内蒙古东方文苑住宅小区前期物业管理招标投标文件.doc

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1、物业管理投标书管理文案及内容第一节 物业管理整体设想及策划一、中标准、高水平的管理措施1、 市场定位：东方文苑住宅小区环境优雅，广大业主多以工薪家庭为主，具备中等物业管理服务的中高档居住区基础。2、 高水平管理模式：东方文苑项目管理人员及员工多以中共党员为主，以人为服务之本，不断完善管理制度，实践中开拓创新，以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。3、 形象定位：安全、舒适、文明、环保、便利。1) 安全：通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系，充分保障各管理中心安居乐业。2) 舒适：按照服务规范标准，以优质的服务为广大业主营造温馨的生活环境。3) 文明：开展形式多样、丰富多彩的社

2、区文化活动，营造邻里关系和睦、社区和谐、活跃、轻松的生活氛围。4) 环保：提供优良的园林绿化保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个环保、优雅的居住环境。5) 便利全方位开展便民服务，为 提供快捷、便利服务，体现“xx小区”人清新、阳光的生活节奏。二、具有深度和广度的管理措施我公司为 提供专业化服务同时，重视环境和社会效益，在共赢的基础上打造出“东方文苑”小区”管理精品。为此我公司在这里郑重承诺：1、因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损失，依法承担相应责任。2、因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担相应责任。（三）建立快捷 服务系统我公司始终坚持“ 至尊，服务至上”的企业宗旨，把

3、满意率作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足 需求。通过运用创新的 服务理念，建立全方位 服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高 满意度。根据 的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立 信息档案，高效反馈、处理 意见及需求。每月按期将 需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。三、 全方位的服务意识（一）为 提供便利服务从 广大业主的需求出发，为广大业主 做实事。根据“xx小区”的实际情况，合理利用公用设施，为 广大业主创造充分休闲娱乐的场所。（二）24小时治安防范服务利用我公司所服务的大社区的带动作用，充分发挥安全管理

4、工作多年无事故的优势，做好“xx小区” 治安防范工作。我公司将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候24小时服务，对安管队伍实行半军事化管理。（三）营造绿色环保小区养护好本物业内的园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平整，草坪四季常绿平整。做好污水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生标准。（四）抓好精神文明建设1、 重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。2、 组织 开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解，增进友谊。四、管理学前沿理论的掌握及应用管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益

5、加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。（一）以人为本的管理理论现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。（二）系统管理理论现代企业是一个为了达到一定的经营目的，由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。我公司强调用系统观念、全面的观念整体把握，科学分析，全面实施物业管理。坚持服务至上、注重对内、对外协调、实施ISO9001质量体系、扩展和应用现代管

6、理技术等，都是这一理论的应用。（三）动态调节理论为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。企业管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。我公司在物业管理工作中，注重动态调节理论的应用，鼓励创新、加强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对管理流程重新组合从而达到提高服务 的能力，缩短改善周期等。（四）效益统一原则物业管理给 的产品就是服务，不仅要满足广大业主 的需求，而且要维护、增进 和社会的利益，为人类社会做出贡献。我公司

7、在本物业的管理成本测算方面，本着精心计算成本，既坚持以盈利作为重要目标，以保持企业发展后劲，又注意处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。（五）企业文化杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。我公司自从事物业管理以来，始终发扬“敬业、奉献、创新”的企业精神，倡导以“实现自我、服务客户”为自身动力，激励员工的群体意识；以企业文化为目的，提高团队合作精神，从而为我公司的长远发展提供了强大动力。第四节 物业管理规章制度一、公众管理制度 精神文明公约治安管理规定消防管理规定停车管理规定绿化管理规定环境保护、清

8、洁卫生管理规定二、内部运作制度及岗位责任制管理处工作制度管理处员工考勤制度管理处文明服务守则管理处员工培训制度管理处员工行为规范管理处安全守则管理处办公用品申请、购买、领用管理制度投诉处理回访制度管理处经理岗位职责客户服务主管岗位职责管理员岗位职责服务中心服务员岗位职责环境部主管岗位职责保洁班长岗位职责保洁员岗位职责园艺师岗位职责园林绿化工岗位职责安管主管岗位职责安管班长岗位职责监控中心值班员岗位职责门岗安管员岗位职责巡逻安管员岗位职责三、管理维护运作制度（一）设备管理监控中心设备安全运行管理制度监控中心设备运行记录管理制度发生火警处理规程停电故障处理规程停水故障处理规程节能管理规定（三）共用

