.25完成整改,1月1日完成整改,
5、任务分解-现场布幔,现场布幔更换或抬升位置，12月29日前完成,任务分解-预售许可证,预售许可证1月18日取得,开盘组织,开盘时间,2008-1-19、20日,开盘地点,五星级酒店会议厅或会展中心（具体开盘前十天确定地点）（建议在凯莱大酒店20层）场地要求：能容纳100人左右具备产品发布会场地、设备要求,开盘形式,按照高端楼盘开盘思路，在凯莱酒店进行，以一对一服务的形式，通过20-30分钟产品介绍，结合小型活动，实现小范围多次开盘，,酒店现场包装可采用哈根答斯进行包装，用高端元素来体现项目的高端,小型商务礼仪讲座：聘请顶级培训师针对客户开展，彰显非凡,红酒鉴赏及知识讲座,小型活动,活动由朗贤负
6、责联系，尚美佳配合,开盘流程安排,7：00主要负责工作人员到位7：30所有工作人员到位8：00客户进场8：00-8：55主持人宣读开盘流程、须知、产品发布会等内容9：00-9：30外滩生活鉴赏（建议请电台名主持或张腾之）9：30-10：10商务礼仪讲座10：20一对一选房开始12：00上午选房结束,下午活动改为红酒鉴赏，此流程待具体定,主要场地布置（因场地变化实际布置可能有调整）,产品发布区及摇号选房等候区,舞台,通道,1,2,3,4,选房、收款、签约区,出口,1,候选区,2,选房区,3,收款区,4,签约区,迎宾处,停车场及引导,停车场秩序由酒店和物业公司专人负责停车场须现场气氛包装由礼仪公司
7、负责完成现场拱门或条幅内容含以下信息“朗贤外滩生活鉴赏会暨朗贤俱乐部优先选房活动”,迎宾处-根据实际情况决定设在一楼大堂还是会场,岗位职责：负责当日客户上门接待、引导、咨询工作负责朗贤俱乐部会员选房的资格审查工作（申请表、资信证明），1对1引导会员进入 现场就座控制迎宾处的秩序,人员安排：尚美佳工作人员：2名 礼仪小姐：2名保安：2人公证员：开发商工作人员：待定,外滩生活鉴赏会现场示意,外滩生活鉴赏会现场示意,收款、签约流线,收款示意,签约区示意,签约区示意,发放礼品,礼品：对于开盘到现场非成交会员客户，可送100元左右精美小茶具对于小型讲座，针对女性客户，可送精美纽扣佩饰或胸花对于红酒知识讲
8、座，可送红酒器具,现场道具准备,停车场：停车指引标志牌，雪糕塔若干（酒店配合）迎宾处：接待台（红布）、文具、座椅、背景板外滩生活鉴赏会：投影设备、主持台就座区：舞台、座椅、音响、红地毯、盆花（具体和活动公司及酒店联系）选房区：销控板、座椅、音响、话筒、文具、财务区：桌椅（5人用）、财务工具、收据等签约区：桌椅（5人用）、文具、认购书礼品区：桌椅（2人用）、礼品到位、现场包装、展板等：和制作公司落实其他：如无线对讲、食品饮料等的提供,准备工作：酒店联系，开盘前十天由朗贤落实活动公司:利益、现场布置等落实,开盘后推广思路,春节期间针对返乡客户采取反季节营销从4月1日起开始节后营销推广（具体见推广计
9、划）,2 2008年4月26日开盘,推广思路,情景营销，园林、售楼处、样板房、市政绿化改造到位从3月1日开始集中投放广告,推广思路,除常规的推广手段应用外，多用代表高端品质的奢侈品来和项目发生联系，来体现项目的高端（详见推广计划）,宾利、玛莎拉蒂车展现场英国纯种马展示（退役）机场杂志、财经等高端读物广告模特LV不同系列展示,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完
10、善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业
11、前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技
12、术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,