9、设施管理公共照明管理规定（四）园林绿化管理绿化工作执行/检查质量标准植物浇水、施肥作业标准树木除草、松、培土操作规程（五）环境卫生管理清扫保洁作业执行计划清扫保洁作业执行/检查质量标准消杀管理制度四害的防治方法（六）治安管理交接班制度队容仪表规定安管正当防卫必备条件紧急事件应急处理安管员奖罚规定门岗安管员值班制度监控中心管理规定 消防安全管理制度消防设施监督检查制度重点部位临时动火作业规定灭火作战方案火灾处理流程五 、管理人员考核制度及标准（一）考核制度公司发展部按照月检计划，抽调各部门、各专业负责人轮流对各部门、各小区按照专业分工进行专项检查，月检结果与当月浮动工资、奖金挂钩，并作为年度考核

10、依据之一。每年年底公司成立考核小组，对公司全体员工本年度工作进行年终考核，考核结果与工资奖金挂钩。（二）考核标准管理处经理考核标准客户服务中心主管考核标准环境部主管考核标准安管部主管考核标准管理员考核标准客户服务中心服务员考核标准档案、电脑管理员考核标准安管员考核标准园艺师考核标准绿化工考核标准保洁工考核标准（二）考核办法1、管理处经理由公司和员工两级共同考核，员工由管理处经理根据受考核人主管的意见结合各人工作表现及月检结果综合考核。2、考核计分办法：（1）管理处经理综合评分=总经理评分50%+员工评分50%（2）主管综合评分=管理处经理评分50%+员工评分30%+公司月检评分20%（3）员工

11、综合评分=管理处经理评分30%+主管评分50%+公司月检评分20%3、考核等级及人员比例：A级占10%、B级占80%、C级占10%。4、考核结果与岗位奖金挂钩。A级奖金上浮20%、B级领取平均数、C级奖金扣30%。二、前期进入工作计划及物资装备计划（一）综合一体化的管理方式我公司将本物业的管理方式确定为综合一体化管理，即由物业管理处经理在公司总经理直接领导下，通过各部门技术支持和配合，按照ISO9001：2000国际质量体系标准和ISO14000环保体系标准，运用现代化管理手段，对本物业的房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车管理、社区文化等，统一实施专业化管理。在管理过程中，我们将

12、与东方文苑小区物业服务处紧密合作，采取管理中心自律和物业管理相结合的办法，使综合一体化管理收到更好的效果。（二）激励机制（1）实施日常管理目标责任制，增加管理层的工作主动性，我公司按照全国物业管理示范 小区标准，结合公司实际情况，制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并与奖金挂钩。（2）岗位激励。在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可，我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的办法，使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力，有机会体现自己的价值。（3）奖金激励。公司每年对员工进行全方位考核，排名前30%的员工将有机会加薪晋级。（三）监督机制管理

13、处在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规开展工作，定期向我公司和管理中心委员会报告工作，检讨物业管理运作事务，并制订日常工作计划，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核，严格按我公司ISO9001质量体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过部门返查，公司内部质量审核， 及房产管理局等外部检查，确保管理工作的监督机制有效运行，具体作法是：1、公布管理处监督投诉电话，设立意见箱及网上电子投诉邮箱，24小时受理投诉，所有员工佩戴工作牌上岗，以便于公开监督。2、管理处定期向公司、管理中心委员会报告工作，检讨物业管理事宜。3、我公司根据“全国物业管理示

14、范 小区”的标准每月对管理处进行检查评分，同时管理处每月对员工进行考核。4、管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，每年进行两次 意见征询，并不定期向 作随机意见调查，对 反馈的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使 的合法权益得到保障。（四）自我约束机制1、管理处在实施物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。2、管理处将严格执行我公司ISO9001质量体系。3、管理处对员工进行定期不定期检查，发现问题及时纠正。4、公司每年对员工进行年终考核，实行3%末位淘汰制。5、公司有供全体员工遵循的员工行为规范。（五）信息反馈及处理机制1、信息反馈机制我公司

15、参照ISO9001:2000管理体系建立信息反馈机制，以不断提高管理质量和服务水平。除了按照公司管理体系及检查监督体系进行信息反馈以外，在日常工作之中由企业发展部全面负责用户对本公司管理服务意见的反馈，由各职能部门对专业信息进行反馈。信息反馈机制由以下两部分组成：公司内部信息反馈流程公司总部各分包单位各职能部门检查监督管理处信息反馈协调配合专业公司派驻 本小区人员各主管人员各专业班组日常监督客户信息反馈机制管理处经理客户服务中心 投诉或建议相关负责人 处理处理完毕，在投诉记录本签字并注明完成及情况客户服务中心回访，填写投诉回访记录， 签字整理、分析投诉记录，绘制投诉统计表，分析管理上的盲点、缺

16、点 反馈，采取措施2、信息反馈处理机制管理处通过建立全方位的信息反馈机制，确保反馈信息通道畅通，通过管理处客户服务中心分析整理，及时发出指令并跟踪检查，对于反馈信息的检查方式，统一按照公司ISO9001：2000标准的规定，采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式进行，对于出现不合格服务，及时按纠正预防措施改进。（1） 日常维修工作流程客户服务中心接故障投诉客户服务中心派工、维修员准备必要的工具维修员到达报修 地点轻敲门3下向 了解所投诉的事项开始维修工作未完成完成 验收满意后于维修单上签收，维修员签名向 解释不能当场完成的原因 自行购置的设备故障或因其他原因需 联

17、系其有关承造商解决的故障向 解释，由 联系有关承造商清理维修现场后离开向 交代何时能完成该项维修工作完成后的工程单交回客户服务中心准备必要的工具材料、维修资料报管理处（4）火灾处理流程图分公司经理报告人消防值班员 报警 119报警失火地点其他他联系人联系电话失火情况失火物品 消防部门管理处经理工程部主管 119 现场处理事后处理保护现场保护秩序组织员工赶赴现场救治伤员清理财物派人引导消防车辆协同有关方面查明原因切断火场、煤气等开关拟写上报材料组织疏散现场人员转移易燃易爆及重要物品启用灭火器材失火现场（5）监控中心运作流程 监控中心闭路电视监控系统报警或发生火灾通知管理处处理消防报警系统 发现问

18、题通知巡逻安管员查实通知巡逻安管员查实组织人员疏散组织调度兼职(义务)消防员灭火报警组织调度安全员赶赴现场处理 反馈（二）管理期工作计划序 号项 目内 容时 间备 注1安保管理1. 治安管理；2. 交通、车辆管理；3. 消防管理。接管时起2智能化设施管理1. 智能化设施的日常使用操作；2. 智能化设施的维护；3. 智能化系统的完善。接管时起3小区环境管理1. 园林绿化管理；2. 清洁卫生管理；3. 环保管理。接管时起物资装备计划序号名称数量大约金额备注需用时间1电脑24500财务、办公室2打印机11000财务、办公室3饮水机1300财务办公使用4电风扇3520财务办公室5保险柜12000财务专

19、用6办公桌73500财务、办公专用7办公椅71500财务、办公室8茶几21500办公室9沙发12800办公室10玻璃档案柜43000档案装用11五节柜21500办公专用12业主接待用椅61000接待时专用13验钞机1500财务专用14办公用品300办公专用15电话机2300财务、办公专用24220安防物品计划表序号名称数量大约金额备注需用时间1应急灯41602对讲机630003胶皮警棍32104暖水瓶2905办公桌25006雨具54007更衣柜2800合计5160保洁物品计划表序号名称数量大约金额备注需用时间1拖布专用桶42002扁铲6503喷壶42004钢丝球2105塑料球2106拖布152

20、007毛巾3050洗浴费毛巾8细笤帚201009高粱笤帚2010010扫帚208011洗衣粉450合计1050绿化物品计划表序号数量大约金额1平剪21602手剪2603喷雾器11204尖铁锹3605小方铁锹3606打草机124007绿篱机125008手锯1109草坪耙子18010平车1500合计5950维修工具计划表序号名称数量大约金额备注需用时间1万用表11702摇表11503电流钳式表1804电笔3125电工配套工具21006绝缘靴、手套21007卷尺4328钢尺1299铁皮剪1710画规11611玻璃刀12512小型潜水泵13813安全带135014含帽123015铝合金梯11816氧气

21、乙炔30m223517焊枪、割枪各130018高腰雨靴412619平车256020活扳手135021平口扳手128022梅花扳手135023套筒扳手126024锉刀127025电锤1150026普通手枪转146027台虎钳126028压力钳16029手把角磨机128030小型两用电焊机169031黄油枪18832改锥115033瓶嘴钳48534尖嘴钳24535管钳135036榔头46037据工22338工具箱319539工具柜230040货泉215041疏通机1160042热熔器110043铆钉枪110044压线钳145045合计二、东方文苑物业项目管理重点及难点内蒙古广电大厦楼群建筑面积大，

22、来往人口多，服务项目全，设备设施先进，配套设备齐全，通过对物业现场踏勘及整体分析，我们认为，做好广电大楼物业服务工作，需重点解决如下重点及难点：1. 来往人员多，安全管理工作不容忽视；2. 消防任务重，消防管理任重而道远；3. 设备设施全，设备保障工作难度大；4. 出入口分散，人员出入管理至关重要；5.保洁要求高，保洁难度较大；6.餐饮服务战线长，就餐人口多，合理搭配、科学控制成本是餐饮部的重要工作。四、档案管理（一）档案管理流程管理处外来文件接管交接资料管理处建立的文档资料 文档管理签收记录文档管理员登记 分类归档管理借阅文档 通知文件复印文件一般文档管理员登记重要文档（经理批准）文档管理员

23、登记 作废文件登记销毁（二）档案资料分类档案资料分类（续）类别 资 料 内 容基础管理各类人员持证上岗、标志统一1. 管理人员上岗证书2各专业人员上岗资格证书3公司员工服装统一4佩戴工作证上岗5员工着装规范 计算机管理资料1计算机管理软件及使用说明档案资料分类（续）类别 资 料 内 容保安及车辆管理安管资料1日常巡查记录、值班记录2训练计划和考核记录3安全防范措施4查岗记录、闭路监控系统录象记录5物资搬运放行记录、紧急事件处理记录 环境卫生管理环卫设施资料1环卫设备、工具统计表2环卫设备、工具更换记录 清洁卫生管理资料1清洁卫生检查记录2国家环保标准：排烟、排污、噪音3处理污染事件记录4消杀及

24、垃圾清运记录 5实施责任制管理、标准化保洁6商业网点管理有序7无违反规定饲养宠物、家禽8水池水质检测记录绿化管理绿化资料1绿化规划图纸2绿化设施统计表3绿化检查记录 管理效益经济效益1. 物业管理费用收缴统计表2物业管理收支帐目3提供有偿服务收入、开展多种经营日常物业管理承诺本节参照全国物业管理示范 小区标准及评分细则,以及我公司ISO9001国际质量认证体系，对投标书所要求完成的本物业管理的各项指标予以承诺。承诺指标共分十项，以表格的形式对各项指标进行承诺，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施等内容。管理指标承诺序号指标名称计划指标管理指标实施措施部门责任人1管理中心满意率98%接管前备

25、妥相关资料；及时与管理中心、管理中心委员会沟通；发现问题及时整改； 管理处经理2装修违章施工发生率1%预防为主，监督、处理相结合。执行装修管理规定，严把装修和施工队资质关，做好装修服务监督；发生违章及时处理，建档、记录。管理处经理安管部装修违章施工处理率100%3重大刑事案件（因管理责任造成）因管理原因发生率为0“人防、技防、物防”三结合。实行24小时值勤及巡逻岗制度，落实岗位职责，紧急情况执行紧急事件应急措施和处理方案管理处经理安管部4重大火灾案件（因管理责任造成）因管理原因发生率为0管理处全员义务消防员制；并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患及时处理并通知维修，以

26、确保消防安全；监控中心24小时值班。管理处经理安管部5绿化养护完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查日检制度，定期评比，植物长势良好，无黄土裸露，缺苗、死苗及时补种，修剪整齐美观，无病虫害。环境部6清洁、保洁率98%落实责任人，实行巡查制度，建档记录，垃圾分类处理，日产日清，确保空气清新。环境部第五章 物业服务成本预算书附表一：管理、服务人员工资及附加部 门岗 位人数月工资标准每月人工费用每月社保费用管理处经理14,800.004,800.006,160.50（其中：基本养老保险22%基本医疗保险10%地方附加医疗保险2%失业保险2%工伤保险0.5%生育保险0.5%合计37%）客户服务中心主

27、管13,000.005,200.00客户服务12,200.00财务部会计0.252,600.002,850.00收费（客服）12,200.00工程技术部主管0.252,400.003,800.00维修员21600.00安管部主管0.252,400.0017,550.003,708.75(外劳综合保险172.50元/人月)班长31,450.00安管员121,050.00环境部主管0.252,000.005,300.00绿化工2900.00保洁员4750.00合 计2839,500.009,869.25第三节 管理机构及人员的配备、培训、管理一、人员配备在管理人员的配备方面，我公司将坚持“敬业、精

28、干、高效”的用人原则，确定“重学历更重能力，重水平更重品德”的标准，严把人才选聘关。管理层的基本素质要求，学历达大专以上水平；操作层的水电工要求中专以上文化水平或中级以上技术职称，力求一专多能；安管员要求退伍军人或高中文化，实行半军事化管理，持有安管或消防上岗证书；保洁绿化工选调或招聘有保洁和绿化养护经验的员工。在管理队伍建设上，我公司将采用规范化管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工工作积极性；通过考核，表扬先进，鞭策后进，并实行3%的末位淘汰制，确保管理目标的实现。二、量化管理及标准化运作1、每年根据ISO9001质量方针，确定年度质量目标，对 满意率、机电设备运作完

29、好率、维修及时率、返修率及消防隐患处理率等作出量化要求。2、 实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,作出具体要求。3、管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程内容及课时。4、年度考核量化,每年公司制定详细的年度收支预算方案,对管理处采取独立核算的方法,有计划地控制成本,提高经济效益和社会效益。方案二：物业服务费用支出明细表序号项 目计 算 方 法年度支出金额1人员工资费用见附表一519,600.002福利费用含福利费、职工教育经费、工会经费，按工资总额17.5计算90,930.003社会综合保险费用见附表一135,303.004保安费用含对讲机、手电筒、电池等耗材12,

30、000.005日常维修费用综合计算20,000.006绿化费用综合计算20,000.007清洁费用含垃圾清运费、垃圾袋等18,000.008公共水电费含公共电费、水域补水费、绿化用水费75,000.009办公费含办公用品、通讯费、差旅费12,000.0010固定资产折旧费综合计算3,000.0011社区文化活动经费综合计算12,000.0012法定税金综合计算60,000.0013劳动保护费含防寒保暖、防暑降温、雨衣、雨鞋及人员服装费16,000.0014泳泳馆能耗综合计算90,000.0015班车费用102,000.0016公司管理费（1215）559,292.0017合计1,245,125

31、.00注：物业服务费标准为3.85元/平方米月附表一：管理、服务人员工资及附加部 门岗 位人数月工资标准每月人工费用每月社保费用管理处经理14,800.004,800.007,566.50（其中：基本养老保险22%基本医疗保险10%地方附加医疗保险2%失业保险2%工伤保险0.5%生育保险0.5%合计37%）客户服务中心主管13,000.009,000.00客户服务12,200.00救生员11,600.00班车司机12,200.00财务部会计0.252,600.002,850.00收费（客服）12,200.00工程技术部主管0.252,400.003,800.00维修员21600.00安管部主管

32、0.252,400.0017,550.003,708.75(外劳综合保险172.50元/人月)班长31,450.00安管员121,050.00环境部主管0.252,000.005,300.00绿化工2900.00保洁员4750.00合 计3043,300.0011,275.25第六章 结束语我公司有幸参与“东方文苑住宅小区”物业管理招投标活动，使我公司亲身感受到了广大业主的热情和关怀，十分感谢xx小区物业服务处给了我公司这次竟标的机会。借此，我公司真诚的希望能够有机会与管理中心精诚合作，为本物业的广大 奉上精致、完美的专业化服务。给我一次机会，还您一个惊喜。我们有信心、有能力为“东方文苑住宅小

33、区”提供专业化服务，将“东方文苑住宅小区”打造成内蒙古乃至全国物业管理的经典之作。第七章 相关证书资料内蒙古电大楼广物业服务方案班 级：日信海清职业学校项目经理培训班（首期）班 组：四组成 员：魏玲娣、 孟强、王钒、乔增娣、任宝丽、白茹执笔人：魏玲娣时 间：2013年3月27日一、物业项目基本情况简介内蒙古广播影视数字传媒中心业主是内蒙古自治区广播电影电视局，该项目为集广播电视节目制作、播出、传输及行政办公、信息服务于一体的综合性建筑。工程位于呼和浩特市回民区新区的东北角，东侧临通道北路滨河公园，南侧临成吉思汗大街，西临工农兵路，北邻北二环路。本工程总建设用地面积163667平方米，本次用地面

34、积81108平方米。总建筑面积149686平方米（其中地上建筑面积120230平方米，地下建筑面积29456平方米），建筑高度为97.35米。本工程位于建设用地的东部，西侧为预留发展用地，东侧为数字传媒公园，建筑规模宏大，功能复杂，设计中采用错落有致的体量组合手法，形成一组建筑群，并将其分为综合办公区、综合演播区和综合服务设施区三部分：综合办公区位于用地南侧，由A、B、C三座建筑及共享中庭组成。A楼位于办公区东南侧，是本工程的主体建筑，地上22层，主要包括收发大厅、图书资料馆、广播电台用房及局机关办公用房；B楼位于办公区西侧，地上13层，主要为电视台用房；C楼位于办公区东北侧，包括9层高层建筑

35、及其3层裙房，主要功能为综合技术区、电视电话会议室和职工餐厅、厨房；共享中庭位于办公区中心部位，邻近成吉思汗大街作为办公区的主入口，同时面向滨河公园拥有良好景观，既沟通A、B、C三座建筑，又兼具礼仪展示、文化交流及取景拍摄功能。办公区地下整体连通共2层，主要是汽车库、设备机房、库房等服务配套用房。其中地下二层西部作为战时人防工程。综合演播区为D楼，位于办公区用地北侧，地上3层，设置1400平方米、800平方米、600平方米、400平方米共四个大演播室及两个专业录音棚，另有导演室等技术用房和化妆室、布景道具库、转播车库等配套用房，观众、演员及贵宾侯播区均分别设置。为方便工作人员使用在二层设置连廊

36、与南侧办公区相联系。地下室局部1层，安排布景道具库和柴油发电机房，并与办公区地下一层连通。综合服务设施区为E楼，位于综合演播区西北侧，地上3层，主要包括广播电视艺术团用房和警卫部队用房。另有卫星地面站位于用地东南角设置。二、广电大厦物业项目管理重点及难点内蒙古广电大厦楼群建筑面积大，来往人口多，服务项目全，设备设施先进，配套设备齐全，通过对物业现场踏勘及整体分析，我们认为，做好广电大楼物业服务工作，需重点解决如下重点及难点：5. 来往人员多，安全管理工作不容忽视；6. 消防任务重，消防管理任重而道远；7. 设备设施全，设备保障工作难度大；8. 出入口分散，人员出入管理至关重要；5.保洁要求高，

37、保洁难度较大；6.餐饮服务战线长，就餐人口多，合理搭配、科学控制成本是餐饮部的重要工作。三、广电大厦物业整体设想及策划内蒙古广电大厦是内蒙古地区的又一标志性建筑，其先进的设备、完善的配套设施、综合的服务功能直接考验着物业服务企业的管理经验及管理措施。考虑到业主打造物业精品项目的需求，结合物业公司对该项目的整体定位，我公司将为其量身打造具有自身特色的精品物业。一旦我公司竞标成功，我们将充分凭借自身的管理优势、资金优势、人才优势、技术优势和文化优势，将该项目建成物业管理典范。为此，我们对本项目进行如下设想：首先、从思想上树立“大物业”的指导思想，从而实现物业、餐饮、后勤等服务融为一体的管理思想。其次、从制度上全面推行物业质量体系管理，及时编制作业指导书，推行全程服务质量零缺陷工程。第三、从管理团队选择上，组建老中青结合的管理团队，将管理经验、工作激情